??導(dǎo) 讀 

??1、2月土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲；

??2、百?gòu)?qiáng)投資金額同比下降15%，三成企業(yè)還未拿地；

??3、TOP30企業(yè)占百?gòu)?qiáng)新增貨值66%，強(qiáng)者恒強(qiáng)；

??4、國(guó)企、央企“逆勢(shì)搶地”表現(xiàn)積極；

??5、政策利好+供應(yīng)放量，二季度市場(chǎng)或迎“小陽(yáng)春”。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：受疫情影響，部分城市土拍延后，2月土地市場(chǎng)成交規(guī)模同、環(huán)比分別下滑34%和52%。隨著復(fù)工的有序推進(jìn)，2月下旬陸續(xù)有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，熱門(mén)城市、區(qū)域競(jìng)拍熱度仍較高，因此整體地價(jià)并未回落。

??百?gòu)?qiáng)房企受疫情期間銷(xiāo)售大幅下滑所致，投資節(jié)奏、投資力度均大幅放緩。截止至2月末，百?gòu)?qiáng)投資金額較去年同期下滑15%左右，且仍有超過(guò)三成企業(yè)未拿地。

??在整體趨謹(jǐn)?shù)耐顿Y策略下，國(guó)企、央企“逆市搶地”表現(xiàn)相對(duì)積極，部分區(qū)域型房企也在加倉(cāng)，尋找彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)。

??整體而言，為降低疫情對(duì)行業(yè)的影響，當(dāng)前不少地方政府針對(duì)土地端出臺(tái)利好政策，預(yù)計(jì)疫情過(guò)后土地市場(chǎng)將迎來(lái)拿地“小陽(yáng)春”，但難現(xiàn)去年一季度的地王潮。

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??成交量創(chuàng)一年新低，地價(jià)并未回落

??2020年2月，受疫情影響，多個(gè)城市土地出讓暫緩，本月全國(guó)土地市場(chǎng)成交體量大幅回落，降至近一年來(lái)的最低水平；各能級(jí)城市中除一線城市成交量有所上漲外，二三線城市的成交量均較上月減少了五成左右。

??為了穩(wěn)定地市，多地出臺(tái)了相關(guān)政策以減輕房企拿地壓力、保障土地供應(yīng)，北京、上海等熱點(diǎn)城市也加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)力度，助推本月地價(jià)大幅走高，達(dá)到近一年最高點(diǎn)。

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??僅半數(shù)百?gòu)?qiáng)上榜，TOP30占據(jù)百?gòu)?qiáng)66%貨值

??2020年1-2月新增貨值TOP100總量超萬(wàn)億，門(mén)檻值為23.8億，較上月提升8%。其中僅有半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企上榜。

整體而言，不到二成房企貨值超過(guò)200億，開(kāi)年以來(lái)投資整體較為謹(jǐn)慎。僅綠城、華潤(rùn)、綠地新增貨值突破400億，分列貨值榜前三。

??規(guī)模房企投資優(yōu)勢(shì)依舊顯著，66%以上的貨值被銷(xiāo)售TOP30企業(yè)所獲。從各梯隊(duì)拿地態(tài)度來(lái)看，10強(qiáng)房企和第二梯隊(duì)?wèi)B(tài)度分化明顯：10強(qiáng)房企銷(xiāo)售集中度超過(guò)5成，在樓市整體冷淡的情況下，10強(qiáng)房企銷(xiāo)售能力凸顯；第二梯隊(duì)房企則“趁機(jī)補(bǔ)糧”

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??三成百?gòu)?qiáng)房企尚未納儲(chǔ)，TOP10拿地金額銳減50%

??由于受到疫情的影響，百?gòu)?qiáng)房企投資力度大幅下滑。

??首先，仍然有接近三成的企業(yè)開(kāi)年以來(lái)尚未拿地，2月份如祥生、合景泰富、首創(chuàng)置業(yè)等均無(wú)新增土儲(chǔ)。相應(yīng)的，上榜企業(yè)中超過(guò)三成來(lái)地方性企業(yè)。

??其次，拿地金額上，百?gòu)?qiáng)2020前2月同比下滑超15%，其中銷(xiāo)售TOP10企業(yè)1-2月新增拿地近800億元，較2019年同期降幅50%。

??1-2月百?gòu)?qiáng)拿地銷(xiāo)售比為0.4，在疫情影響下銷(xiāo)售受阻，在部分房企拿地積極的帶動(dòng)下拿地銷(xiāo)售比回溫。但有40%左右為底價(jià)成交，且2月超過(guò)50%的企業(yè)投資金額不足10億。

??從各梯隊(duì)拿地態(tài)度來(lái)看，10強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比僅有0.2，跟上月持平；11-20強(qiáng)房企在華潤(rùn)、綠城強(qiáng)勢(shì)拿地的情況下，帶動(dòng)拿地銷(xiāo)售比提升至接近1的水平。1-2月未拿地的3成百?gòu)?qiáng)房企主要分布在后3個(gè)梯隊(duì)。

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??央企、國(guó)企逆勢(shì)“搶地“，部分區(qū)域型房企加倉(cāng)布局

??在疫情導(dǎo)致銷(xiāo)售不暢的大背景下，百?gòu)?qiáng)房企主要精力均集中在線上銷(xiāo)售、加緊復(fù)工上，絕大多數(shù)企業(yè)投資幾乎“暫停“，單月拿地金額超過(guò)10億的企業(yè)不足3成。但隨著土地供應(yīng)恢復(fù)、政策的刺激，2月仍有少數(shù)房企在逆勢(shì)“搶地”，主要分為三類(lèi)：

??第一類(lèi)是資金充裕、融資成本較低的央企、國(guó)企積極拿地。中交集團(tuán)、華潤(rùn)置地、首開(kāi)股份等單月拿地金額超過(guò)150億，遠(yuǎn)高于其1-2月的操盤(pán)金額。中交、華潤(rùn)等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合在北京拿地。2月首開(kāi)也在福州單塊地超近30億元。

??第二類(lèi)是區(qū)域型房企逆勢(shì)加倉(cāng)。最為強(qiáng)勢(shì)的是綠城，其2019年拿地金額近900億，同比增長(zhǎng)57%。2020伊始，并未受到疫情的影響在延續(xù)了積極態(tài)勢(shì)，在北京和浙江增加土地儲(chǔ)備，單月拿地金額271億元，位列百?gòu)?qiáng)之首。此外，龍光、中駿等前2月拿地銷(xiāo)售比高于1。

??第三類(lèi)是地方性企業(yè)和聚焦區(qū)域深耕的中小房企。例如湖南建共、德信等。開(kāi)年以來(lái)德信接連在溫州補(bǔ)倉(cāng)，市區(qū)拿下三宗宅地。考慮到一季度拿地能夠在年內(nèi)上市形成銷(xiāo)售，配合疫情結(jié)束后市場(chǎng)報(bào)復(fù)反彈的可能性，會(huì)對(duì)今年的業(yè)績(jī)形成一定支撐。

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??三四線成交占比超5成，長(zhǎng)三角優(yōu)質(zhì)地塊熱度仍高

??從2月份百?gòu)?qiáng)房企拿地分布來(lái)看，一線城市占比上升4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到6.1%。二線城市成交占比大幅縮減至36.9%，一方面是此前出讓“大戶”武漢受到疫情影響2月無(wú)成交，另一方面也是部分一二線地塊延遲出讓所致。而三四線占比達(dá)52.16%，重回一半以上。

??區(qū)域?qū)用妫形鞑亢烷L(zhǎng)三角成交建面占比均在3成以上，長(zhǎng)三角2月份土地市場(chǎng)成交熱度相對(duì)其他區(qū)域來(lái)說(shuō)較高：溫州是前兩月百?gòu)?qiáng)拿地建面最高的城市，杭州在節(jié)后的首場(chǎng)首拍中也引發(fā)了一個(gè)小高潮，20余家房企參與了3宗地塊的競(jìng)拍；其次環(huán)渤海占18%，珠三角占比13.89%，環(huán)渤海中北京成交量較高。

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??政策扶持+供應(yīng)放量，二季度地市或迎“小高峰”

??在疫情影響之下，大批土地延期、暫停出讓?zhuān)瑢?dǎo)致整體成交量大幅下滑，對(duì)土地市場(chǎng)形成較大沖擊。為維持地市平穩(wěn)運(yùn)行，不少省市相繼放松供給側(cè)政策，給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定利好：如浙江、上海、無(wú)錫、西安、南昌、南京等或調(diào)整土地價(jià)款繳付方式、或延長(zhǎng)付款期限，意在減輕企業(yè)資金壓力，刺激企業(yè)參與土地競(jìng)拍。 

??在政策扶持以及供應(yīng)端放量之下，土地市場(chǎng)很有可能在疫情過(guò)后迎來(lái)房企補(bǔ)倉(cāng)的“小高峰”。但不會(huì)出現(xiàn)去年“瘋狂”拿地、地王頻出情況。在疫情下售樓處關(guān)停、停工等會(huì)導(dǎo)致一季度銷(xiāo)慘淡，管理費(fèi)用、利息成本的支出也會(huì)讓房企”傷元?dú)狻啊?nbsp;

??城市選擇上，企業(yè)需要重新審視城市發(fā)展周期，疫情或?qū)⒓涌煺{(diào)市場(chǎng)調(diào)整期結(jié)束，聚焦關(guān)注二線城市，以及城市圈紅利下基本面良好有產(chǎn)業(yè)、人口支撐的三四線。目前政策寬松的窗口期已至，隨著政策環(huán)境 “放松”以及本身市場(chǎng)需求尚存，這些基本面良好的城市或?qū)⒃僖咔榻Y(jié)束后迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。