克而瑞研究中心 朱一鳴、李丹

??【銷售金額增速放緩，城際空間站增長(zhǎng)超五成】2019年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1677億元，同比增長(zhǎng)3.1%；合同銷售面積1487萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%。值得注意的是，其中，城際空間站等重大項(xiàng)目銷售金額逆市同比大幅增長(zhǎng)超五成，帶動(dòng)三四線城市銷售業(yè)績(jī)的迅速提升。 

??【一二線城市投資比重穩(wěn)定提升】2019年上半年，新獲取項(xiàng)目58個(gè)，新增土地投資金額556億元，同比增長(zhǎng)19.8%；新增土地建筑面積2202萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平。投資布局方面，一二線城市的投資比重顯著提升。與去年全年相比，一線城市的投資比重大幅提升40個(gè)百分點(diǎn)至42.4%，一二線城市整體投資比重提升至68.9%，投資面積也增加了4.5個(gè)百分點(diǎn)。 

??【盈利指標(biāo)尚待優(yōu)化，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善】2019年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2015.9億元，同比增長(zhǎng)27.5%，其中房地產(chǎn)和大基建業(yè)務(wù)分別占比44.7%和53.4%。需要注意的是，其15.1%的毛利率和4.5%的歸母凈利率在行業(yè)中仍處于較低水平，尚存優(yōu)化空間。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至上半年末，綠地的凈負(fù)債率為180.9%，處于行業(yè)高位。現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短債務(wù)比均較去年年末有所提升，其中長(zhǎng)短債務(wù)比2.12，超過(guò)了同等規(guī)模房企的平均水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善。

??【聚焦“地產(chǎn)+“多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同，四大板塊精準(zhǔn)落地】2019年上半年，綠地進(jìn)一步聚焦“地產(chǎn)+”的多元化戰(zhàn)略，積極推動(dòng)大基建、大金融、大消費(fèi)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)四大板塊協(xié)同發(fā)展，各業(yè)務(wù)板塊的工作均取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

??銷售：銷售金額同比增速放緩 城際空間站銷售額增長(zhǎng)超五成

??2019年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1677億元，同比增長(zhǎng)3.1%，增速有所放緩；合同銷售面積1487萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%；銷售均價(jià)11278元/平方米，較去年全年增長(zhǎng)6.6%。其中，城際空間站等重大項(xiàng)目銷售金額逆市同比大幅增長(zhǎng)超五成，帶動(dòng)三四線城市銷售業(yè)績(jī)的迅速提升。 

??上半年，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)局勢(shì)復(fù)雜多變，房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)不確定性增強(qiáng)的環(huán)境背景下，綠地業(yè)績(jī)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。一方面得益于綠地注重銷售質(zhì)量的提升，上半年回款金額1319億元，回款率達(dá)79%，較去年全年增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，綠地持續(xù)加強(qiáng)節(jié)點(diǎn)管理和運(yùn)營(yíng)管控，為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量與效率提供了保證。上半年，累計(jì)新開工面積2639萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49%；完成竣工備案面積594萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47%；合同交付面積698萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.3%。此外，成本管理和甲供直采工作的落實(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化了安全生產(chǎn)和質(zhì)量管理，實(shí)現(xiàn)在降低成本的同時(shí)，有效增強(qiáng)了產(chǎn)能，以及周轉(zhuǎn)率的提高。

??投資：一二線城市投資加碼 城際空間站項(xiàng)目持續(xù)拓展

??2019年上半年，綠地在市場(chǎng)調(diào)整期下并沒有降低投資力度，新獲取項(xiàng)目58個(gè)，新增土地投資金額556億元，同比增長(zhǎng)19.8%；新增土地建筑面積2202萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平。其中，權(quán)益新增土地金額459億元，同比增長(zhǎng)9%；權(quán)益新增土地建筑面積1968萬(wàn)平方米，其中住宅占比超過(guò)七成。 

??值得注意的是，上半年綠地在城際空間站項(xiàng)目方面持續(xù)高效精準(zhǔn)拓展，在山東青島、江蘇宿遷、安徽宿州等地獲取了8個(gè)高鐵站項(xiàng)目，土地總面積近200萬(wàn)平方米，總貨值約330億元。 

??截至上半年，綠地的總土儲(chǔ)建筑面積達(dá)15110萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目遍及全國(guó)29個(gè)省，150余座城市。全國(guó)化發(fā)展的同時(shí)，海外市場(chǎng)也積極開拓，已成功進(jìn)入美國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞等海外地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

??從投資城市能級(jí)布局來(lái)看，上半年綠地除了持續(xù)深化布局高鐵城項(xiàng)目外，以城市群、都市圈的理念，聚焦一線城市溢出地區(qū)、二線省會(huì)城市，一二線城市的投資比重顯著提升。與去年全年相比，一線城市的投資比重大幅提升40個(gè)百分點(diǎn)至42.4%，一二線城市整體投資比重提升至68.9%，投資面積也增加了4.5個(gè)百分點(diǎn)。基于此，土地成本有所上漲，但仍低于2700元/平方米，對(duì)應(yīng)2622億元的新增貨值來(lái)看，利潤(rùn)空間充裕。 

??從區(qū)域分布來(lái)看，綠地上半年于長(zhǎng)三角的投資比重加碼，投資金額占比較去年全年提升22.8個(gè)百分點(diǎn)至56.6%，投資面積占比提升14.5個(gè)百分點(diǎn)至39%。其中，期內(nèi)綠地以121億元的對(duì)價(jià)成功獲取上海董家渡項(xiàng)目50%的股權(quán)，作為其在上海核心區(qū)域土儲(chǔ)的有力補(bǔ)充。

??盈利表現(xiàn)：兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)收入雙增長(zhǎng) 盈利指標(biāo)有待優(yōu)化

??2019年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2015.9億元，同比增長(zhǎng)27.5%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)89.9億元，同比增長(zhǎng)48.4%。其中，大基建產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1077億元，同比增長(zhǎng)39.5%，占總營(yíng)收比重約53.4%，占比持續(xù)擴(kuò)大；房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收901億元，同比增長(zhǎng)25.6%，占比44.7%。 

??雖然綠地在房地產(chǎn)主業(yè)和基建業(yè)務(wù)收入上實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，但其整體盈利指標(biāo)在行業(yè)中仍處于較低水平。上半年，綠地整體毛利率15.1%，與往年基本持平；歸母凈利率4.5%，同比增長(zhǎng)0.63個(gè)百分點(diǎn)。兩者皆與TOP10房企平均水平差距較大。其中，房地產(chǎn)主業(yè)毛利率為28%，同比增長(zhǎng)1.86個(gè)百分點(diǎn)；而基建業(yè)務(wù)的毛利率為3.9%，雖有小幅增長(zhǎng)，但其較低的盈利能力仍對(duì)整體毛利率產(chǎn)生較大影響。

??償債表現(xiàn)：多渠道優(yōu)化融資，債務(wù)結(jié)構(gòu)改善

??資本運(yùn)營(yíng)方面，截至2019年6月末，綠地持有貨幣資金866億元，較去年年末增長(zhǎng)6.9%。同時(shí)，綠地通過(guò)推進(jìn)ABS融資、加強(qiáng)銀企合作等方式積極拓寬渠道優(yōu)化融資，并擴(kuò)大授信規(guī)模，期內(nèi)成功發(fā)行了13.5億美元債。 

??債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2019年6月末，綠地的凈負(fù)債率為180.9%，與去年年末基本持平，處于行業(yè)高位。現(xiàn)金短債比由去年年末的0.82提升至0.91，短期償債壓力有所緩解；長(zhǎng)短債務(wù)比2.12，較去年年末提升0.29，且超過(guò)了同等規(guī)模房企的平均水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善。

??戰(zhàn)略：聚焦“地產(chǎn)+“多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同 四大板塊精準(zhǔn)落地

??2019年上半年，綠地進(jìn)一步聚焦“地產(chǎn)+”的多元化戰(zhàn)略，積極推動(dòng)大基建、大金融、大消費(fèi)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)四大板塊協(xié)同發(fā)展，同時(shí)全方位提升地產(chǎn)主業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 

??大基建方面，上半年承接了重大有影響力的項(xiàng)目，新簽合同金額1790億元。同時(shí)產(chǎn)業(yè)版圖繼續(xù)擴(kuò)大，成功收購(gòu)了河南公路工程公司。此外，科技水平不斷提高，推進(jìn)建筑工業(yè)化、科技化、智能化，提升技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力。但值得注意的是，上半年基建產(chǎn)業(yè)在規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，毛利率僅3.9%，對(duì)整體的盈利貢獻(xiàn)仍較低，未來(lái)更需注重質(zhì)量與效益的提升。 

??大金融方面，上半年投資入股科技領(lǐng)軍企業(yè)，同時(shí)加強(qiáng)社會(huì)募資，募資金額同比大幅增長(zhǎng)。下一步，綠地將重點(diǎn)推進(jìn)科創(chuàng)主題投資、重大資本運(yùn)作項(xiàng)目、以及科創(chuàng)基金等設(shè)立。 

??大消費(fèi)板塊包含了商貿(mào)、酒店、康養(yǎng)三大產(chǎn)業(yè)。其中，商貿(mào)布局向全國(guó)延伸，上半年于西安、天津兩地的貿(mào)易港先后建工；此外新開G-Super門店4家，總數(shù)達(dá)到64家。酒店旅游方面新拓展12家海外酒店管理輸出；控股上航國(guó)旅并優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、管理架構(gòu)，推進(jìn)旅游業(yè)務(wù)發(fā)展；與漢諾威成立合資會(huì)展公司，推進(jìn)會(huì)展業(yè)發(fā)展；發(fā)布了四大長(zhǎng)租公寓品牌。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)方面上半年成功收購(gòu)了貴州藥材，探索“康養(yǎng)谷”等“地產(chǎn)+”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的新業(yè)態(tài)。

??科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)方面，聚焦大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等為代表的前沿科技投資領(lǐng)域，截至目前，綠地已齊聚深蘭科技、城云國(guó)際、涂鴉智能、佰才邦、瑞為技術(shù)五大“獨(dú)角獸”，并與“地產(chǎn)+”的產(chǎn)業(yè)體系高度協(xié)同，合作空間廣闊。