??導(dǎo)語

??超七成運營商租金讓利，措施覆蓋愈千城。

??◎  研究員 / 房玲、易天宇、羊代紅、洪宇桁、陳家鳳

??自2020年1月新型冠狀病毒爆發(fā)以來，我國對于疫情的發(fā)展防控也逐步進入到了“嚴陣以待”的狀態(tài)。在疫情沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)首當其沖，不僅未能迎接春節(jié)的消費紅利，反而隨著群眾大幅減少外出聚集，客流量急劇減少，實體商業(yè)也進入到了冬眠狀態(tài)。此外不少商戶仍需支付春節(jié)期間的人工費，餐飲商戶還面臨著食物報廢等問題，為本就艱難的運營狀況雪上加霜。若實體商戶運營艱難或大批倒閉，同樣會導(dǎo)致商場的空置率抬升，租金下滑等諸多問題，為日后商業(yè)地產(chǎn)的運營帶來更多困難，如何改善商戶的經(jīng)營現(xiàn)狀成為了當前的主要挑戰(zhàn)。在此背景下，全國各地政府包括北京、上海、廣東、浙江、湖北等都出臺了相應(yīng)政策，承諾對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)實施減免租金，同時鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、市場運營方等業(yè)主對中小微租戶適度減免疫情期間的租金。與此同時，其他與實體商戶唇亡齒寒的房企商業(yè)運營商也陸續(xù)出臺了一系列措施，如萬達、龍湖、保利、華潤等等，或減半或全免旗下各大商城商戶的租金費用。房企商業(yè)運營商通過減免租金可以有效穩(wěn)定商戶信心，在目前中小商戶運營艱難的背景下及時止損，但同時減免租金對于運營方而言，也無疑意味著業(yè)績和資金的雙重壓力。此外由于疫情造成的恐慌短期內(nèi)難以消除，對于商業(yè)地產(chǎn)運營的挑戰(zhàn)在中短期內(nèi)依舊存在。下文中，我們就將對比85家典型房企商業(yè)運營商在疫情下出臺的具體措施，來分析當前商業(yè)地產(chǎn)減租及免租現(xiàn)狀，以及疫情對于房企商業(yè)運營商在未來所可能造成的影響與挑戰(zhàn)。

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??超七成房企“減免租”惠及千余個項目

??1、租金減免措施覆蓋共1515個項目

??在多省市出臺政策鼓勵減租下，全國各地都出現(xiàn)了“減租免租潮”。根據(jù)我們統(tǒng)計的85家典型房企商業(yè)運營商對本次疫情反應(yīng)來看，共有60家宣布對旗下持有物業(yè)商鋪進行減租或者免租，免租物業(yè)形式包括商場、公寓、酒店、寫字樓等，共涉及項目總數(shù)約達1515個項目。從減免企業(yè)來看，國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)布局較廣的企業(yè)都進行了不同程度的減免，如萬達、華潤、龍湖、大悅城等，其中部分企業(yè)對武漢地區(qū)商場較全國其他地方有特殊的減免措施，如瑞安房地產(chǎn)在武漢項目的減免比其他地區(qū)多20天，凱德集團和金地商置在武漢區(qū)域租金全免，優(yōu)于其他區(qū)域的減半。

??參與租金減免的房企中直接進行租金全免和租金減半的企業(yè)占比較大達到90%以上，其中，進行租金減半的房企個數(shù)占比為50.79%為最高；而進行租金全免的企業(yè)占比達到39.68%。總的來看，超半數(shù)企業(yè)實施減免政策的企業(yè)選擇了租金減半，而房企對租金減免的方式的差異，主要是基于未來收入及自身現(xiàn)金流的考慮而做出的考量，在幫助租戶度過難關(guān)時也考慮到企業(yè)的運營成本。此外對于部分重倉武漢的房企來說，在疫區(qū)由于影響較大的原因，未來武漢的商業(yè)消費恢復(fù)將會比全國其他地區(qū)更漫長，由此，部分房企對于該區(qū)域進行時間更久力度更大的減免。與此同時，如大悅城、招商蛇口等企業(yè)則根據(jù)物業(yè)當?shù)鼐唧w情況推出減免；融創(chuàng)中國對于旗下全部文旅項目所有店鋪免除全部租金，以及融創(chuàng)(上海)商置旗下商業(yè)項目全部租金減免，其他項目品牌及區(qū)域并未參與優(yōu)惠。這一部分減免額度不確定的企業(yè)占比達到9.52%。

??2、房企平均租金減免時長達約20天（略）

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??減免措施覆蓋各方成本，酒店及長租均有參與

??1、15%房企明確宣布減免物業(yè)費及推廣費用（部分略）

??在對抗本次疫情中，房企做出的努力除了對商業(yè)項目的租戶減免租金之外，部分房企還明確提出將對商戶的推廣費用以及物業(yè)費進行減免。據(jù)不完全統(tǒng)計，在85家房企商業(yè)運營商中，有13家企業(yè)明確宣布將減免商戶的物業(yè)費用，其中還有5家進一步減免了商戶的推廣費用。

??具體來看，物業(yè)費和推廣費用相對于租金而言顯著偏少，但是根據(jù)以往年報數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭房企在這方面的費用減免其實也不是小數(shù)字。以港資瑞安房地產(chǎn)為例，其在1月30日宣布將對企業(yè)在武漢開發(fā)運營管理的零售項目免去全部商業(yè)租戶1月24日-2月29日期間的租金、物業(yè)管理費及推廣費。同時企業(yè)在其他城市（上海、佛山、重慶、南京）開發(fā)運營管理的零售項目也將1月24日-2月9日期間的全部商業(yè)租戶的租金、物業(yè)管理費及推廣費減半。從瑞安的2019中報數(shù)據(jù)來看，企業(yè)在2019上半年的投資物業(yè)物業(yè)管理收入約為1.08億元（包括酒店管理收入），據(jù)此測算，去除酒店和辦公樓的物業(yè)管理收入之后，本次的減免措施也會減少瑞安千萬元左右的收入。

??可以看出，對商業(yè)項目商戶減免物業(yè)費和推廣費用同樣會讓在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有較多布局的房企收入受到較大的損失。然而在疫情面前，在政策的號召之下，這些房企展現(xiàn)出了強大的擔當，在已經(jīng)免除了租金的情況下進一步減免物業(yè)費等費用，為商戶削減資金壓力。正如龍湖集團的表示，企業(yè)“一直注重與商戶共同成長、同路前行。希望借助租金減免，消解商戶部分經(jīng)營壓力，并與商戶共克時艱抗擊疫情，竭力滿足顧客日常消費所需”。從某種程度來看，此時短期內(nèi)的收入損失長期而言是拉近房企和商業(yè)租戶關(guān)系的契機，有利于雙方未來的合作，同時也展現(xiàn)了房企的社會責任擔當，有利于房企品牌影響力的塑造，增強了這些房企的“軟實力”。

??2、長租公寓、酒店等也陸續(xù)參與抗疫（略）

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??商業(yè)龍頭萬達、龍湖、凱德，累計讓利超40億（略）

??1、萬達：減租覆蓋商場數(shù)量多至323家（略）

??2、龍湖：減租延續(xù)時長達到兩月之久（略）

??3、凱德：武漢區(qū)域4家商場重點減租（略）

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??疫情短期沖擊較大，居危思進才是長久之道

??1、一季度TOP20租金預(yù)計至少下滑17%（部分略）

??短期來看，對于房企商業(yè)運營商而言，疫情的影響依舊是巨大的。在租金減免的措施之下，一季度的租金規(guī)模將會大幅下滑。從具體企業(yè)來看，內(nèi)地企業(yè)萬達、紅星美凱龍、華潤及龍湖均承受了較大的租金損失，作為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)運營商，預(yù)測萬達將為商戶減免34.9億元；此外紅星美凱龍也表示，本次免租將涉及公司2020年營業(yè)收入（租金及管理費總金額）約5.3至5.9億元，對2020年歸母凈利潤影響約3.8至4.3億元。

??據(jù)克而瑞運營收入排行榜，2019年TOP20家內(nèi)地房企商業(yè)運營商的總運營收入規(guī)模為1452.6億元。但在疫情以及減免措施的影響下，若僅計算減免租金措施對商場所造成的直接租金損失，20家房企的預(yù)估將達到60億左右，一季度總運營收入規(guī)模將至少下滑約17%。60億的租金損失僅僅只是保守預(yù)估，租金減免措施是否延續(xù)，防護耗材的額外成本，以及除商場外，酒店、長租公寓、寫字樓的租金損失都未有計算在內(nèi)。若將這些損失包括在內(nèi)，預(yù)計此次疫情所帶來的短期租金損失還將更高，這對企業(yè)的財務(wù)也將會造成一定壓力。

??2、疫情恐慌或?qū)⒀永m(xù)，房企損失或?qū)⒎糯螅裕?/p>

??3、居危思進才是長遠的自救之道

??從長遠來看，此次疫情并非長期影響因素，等到疫情消散，客流量回彈，商業(yè)地產(chǎn)也將迎來復(fù)蘇。然而針對此次疫情爆發(fā)下所顯露出的各種不足和思考，對于未來的商業(yè)地產(chǎn)而言同樣有著長久的借鑒意義。

??商業(yè)地產(chǎn)如何更加主動地面對風險，而不是被動應(yīng)對；如何在緊急突發(fā)情況之下，維持商場的正常運營及休整等等，這類問題均可以為日后提供豐富的經(jīng)驗與依據(jù)。例如可以通過調(diào)整商場的硬件措施來更好地應(yīng)對疫情，在疫情下增加商場的空氣流通能夠有效規(guī)避病毒的傳播；可以更快地啟動緊急機制，通過排查客流從而免除商場內(nèi)部的傳染幾率；此外也可以多考慮開放式的街區(qū)商業(yè)，減少人口聚集的密閉場所。

??此外在消費形式上，無人零售、線上消費、居家消費或?qū)⒂瓉砀喟l(fā)展機遇，線下實體商業(yè)和線上的打通也將會是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的重要方向。如何在疫情期間，保證安全放心的同時，滿足消費者在家的消費需求，更好地應(yīng)對疫情等突發(fā)情況，都是商業(yè)地產(chǎn)可以考慮的改進范圍。而作為重要紐帶的商場，不僅僅需要整合旗下的優(yōu)質(zhì)商戶資源，更需要的是搭建與消費者之間的緊密聯(lián)系，贏得消費者的信賴，從而讓消費者找到最合適的商品。此外隨著5G的發(fā)展，萬物互聯(lián)的發(fā)展也或?qū)樯虡I(yè)地產(chǎn)的線上化提供更多可能。

??本次疫情對于商業(yè)地產(chǎn)的打擊無疑是沉重的，但從長遠來看，危機中仍有機遇，只要從危機中發(fā)現(xiàn)機遇，才能真正的實現(xiàn)自救。