??8月27日，萬達商業公布了上半年的業績情況。但從其成績單的數字來看，萬達上半年的企業運營狀態較佳。但是從百貨、大歌星關店，電商高管離職，股價大幅下跌等事件中，我們還是對于萬達的轉型之路有幾點疑問。

??■ 收入：更加注重租金的增長

??今年首6月，萬達商業完 成銷售金額612.4億元，同比增長10%，銷售金額約648萬平方米，同比增長65.53%。從年初到年中，隨著市場情況的好轉，萬達商業的月度銷售金 額穩步上升，但是和去年同期相比，增長幅度一直不大。今年萬達商業在開發物業銷售方面表現的較為平穩。

??相對而言，萬達商業目前更加看重租金收入的增長。從今年租金的情況來看，上半年累計租金收入70.2億元，同比增長33.3%，完成了上半年目標的102%。和銷售金額相比，租金的增長情況更為優異。(注：租賃收入包括來自本公司物業及商業物業管理業務的收入)

??■ 盈利：物業銷售仍是主要收入來源

??從報表數據來看，上半年 總收入308.94億元，同比增長32.87%。核心溢利22.64億元，同比大幅增長116.65%。毛利率44.31%，與去年同期基本持平。三費費 用率29.57%，同比下降了6.46個百分點，主要得益于融資成本的降低，財務費用率從去年上半年的16.43%下降到12.17%。總體來說，上半年 的財務狀況表現優良。

??收入結構方面，上半年投資物業租賃及物業管理、物業銷售和酒店經營三大板塊，占比分別為20.54%、67.94%和7.23%，其中物業銷售的占比雖然和2014年的85%相比有較大幅度的降低，但仍是主要收入來源。并且萬達商業自己也聲稱，未來三年物業銷售都依舊是收入重點，目前公司還有7000億的可售貨值。

??■ 疑問：“穩賺一號”真的穩賺么

??萬達6月聯手快錢推出了金融產品“穩賺一號”，該產品以萬達廣場為基礎，募集資金將直接投向各地萬達廣場建設，投資人則獲得這些廣場的收益權，享受商鋪租金和物業增值雙重回報，預期合計年化收益率可達12%以上，并且投資門檻起始投資金額僅為1000元。

??6月12日“穩賺一號”正式上線后，順利完成了50億元的資金籌集，其中5億元面向個人投資者發售，線上認購超額多倍；面向機構投資者的45億元額度，3日之內也被搶光。

??但是我們認為萬達要實現如此高的回報率實則困難：首先，隨著市場上越來越多創新業態的商業綜合體出現，萬達所面臨的競爭壓力增大，而百貨和大歌星的關店更是讓人對萬達商業未來的市場占有率感到擔憂；其次，萬達將進入越來越多的三四線城市，而中小城市的消費水平增長緩慢，萬達在這些城市的盈利空間有限；最后，萬達計劃到2025年建成1000個商業廣場，但是當前全國商業過剩是不可忽略的事實，尤其是西南地區，而四川省卻是萬達投資金額最多的省份之一，巨大的投資能否換來相應的回報難以確定。總而言之，以目前商業市場的狀況以及萬達的運營能力來看，想要兌現回報還是有很大壓力的。

??■ 收縮：萬達百貨和大歌星相繼落幕

??相比今年新發展起來的業務，兩個傳統板塊萬達百貨和大歌星的落幕更加引人注目。

??萬達百貨從今年年初開始 進行大規模的調整：對于適合大型零售業態經營的萬達廣場，將選擇完全保留，或是壓縮部分經營面積；對于不適合大型零售業態經營的萬達廣場，將對原百貨的經 營區域進行重新劃分，引進更適合萬達廣場需要的業態。7月，濟南、唐山、江門、溫州、沈陽及湖北荊州等多個地區嚴重虧損的門店已經關閉。

??大歌星目前則已經全盤關閉：2014年9月，萬達的13加大歌星就因經營不善而關店；到了今年7月，大歌星旗下的80多家門店已經全面退出KTV領域，或被轉讓，或改變成餐飲、商鋪等其他業態。

??作為萬達廣場一直以來的配套，人們早已習慣了一走進萬達廣場就能看到它們的存在，而今年萬達斷然宣判了它們的死刑，主要也是考慮到集團的未來。隨著房地產行業的利潤率不斷下降，萬達從去年開始就提出了要走輕資產路線。但是對于目前的萬達來說，“去地產化”的過程無疑是在削弱它原本的核心競爭力，而新的業務發展還處于起步階段，需要消耗大量的資金，因此對于百貨和大歌星，原來的萬達或許會選擇繼續養著，今天的萬達對于沒有盈利希望的板塊必須要狠心拋棄。

??■ 痛點：從出生到成長都將歷經辛苦的飛凡網

??從“騰百萬”到“萬匯 網”再到“飛凡網”，萬達在電商這條路上走的頗為艱難。今年7月31日，受到萬眾矚目的“飛凡網”終于正式上線了。飛凡網和傳統電商最大的不同，是可以實 現線上線下的聯通，比如購物支付、停車查看、餐飲訂位等。北京通州萬達廣場是飛凡APP的第一個試點項目，據悉，從7月31日至8月2日，飛凡APP下載 量達到了8.74萬，交易4.89萬筆，售出商品約6萬件，單日銷售額超過1000萬。但在用戶體驗方面，被萬達寄予厚望的飛凡網目前還具有諸多的不足之 處：

??第一，實用性不足；比如商品雖然可以在線下單，但不提供上門配送服務；再比如APP里可以找到萬達院線的信息，但是不能買票。僅提供商戶信息對于消費者的意義不大，他們更需要的是能夠享受電商帶來的快捷和便利。第二，目前合作商家較少，提供的服務價格也缺乏優勢；天貓、京東為了搶占更多的市場份額，頻繁推出大型的促銷活動。和實體店相差無幾的價格在對手眾多的電商市場上是沒有競爭力的。第三，使用范圍僅限于萬達廣場，不利于推廣傳播；雖然萬達宣稱APP可以聯動全國一百多個萬達廣場，但是對于某個消費者來說，他的生活通常只限定在一個城市內，聯通全國對他而言意義不大。相比，阿里的“喵街”則是可以聯動一個城市內的多個商業廣場，這對于消費者而言實用性更強。

??總體而言，雖然萬達在電 商上已經付出了巨大的投資，但是在群眾只知道淘寶和京東的今天，萬達想在市場上插一腳難度較大。從網站難產近一年才誕生就可以看出，飛凡網的推廣注定是一 件難事，此外今年6月4日，媒體爆出了第二任CEO董策離職的消息，高管團隊的人事變動聲音不斷更是讓萬達電商的未來顯得愈加徘徊。

??■ 心結：想要提升股價，萬達還要做好這么幾件事

??8月18日，萬達宣布回 歸A股的方案已經被董事會通過。萬達想要回歸A股，其主要原因是在于股價。萬達商業在港股的價格一直都沒什么增長，8月24日更是出現了自上市以來的最大 跌幅，約17%。海外投資人普遍不看好萬達的新模式和新業務，而萬達認為，內地投資人能夠比海外投資人更清楚的認識萬達的價值所在。但是，A股目前正在去 杠桿去泡沫，內地投資人的接受程度雖然更寬，但并不意味著他們就會全盤買單。我們認為，萬達想要提升股價，還應該做好這么幾件事：

??第一，繼續增加租金收入占比。萬達雖然提出了輕資產道路，但是以現狀來看，主要的收入來源還是房屋銷售，萬達依然是一家房地產公司。如果租賃收入在總收入重點占比仍舊不是主體，那么所謂的“去地產化”就是一句空話。

??第二，提高商業運營能力。而萬達的商業運營模式目前還停留在前幾年的狀態，相比大悅城等缺乏業態創新。萬達當前的業態在三四線或許還有較強的競爭力，但是一二線城市已經涌現出了一批具有創新精神的商業綜合體，萬達若不能及時調整，將面臨著市場占有率下降的危機。

??第三，讓新業務拿出一些成績。萬達或許認為自己是四大業務板塊并進，但是在外界看來，萬達還和以前一樣，除了商業廣場外什么都沒有。電商和文旅目前都還沒有什么成績可言：飛凡網還在起步推廣階段；而文旅板塊，從目前已經開業的武漢和長白山項目的運營狀況來看，在市場上的反應都很一般。沒有業績，萬達宏偉的未來只存在于王健林的演講中。

??我們總是一遍又一遍的聽 萬達說著它的野心，到某年電商會有多少會員，到某年會超越迪士尼，到某年會成為世界最大的企業之一。但是，今年關于萬達的新聞卻常常是百貨壓縮面積、電商 高管離職、寶貝王策略調整等。十年前，當我們還不知道萬達是一家怎樣的企業的時候，萬達廣場就開遍了每一座城市；而現在，我們都知道萬達是一個強大的企業 并給予它足夠的期望，但是它每一次發出的言論卻總是和它的業績并不那么契合。或許，現在的萬達真的應該靜下心來認真做出一番成績了。