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??6月28日，克而瑞物管和中物研協隆重發布2023中國物業服務企業綜合實力研究成果，同期揭曉2023中國物業服務企業綜合實力500強、2023中國國有物業服務企業綜合實力100強以及各細分業態、特色領先物業服務企業及標桿項目。

??【Part 1 數讀500強】

??管理規模分析：

??規模拓展放緩，

??合資合作與戰略合作力度加大

??一、500強增速放緩，但仍優于行業，市場份額微升至46.6%

??2022年，500強企業在管面積達172.7億平方米，均值達到3453.86萬平方米，同比增長7.1%。百強企業在管面積達121.2億平方米，同比增長8.0%，增速略高于500強物企。百強企業在500強企業整體規模中占比超七成（70.2%）。上市物企在管面積60.6億平方米，同比增長18.7%。

??頭部企業市場份額進一步提升，強者恒強趨勢持續。500強企業市場份額達46.6%，較上年增加0.7個百分點，2018年至2022年三年市場份額共增加4.0個百分點。百強企業市場份額為32.7%，較上年增加0.7個百分點。上市物企市場份額為16.4%，較上年增加1.8個百分點。

??二、500強物企加大外拓，第三方面積占比增長至55.1%

??近幾年，房企土儲擴張速度放緩，銷售面積不斷下降，房地產增量規模收縮 ，唇齒相依的物企的發展也深受地產環境的影響，來源于關聯房企的在管面積減少，為滿足規模擴張的需求，2022年物企市場化外拓持續加碼。

??2022年，500強企業、百強和上市物企外拓第三方項目在管面積占比分別為55.1%、58.2%和61.5%，較2021年分別增加3.8個百分點、3.1個百分點、1.3個百分點；其在管面積中來自于第三方的面積占比均超過半數，百強企業外拓第三方在管面積占比接近6成。企業外拓持續發力，為企業獨立性發展提供保障。

??其中，多家具有地產背景的物企擺脫對關聯房企的依賴，走向相對獨立的市場化發展之路。2022年，多家500強企業第三方在管面積占比已超過60%，和泓服務、雅生活服務，更是超過八成的在管面積來源于第三方拓展。

??三、非住凈增量是住宅的1.8倍，物企加速擴張，城服持續提升

??“放管服”改革持續深化下，物企服務邊界擴大。非住宅物業以其物業費單價高、細分賽道多，具有專業門檻及政策環境友好等特點，未來發展想象空間大，成為物企積極搶占的賽道。500強企業競相布局非住宅物業市場，非住物業的管理項目和面積進一步提升。2022年，500強企業住宅、非住在管面積分別為98.1億平方米、74.6億平方米，分別較上一年凈增加4.1億平方米、7.4億平方米，非住凈增量是住宅的1.8倍。

??另外，當前部分物企發力城市服務賽道，業務模式不斷迭代，如保利物業已從景區全域管理的1.0服務模式不斷迭代至市域全域化服務的4.0服務模式。從物企營收表現來看，越來越多的上市企業將城市服務作為單獨業務披露其業績，布局城市服務業務的企業該收入增速普遍遠高于整體營收增速。保利物業、世茂服務、雅生活服務該業務收入均超過10億元，招商積余年內城市服務業務發力，收入達到5.5億元，同比增幅高達139.1%。

??四、收并購趨于謹慎，合資合作、戰略合作加大力度

??2021年以來上市物企紛紛為高規模增長立下flag，企業在管面積增速普遍保持在30%-50%之間，部分企業增速設定甚至超過50%，企業規模拓展壓力巨大，收并購成為企業規模增長的重要方式之一。2021年上市物企披露收購事項53起，累計披露交易金額355.9億元。2022年企業并購趨緩，上市物企累計披露并購交易66起，披露交易金額119.3億元，總交易金額下滑約2/3。

??收并購是企業規模快速增加的重要手段，但同樣存在一定風險，部分企業收購后的融合、投后管理出現較大問題，企業收并購意愿逐漸降低。直拓競爭白熱化，且直拓給企業帶來的規模增速依然有限，因此合資合作、戰略合作成為部分企業發力的方向。2022年以來綠城服務先后與信達悅生活、陜建地產集團、南通興創資產等大客戶建立合作；招商積余通過“總對總”戰略合作模式拿下華為、中興、寧德時代等多個頭部企業項目，2022年“總對總”新簽年度合同額同比增長46%。頭部企業通過合資合作、戰略合作方式綁定大客戶，均取得不錯成效。

??經營績效分析：

??基礎物業服務仍是主力，

??社區增值服務普遍下滑

??一、500強營收增速腰斬，主要歸因于多種經營收入驟降

??當前，物業管理行業競爭激烈且分散，物業服務企業規模拓展仍是其重要發展戰略之一，盡管受經濟大環境、地產關聯方等因素影響，500企業營業收入增速有所放緩，但整體收入仍在持續上升。2022年，500強企業營業收入5375.3億元，均值超過10億元，同比增長8.5%，增速較上年下滑13.3個百分點。

??規模的擴張為基礎物業服務收入增加奠定基礎，一方面物企堅持基礎物業管理服務的基本盤地位，業務收入持續穩健增長并占據高占比。2022年，500強企業基礎物業服務達3977.8億元，均值8.0億元，同比增長11.1%，占總營業收入的74.0%，是物企營收貢獻的主力。另一方面，500強企業持續優化營業收入構成，推進服務擴容，增值服務的重要性日益凸顯。2022年，500強企業多種經營服務收入1397.5億元，均值2.8億元，同比增長1.5%，受關聯方業務影響，其在總營業收入中的占比略微下滑至26.0%。

??二、社區增值服務增速普遍下滑，非業主增值服中案場服務增速首現負增長

??社區增值服務作為近些年物業服務企業重點發展的業務，借助流量入口優勢，以及與業主的高粘性優勢，與業主生活緊密相關的社區增值服務業務愈加豐富，收入也持續提升。2022年，500強企業社區增值服務收入同比增長2.1%至561.2億元，占多種經營收入的比例為40.2%。

??社區增值服務領域內容多元，布局廣泛，業務涉及到社區生活服務、資產管理服務和空間運營服務等多個業務領域。500強企業2022年社區電商、空間運營、社區家政、社區停車、社區房屋經紀、社區美居裝修收入增速分別為7.6%、-1.7%、14.0%、-3.0%、-12.5%、16.7%，較上年均呈現不同程度下滑，其中，空間運營收入增速下滑最明顯。

??非業主增值服務則圍繞地產開發和銷售環節，為開發商提供開荒清潔、案場服務、交付前檢驗服務、顧問咨詢服務、房產中介（租賃）服務、尾盤代銷等多樣的服務。受上游房地產業務的影響較大，年內，案場服務和工程服務兩大業務是眾多企業的布局重點。2022年，500強企業非業主增值服務收入達441.2億元，同比下降4.3%。其中，案場服務收入高達230.2億元，在非業主增值服務收入中占比達52.2%。案場服務、工程服務、顧問咨詢、其他非業主增值服務2022年收入增速分別為-12.1%、13.3%、-34.0%、19.1%。案場服務增速較2021年下滑明顯。

??盈利能力分析：

??增收不增利，

??非業主增值服務盈利下滑明顯

??一、500強增收不增利，凈利潤出現負增長，下滑17.2%

??物業管理行業在政策、資本市場的支持下，管理規模擴張，集中度提升，逐步形成規模效應。但受到行業大環境、地產關聯方等因素影響，企業盈利能力出現下滑。2022年，500強企業毛利潤為979.3億元，同比微漲4.5%。百強企業毛利潤為780.7億元，同比微漲1.9%。上市物企毛利潤為534.4億元，同比下滑0.3%。

??2022年，500強企業凈利潤為407.4億元，同比下滑17.2%。百強企業凈利潤為223.5億元，同比下滑40.3%。上市物企凈利潤為151.3億元，同比下滑41.8%。

??二、500強非業主增值毛利率下滑最明顯，但整體下降程度小于上市物企

??2022年，從毛利率上看，社區增值服務毛利率達36.3%，非業主增值服務毛利率為24.4%，基礎物業服務毛利率為15.1%。500強、百強、上市物企基礎物業服務、社區增值服務、非業主增值服務三大業務毛利率均出現下降，其中非業務增值服務毛利率下滑最明顯，由2021年28.9%下滑至2022年24.4%。

??2022年， 500強、百強、上市物企非業務增值服務毛利率分別為24.4%、23.7%、23.1%，同比分別下滑4.5個百分點、 4.7個百分點、10.6個百分點。500強非業務增值服務毛利率整體下降程度小于上市物企。

??經營績效分析：

??人均在管面積提升，

??人均凈利潤下降

??一、500強人均在管面積提升，但凈增量減少，僅為上市物企凈增量的1/7

在業委會滲透率低，物業服務提價困難，增值服務仍在探索階段，以及剛性成本持續上升的的大背景下，外包服務能夠一定程度上降低人力成本提高專業化、精細化管理，科技則成為企業提高運營效率，優化項目單盤盈利能力的關鍵。2022年，500強企業人均在管面積較上年增加1.7%至5761.8平方米/人。

??2022年，500強、上市物企人均在管面積凈增量分別為96.9平方米、680.7平方米，500強凈增量僅為上市物企1/7。

??二、500強人均營收、單位面積營收增加，人均凈利潤下降

2022年，500強企業人均營收為17.9萬元/人，單位面積營收為31.1元/平方米，人均凈利潤為1.36萬元/人，表現略遜于上市物企。

??社會責任分析：

??認真履行納稅義務，

??積極承擔穩崗就業

??物業服務企業實現快速發展的同時，亦認真履行納稅人的責任和義務，并在防疫的基礎上，積極參與愛心捐贈，捐贈物資等，彰顯了物企的社會責任感和擔當。2022年，500強企業納稅總額達314.1億元，均值為6282.3萬元，較上年增加8.3%，納稅額顯著提升。其中，年內碧桂園服務納稅金額達到12.2億元，位列年內上市物企納稅額首位。華潤萬象生活緊隨其后，納稅額則較上年增長13.5%至6.9億元，此外，雅生活服務、萬物云納稅額也均超過4億元，彰顯大企業的社會擔當。

??同時，500強企業作為行業的領先者，積極承擔穩就業、促進再就業的社會責任，做好貧困勞動力穩崗就業工作，鼓勵和倡導物企多渠道穩定和擴大就業，堅持擴大就業容量，提升就業質量，促進充分就業。2022年，500強企業從業人員299.7萬人，同比增長5.3%，外包人員122.3萬人，較上年增長2.5%，500強企業直接或間接提供就業崗位達422.1萬個，較上年增加4.5%，對增加就業，緩解社會基層就業壓力具有積極貢獻。

??物業管理行業進入快速發展和結構分化的時期，在此過程中，吸納人才，保留優質人才是物企發展的重點之一。建立健全激勵機制，強化員工激勵，增強薪資回報成為調動員工積極性、激發企業發展活力的重要手段。從各崗位從業人員的年人均工資上看，2022年，500強企業人均工資為6.2萬元，高于去年6.0萬元。分崗位類別來看，經營管理人員中除管理員（主管）外的年人均工資均超過10萬元，操作人員中工程維修人員、秩序維護人員年人均工資均超過5萬元。

??在“碳達峰、碳中和”雙碳目標下，500強企業加強探索ESG管理，推動行業可持續發展。截至目前已有44家上市物企發布ESG報告，在環境、社會、治理方面進行了責任披露。

??多業態新增建設量放緩，

??拐點顯現

??從行業發展來看，住宅、辦公、商業等多業態受到地產影響，土地成交下滑，開工建設量持續下降；公建、學校、醫院等業態開工量有限，產業園區物業受政策變化影響開工量保持增長，整體來看，行業增量持續放緩，拐點顯現。

??住宅有效供給不斷下降，

??進入存量競爭時代

??根據克而瑞地產研究中心預測，未來十年全國商品住宅銷售面積約100億平方米，與過去十年132億平方米相比，將出現大幅下滑。

??從拿地企業來看，2022年TOP100房企中國央企占比高達84%，其中央企最高（37%）、地方國企次之（28%）、城投占比19%。新增拿地主要集中在國央企手中，民企占比不足兩成，未來民企對關聯物企的供給將大幅下滑。從拿地城市分布來看，仍有15%的土地位于三四線城市，這類城市的項目質量明顯劣于一二線城市。未來在增量市場中有效供給將不斷下降，存量市場競爭愈加激烈。

??提升滿意度、降低丟盤率成重中之重

??存量競爭時代，如何降低丟盤率，提升客戶滿意度，增加客戶黏性，實現保盤拓盤成為企業關注重點。

??過往企業客戶滿意度調查主要基于問卷調查得到客戶用戶主觀數據，這類數據的細致程度、準確性、及時性越來越難以滿足企業經營需求。隨著大數據的崛起，互聯網企業首先在客戶體驗的度量中加入了客觀行為數據指標。越來越多的物企也正從客戶行為出發，利用大數據，對不同服務環節進行滿意度調查，形成即時評價體系，及時準確了解客戶需求痛點從而及時糾正，不斷提高客戶滿意度。

??繼續挖掘社區增值機會，

??精準匹配是重點

??社區增值服務的有效開展建立在高客戶滿意度的基礎上，但社區增值服務多樣，企業業務的開展仍需要根據項目特質，進行精準客戶畫像描摹，從而精準匹配。以租售為例，城市能級、房價、項目密度、區域檔次、項目新舊程度等方面是企業需要重點考慮的維度，高房價、高能級城市可重點考慮租售業務。美居、充電樁業務、到家服務等也需根據項目特征、客戶畫像進行按需供應，從而完成社區增值服務業務的有效開展。

??辦公空置率高企，物業服務運營難度和競爭加劇

??當前全國辦公市場中商務辦公、政府辦公、企業大樓三類辦公物業各占60%、30%、10%，商務辦公占絕對比例。

??從商務辦公的城市分布來看，GDP排名前十的城市辦公需求大于其他城市辦公需求總和，辦公物業未來也將集中在一二線城市，但這類城市的甲級寫字樓空置率已處于高位。具體來看，2022年一季度至2023年一季度，武漢空置率超過30%，天津空置率超過20%，這類城市已存在供應過剩現象，未來辦公物業服務市場競爭將不斷加劇。

??FM市場空間逐步釋放，

??前景廣闊

??雖然辦公物業服務市場競爭加劇，但物業服務企業正尋求更多路徑突破。隨著FM需求的不斷釋放，企業或將迎來發展機遇。具體來看，不同規模的企業行政外包率均值60%以上，其中大型企業外包率高達81.5%。自有物業的企業外包率（76.0%）相對租賃物業的企業（61.5%）更高，企業大樓FM外包需求巨大，前景廣闊。

??從不同類型業務外包情況看，宴會服務、綠植服務、慶典服務、餐飲服務、后勤設備服務、保潔服務、安保服務的外包率超過80%，這類業務外包需求較大，而房產管理、客戶接待、危機管理外包需求相對較小。

??FM市場規模巨大，根據克而瑞物管測算，2025年FM市場規模將達到16811億元，剔除基礎物業服務部分仍超過8000億元。

??從國際巨頭設施管理相關收入來看，愛瑪客2022財年設施管理服務收入超700億元，市占率2.6%。國內企業如萬物云、招商積余等企業也已逐步布局，國內企業設施管理服務發展空間依然巨大。

??加速構建資物管一體化等專業能力，

??搶占市場先機

??中國的物業管理（PM）通常指業主或物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。就是我們通常所說的“四保一維護”，即保安、保潔、保綠、保養、維護。

??從管理對象、發展背景、管理定位、管理層級、管理視角、管理目標可以看出，FM、AM與PM存在較大差異。總的來看，FM的服務目標是為了支持所在組織的核心業務發展，AM是以滿足不動產投資回報需求為導向，因此FM、AM服務領域、服務內容與范圍要比PM物業管理更大。

??當前不少國內物企的FM服務并非真正意義上的FM，多數企業是以傳統物業服務的邏輯提供了更多的增值服務，本質上仍是要客戶為過程買單。

??而FM業務的開展核心在SOW、SLA和KPI的設置上，通過對服務過程、服務結果等相關文件及指標考核的設置，保證客戶對服務結果的滿意。

其中SOW ( Statement of Work ）是對項目所要提供的產品或服務的敘述性的描述，SOW是契約性的服務責任矩陣文件，對設施管理的供應商工作界面進行劃分，即客戶的要求和為實現這個要求必須開展的相應工作，也是服務質量監控的重要依據。這與物業管理中工作說明說并無本質差別。

??SLA是指提供設施管理服務供應商與客戶之間，就服務的品質、水準、性能等方面所達成的雙方共同認可的協議或契約。SLA是基于RFP（需求建議書，Request For Proposal）中的要求實施響應，并進行相應SLA的編制。SLA涵蓋服務者提供的服務范圍、用戶與服務提供者達成共識的服務等級、服務過程中的必要步驟、經過量化的各種等級指標、服務提供方可供備選的服務方案以及沒有達成承諾SLA等級所對應的處罰條款等。

??KPI（Key Performance Indicator），是通過對流程的輸入端、輸出端的關鍵參數進行設置、取樣、計算、分析，衡量流程績效的一種目標式量化管理指標，是績效管理的基礎和工具。KPI的設置是為了確保在不同的服務環節，不同服務對象都能達到滿意的狀態。

??FM 業務中考核關注重點

??存量競爭時代，大量空置的辦公樓需要物業服務企業具有較強的保值增值能力。對于辦公樓的使用者來說，需要物業提供高端優質的服務；對于持有者而言，則希望能夠實現資產的保值和增值，物業服務將承載更多的運營價值。現階段大部分辦公物業服務企業提供的內容以基礎物業服務為主，資產管理的服務內容要遠大于物業管理，資產管理是物業管理的升級模式，從基礎的物業管理走向資產管理是行業趨勢所在。越來越多的辦公物業服務企業也正在加碼資產管理服務。

??相信隨著越來越多物企從管理思維轉向運營思維，物業管理和資產管理將不斷融合，資物管一體化將持續發展，為業主資產的增值保值保駕護航。

??城市服務擴容，

??城市管家模式下物企更受青睞

??走出“墻外”，探索城市服務，從傳統物企向城市服務商轉型是眾多企業發展的方向之一。傳統城市服務業務主要局限于環衛，近年來政府財政壓力加大，城鄉社區環境衛生支出出現下滑，傳統城市服務業務下滑。但隨著政府簡政放權的推進，城鄉社區管理事務有望不斷釋放出來，城市服務市場容量增加。從各省市社區支出及城服招標量來看，高能級省市財政預算、市場化程度均相對較高。

??從城市服務業務的結構來看，在傳統城市服務業務（環衛）上，物業服務企業相對環衛企業而言相對劣勢。

??從單獨披露城市服務收入的幾家頭部物企來看，2022年頭部物企城市服務的平均毛利率為17.0%，與環衛企業相比，企業城市服務毛利率依然存在一定差距，2022年新安潔、福龍馬、盈峰環境、僑銀股份、玉禾田幾家頭部環衛企業平均毛利率為21.9%，較頭部企業城市服務毛利率高出4.9個百分點。

??但從城市服務新業務（城鄉社區事務管理）來看，物企存在發展機遇。以深圳為例，深圳市已開標的31個“城市管家”項目，中標企業中77%為物業企業，23%為環衛企業。在新業務的拓展上，物業企業相對環衛企業而言具備明顯優勢。

??2022年是機遇與挑戰并存的一年，物業服務企業加速融入基層治理、推動“物業+”多元增值服務、加快數字化轉型。面對資本退潮、股價下跌、盈利下降，物業服務企業加大回購提升資本市場信心、優化服務標準提升服務品質，物業服務企業多措并舉、積極應對，物業管理行業邁向新的發展周期。

??在新形勢下，獨立性、存量、城市/社區治理成為了重要的特征和方向。而基礎能力、升維能力、精細運營是物業服務企業在新形勢下不斷可持續發展的關鍵，只有不斷提升專業能力，才能真正走上高質量發展之路。