??9 月24日，《國務院關于國有企業發展混合所有制經濟的意見》發布，《意見》明確了混合所有制改革的基本原則，要求分類、分層推進國有企業混合所有制改革， 并鼓勵各類資本參與國有企業混合所有制改革。這是國企改革頂層設計——《中共中央國務院關于深化國有企業改革的指導意見》9月13日正式發布后的第二個配 套文件。

??國有企業改革逐漸進入深水區，在此框架下，房地產作為充分競爭行業，側重于改制、股權多元化、整體上市、考核經營業績等改革要點，那么國資房企的改革將會怎么進行？我們認為，在業務發展和重組整合方面，主要有以下四大方向：

??一、適時清理退出地產業務，轉向更優業務領域　　

??改革意見指出，要優 化國有資本重點投資方向和領域，更多向關系國家安全、國民經濟命脈等關鍵領域集中，向前瞻性戰略性產業集中，向具有核心競爭力的優勢企業集中。同時要清理 退出一批、重組整合一批、創新發展一批，并鼓勵加快處置低效無效資產，支持企業依法合規通過證券交易產權交易等資本市場，以市場公允價格處置企業資產，實 現國有資本形態轉換，變現的國有資本用于更需要的領域和行業。

??目前房地產行業已經 進入調整期，過去粗放式經營難以為繼，大型房企、品牌房企在行業調整中的優勢更加明顯，資源匯聚能力也更強。一部分國資房企(央企及下屬子公司、地方國企 及下屬子公司)的地產業務發展停滯不前，甚至面臨虧損局面。在國企改革框架下，為使得國有資本發揮更大的效益，可選擇向集團內更具競爭力的業務進行轉移， 也可轉而探索其他前瞻性戰略性的產業。對于地產業務資產的處理可以在公開市場掛牌轉讓，也可以以市場公允價格出售給其他實力房企。　　

??二、重組整合集團內分散的地產業務，實現板塊整體上市　　

??一大部分國資房企所 屬的企業集團往往是多元業務，其中有完全競爭行業的業務(屬于商業一類)，也有不少業務屬于涉及國家安全、國民經濟命脈的重要行業(屬于商業二類)，如基 礎設施投資建設領域、資源礦產行業、國防軍工等。在過去發展的過程中，同一集團內部不同板塊或多或少涉及了土地資源和地產業務。因此，推動集團內部同類業 務進行重組整合，以做大做強成為國企改革的另一大重要任務和重要方向。

??在具體的重組整合中，對于集團內部無房地產上市平臺的，可將內部地產業務整合后借殼上市或進行IPO，其中集團主業屬于商業一類的可跟隨集團公司(母公司)進行整體上市，集團主業屬于商業二類的可將地產板塊單獨上市或打包其他完全競爭類業務一起上市。

??對于擁有房地產上市 平臺的企業集團，可以以旗下上市房企為平臺將地產資源注入，實現集團內部地產業務的整合和板塊整體上市，保持上市房企地產主業的突出和競爭力(保利集團旗 下保利地產和保利置業屬于該類型的特殊情況)。也可以將地產業務和地產相關業務打包重組，進行整體上市，如招商地產與母公司招商局蛇口控股的重組再上市。

??三、同一國有資本運營平臺下地產業務重組整合　　

??如上文所提及，改革 意見指出，要優化國有資本重點投資方向和領域，向具有核心競爭力的優勢企業集中，并要求發揮國有資本投資、運營公司的作用，清理退出一批、重組整合一批、 創新發展一批國有企業。對于各地國資委而言，重組整合旗下同類業務，實現國有資本對優勢企業的集中支持以做強做大，便是一大重要任務。

??從房地產行業的角度 來看，目前各地國資委下屬的地產業務較為分散，經營情況或業績平平，或良莠不齊。不少地方國資委存在旗下不同房企同一市場同業競爭的問題，資源浪費情況較 為普遍。因此，重組整合分散的地產業務，實現資源向優勢國企房企的集中，以發揮國有資本更大經濟效益，成為地方國資房企改革的一大方向。比如深圳國資體系 的房地產平臺則較為分散，深圳國資委直接或間接控股的上市房企就有7家，包括深深房(000029)、深物業(000011)、沙河股份 (000014)、深圳控股(00604.HK)、深振業(000006)和深圳天健集團(000090)，然而卻沒有一家能夠進入主流房企行列，未來進 一步重組整合，將資源、資本向如深振業的較優房企集中，或將成為可能。　　

??四、核作或重組整合民營房企，進行混合所有制改革

??改革意見 提出，鼓勵國有企業通過投資入股、聯合投資、重組等多種方式，與非國有企業進行股權融合、戰略合作、資源整合。也鼓勵非國有資本投資主體通過出資入股、收 購股權、認購可轉債、股權置換等多種方式，參與國有企業改制重組或國有控股上市公司增資擴股以及企業經營管理。雖然國企改革已經進行很長一段時間，不少國 企尤其是競爭業務領域的國企已經逐步市場化，然而確實也存在不少國企的改革停滯，問題仍然突出，機制依然不活，競爭力依然不強。

??在此框架下，擁有一 定資金實力和政商關系資源的國資房企與擁有市場化運作能力的民營房企，完全有合作和重組整合的可能。具體來看，可以有以下幾種方式：其一，項目層面合作， 聯合拿地、聯合投資開發地產項目，比如浙江交投就在浙江產權交易中心將旗下子公司臨安金基房地產開發有限公司(青山湖項目，即綠城?桃李春風)51%轉讓 項目給綠城。其二，參控股乃至重組整合民營房企，比如中交入股綠城成為單一最大股東，不排除還有進一步重組整合綠城的可能。其三，國資房企引入實力民營房 企入股，乃至參與經營管理，這種情況目前較為少見，不過隨著國企改革的推進，不排除將會越來越多。

??國資房企混合所有制改革可以有效激活國企的機制，更好推進市場化管理和運作，提升房企的競爭力。總體而言，在上述幾種重組整合中，非國有資本均可參與，而最終能在重組整合后實現整體上市將是較優的結果。