文／謝楊春 吳嘉茗 齊瑞琳

??今年政府工作報告中提出，將長三角區域一體化發展上升為國家戰略。作為“一帶一路”和長江經濟帶的重要交匯點，一體化發展的大概念出臺，哪些房企能夠占據主動？土地儲備是衡量的重要標準之一。

??顯然，布局多、質量高、資源廣的企業無疑會在長三角一體化的發展道路上搶占先機。為此，我們研究房企在長三角一體化26個城市土地儲備及其布局方式和特點，結合城市發展的契機來判斷在規劃利好下，這些土儲能夠給企業帶來多少潛在貨值？但同時也要看到一體化的發展必然是一個長期的過程。期間房地產市場變化具有周期性、波動性和差異性。所以，需要用發展的眼光去看待規劃落地和各項利好，房企的發展和布局也需要細水長流，盲目追高并不可取。

??1 長三角一體化規劃下土地市場率先“響應”

??兩會上政府工作報告指出，將長三角區域一體化發展上升為國家戰略，編制實施發展規劃綱要。政策利好以及部分城市出臺落戶政策，讓房企嗅到了未來的發展潛力。并首先反應在土地市場，長三角區域部分城市土拍持續火熱，地王頻出。

??1、長三角二線蘇州、南京、杭州、合肥等區域土地熱度直線攀升

??自長三角一體化上升至國家戰略后，以蘇州、南京和杭州、合肥等為代表的長三角二線城市受到各家房企的高度關注，部分優質地塊更是引發激烈角逐。一方面是企業踐行回歸二線的戰略需要，另一方面，未來規劃利好預期也使得長三角的二線格外受到關注，畢竟更好的經濟基礎會使得二線城市在利好中率先受益。

??數據顯示，4月份以來長三角區域二線城市的部分區域樓板價接連被刷新。例如蘇州園區一周內樓板價接連被刷新，最終中海以35.6億元總價競得蘇州園區蘇園土掛（2019）02號地塊，樓面價為30287元/平方米。這也是蘇州園區自規劃建設以來，土地樓面價首次超過3萬元。

??除了樓板價外，溢價率和競拍輪數也反映了土地市場高熱態勢。合肥多幅地塊溢價率超過100%。另外杭州、南京等熱點城市在土拍中均采用了“限價加自持”的方式，但溢價率仍然高于全國平均。而南京多幅地塊在起拍后短時間內便達到限價，足以見得市場熱度和開發商拿地的信心。

??競價輪次方面，杭州、南京和寧波等城市皆出現多地塊競價上百輪，甚至有地塊達到300多輪。品牌房企愿意在土拍中花費大量精力來參拍，支付更高的溢價，也說明了對于二線城市樓市前景有樂觀預期，其中有很大一部分因素來自長三角一體化規劃利好的支撐。

??2、無錫、安慶、常熟等三四線城市再現地王熱潮（略）

??3、小結：土地競爭白熱化，土儲將成為一體化中比拼的資本（略）

??2 規模房企成長三角一體化中最大贏家

??本土企業搶占先機

??哪些房企能夠在一體化發展中搶占先機？最重要的衡量指標就是土地儲備。土儲的多少直接決定了各家房企在長三角一體化中的業績增長空間和競爭格局。綜合來看，規模房企依舊優勢明顯，部分浙系、蘇系等本土企業憑借地緣優勢在長三角一體化26個城市的總土儲競爭中占據一席之地。

??1、近15家房企一體化26個城市土儲貨值超2000億

??長三角歷來是各大房企布局的戰略要塞，幾乎近8成百強房企均在長三角有不同程度布局，因此長三角區域的競爭本身就十分激烈。在長三角一體化上升國家戰略之后，無疑會加大企業在區域內的軍備競賽，尤其是一體化26個城市中土儲較多的企業將首先受益，一旦規劃落地，能夠及時吃透這一輪政策紅利。

??我們認為，衡量各家企業的優勢的標準就是總土儲貨值的絕對量。通過梳理典型房企在長三角一體化26個城市中總土儲數據，并扣除了已售未結轉部分后發現，規模房企依然優勢顯著，一體化中爭奪仍然呈現強者恒強的格局。其中26個城市中2018年總土儲貨值在千億以上的房企超過27家，近9成來自千億房企。規模房企由于其全國性的布局特性和區域深耕的能力，本身土儲就比較廣泛，加之長三角一直是房企布局的要塞，因此總量上優勢顯著仍在意料之中。

??從土儲建面看，中梁、祥生等浙系房企表現突出，雖然單位貨值不如銷售前十的房企，但建面儲備能夠排進前十五。這也能反映出兩家企業在長三角的布局特征仍然是以三四線為主。而且，作為本土企業，對區域內市場熟悉度、深耕程度、以及良好的政商關系，使得其在長三角一體化土儲競爭中具有一定先天優勢。

??2、綠地、碧桂園、融創超5000億貨值領跑，浙系、蘇系房企地緣優勢足

??具體來看，綠地、碧桂園、融創三家企業在26個城市中貨值超過5000億，遙遙領先其他房企。三家企業在26個城市總土儲貨值之和幾乎是接下來30家企業總和的30%，優勢十分顯著。其中綠地大本營本就在長三角，所謂近水樓臺先得月，綠地也是長三角一體化中土儲最多的企業。而碧桂園和融創緊隨其后，兩者都是全國化布局的排頭兵。一旦規劃真正落地過后，土儲規模上優勢會逐步體現出來，長三角的銷售貢獻也會逐步加大，以三家企業的拿地、運營能力而言，未來規模穩定攀升可期。

??26個城市中總土儲貨值超過2000億的企業也基本被銷售前三十的企業所覆蓋。作為蘇系房企的代表，新城、中南貨值均在3000億以上，地緣優勢不容忽視。而兩個企業總土儲中長三角占比也超過60%，未來銷售重點區域的優勢將更加明顯。而保利、龍湖、萬科等銷售前十企業在區域內總土儲貨值也超過2000億。

??此外，走全國化布局的閩系房企，如寶龍地產、融信中國前兩年擴張步伐加快，在長三角區域中也占據一些之地。在長三角一體化26個城市總土儲排名顯著高于其銷售排名，考慮到近兩年公司戰略重心的轉變，長三角區域或將成為其規模進階的踏腳石。

??在土儲貨值超過800億的企業中，有兩類企業值得關注。

??第一，規模房企如恒大、中海，并未在長三角一體化的總土儲中排名靠前，與其前十的銷售排名差距頗大。相比其他規模房企，長三角一體化區域內土儲相對較少，規劃利好帶給這些企業的紅利將較為有限。一方面是自身戰略重心不同所致，尤其是恒大，雖然在26個城市中基本實現全覆蓋，但并未進行過多的深耕，其戰略重心依舊在廣東、粵港澳一邊。而中海在長三角的布局主要是以二線城市為主，截止到2018年末，中海僅在杭州、寧波、上海有土儲分布。不過，2019年中海仍在長三角積極拿地，例如在蘇州以35.6億元總價競得蘇州園區蘇園土掛（2019）02號地塊，打破區域的樓面價記錄，足見其加倉長三角二線的信心。

??第二，作為大本營，蘇系和浙系房企在長三角的土儲貨值方面表現搶眼，其中浙系房企里祥生地產、佳源集團、瑞安房地產、濱江集團和眾安房產等，雖然實行快周轉模式，但其在長三角區域仍有較高的土地儲備。而蘇系房企中近年快速擴張的弘陽地產在長三角一體化區域內總土儲貨值接近1000億。作為本土企業，弘陽土儲布局基本都在長三角區域，26個城市土儲貨值占總土儲占比超過80%。若能在把握好區域內城市間輪動，業績有望沖擊前50名。

??總體而言，在長三角一體化中占據先機的主要是來自部分規模房企和地方性企業。前者全國化布局多年，后者地緣優勢明顯。而26個城市土儲占總土儲比重較高的企業更值得關注，在長三角一體化戰略利好下，這些企業將成為較同規模房企實現規模彎道超車的利器。

??3、新希望、大名城等企業加速入場，本土企業積極調整布局重心

??還有部分企業雖然在長三角一體化26個城市中總土儲貨值相對不足，但近一年卻積極在長三角拿地，一方面是補充土地儲備需要，為其未來規模擴張尋求支撐，另外一方面也受到規劃利好的預期，畢竟早在2016年就長三角就已經開始著手準備協同發展了。

??整體來看，2018年規模房企在長三角區域內的拿地仍然強勢，但除去這些規模較大的全國性布局的大型房企來看，銷售排名較為靠后的地方性房企如三巽集團、新希望地產和大名城等2018年在長三角區域拿地也相對積極，均希望未來能夠在長三角區域內分一杯羹。例如作為川派企業，新希望進入長三角區域的時間較晚，但近兩年在長三角地區迅速擴張，尤其2018年拿下了多塊蘇州、杭州和寧波這些核心長三角二線城市的土地，為其未來的規模擴張打下了良好的基礎?？梢钥吹?，在規劃利好的推動下，未來會有更多的百強房企持續進駐，也會帶動區域內土地市場的競爭加劇。

??此外，還有部分在長三角土儲相對充裕的企業也在積極的做出戰略調整。典型的如在長三角區域土儲占比較高的企業——最近兩年發展迅猛的中梁。作為扎根長三角，搶收三四線的房企，也基本實現在長三角一體化中的全布局，但土儲結構上來看，二線城市核心價值地塊仍缺失，雖然短期并不會立馬反映在業績上，但長遠發展來看，三四線難以支撐業績一直快速增長。因此，中梁在2018年下半年以來，頻繁在蘇州、杭州和合肥等二線城市落子。

??而且，從一體化的發展進程來看，二線城市無疑率先受益。所以，補充二線土儲這樣的戰略調整使其土地布局更加均勻，相比之前風險降低，且可減少政策利好錯失機會，增加其競爭力。不僅是中梁，祥生、德信等浙系企業也在積極拓展二線。

??3、小結：規模房企暫時領跑，二線城市未來競爭將更為激烈

??從總土儲貨值來看，規模房企無疑在一體化的進程中暫時領跑，土儲貨值的絕對量高企，是其穿越區域發展周期的最大底氣。其中第一梯隊的碧桂園、綠地和融創在長三角區域布局廣泛，不僅可以分散風險，且不會錯失不同城市的發展紅利，且這些房企本身就是全國化布局，在其他區域如粵港澳大灣區等利好疊加之下，強者恒強的效應愈發明顯。另外在長三角區域土儲較多的浙系、蘇系等本土政策利好將為其未來擴張發展助力。

??值得注意的是，長三角一體化大背景下，未來核心二線城市對人口的吸引力將變強，例如如蘇州和杭州等常住人口增長較快。換句話說，二線城市將會在一體化中率先受益。而其中重點布局二線的企業也會率先得到利好，發展更具優勢。

??因此，在整體回歸二線的戰略下，未來二線城市的土拍也會愈發激烈。分析近80家房企在長三角區域進駐的城市，可以看出杭州、蘇州、南京等城市百強房企進駐數量遠高于其他三四線。在長三角一體化利好推動下，一方面這些二線城市土地市場會更加激烈，中小房企想要打破壁壘進駐分一杯羹難度較大；另一方面，銷售的競爭也會更加“慘烈”，大量供貨之后比拼的是房企產能和運營能力。

??3 不同類型房企的長三角一體化中布局之道

??3月以來長三角土拍熱度持續攀升、拿地門檻提升，對有計劃新進駐長三角的企業來說壓力會更加顯著，但對于原本已經在長三角有一定土地存量的企業而言，他們已經掌握了在長三角發展的先機。雖然大量房企都已經進駐了長三角區域，但企業規模、戰略等不盡相同，在長三角的布局差異也決定其發展優勢各有側重。

??1、碧桂園、恒大等規模房企全覆蓋，搶占政策紅利先機

??長三角城市群擁有經濟領先、人口規模龐大、交通融合度高等優勢，一直是房企爭相進駐的重點區域，目前大量規模房企已經在長三角擁有廣泛布局，以2018年末企業土儲分布的情況來看，完成長三角“全覆蓋（土儲遍布20個及以上城市）”的企業已達到6個，均是千億級別房企，碧桂園、恒大、融創和綠地2018年銷售額更是突破3000億元，中梁也是近兩年快速崛起的本土企業。

??碧桂園：26城全覆蓋，長三角中江蘇省土儲占比最重

??碧桂園在多年深耕后完成了對長三角26個城市的全覆蓋，早在2008年碧桂園在江蘇落下第一枚棋子——泰州碧桂園，開盤即成為全市銷冠，為企業進駐長三角區域奠定了良好的基礎。

??從目前土儲建面分布來看，碧桂園在26個城市土儲中有75%左右位于三四線城市，與其“三四線包圍一二線”的企業戰略相吻合，鎮江是其在長三角土儲總量最高的城市，占比達到總土儲的2成左右。2018年鎮江商品住宅成交均價達到11442元/平方米，同比漲幅高達27.42%，以此來看碧桂園在鎮江的大量土儲未來能對集團銷售產生較大的貢獻。

??分省份來看碧桂園土儲更偏重于江蘇省，占比靠前的幾個城市多來自于江蘇，如鎮江、蘇州、無錫和鹽城等。碧桂園在蘇州的土儲建面超過400萬平方米，占其長三角二線城市的一半以上，蘇州是碧桂園在長三角布局二線城市的重要據點：cric數據顯示，2018年碧桂園在蘇州成交商品住宅建面33.4萬平方米，位列全市第5，成交總金額為49.98億元，位列全市第7。

??綠地、融創：一二線比重超5成，26城中上海土儲貨值占比超10%

??規模房企融創、綠地雖然沒有完成26個城市的全覆蓋，但其在長三角的布局也已經非常廣泛，且布局情況與碧桂園相比有明顯的差異：融創和綠地長三角土儲中，上海占比均超過10%，而碧桂園僅有不足2%的土地位于上海，融創主要是由于其產品定位較為高端的戰略需要，而綠地作為上海本土企業，在上海土儲較多也較為正常.

??此外，融創、綠地在二線城市的土儲比例均在4成左右，較碧桂園高出20%，充分體現了企業戰略上的區別。從企業布局的差異和土儲總量差異來看，雖然融創、綠地布局范圍不及碧桂園，在長三角的土儲總量也相較碧桂園有一定差距，但由于具備土儲能級較高的優勢，也意味著碧桂園要成為長三角銷售金額最高的城市，只能通過強勢擴張銷售，以量取勝。

??就融創和綠地對比來看，兩者的拿地側重點也有所不同，融創新增土儲堅持以收并購、合作拿地為主，可有效降低土地成本，其土儲占比較高的城市為杭州、上海、無錫、蘇州，均是經濟條件優越的核心城市；而綠地更偏好布局一些高鐵沿線的核心三四線城市，如昆山、蕪湖、無錫，更易獲得重點城市輻射帶來的紅利。

??新城控股：一體化城市中土儲集中江蘇省，銷售重點區域常州、蘇州土儲足

??新城是典型的立足長三角快速擴張的城市，長三角區域是企業投資的核心區域，其在長三角區域的土儲建面和貨值分別占集團總土儲的32%和41%。江蘇是新城發展的大本營，新城在長三角的土儲也明顯更偏重于江蘇省內，土儲占比靠前的10個城市中，江蘇占據8席，常州、蘇州各占總土儲15%以上。

??銷售方面，常州、蘇州也分別位列新城2018年銷售的第一、二名，分別貢獻了186.6億和171.6億元的銷售額，長三角城市群銷售占比達到集團總銷售額的48%，銷售TOP20的城市中半數來自長三角區域；結合各城市成交均價，新城成交量TOP20企業中，成交均價最高的5個城市也有3個來自長三角，分別為上海、 杭州和南京。從“質”和“量”上看，長三角區域的城市對新城銷售的貢獻度非常高，立足長三角也是新城成為黑馬的關鍵因素之一，未來新城在進行全國化布局的同時，還應注意保證長三角土儲的充足，維持自身土儲的區位優勢。

??對于品牌房企來說，在長三角區域完成全覆蓋可享受區域內所有政策規劃、交通規劃帶來的利好，確保不會由于布局失誤而“踏空”，另一方面，在長三角各能級城市均有所布局，也能幫助企業從區域上均衡發展，在區域內部打造更好的品牌影響力。從這個角度來看，布局廣、貨值高的全覆蓋的規模房企在一體化中擁有先行優勢。

??目前來看企業在長三角內未覆蓋到的城市主要以池州、宣城、滁州、銅陵和舟山為主，這些城市多為高鐵/動車未開通城市或距離核心城市距離較遠，品牌開發商入駐程度暫時不高。但這些城市房價、地價目前仍處于區域內洼地水平，對于想要進一步完善自身全覆蓋布局的規模企業而言，這些城市存在進駐機遇，畢竟在一體化之下，隨著產業、交通等方面協同發展，這些城市有可能隨著本次長三角戰略升級，房地產市場迎來一波上行。

??2、多數房企以區域聚焦為主，蘇、浙成一體化中最關注的省份（略）

??2.1環上海：輻射紅利最多的都市圈，中南、正榮等重點布局（略）

??2.2環南京：地處蘇皖交界覆蓋廣，本土企業弘陽、佳源優勢足（略）

??2.3環杭州灣：杭州核心地位突出，浙系房企的大本營（略）

??3、金茂、禹洲等以二線為重心，部分企業需警惕三四線風險（略）

??4、小結：規模房企全覆蓋布局優勢超前，本土房企堅持戰略深耕（略）

??4 總結

??目前已經有多數企業搶占了長三角發展紅利的先機，而布局多、質量高、資源廣的企業無疑會更勝一籌。但同時也要看到，一體化的發展必然是一個長期的過程。期間房地產市場變化也是具有周期性、波動性和差異性。所以，無論是區域內土儲充足、還是急需通過規劃利好增加土儲來提升業績的企業而言，投資布局仍然需要理性對待。

??1、長三角一體化發展不會一蹴而就，投資布局仍然需要理性對待（節選）

??長三角一體化發展作為國家戰略，無疑會對當前區域內各城市經濟、人口、交通帶來積極的一面。而經濟的提升、人口流動、交通的通達也會對房地產市場發展起到正面作用，購房需求、購房能力增加都會對當地房地產市場長遠發展起到支撐作用，而作為中國經濟增長的壓艙石，房地產市場預期向好也會反過來保持經濟穩定。

??對于企業而言，預期和信心更為重要，尤其是在當前房地產行業規模面臨天花板的困局下，作為最具活力、開放力、創新力的長三角，一體化的利好給行業和企業帶來巨大機遇和發展潛力。長遠來看，無論是對規模房企保持穩定的業績增長，還是中小企業規模再上臺階起到推波助瀾的作用。

??當然機遇也伴隨著挑戰，畢竟一體化發展屬于大的發展概念，且目前尚無具體細則出臺，因此不宜過度解讀或過分樂觀。比如3、4月份土地市場火熱中，長三角二三線城市地價漲幅過快，且地王頻出，“面粉貴過面包”的現象在當前市場走勢并不明朗的情況下，容易造成企業資金鏈的緊張，需要警惕高位套牢的情況出現。而對有計劃新進駐長三角的企業來說壓力會更加顯著，因此盲目看好發展前景而高價拿地并不可取，房企在投資布局長三角一體化城市當中仍需要保持理性。

??2、環核心城市群內先天優勢依然充足，部分三四線需要警惕潛在市場風險（節選）

??短中長期如何在一體化城市中布局？我們認為中長期來看，從規劃出臺的目的來看，全面布局、均衡布局是不踏空節奏的安全做法。因此，一二三線均需要有適當的布局，這也是企業布局結構的終極目標。

??短期來看，影響的因素比較多。規劃出臺細則如何、政策調控風向如何、以及市場走勢都會影響城市群內城市的房地產市場。結合們目前市場走勢來看，三四線受到棚改衰退、需求透支等影響，市場熱度在衰退，正在進行調整和修復基本面，短期風險較大。這一點從房企紛紛回歸二線的戰略也可見一斑。

??短期在長三角一體化的大背景下，城市圈內核心二線是投資布局的最佳選擇。這一點在以長三角三四線起家而快速發展的黑馬中梁身上也看見，2019年一季度中梁已經先后在合肥、杭州落子。