??一季度房企在銷售、拿地、施工等方面幾乎全面停擺，而復(fù)工后房企的工作效率明顯提升，投資強(qiáng)度也持續(xù)攀升。不少企業(yè)希望于通過上半年積極拿地來(lái)提振年內(nèi)銷售。那么，從過往兩年經(jīng)驗(yàn)以及企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)來(lái)看，一般上半年拿地的項(xiàng)目能有多少在年內(nèi)開盤，這又會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生多大助力呢？

??01

??半數(shù)上半年拿地項(xiàng)目能在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開盤

??其中一季度拿地項(xiàng)目占六成

??通過對(duì)1500余個(gè)2018年和2019年上半年成交地塊開盤情況來(lái)看，有52%的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)開盤，其中一季度拿地在年內(nèi)開盤的比例達(dá)到六成，二季度拿地在年內(nèi)開盤的比例雖有所下滑，但也有45%的地塊能夠年內(nèi)開盤。 

??就開盤時(shí)間而言，大部分項(xiàng)目發(fā)生于9月份以后，也符合目前高周轉(zhuǎn)企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏。

??上半年拿地的項(xiàng)目中，僅有極少數(shù)1月份拿地項(xiàng)目能在4、5月份就開盤銷售，6-8月份開盤項(xiàng)目比例也僅為16%，從9月份開始是年內(nèi)拿地項(xiàng)目開盤的井噴期。

??數(shù)據(jù)顯示，上半年拿地且在年內(nèi)開盤的項(xiàng)目中，有68%集中于第四季度開盤，尤其年末最后兩個(gè)月開盤比例最高，12月開盤項(xiàng)目占3成，11月和10月開盤的比例分別為22%和16%。

??以此來(lái)看，通過上半年積極拿地的策略，的確能夠?qū)δ陜?nèi)的供貨量和業(yè)績(jī)起到支撐，部分高周轉(zhuǎn)執(zhí)行效率較高的房企，上半年拿地還可以沖擊“金九銀十”這樣的傳統(tǒng)銷售旺季。

??02

??天津、常州、合肥、鄭州半數(shù)項(xiàng)目年內(nèi)可開盤

??佛山、杭州開盤周期較長(zhǎng)

??從調(diào)研項(xiàng)目數(shù)量較多的11個(gè)典型城市來(lái)看，不同城市之間年內(nèi)開盤的比例存在較大差異：

??天津、常州連續(xù)2018年、2019年上半年成交的項(xiàng)目中均有一半以上在年內(nèi)成功開盤，整體年內(nèi)開盤比例達(dá)到7成左右。從辦理預(yù)售證的條件來(lái)看，天津和常州辦理預(yù)售證需要已投入資金占總投入的25%以上則達(dá)到條件，相比一些需要建筑主體封頂?shù)某鞘卸?，這樣的預(yù)售條件相對(duì)寬松，開盤速度較快。其次合肥、鄭州也有半數(shù)左右上半年拿地的項(xiàng)目能夠趕在年內(nèi)開盤。

??反之，開盤周期最長(zhǎng)的城市有杭州、佛山、南京等，上半年成交項(xiàng)目?jī)H有3成左右年內(nèi)開盤。杭州以平均15%的年內(nèi)開盤比例位列最末，杭州對(duì)申請(qǐng)預(yù)售證的建筑施工進(jìn)度要求較高，10層以下的需要完成主體施工，10層以上的需要完成主體施工的二分之一以上。 

??整體來(lái)看，市場(chǎng)熱度越高、預(yù)售條件越嚴(yán)格的城市開盤周期越被拉長(zhǎng)，企業(yè)在選擇拿地城市、尤其是新進(jìn)駐城市前，需要盡量詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)報(bào)建流程，便于合理安排工期。

??03

??低容積率項(xiàng)目周期更短

??如何合理分配開盤產(chǎn)品配比是縮短周期的重要因素

??按項(xiàng)目的容積率來(lái)看，容積率在2.5以下的項(xiàng)目年內(nèi)開盤的概率更大，主要原因在于容積率低則項(xiàng)目層高相對(duì)較低，更容易達(dá)到辦理預(yù)售證規(guī)定的建筑形象規(guī)定。

??多數(shù)開發(fā)商在規(guī)劃分期開盤時(shí)，出于捂盤惜售、增強(qiáng)產(chǎn)品溢價(jià)能力等原因，會(huì)偏好先開盤高層產(chǎn)品，而將洋房、多層等溢價(jià)能力更強(qiáng)的產(chǎn)品安排在后期開盤。但從建筑角度來(lái)看，高層產(chǎn)品開盤需要達(dá)到更高的主體完成度，相對(duì)而言施工周期較長(zhǎng)，多層、洋房類產(chǎn)品的施工周期較短，更容易達(dá)到預(yù)售證申領(lǐng)要求。

??如何合理分配開盤產(chǎn)品配比，對(duì)于追求短期內(nèi)通過拿地實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的房企來(lái)說(shuō)，是縮短開盤周期的重要方式。

??建筑體量則跟開盤周期關(guān)系不大，各不同體量的項(xiàng)目上半年拿地均有5成左右的比例在年內(nèi)開盤，大部分城市單次申請(qǐng)預(yù)售證的建筑面積規(guī)定在2-3萬(wàn)平方米以上，200-300套左右。 

??04

??新城、碧桂園年內(nèi)開盤把握較大

??招商、保利開盤周期相對(duì)較長(zhǎng)

??聚焦到企業(yè)而言，不同企業(yè)由于運(yùn)營(yíng)策略、投資策略不同，拿地后工期差異較為明顯，且企業(yè)在不同階段如拿地到開工和開工到開盤的進(jìn)度也差異明顯。主要有兩類：

??第一類是拿地到開工、開工到開盤速度都較快的房企：如新城、融信、旭輝、碧桂園等。

??新城從拿地到開工平均僅需54天，從開工到開盤平均工期為177天，累計(jì)開盤時(shí)長(zhǎng)不足八個(gè)月，同樣以高周轉(zhuǎn)著稱碧桂園同樣累計(jì)開盤在9個(gè)月左右。此類房企一方面本身以高周轉(zhuǎn)著稱，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化流程已相對(duì)成熟；另一方面此類城市主要布局三四線城市，三四線城市平均開盤周期較一二線城市短1.5-8個(gè)月。

??例如新城的布局仍相對(duì)集中于長(zhǎng)三角，長(zhǎng)期深耕大本營(yíng)，無(wú)論是市場(chǎng)熟悉程度還是地緣優(yōu)勢(shì)，都有助于企業(yè)提高整體周轉(zhuǎn)速度。這類企業(yè)拿地大多數(shù)可以在一年內(nèi)開盤，在上半年拿地也有更大的把握能夠年內(nèi)開盤。 

??第二類則是開發(fā)周期相對(duì)較慢的房企，以國(guó)企為主，例如招商和保利等。其中保利從拿地到開盤平均工期為398天，開盤周期超過一年，項(xiàng)目整體周轉(zhuǎn)速度較慢。一方面國(guó)企在現(xiàn)金流壓力上相對(duì)較小，另一方面也與企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)，例如保利土儲(chǔ)多數(shù)集中在一二線城市，但一二線城市開盤周期相對(duì)較長(zhǎng)，尤其一線城市；招商蛇口以“園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)”為主要戰(zhàn)略，園區(qū)的整體開發(fā)也需要耗費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間。

??值得注意的是，有部分房企開工速度雖然快，但拿地到開工則相對(duì)較慢的房企，主要是拿地方式中城市更新項(xiàng)目占據(jù)很大比例，所以前期準(zhǔn)備工作相對(duì)較久，但對(duì)企業(yè)而言，這也是降低拿地成本渠道之一。 

??整體來(lái)看，上半年拿地的項(xiàng)目在年內(nèi)能夠開盤的概率是較大的，且一季度拿地還有沖擊金九銀十的可能，但對(duì)于不同城市、不同企業(yè)則有著較為明顯的差異。

??對(duì)于自身拿地——開盤周期超過一年的房企而言，其實(shí)何時(shí)拿地差異并不大，與其在市場(chǎng)高熱期間參與激烈競(jìng)拍，高價(jià)拿地，不如持續(xù)拓寬渠道、保持較低的拿地成本，保證盈利能力；而對(duì)于拿地——開盤周期較短的房企而言，上半年積極拿地對(duì)此類房企當(dāng)年的銷售有一定的作用，但也要選對(duì)城市、選對(duì)時(shí)間，否則也將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。