??導 讀 

??TOP100單月環比下降29%，同比微增；碧恒萬單月環比下降23%，降速略低于行業；市場加速轉冷，8月份將繼續走弱。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產企業銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業變化、格局演變和模式創新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的營銷和操盤能力，企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。

??權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。（注：權益口徑數據不包括母公司以及關聯方權益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發布數據進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年7月，TOP100房企單月業績表現整體平穩，與上半年均值基本持平。受上半年末企業業績沖刺影響，百強房企7月單月銷售規模較6月環比降低近29%，同比略高于去年同期。1-7月，TOP31-50梯隊房企競爭格局加劇，TOP50房企銷售權益金額門檻較去年同期提升較大。 

??另外，截止目前已有不少規模上市房企陸續披露了2019年上半年的業績預告。從企業利潤表現來看，今年房企整體利潤規模在上了一個臺階之后進入平穩期。規模房企的利潤表現強者恒強，而中小規模房企未來利潤增長仍將面臨較大的壓力。 

??我們認為，雖然7月房地產市場表面上似有淡季不淡的錯覺，實際市場正加速轉冷。隨著前期積壓的市場需求陸續釋放完畢，后續置業需求明顯不濟，市場觀望情緒愈加濃重。此次中央政治局會議首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段，釋放房地產調控仍需從緊執行的信號。預計8月市場將繼續走弱，9月特別是四季度之后隨著企業供貨的增加，百強房企的整體銷售可能會有一定幅度的提升，但出現快速增長的概率不大。

??01 整體業績

??百強房企7月業績環比降低29%

??2019年以來，中國房地產市場保持穩定增長預期。1-7月，按照可比口徑統計，TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年放緩顯著。7月，百強房企的單月業績表現整體平穩，與上半年均值基本持平。單月操盤口徑和權益口徑的銷售規模均較6月環比降低近29%，同比略高于去年同期。我們認為，2019年將是房地產市場銷售“小年”的預期不變。三四季度隨著企業供貨的增加，百強房企的整體銷售會有一定幅度的提升，但出現快速增長的概率不大。

??02 上榜門檻

??TOP100房企權益金額門檻較去年持平

??2019年1-7月，除TOP10房企外，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻較去年同期都略有提升。其中，TOP20和TOP30房企權益金額門檻為569億元和401.6億元，分別同比提升4.5%和3.1%。TOP100房企權益金額門檻101.8億元，與去年同期基本持平。而TOP31-50梯隊房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升15.5%至279.7億元。

??03 企業表現

??標桿上市房企增速20%，高于行業整體

??從企業表現來看，碧桂園7月單月實現全口徑銷售金額590億元，累計業績4485.4億元，在操盤、全口徑、權益三大金額榜中繼續穩居行業榜首的位置。2019年以來TOP3龍頭房企提質控速，規模增速持續放緩。1-7月，碧桂園、恒大的全口徑業績規模較去年同期分別同比微降2.8%和5.5%。值得注意的是，三家龍頭房企7月單月銷售規模在環比下降的同時，也顯著低于上半年的業績均值。 

??而對于TOP3之外的標桿上市房企而言，這部分房企2019年至今的累計業績整體增速仍將近20%，強于行業整體。其中，世茂、遠洋、越秀、中駿、禹洲、寶龍等房企累計業績增速較高。另外，保利、綠城、正榮、金茂、建業、首創等房企7月單月業績表現較為突出，較去年同期業績同比增幅較大。

??04 利潤表現

??規模房企強者恒強

??企業整體利潤增長進入平穩期

??截止目前，已有不少規模上市房企陸續披露了2019年上半年的業績預告。我們認為，相較于2018年同期房企利潤水平的大幅增長，今年企業整體的利潤規模在上了一個臺階之后，進入到一個平穩期。 

??具體來看，規模房企的利潤表現強者恒強，其中如保利、綠地2019年上半年歸母凈利潤分別預期增長59.1%和45.7%至103.5億元和88.2億元；金科、泰禾、藍光的歸母凈利潤增速也在2018年的基礎上有進一步提升。此外，融創、首開、陽光城等房企2019年上半年歸母凈利潤增速則較去年同期和全年均有一定放緩，利潤增長進入平穩期。 

??而市場調整期下隨著行業競爭格局加劇，企業的利潤增長也出現了一定分化。據統計，2019年上半年預計盈虧的基本都是200強之外規模較小的房企。從長期來看，特別是對于中小規模房企而言，未來的利潤增長仍將面臨較大的壓力。如何平衡規模增長與增長質量對經營者的管理能力也提出了更高的要求。

??05 企業融資

??二季度后收緊，下半年延續偏緊的融資環境

??2019年，房企第一和第二季度的融資情況有比較明顯的不同。其中，一季度的融資環境延續了2018年底以來適度寬松的態勢，使得整個一季度的房企融資出現了“小陽春”，房企1月的融資額還達到了近兩年來的新高。而二季度以來，由于4月整體融資環境有所收緊，5月發布了23號文限制房企融資，房企融資規模有較為明顯的減少，融資成本也有顯著提升。預計隨著房企償債潮的到來，下半年房企的融資環境將以偏緊為主。

??06  市場預判

??表面上淡季不淡、實際市場加速轉冷

??8月份將繼續走弱

??表面上看，7月份房地產市場似有淡季不淡的錯覺，重點監測城市累計成交量環比下降11%，同比仍增長2%。主要還是受延遲備案因素影響，6月底房企沖業績，大量的已售未備案房源延遲至7月份集中備案。 

??具體而言，一線城市成交量環比全線回落，同比仍增長21%，北京同比倍增。二三線城市成交量環比下降12%，同比基本持平。近6成二三線城市成交量環比高位回落，重慶、濟南等環比跌幅超-30%。近4成二三線城市成交量同比有所回調，長沙、重慶成交顯著縮量，同比皆腰斬。受延遲備案等因素影響，昆明、武漢等成交量仍處高位，同比均翻番。 

??實際上7月份房地產市場正加速轉冷，市場觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場需求陸續釋放完畢，3月份以來的“小陽春”行情早已戛然而止，后續置業需求明顯不濟，部分城市甚至開始出現需求斷層的極端現象。

??展望未來，中央政治局會議首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段，已然釋放房地產調控仍需從緊執行的信號，預計三季度房地產市場不容樂觀，8月份市場將繼續走弱。受此影響，房企正迎來真正的考驗，建議堅持“促銷售、抓回款”策略，不能靠天靠地，只能靠自己。