??社區服務，家居定制，利潤低也要先做布局！

??并購撿寶，舊改淘金，只因土拍價高傷不起！

??金融、文化、健康竟不是忽悠股民？旅游、養老、產業也能玩出新花樣！

??2016年，資本市場帶新業務起飛，去庫存要靠互聯網思維！

??大數據時代來臨，還會有哪些變革？

??2015年是房企多元化轉型的落地年，在龍頭綠地、萬科、恒大的帶領下，房企在積極探索的物業、金融等行業均有實質性進展。主業方面，受到各城 市房地產市場分化影響，重點城市地價快速上漲，使得房企紛紛在二級市場尋求并購機會，并積極參與舊改，控制土地成本。此外，房企并未放棄傳統的旅游、養老 和產業地產，希望找到可持續發展的新模式。2016年，房企與資本市場的結合將更為深入，轉變思路、去化庫存、大數據應用將成為未來趨勢。

??一、業務結構：產業鏈服務端尋機會，主業與新產業協同發展

??2015年房企的業務結構進一步多元化，跨界領域也有更大范圍的拓展。和去年相比，今年房企都更加明確自己未來的業務方向，不再進行多個領域的盲目試水。在經過深思熟慮之后，更多的企業選擇在某一個領域做出深度。 

??1、向房地產下游延伸，提供一站式服務

??1)物業管理技術升級，打造社區線上平臺

??2015年房企在傳統的物業管理業務方面做出了一些新動作，總體來看，有這樣兩個大方向：一個是業務的升級以及業務范圍的拓展，比如萬科目前正 在研制機器人，希望未來能夠代替安保人員；彩生活升級小區安保服務系統等等。這些動作的目的一方面是為了提高物業服務的質量，另一方面也是希望更好的控制 人力物力成本。另一個方向是物業服務被分拆出來作為主業之一單獨重點發展，并且多家房企都提出了未來將物業板塊單獨拆分上市的計劃。今年10月23日，中 海物業成功在港交所上市，此外萬科、碧桂園等也都明確表達了拆分計劃。

??除了物業管理，今年還有更多的房企進軍了服務范圍更廣泛的社區行業。從去年開始，就已經有諸多的互聯網公司 看好未來的社區業務潛力，因此縱覽今年房企在社區方面的動作，可以將它們劃分為兩類：一類是自己運營，整合房企現有的資源，推出APP應用，例如當代置業 的“愛助家”，新城地產的“新橙社”等等；另一類是和已經在做社區業務的企業進行合作，這類通常是一些小房企，自身的項目數量不多，與其自己從零基礎開始 投入，不如與已經有一定積累的企業合作，比如SOHO中國與58同城合作，共同運作旗下20個項目的社區管理。

??2)合作家裝家居企業，帶來全產業鏈便利

??今年房企還將目光投向了家居家裝行業，在這個領域，房企均偏向于和已有的家裝公司合作，為購房者提供全套家裝服務。在這個領域，房企均偏向于和 已有的家裝公司合作，為購房者提供全套家裝服務。8月24日，北京萬科和鏈家宣布共同成立新的獨立家裝公司“萬科鏈家”，以B2C業務為發力點，涉足家裝 行業。萬科和鏈家在市場上都有較高的品牌效應，并且此前雙方也都已經有自己小規模的家裝業務，達成合作能夠實現資源(一手房+二手房)整合，進一步提升公 司家裝業務的市場份額。

??除了實體家裝，今年“互聯網+”概念的興起還將傳統的家裝與互聯網掛鉤，出現了一批家裝建材網站，主要業務 是家裝定制化、一站式家裝、智能家居等。海爾地產從2014年的年底推出了“云菜網”，通過這個頁面，購房者可以自由選擇不同價位的裝修套餐，使家裝設計 更加簡單便捷。今年1月29日，云菜網和專注于互聯網家裝產品研究的有住網達成合作，聯手顛覆傳統的家裝建材行業，搶占互聯網家裝入口。

??2、重點布局大金融，探索文化教育健康

??1)金融：并購獲取牌照，試水互聯網金融

??由于金融能夠很好的和房地產主業形成互補關系，因此在近兩三年金融行業一直是房企轉型的焦點之一。房企發展金融業務主要是和銀行以及現有的金融 機構合作，或者成立自己的金融公司，整體來看2015年房企在金融產業方面的動作主要有以下幾個：第一，發展互聯網金融，比如綠地和奇虎合作、萬達收購快 錢等；第二，設立房地產相關基金，在此方面當代置業、北京城建、中天城投等多家企業均和銀行有基金合作；第三，入股保險、信托公司等，例如綠地入股杭州工 商信托，萬達入股百年人壽，恒大成立自己的人壽公司等等。

??2)文化：體育投資迎風口，跨界娛樂促消費

??恒大的足球、萬達的文旅，兩家大型房企的文化跨界使得今年文化產業得到了多個房企的關注。隨著經濟的發展以及人們生活水平的提高，人們在影視、 娛樂、體育、旅游等方面的消費投入也越來越多，這使諸多房企都看到了文化產業的發展潛力。從具體的跨界情況來看，影視和體育受到了房企們的青睞，有較多商 業項目的房企偏向于發展院線，比如泰禾、世茂、保利等等，而今年冬奧會的申請成功則促使另外一些企業更加看好體育行業的發展，如萬達、佳兆業等。

??3)教育：課外活動有需求，留學市場受關注

??學校作為住宅項目的重點配套之一也一直是房企關注的重點，過去房企大多是和當地城市的重點中小學合作，在項目中引入教育資源。而今年有部分房企 提出要做出自己的教育品牌，主要可以分為兩個方向：一是以萬科為首，走差異化路線，比如放學后的孩子看管、戶外營地活動等等，這些類型在當前的市場上較為 缺失，但卻有大量的需求存在，因此比較容得到客戶的青睞，迅速鋪開發展；另一種是以海亮、碧桂園為代表的，做的是傳統的小學中學教育，這類教育比較難以和 公立學校競爭，因此企業更為看重的是出國留學市場，學校的目標客戶群通常是未來希望能夠出國讀書的學生，提供專業的K12教育體系。

??4)健康：開設社區醫院，探索醫養結合

??大健康也是今年房企多元化的方向，主要集中在醫療行業。隨著社會老齡化加速，養老和醫療將發展成為社會的重點產業之一。恒大地產、榮盛發展等均 成立了自己的大健康業務子公司，恒大計劃在自己的社區內開設醫院，而榮盛則是將醫療與養老結合，重點發展養老養生、康復醫療業務。此外，世紀金源則是和專 注科技醫療的賽伯樂聯手，整合資源共同發展醫療產業。

??二、投資方式：并購、聯合拿地控成本，參與舊改尋出路

??2015年，房企的拿地模式發生變化，收并購模式愈發增多；同時一線城市拿地，房企更傾向于合作模式，緩解資金壓力的同時規避開發風險。城市舊改方面，憑借發揮空間大、市場熱度高、利潤可期等優勢，熱度明顯增強，眾多房企爭相進入。

??1、尋找并購：實現成本控制，推進規模快速擴張

??今年以來，房企拿地模式發生變化，過去房企拿地以招拍掛為主，如今收并購企業或項目的比重明顯加大。

??融創作為公認的“收購王”，今年以來動作不斷，5月拿下上海融綠，7月收購中渝置地成都7個項目，8月收購 武漢美聯地產旗下項目公司武漢塔子湖置業有限公司，8月底先后收購上海楓丹38%的股權和天朗位于濟南、南京、成都的6個項目，并與天朗成立合營公司共同 開發天朗在西安的儲備項目，9月又出手重組雨潤。

??恒大亦化身“并購狂”，今年年內已耗資400余億收購項目。自許家印提出抓住時機“大上100個項目”以 來，恒大收并購項目速度驚人，先后取得三江航天地產、中渝置地股權之后，又從華人置業、中渝置地、信和置業等知名房企手上拿下多個大型項目，12月初再次 以135億大手筆收購香港新世界位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米。

??除融創、恒大外，保利、萬科等房企亦有所動作。保利低價并購上置集團超30%的股份；萬科收購綠景中國地產股份，成為第二大股東，并收購多個項目，如深圳“最奢侈的黃金爛尾樓” 正順廣場項目，上海的上置?綠洲雅賓利花園以及聯合李錦記收購的瑞安企業天地3號樓。

??房企熱衷收并購項目，一是可以避免招拍掛市場上的土地高溢價，大大縮減土地購置成本，緩解自身資金壓力；二是被并購項目部分已處于開發過程當中，前期繁 瑣的開發流程已完成，能夠有效提高項目周轉速度，縮短工期；三是還可以共享資源，利用被并購企業或項目的當地認可度和政府便利性，實現項目的快速去化，達 到資金的及時回籠，并完成企業品牌在新進區域的快速進入，推動規模擴張。

??2、參與舊改：支持力度大，盈利空間可期

??由于新增土地資源的匱乏，舊改成為深圳、上海、廣州等城市住宅、商住等用地供應來源。以深圳為例，一方面，舊改項目大多處于老城區核心地段，具 有極強的稀缺性，市場需求旺盛，未來銷售不成問題；另一方面，深圳政府也在大力支持舊改，允許開發企業自主制定和實施改造計劃，允許土地性質轉變等，給予 企業很大發揮空間，充分調動了房企的積極性。因而，越來越多的房企著眼深圳存量房，原先佳兆業等地頭蛇割據，如今恒大、碧桂園等外來房企大鱷爭相搶奪。舊 改已成為深圳恒大儲備的主力，項目多達15個，預期總建筑面積770萬平方米，可售面積達461萬平方米，貨值高達兩千多億。同時，碧桂園也在進擊深圳舊 改，雖未正式在深圳取得舊改項目，但一方面收購太東集團開發毗鄰深圳的大亞灣百萬平米地塊，另一方面積極與深圳多加企業談判磋商收購項目事宜。萬科亦是虎 視眈眈，今年10月收購綠景中國地產股份成為其第二大股東，而綠景中國是深圳城中村重建的先驅，擁有多個大型舊改項目。

??深圳是房企搶奪舊改項目的主戰場，上海、廣州等地舊改熱度亦有所增強。上廣兩地城市更新辦法已于今年年內出 臺，上海在十三五期間將進行5000萬平方米的舊改，今年10月廣州全市納入“三舊”改造的用地面積高達58896萬平方米，舊改市場空間巨大，眾多標桿 房企成為舊改大軍。8月，上海最大體量的舊改項目安康苑完成簽約，簽約率高達95%，主要由珠江投資操刀，珠江合生模式再次引人關注。廣州的舊改項目亦在 同步推進，萬科尤為青睞，8月，其在廣州的首個城中村改造項目啟動，11月又再次先后投得白云區田心村舊改項目和文沖舊改二期項目，可見萬科有意在廣州舊 改市場爭得一席之地。

??3、聯合拿地：緩解資金壓力，分散開發風險

??一線城市拿地成本不斷攀升，對于房企的資金和開發盈利能力要求高，房企越來越青睞于聯合拿地、聯合開發，以應對地價過高、開發風險過大。通過合 作的方式拿地能夠化競爭對手為伙伴，降低成本，增加拿地概率，同時也能分擔資金壓力，攤薄項目開發風險，實現利益共享，目前在一線城市已成為常態。聯合拿 地現象最為突出的是在北京，CRIC統計數據顯示，2015年前11個月北京通過招拍掛方式共成交建筑面積1195萬平方米，其中以企業聯合體形式競得的 建筑面積554萬平方米，占比高達46%。另外，上海成交地塊中由企業聯合體競得的建筑面積比例也達到32%。

??就典型房企而言，今年的地王“擁躉者”華潤置地便是有力的例證。年初至今，華潤共計新增20幅地塊，半數均 位于一線城市，其中高價地塊基本都聯合其他房企或險資企業競得。年初先聯合招商、九龍倉、平安獲得北京豐臺區亞林西居住區兩幅住宅用地，后聯合首開、平安 拿下北京豐臺區白盆窯地塊，3月、6月接連聯合珠海華發共同奪得上海閘北區市北高新姊妹地王，11月底又聯合未來科技城競得北京市昌平區小湯山鎮兩幅地塊。

??不過，如今聯合體不時面臨“拆伙”，龍湖、碧桂園、招商、華潤等房企接連退地，退出方失信事小，更嚴重的是給合作方增加潛在風險，帶來更多的不 確定性，項目的運作周期、運營布局都將受到影響。因而，房企在聯合拿地規避風險的同時也要注意彼此間合作的穩定性，若能固定結盟對象，磨合并積累經驗，長期優勢方可凸顯。

??三、產品細分：探索新模式拯救傳統旅游、養老、產業地產

??2015年房企的開發思路、產品細分領域的運營模式不斷清晰。第一類是以旅游度假、主體樂園為代表，產品線特點大而全，涵蓋物業多樣化，開發周 期長；第二類是以養老地產、社區養老的開發為代表，屬于藍海市場，但產品專業化程度高，房企暫未探索出成熟的盈利模式，無法進行規模化復制；第三類是產城 運營模式下，借助與政府的合作開發，園區配套住宅獲高毛利。

??1、旅游地產：調高小面積戶型占比、“主題樂園+商住”業態組合受熱捧

??一直以來，旅游地產面臨開發周期過長、回款慢的尷尬境遇；2015年，房企對旅游地產產品及運作方式進行了優化：一是戶型配比上，調高小面積產品占比，達到快速去化回籠部分資金,保證現金流，如占地15.4平方公里的綠地長島項目，項目規劃開發以旅游度假為主，從已推出的住宅類產品結構看，主力戶型面積段集中在135平方米以下，主打80平方米的度假型別墅。二是豐富產品線，2015年“主題樂園+商住“的業態組合受熱捧， 以往旅游地產開發多圍繞自然資源展開，而迪士尼項目落定，推助浦東川沙板塊樓市迅猛發展，讓旅游地產看到新的開發運營思路；今年以榮升發展推出“盛行天 下”計劃、碧桂園參與“平安文旅薈”開發為代表，一方面欲通過主題樂園、文旅綜合體的開發運營，獲得收入，另一方面，“游樂園+商業+住宅”的模式，可以 為商住物業，快速去化加碼。

??恒大海花島是2015年旅游地產成功運營的典型案例，從目前銷售情況看，僅10天的蓄客，認籌量達到4萬組；由于認籌數量過多，從12月19日 至12月28日，總計10天，恒大采取了分組團分批次解籌的方式，推盤及到訪量安排均采用橄欖型的節奏，每組認籌2人登島,12月19日首日超過6100 套，金額超過30億。從市場反應看，旅游地產通過加入主題樂園等豐富產品線，受到認可；另一方面，其持有型物業比重也會增大，未來通過資產證券化的形式變 現，或成趨勢。

??2、養老地產：兩種開發運營思路“內嵌式或輕資產“

??作為未來的藍海，養老地產是房企持續探索的市場，回顧2015年，房企養老地產的運營主要有兩種模式：一種是內嵌房地產項目，優勢是增加項目附加、衍生價值，利于銷售去化，不足在于涉及養老，意味著后期配套、服務上，都會產生大量成本，如果項目本身定位與養老客群內在關聯低，如何解決“前期有賣點、后期無盈利”值得思考。二是跳出開發商原本角色，輕資產運營，選擇出租場地的方式，在軟件、硬件進行重新鋪陳，更多的賺錢養老產業的服務費，而非土地、房屋的溢價，這種做法更以市場需求為導向，面臨問題是，現階段養老認知與需求，限制企業全面擴張。總體來看，房企涉足養老地產，目前尚無盈利清晰、成熟、可復制的產品線，項目基本上面向中高端客群，投入仍處于小范圍、試水階段。

??大型房企偏好社區養老，青睞于內嵌進自身房地產項目。 以保利“和熹會”為典型代表，首次試點選址北京，高檔小區保利西山林語，投入運營后，入住率可以達到90%；另外，保利將和熹會定位為非盈利機構，從政府部門獲得的補助+稅收減免。“嵌入自身項目+高入住率+政府貼補“，以保利為代表大房企的社區養老，相比較下屬于低投入型；但由于區域、項目、政策等方面的限制，目前仍未大規模展開。

??中小型房企偏好運營獨立養老機構，以遠洋椿萱茂為代表，核心是土地和房屋借靠租用，實現輕資產運營；成本重頭在于硬件、軟件配套和專業看護人員，具體來說，一是完成老年公寓的選址后，硬件、軟件的配套花費，如適老化無障礙設施、康復中心、室內外的娛樂活動中心等；二是，培育人才梯隊上，分別來自酒店行業、醫療行業和養老機構，除了公開招募和培訓外，還包括在護理院校的定向培養與培訓。

??最后，以綠城為代表，硬件配套精致、軟件服務成體系的房企，有小股操盤、代建養老地產潛質。今年初，謀求深度發展養老地產的京煤集團與綠城達成合作，愿意將其產業外遷和關停之后的自用地作為養老土地，借助綠城的品牌和運營模式在北京展開業務，未來伴隨養老需求的擴大，優質的產品可通過小股操盤、代建等方式不斷被復制。

??3、產城開發：商住開發高毛利、產業運營是關鍵

??新常態下為突破發展瓶頸，傳統房企轉型產城運營服務商案例增多，通過在一線城市可輻射、未開發的郊縣，與政府簽訂合作協議，拿地成本和節奏控制上可獲優勢明顯，為后期商品房銷售留足溢價空間。目前企業在產業地產轉型面臨一些問題：一是產品線拉長，由住宅延伸至商業、辦公等多種業態，對開發經驗、人才儲備等方面都存在考驗；我們看到為彌補短板、穩固發展，華夏幸福近兩年實行“精英人才計劃“，高薪聘請國內一線房企的核心管理層，今年7月就將原萬科成都公司總經理張晉元收入麾下，擔任分管華夏幸福的市場和戰略管理。另外，產城運營不再是單純的房地產開發，后期產業運營是關鍵，決定后期人口導入，單純的房地產開發，可能造成“空城”。

??2015年除去老牌的產城運營商，以協信為代表的傳統房企，也開始謀求轉型；做法上一方面為彌補產業運營不足，與清華科技園的運營商啟迪合作， 確立了“科技城投資開發“與”產業運營服務“兩條業務主線；另一方面，項目選址上，將青島和深圳作為第一站，兩城市經濟活躍、產業培育土壤較為肥沃，降低 了開發運營風險。

??四、未來趨勢：覓資本、去庫存，迎接大數據時代

??經歷了一年的新業務試水期后，房企的轉型思路將更為清晰。在經濟增長需求、政策面寬松、主要市場回暖、資金寬裕等多重因素共同作用下，我們認 為，房企在2016年將加快和資本市場的結合，采用創新互聯網思維去化庫存，大數據的應用和分析則將成為正確把握客戶需求的關鍵。 

??1、借力資本市場，改善現金流加快轉型

??在本屆政府大力推動金融改革的背景下，2016年，房地產行業的金融本質將更加顯現。房企將會利用好寬松的資金面，進一步嘗試發行金融創新產品，獲取更多渠道的資本支持，以改善現金流，加快新業務轉型。

??1)資產證券化：金融改革下的產品創新

??房企在經歷了黃金十年的發展后，資金大量沉淀于土地、在建工程等存貨中。這些存貨可能短期內無法直接帶來收入，但未來有一定盈利空間，房企能夠通過資產證券化的方式來將這些存貨未來的收益變現。

??世茂共進行了兩次金融創新，包括物業費ABS和購房尾款ABS。物業費ABS即“博時資本-世茂天成物業資 產支持專項計劃”，是首只以物業費收入為基礎資產的資產證券化產品，其實質是世茂將一定期限內穩定的物業費收益打包轉讓給資產管理公司，后者面向投資者發 行資產支持受益憑證，償付來源是物業費未來的現金流。“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項管理計劃”的操作模式與物業費ABS相同，只是基礎資產為世 茂旗下位于一、二線城市的項目公司對其購房者的購房尾款應收賬款。

??萬科則嘗試突破類REITS業務。鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金，本質是信托基 金，即由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者，以前海萬科企業公館的租金收益權為基礎資產，發行規模上限為30億 元。前海萬科企業公館總占地面積約9萬平方米，項目總建筑面積約6萬平方米，由前海開發與萬科聯手打造，是前海首個通過BOT土地開發模式為企業提供超甲 級實體辦公場所的創新項目。此外，綠地旗下云翔大廈亦通過REITS手段實現出表。

??通過這些資產證券化手段，房企能夠改善現金流，增加流動性，有更充足的現金去把握當前市場上出現的機會，將更多的精力放在提高運營能力上。2016年，房企和金融機構的合作還將增加，自建金融平臺的業務也會逐步延伸，帶來更多的金融創新產品。

??2)引入股東：捆綁利益互補資源

??過去，房企與金融機構的合作都是以融資為目的，大部分合作集中的項目層面上，帶來的影響也是短期的。當前，房企與金融機構合作有愈發緊密的趨勢，股權合作的案例也將增加。

??中國平安入股碧桂園，成為第二大股東。中國平安投資了62.95億元用于收購碧桂園增發股份，約占碧桂園總 股份9.9%。中國平安表示，參與碧桂園的增發是看好該公司的發展前景和增長潛力，將和碧桂園一起在社區金融領域展開合作。碧桂園則稱，雙方可聯手對接及 開發200個現有項目及該等項目涉及的逾350000戶業主的社區資源，借此加強社區產業鏈及發展涵蓋人們全生命周期的綜合業務平臺。

??中國金茂引入新華人壽，在戰略層面合作。新華人壽以27.81億元認購中國金茂配售股份,從而以9.5%的 持股比例成為第二大股東。雙方確立了三大合作方向：在房地產開發方面，共同投資、設計、探索養老地產業務，合作寫字樓業務，并加強不動產聯合投資；在資本 運作方面，新華保險投資中國金茂發行各類金融工具，雙方共同參與海外不動產投資、資本市場潛在收購等；三是渠道和客戶方面，雙方渠道和客戶資源將進行共 享。

??對于房企來說，如果能找到對自身發展戰略認同的投資者，那么股權合作能帶來的利好大于普通戰略合作。股權合作后，雙方將擁有同樣的利益訴求，合作層次會更深入，雙方利益捆綁也更緊密。

??3)分拆上市：為新業務提供好環境

??資本市場的環境寬松，尤其是新三板的改革正在進行中，為中小型創業企業帶來了新機遇。而房企在轉型時，往往會試點新業務，而這部分業務就能夠通過分拆上市的形式獨立實現融資能力。

??恒大分拆旗下多元化業務在各交易所上市，包括恒大淘寶足球俱樂部、恒大文化登陸新三板，恒大健康和恒騰網絡 在香港借殼，未來計劃將礦泉、乳業、糧油等快消品整合后在新三板上市。恒大已登陸新三板的足球和文化產業運營較為成熟，尤其是足球產業為恒大帶來了極大的 品牌效應，在上市后，則將更注重盈利能力的提升，以及市場化運作的機制。而恒大健康和恒騰網絡旗下的大健康和社區業務雖然起步相對較晚，但均是資本市場看 好的“朝陽“產業，上市后發展將提速。

??中海、藍光和花樣年均剝離了旗下物業管理類業務單獨上市。物業管理行業由于和房地產的聯系最緊密，并且又與發展社區O2O業務直接相關，因此自花樣年分拆彩生活后受到了資本市場追捧，讓其他房企也發現了其中的機會。當前，萬科、碧桂園、富力等均表示有分拆物業上市的計劃。

??分拆上市有利于房企多元化轉型，增加盈利點，讓創新業務得到更好的成長環境和發展空間。如當前主題樂園業務被不少房企看好，華僑城便將旗下文旅科技公司分拆借殼上市，為其他企業提供咨詢策劃服務。隨著新三板分層和轉板制度的完善，房企分拆的業務的業務類型還會增加。

??2、建立創新模式，加大存量物業利用

??中央當前對于去庫存十分重視，并醞釀推出相關政策。而在房企層面，通過互聯網思維的創新服務模式來加強存量物業的利用，則將成為一大趨勢。

??1)辦公：提升后期運營獲得雙贏

??辦公物業去化的關鍵在于后期運營能力的提升。辦公物業在嚴格調控時期曾受到投資型購房者的追捧，因而各地均有大量供應，造成了如今部分地區供過 于求的局面，地理位置和交通情況較差的辦公物業問題尤其嚴重。沒有地段優勢的辦公樓，只有通過完善和提供多元化服務來吸引企業入駐。因此，辦公樓市場未來 將呈現兩大趨勢。

??產業化，即在辦公樓里提供企業扶持等服務。如綠地為辦公樓業主和入駐企業推出了企業服務平臺，共包括三個層 級、六大板塊、十九大服務功能，包括政務、金融、招商等，如綠地智匯產業城 中建立了一站式政企服務大廳，針對入駐企業需求設立招商、政策、資金、物業四大服務窗口，提供服務。以工商注冊為例，京津企業服務平臺與北京市房山區工商 局開展合作，為所有入駐到綠地項目的企業專門開通了“綠色通道”。萬科隨后推出了星商匯，所提供的服務也類似。

??互聯網化，即聯合辦公等創新模式。這一模式針對的主要是創業型或創意型企業，聯合辦公即將辦公空間分割為單 個房間、多個工位乃至單個工位，并免費提供統一的前臺、會議室、廚房乃至休閑娛樂設施等公共空間，以及融資、孵化機構等服務商，租賃期限的長短彈性靈活。 房企均在辦公物業中試水這一模式，如陽光100和毛大慶合作的優客工廠，SOHO中國的3Q模式與綠地合作，等等。

??運營能力的提升有利于整個辦公樓市場的健康發展，改善原本散售式辦公物業缺乏后期運營、管理混亂的局面，吸引更多企業入駐，提升辦公樓價值。一 方面，國家鼓勵大眾創業，會為帶孵化和扶持服務的辦公樓帶來很大的市場；另一方面，入駐企業的需求會讓企業推出更豐富、更人性化的服務，也使得后期運營創 新成為趨勢。

??2)旅游：分時度假頗具想象空間

??旅游地產是庫存的“重災區“，酒店式托管則有望對這些存量物業進行有效利用。

??酒店式房屋托管，是指購房者把一定年限的房屋的使用權轉讓給服務商，服務商對房屋使用權商業化經營的一種過程。服務商會統一進行招租和管理，實際租賃所得雙方分成；期間購房者不再享有房屋使用權，但會與服務商另按實際情況約定一定期限的房屋入住權，或分時度假權。

??如果物業在空置時間能租賃給他人，其價值便能最大化發揮，增加了投資屬性，顯然對購房者更具吸引力。分時度假的想象空間更大，一旦形成規模、制度和產業鏈，人們在購買了一個旅游項目后，每年都能前往各城市不同的旅游項目免費居住。

??海花島與恒大酒店集團，一呆集團、廣州私享家、深圳紅璞公寓、途家等簽定合作協議，為業主提供免費酒店式托管服務。這一模式此前便有房企如保利、綠地、富力、萬達等使用，均是和服務商合作，將旗下掛上旅游物業平臺進行出租。海花島的體量大，交房后產生的分時度假需求必然將迫使服務商主動尋找更多的旅游項目簽約上線，進而形成良性循環。

??國務院辦公廳在8月發布的《關于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》中指出，將放寬在線度假租賃等新業態的準入許可和經營許可制度。由于這種模式有利于提高社會資源的使用效率，因此，國家對于酒店式托管類業務十分支持。服務商未來幾年的發展有望提速。

??3、掘金大數據分析，了解客戶真實需求

??無論是房地產行業，還是其他行業都已經進入了大數據時代。海量、繁雜但卻有重大價值的數據存在于現實環境和互聯網中，如何處理和分析將成為關 鍵。房企越來越意識到大數據的重要性，并希望從中發現客戶的真實需求，繼而精準營銷，提供個性化服務，對自身產品進行改善，提高競爭力。

??1)住宅：從精準營銷到戶型定制

??房企探索住宅大數據最早用于營銷，且主要通過與第三方平臺合作的方式。不過，大數據有越來越多地被運用到住宅開發的其他流程中的趨勢，包括產品、拿地等方面。

??在產品方面，房企主要利用大數據了解客戶對戶型設計的需求。綠地越秀海玥推出眾籌定制，經過對置業需求的洞 察，綠地提供平臺，建立討論群收集客戶需求，讓客戶定制自己想要的戶型、裝修配置、立體商業功能、軟性服務等，成為“自己的房子自己一手定制”的置業達 人。同時，綠地越秀還通過交認籌金提供理財收益的方式，消除了客戶對定制時間周期等問題的后顧之憂。中海亦在豪宅項目天鉆中推出戶型功能定制體系，可以針 對戶型某一個功能空間進行獨立設計，另可定制精裝修風格、色系、家裝、配套等。

??在拿地方面，對大數據的應用主要體現在個別指標分析和建模綜合分析。上海融綠對市場的判斷和投資決策都是基 于大量的針對性數據分析。融綠應用的數據庫比較多元，其中包括公司自己開發項目的積累，如銷售數據、客戶需求特征等；其次是外部購買，數據來自重點城市、 特定區域和全國范圍。為了更好地利用這些數據，融綠在公司內部成立了一個10人以上的大數據專門團隊，成員各有分工和側重點。

??在營銷方面，房企利用大數據進行客戶識別，并基于客戶分析和描摹。中海已經形成了較為完整的體系：云客戶+ 大數據+新生態。其中云客戶是指所有依托云平臺，與中海有關聯的客戶統稱，包括新老業主、粉絲等。大數據是指整合云客戶全觸點數據，通過挖掘與分析，支持 營銷決策，精準營銷。新生態指“以云客戶為中心，大數據精準營銷”的解決方案。

??大部分的房企還是專注住宅開發，因此大數據在住宅中的應用發展速度將進展最快。尤其是在產品定制化方面，既能滿足對客戶大數據的收集和應用，又能有利于戶型設計人性化，及隨著不同年代的客戶變化而升級換代，因此房企在這一領域的挖掘力度還將加大。

??2)商業：從業態規劃到消費促進

??在商業地產領域，房企主要對大數據進行三個方面的應用，一是運用經營數據進行大數據分析，進而為經營決策提供支持；二是基于最終消費者及其相關行為數據進行大數據分析，進而進行精準營銷；三是基于租戶或業主的相關數據進行大數據分析，進而提供針對性服務。

??萬達廣場大數據主要應用于開店與業態規劃，目的是利用大數據進行趨勢研究，從而幫助購物中心提升資產價值， 減少錯配。可以直接從數據庫信息(商戶數據、客戶數據、交易數據、動態行動數據等)中提取最有效的信息，對購物中心做出合理的規劃和業態組成，同時可以對 它后期所有的營運策略作出針對性的指導，對于推廣方向也可以給出明確的意見。

??綠地GClub全球會員平臺主要用于促進消費，在服務用戶、方便用戶的同時，也收集他們的個人資料和行為數 據。GClub向會員提供集成無線應用、商旅服務以及不動產、汽車、能源、消費、金融甚至足球俱樂部等全方位資源。同時，GClub還將通過對客戶交易數 據、行為數據等大數據的分析挖掘，實現精準化、個性化營銷，營造鼓勵客戶持續性消費的商業環境。

??卓越的大數據應用則是針對租戶和業主，提供個性化服務。通過建立以大數據為核心的商辦O2O平臺，基于卓越集團多年來積累的用戶數據和卓越E+本身帶來的用戶資源，充分利用大數據思維，豐富用戶畫像，獲取用戶真實需求，反推服務優化；進而在服務層面不斷升級，形成了全生命周期的豐富產品體系。

??在電商不斷沖擊實體商業、消費者年輕化的背景下，專注開發商業地產的房企對大數據的應用可謂迫在眉睫。只有了解了客戶需求，才能對商場進行正確的規劃，進而推出合適的服務，加強客戶體驗。

??3)社區：業主大數據最具挖掘潛力

??房企在社區服務或O2O平臺運營中能夠獲取業主大數據，進行個人資料、社交資料、使用數據、消費數據的分析，得知用戶潛在需求和偏好，從而進行大數據精準營銷和針對性服務。

??社區服務方面，花樣年的彩之云APP利用互聯網平臺，將已有的社區資源通過大數據進行整合，開展社區金融服 務可以豐富彩生活的增值服務，帶來新的盈利。按照花樣年的設想，未來在獲取了業主的消費信息后，將會對業主家里的人口數、什么時候買的生活用品形成記錄， 后臺經過數據分析后將會在一定時間后通過APP提醒業主置辦該物品，防止出現“缺糧”的情況。而業主回復需要后，生活用品將會快速送到業主家里，方便業主 生活。

??社區健康方面，恒大健康已經開設了第一家社區醫院，并計劃未來覆蓋400多個社區服務400萬業主。恒大將 收集業主的身高、體重、血壓、心電、心率等生理指標，對社區居民進行生理指標的測量和動態監測，并將數據同步更新到個人健康檔案和后端云平臺，對應的“家 庭醫生”一旦發現異常狀況，可以第一時間將信息推送給用戶。通過服務來掌握海量的業主個人健康信息，形成一個大數據平臺，通過整合醫療機構進行高效對接， 大幅提升醫療效率。

??目前來看，雖然提出發展社區O2O業務的房企眾多，但取得實質性進展較少，業主使用登錄平臺更多還是使用基礎物業服務，對于其中的增值服務功能使用甚少。在更長的培養和積累期后，如果用戶活躍度有所提高，大數據的價值能更多地被挖掘。