??旭輝2016年上半年銷售業績主要有以下突破：

??銷售額爆破式增長。旭輝集團繼2011年后5年內業績實現6倍的增長，2016年上半年再持續發力，實現合約銷售金額276億元，同比大幅上升163%，高達年初365億目標的75.6%。具體來看，在經歷不溫不火的1、2月后，3月終迎來爆發式增長，助力第一季度銷過百億。而第二季度業績是更甚一籌，屢創新高，其中4月更是創下旭輝歷年單月新高，同比大增267%。

??上調目標至438億。基于上半年的穩健增長，旭輝已于7月將全年銷售目標上調至438億，向更高目標發起沖擊。我們認為，隨著“金九銀十”及年末沖刺期來臨，結合企業當下充足可售貨值布局城市的利好，旭輝完成上調目標仍大有把握。

??首次沖進20強。更令人驚喜的是旭輝一路披荊斬棘，抓住機遇，跑進榜單前20。根據CRIC發布《2016年上半年中國房地產企業銷售TOP100》排行榜，旭輝銷售金額躍居行業前20，較2015年高出10名，與2013年相比更是大幅躍升20名 。

??總體來看，旭輝在上半年取得驕人業績貢獻除了前瞻布局市場前景較好的上海、杭州、蘇州、合肥等長三角地區一、二線城市，尤其是上半年蘇州，合肥市場的突然爆發引房價交替領漲全國，為業績增長增光添彩。另外，產品供應的優化也是銷售額的有力貢獻，上半年旭輝改善型住宅占總銷售額高達55%，如3月23日蘇州“鉑悅府”高端改善產品單日售罄200多套，勁銷15億刷新旭輝單盤單次銷售記錄；值得一提的是，旭輝商辦公寓也在上半年有較大的貢獻。最究根結底的原因是旭輝在項目操盤采取“合伙人”制度，成為旭輝業績大幅增長最有力的杠桿。據業績發布會顯示，旭輝2016年上半年應占銷售總權益為55.4%，旭輝應占合同銷售153億元，“合伙人“帶來額外的123億。但是，在我們即將發布的《房企銷售權益榜》中，名次會大幅下降，可能會在30名以外。

??擴張：熱衷收購加碼土儲，持續聚焦一二線城市

??上半年，旭輝的拿地策略呈現如下特征：

??收購當道。在土地市場持續火熱，地王頻出的上半年，旭輝保持審慎拿地的基調?；诖?，旭輝通過收購市場遺漏的價值地塊、繼續尋找合作開發，特別是與當地龍頭房企強強聯合加碼攬儲土地，同時少有選擇力爭角逐地王。例如，收購武漢惠譽華天置業55%股權，新增土地儲備近50萬平方米。據CRIC監測，截至2016年7月底，旭輝以117.15億元在全國9城拿下18宗地塊，新增總建筑面積280.96萬平方米，其18宗地塊中有11宗是通過收購或合作獲得。此外，4170元/平方米較低的平均拿地成本，在土地價格持續走高趨勢下，旭輝拿地策略可以說是穩健且不乏靈活。

??拾漏商辦地。除此以外，旭輝還于今年7月以低價在滬連購三宗商辦用地。在此之前，旭輝已找到適合自身條件做商辦的模式，即實行快周轉的銷售模式。在上海，旭輝已有商業項目旭輝U天地、旭輝豐祿?純真中心，北京也有旭輝E天地、旭輝麗舍、旭輝26街區等商辦項目，二者均以銷售為主，其中，今年7月北京旭輝26街區項目開盤1800余套房源單日售罄收金18億。結合近來旭輝目前對業績高增長的追求，旭輝此次在上海所得的寶山羅店鎮、閔行區莘莊鎮以及普陀區長壽社區3個商辦項目，未來很可能繼續打造為銷售型商辦項目，有望繼續為旭輝銷售業績增長增添羽翼。

??低風險城市選擇。從2016年1-7月拿地投入區域分布來看，一線及二線城市投入占總額92%，長三角城市占總額46%，其次中西部城市占總額20%?？梢?，一二線城市仍是企業布局的主導地位。但值得關注的是，旭輝此次在發布會上提出“避開一線、強二線城市，在具潛力追漲的二線城市買地，關注核心一線及強二線城市需求外溢輻射的強三線城市“。這點我們可以看到上半年旭輝在沈陽、武漢等城市加碼布局。企業正在調整策略，向低風險化的城市選擇布局。

??加速全國化布局。自2015年下半年以來，旭輝先后新進廣州、寧波、佛山，至此，旭輝實現19個城市規模的全國性布局，形成“環渤海”、“長三角”、“中西部”以及“珠三角”四大區域戰略布局。此外，繼去年首次布局珠三角核心城市廣州后，今年7月再入珠三角佛山，投入占總額8%。據林中透露，旭輝未來將重點布局20-25個左右有人口導入、有產業和經濟發展的城市，并堅持深耕發展。

??盈利：毛利率同比上升2.2個百分點，核心凈利率下調

??上半年，旭輝總收入為87.44億元，同比大幅上升79.9%，其中房地產開發板塊收入79.85億元，同比增長76%。核心利潤為9.48億元，較上年同期增加52.2%。毛利率為27.1%，同比上升2.2個百分點；核心凈利潤率為10.2%，有所微降。在行業利潤普遍下行的趨勢下，旭輝還能保持毛利率穩步上升、核心利潤率在10%以上實屬不易。核心凈利潤率的調整主要由于同期合同銷售、預售資源大幅增長引致前期銷售費用增加，2016年上半年，旭輝三費率升至7.3%，較上年末上浮近8個百分點。其中，銷售費用2.18億元，同比大增91%。行政費用同比上升47%為3.15億元，值得關注的是，企業融資成本持續保持低位，與去年同期基本持平，僅1億。

??資金運營：手持166億現金，凈負債率連創新低

??凈負債率低至57.4%，繼續保持穩健的財務結構。截至2016年6月30日，旭輝凈負債率同比繼續下滑，由2015年年末的59%降至57.4%，相較上年同期更是減少了15個百分點。

??旭輝能連續降低凈負債率主要是：一方面，嚴格管控現金流。自2013年以來，旭輝手持現金一直呈增長趨勢，截止2016年中現金高達166億元，創歷年新高，推動凈負債率下降。另一方面，堅持謹慎的擴張策略。以2016年上半年為例，盡管擁有較為充沛的現金流，旭輝依然保守拿地。上半年旭輝在拿地支出上，集團應占權益總價為46億元，拿地平均成本僅為4300元/平方米。

??長短債比再度優化，調整融資結構降低成本。截止2016年中，旭輝集團現金短債比約5.0，現金流十分充裕。長短債比9：1，與上年末持平。旭輝除了債務結構處于較優水平外，融資成本也在降低，2016年上半年僅5.8%，較2015年末下降1.4個百分點。

??這主要得益于融資結構的持續優化，以更低利息成本的融資取代高成本的債務。融資結構的調整：首先，抓住融資成本較低的公司債為融資新著力點。2016年初完成20億首批境內公司債發行，利率僅為4.99%。其后，簽訂美元6億三年期無抵押銀團貸款，利率低至(LIBOR/HIBOR)+4%。這主要是用于提前贖回本金美元5億票息12.25%的2018年到期美元債。另外，旭輝還獲得中誠信、東方金誠等境內信貸評級機構評級提升至AA+，國際信貸評級也能全部維持穩定。這不僅是旭輝獲得銀團貸款的前提，也是為旭輝獲得工行200億大筆授信打下基礎。

??預判：繼續保持高質量的增長仍需努力

??在業績方面，旭輝顯然已步入高速增長軌道，年內438億銷售目標完成不成問題，但繼續保持高質量的增長還需加把勁。這主要是未來企業重點布局的蘇州、南京等熱點城市政策已收緊，未來高增長可持續性不強。比如，前不久蘇州發布“蘇十五條”，重新啟動限購政策。南京也加大政策調控，調整土地公開出讓的競價方式，并提高二套房首付比例。雖然這些城市的調控政策偏溫和，但預計下半年增速會放緩。那么，這意味著旭輝在下一輪沖刺還需開疆辟土，挖掘新著力點。然而，旭輝除進入上海、蘇州的時間較早以外，其他城市如北京、南京、合肥等城市的布局和擴張均比較慢。目前，還有華南城市未實現規模化布局。

??但可喜的是，從旭輝目前財務現狀來看，短期內并無運營方面的風險。此外，2016年8月15日，旭輝被香港恒生指數有限公司正式納入恒生綜合大中型指數成份股，以及加入滬港通后，旭輝在公開資本市場上將獲得更廣泛的投資者。加上旭輝已由傳統的“拿地-開發”模式向非傳統的“收購-合作”開發模式成功過渡，相較那些以資金高杠桿模式撬起業績高增長的房企來看，旭輝這種輕資產的操盤模式風險系數更低，運作更為穩健。相信旭輝未來能抓住市場合作機遇，不斷地將企業推向更高的目標。