??伴隨城鎮化進程的不斷推進，近年來房地產的銷售規模也在不斷增長。與此同時，隨著城鎮化率的快速提升以及人口的持續流入，部分一線以及熱點二線城市土地供應日漸稀缺。根據住建部統計數據，全國共有老舊小區約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億，集中分布于上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市，城市發展邁入存量時代，產業發展面臨新訴求，城市建設和房地產發展需要尋找新的空間。

??核心城市土地供應的緊缺加上大量亟需更新的舊廠、舊村莊、舊城鎮，催生出了城市更新的熱潮。根據企業年報及相關資訊披露，百強上市房企中已有47%進入城市更新領域，房企城市更新現狀值得探究。

??那么，百強上市房企目前參與情況如何？他們的城市更新的潛在土儲規模有多少？主要布局在哪些城市？這些城市的城市更新政策又如何？有哪些標桿案例值得借鑒？我們以廣東、上海、北京為研究藍本，以參與城市更新的典型企業和典型項目為研究對象，針對上述疑問展開分析。

??01

??近半百強上市房企參與城市更新

??三梯隊規模跨度大

??47%百強上市房企涉足城市更新，50強房企參與度更高。隨著房地產增量市場天花板的見頂，借道城市更新業務尋找新的業績增長點，已成為大部分房地產企業的共識。根據企業年報和公開信息，梳理房企參與城市更新的情況，可以看出在百強上市房企中，約有47%的企業涉足了城市更新領域。若把目光聚焦到TOP50上市房企，這一數值更是達到了61%。房企紛紛加入城市更新的賽道，有三個原因：首先，一二線城市土地供應趨緊，通過對舊區的整治改造和再開發，可以有效補充一二線城市土儲；其次，對比競爭激烈的招拍掛拿地方式，參與城市更新能以更低的地價獲取土地，這意味著企業能實現更高的利潤率；最后，城市更新改造的對象往往是城中村和城區的老小區，這些項目一般布局在較為中心的核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場預期。

??百強上市房企城市更新面積跨度大，大致分為三個梯度。雖大部分房企已布局城市更新業務，但基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響，涉及的規模也有較大差距。我們用房企通過城市更新業務獲取、但未轉化成土地儲備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業參與度，可以把房企分為三個梯度。根據企業披露和搜集到的公開信息，可以發現房企通過城市更新渠道獲取的建面跨度十分大，規模小的只參與了1個項目，建面只有不到10萬方，但規模大的涉及100多個項目，總建面逾7000萬方。

??第一梯度包括恒大、融創、佳兆業、富力、時代這5家房企，他們參與城市更新部分的建筑面積大于4000萬平方米。其中恒大、融創和佳兆業更是擁有超出7000萬平的舊改建面。在這5家房企中，恒大和融創主要靠收并購奪得前兩位。其中恒大位居榜首，2018年報顯示未納入土地儲備的舊改等項目總規劃建筑面積約7777萬平方米，其中僅是在總部深圳就有45個項目，規劃建筑面積達2903萬平方米。其余三家則均是起家于大灣區的粵系房企，帶著天然的城市更新基因。佳兆業以改造爛尾樓起家，憑借豐富的本土資源和開發經驗被譽為“舊改之王”，2019年報披露舊改占地面積達近4000萬方，其中深圳及廣州各占約27%及36%，項目總個數達147個。同樣以舊改起家的富力地產，截至2019年6月30日，城市更新板塊簽約合作城市更新項目已超過60個，規劃總建筑面積超6000萬平米。時代地產也曾表示舊改是公司的重要業務，2019年底城市更新項目總數已超過120個，潛在總建筑面積約4300萬平方米。

??第二梯隊與第一梯隊有明顯斷層，房企城市更新建筑面積段為600-3000萬平。總體來看，城市更新改造多在廣東省內大灣區九市進行，這得益于該區域較為成熟完善的城市更新政策，比如龍光和奧園就分別披露舊改業務在大灣區的占比為95%和89%。從房企類別來看，既包括首開、華潤、保利等資金雄厚的國企，能抵抗城市更新引發的開發周期長、占用資金久的問題，同時也有強大的操盤運營能力；也包括經驗豐富的區域民企，包括龍光、花樣年、敏捷等，他們往往有專業團隊運營城市更新，比如花樣年在2019年還成立了城市更新公司，單獨劃分業務板塊。第二梯隊排名靠前的是首開股份，2019年年報公布舊改用地面積為1589萬方，雖換算成建面與第一梯隊有一定的距離，但由于這些項目主要分布在北京，貨值不容小覷。

??第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于600萬平方米，大部分房企位于這個梯隊，他們暫時可能并沒有把城市更新作為主要業務發展，但仍把這作為一種有效的拿地方式。這個梯隊的房企城市更新項目涉及到的地域除灣區城市外，也包括了濟南、太原、煙臺、南昌等二三線城市。

??02

??廣東省：本土房企在規模及經驗方面明顯領先

??1、恒大、佳兆業等領銜城市更新土儲總量，本土房企具備先發優勢

??百強上市房企中，多達27家房企城市更新業務涉足廣東省，熱點城市如廣州、佛山、深圳等，成為各大房企必爭之地。結合企業近期年報及業績發布會披露情況，參與城市更新房企潛在土儲規模可以分為三個梯隊：第一梯隊以恒大、佳兆業、富力、時代為首，潛在土儲建筑面積在3000萬平方米之上。四大房企均發家于廣東，其中佳兆業、富力、時代均擁有較為豐富的“三舊”改造經驗，如佳兆業早在1999年就已涉足參與改造深圳爛尾樓“桂芳園”項目，富力也以涉足城市更新領域二十載，于2007年打造了標志性項目——獵德村，開啟了 “獵德模式”。其次以華潤、碧桂園、龍光、花樣年、保利等房企構成第二梯隊，潛在土儲建面在1000-3000萬平方米，打造了諸如華潤萬象城、保利琵琶洲等項目。第三梯隊房企潛在土儲規模在1000萬平方米之下，包含敏捷、越秀等規模相對較小的本土房企以及遠洋、華夏幸福等外來房企。整體上看，由于城市更新項目周期長、難度大、涉及多方利益等因素，具備較高的進入門檻，本土房企無論是在規模還是經驗方面均具備明顯的領先優勢。

??2、廣佛深莞城市更新開展最火熱，灣區九市為 “三舊”改造主力（略）

??3、廣、深兩城最早參與城市更新試點，政策相對完善（略）

??4、佳兆業：涉足城市更新二十載，參與打造鹽田最大舊改項目

??佳兆業城市更新業務最早起步于1999年，于當年拿下深圳布吉龍泉別墅爛尾樓項目——“桂芳園”。作為佳兆業涉足城市更新的首個項目，占地接近16萬平方米，總建面達58萬平方米，分為八期進行開發。佳兆業將原先建至一半的爛尾樓連同地基一并清除，并聘請香港知名的設計公司做出全新的規劃設計，項目主打歐路風情以及生態園林社區。新穎的設計理念及外觀吸引了購房者的目光，首期入市20天即售罄，為佳兆業在城市更新領域奠定了良好基礎。隨后的若干年間，佳兆業又陸續打造了佳兆業·可園、深圳佳兆業中心、深圳佳兆業中央廣場等20余個城市更新項目，并設立城市更新集團。如今，城市更新集團擁有投資測算、規劃設計、政策研究和商務談判等專業技能的員工超過700人，業務涉及舊城鎮、舊村莊、舊廠房以及爛尾樓改造，積累了豐富的“三舊”改造經驗。

??截至2019年底，佳兆業未納入土儲城市更新項目占地面積約4000萬平方米，共計147個項目。從分布上看，除寧波外，其余項目均位于廣東省內。廣州、深圳、中山三城“三舊”改造項目占地面積占比分別為36.4%、26.6%、21.6%，合計超八成，是佳兆業城市更新的絕對重心，余下少數項目主要分布于惠州、珠海、東莞等城市。

??（1）案例分析：“雙輪驅動”戰略，加快進程

??鹽田項目位于深圳市鹽田區后方陸域，北靠東海道，東接洪安三街，南臨明珠道，西連鹽田北四街，整體地理位置優越。但由于鹽田三村、四村和西山嚇村等13個自然村散落分布在鹽田港后方陸域，長期以來維持“村中有港、港中有村”的現象，環境臟亂差，村集體經濟發展較為落后，且隨著港口發展的需要，日益緊張的土地資源也制約著鹽田港后方陸域港口物流行業的發展。因此鹽田整體搬遷項目自03年被首次提出，經過多年的孕育，直到2011年才由佳兆業完成項目招標，是深圳首個公開招標的城市更新異地安置項目，也是鹽田區有史以來最大規模的舊村改造項目。

??項目拆遷共涉及4個股份公司和13個自然村。包含原居民1035戶，需拆除建筑1632棟，拆遷用地的占地面積為43.5萬平方米，安置區開發建設占地面積為26.6萬平方米，規劃總建筑面積達到107萬平方米。項目共分為12個地塊開發建設，其中1-7以及8-1號地塊優先用于村民回遷（佳兆業山海城項目），8-2及9-11號地塊用于對外銷售（佳兆業鹽田城市廣場項目）。整個項目由購物中心、高端住宅、甲級寫字樓、高端公寓等綜合業態組成，集一站式購物、休閑娛樂、商務辦公和高端住宅于一體，并配有2.27萬平方米公共配套設施，規劃有社區公園、兩個幼兒園和一個小學、三個社區文化活動室、兩個社康中心、兩個郵政所、肉菜市場等生活配套。佳兆業根據安置區特點，在2號及11號地塊打造了兩大商業中心及濱海風情商業街，并通過近一公里長的天街相連，形成兩大商圈聯動發展。

??通過“雙輪驅動”戰略，以回遷促簽約、以建設促回遷，依靠“回遷”和“建設”兩個輪子推動促進簽約。與村民洽談并促進簽約一直是城市更新項目的重難點，佳兆業在獲取項目后花費接近一年半時間與村股份公司及村民進行溝通，并依據村民意愿對項目進行調整。與原地拆除重建項目相比，鹽田項目作為異地安置項目，使得回遷物業的建設能夠與業主簽約同步進行，項目剛剛開始簽約就已經可以看到樣板房。并且區政府根據項目情況提出“雙輪驅動”的實施戰略，鼓勵先簽約、先回遷，如果某個地塊建成后并具備了回遷條件，假如原來確定回遷到這個地塊的村，村民簽約面積達不到，那么將由已經簽約的其他村民先回遷，該方案顯著提升了村民的簽約熱情，17年10月，回遷房山海城一期搬遷完成，816戶村民回遷入伙，8-1號地塊也于18年2月主體封頂。

??拆遷與銷售同步進行，緩解現金流壓力。與普通商品住宅開發相比，城市更新項目具備高投入、長周期、回報不確定等特點，十分考驗房企的運營管控能力。佳兆業通過村民回遷地塊與銷售地塊同步開發的方式，于2018年10月開盤銷售鹽田城市廣場項目，項目一經推出即獲得熱銷，并于2019年實現約73億的銷售額，位列《2019年單項目銷售排行榜TOP100》26位，較好的緩解了現金流壓力。

??5、華潤置地：02年進入城市更新領域，大沖舊改項目成南山標桿（略）

??03

??上海：城市更新進入快車道

??地方性國企占優

??1、萬科、中海搶灘上海，地方性國企優勢明顯（略）

??2、05年政策逐步完善規范，近兩年超額完成舊改目標（略）

??3、瑞安房地產：上海城市更新標桿企業，“新天地”模式締造者

??上海是瑞安房地產在內地業務的核心區域。瑞安房地產為香港瑞安集團在中國內地的房地產公司，于2006年在香港聯合交易所上市，至2019年底在上海、武漢、重慶及佛山的中心地段共擁有11個發展項目。其中，上海作為公司的總部所在地，占了其中7個項目，在其發展進程中起到了舉足輕重的作用。

??“上海新天地”奠定企業城市更新領域標桿地位。企業最早參與的項目主要集中在上海，且均為城市更新項目，包括上海新天地、翠湖天地、瑞虹新城、瑞虹天地等。“上海新天地”成為上海新地標之一后，有效提振了企業知名度和專業度，同時也提升了瑞安在獲取城市更新項目的議價能力，之后便陸續成功簽約了多個城市的舊改項目。值得注意的是，企業在2019年接連拿下上海青浦區蟠龍城中村和普陀區鴻壽坊舊改地塊，一方面證明政府肯定瑞安在上海城市更新領域的標桿地位，另一方面也體現了企業在上海加強城市更新業務的決心。

??（1）案例分析：商業先行住宅交叉，保障太平橋項目現金流

??三大亮點成就舊改范本“太平橋項目”。最負盛名的上海新天地實際上是原盧灣區城市更新工程“太平橋項目”的一部分，作為歷史建筑重建區位于西部。此外太平橋項目還包括北部的甲級辦公樓區企業天地、南部的高檔住宅區翠湖天地、東部的綜合性購物娛樂商業中心以及中心人工湖綠地。項目整體毗鄰繁華的淮海中路商業區、黃陂南路地鐵站以及東西、南北主干高架車道的交匯點，地理位置優越。1996年瑞安針對該城市更新項目的整體規劃方案得到政府認可，于是兩者簽訂了開發意向書，由瑞房全盤負責拆遷和開發改造。該項目之所以一戰成名，有以下三方面原因：

??項目總體定位規劃合理，保留了原有建筑風格

??太平橋項目規劃建筑面積逾110萬平方米，瑞安將其定位為集商業、辦公、文化娛樂、居住等功能為一體的現代化商住綜合區。具體來看，整片區域主要可分為：一個中心、兩大功能區、兩條商業軸和三條綠軸。由示意圖可以看出，業態組合做到了錯落有致、動靜結合，既能滿足舒適的居住需求，也能享受到商業配套帶來的便捷。

??除分區合理外，建筑體現了當地的文化風貌也是一大亮點。改造方式采取了拆除重建與功能改變相結合的方式，很大程度地保留了中共一大會址以及石庫門里弄外貌，而在內部則設有中央空調、自動電梯、寬頻互聯網，改造成全新概念的經營消費場所，以配合新的商業功能使用。

??商業先開發，住宅交叉進行

??開發時序是多業態大型項目不得不考慮的問題，住宅和商業地產在開發進程上各有利弊：商業地產開發時間短、收益成穩定增長，但商業地產重資產運營、占用資金時間長；住宅銷售回款快，但開發周期較長。鑒于項目地域特性，企業最終決定先開發商業，并與住宅開發交叉進行，既保證了資金的周轉和平衡，也能在市場維持曝光度。在開發時間上主要分為四個階段：

??第一階段，2001-2003年，以商辦為主，先期推出新天地商業和人工湖綠地(公益部分)以及企業天地；

??第二階段，2003-2008年，主推住宅，推出翠湖天地一二三期、五星級酒店；

??第三階段，2010-2015年，主推商辦，新天地三期——新天地時尚購物中心開業，推出企業天地二、三期；

??第四階段，2016-2020年，主推住宅，推出翠湖天地四期，五期則預計在2020年下半年開盤；

??第五階段，瑞安、太平洋人壽和上海永業在原先板塊東面新打造的太平洋新天地綜合體項目計劃在2023年面世，意味著重心又將回歸商辦。

??審時度勢調整商業定位，招商方案助快速聚集人氣

??根據2002年規劃，項目內的商業地產占整個項目建面48.5%，因此商業地產的盈利模式至關重要。其商業模式特色主要體現在兩個方面：

??一是不斷調整定位，根據不同階段打造商業主題。第一階段強調定位的綜合性，集餐飲、娛樂、購物、旅游和文化為一體；第二階段，打造為上海市中心具有歷史特色的都市旅游景點；第三階段，為時尚的國際交流和聚會地。

??二是引入知名品牌和大量餐飲。初期招商時，對優質商戶給予較長的免租政策。在業態上，引入超過70%的體量引入餐飲和休閑業態。這樣的目的在于快速集聚城市潛在消費客群，提高項目的知名度。

??04

??北京：國資房企活躍

       政府主導城市更新

??1、首開、北京城建等本土國企領銜，資源優勢明顯

??百強房企中，以首開、北京城建、中海、首創等為首的本土國資背景房企，憑借資源優勢，成為北京城市更新領域主要參與者。由于深耕北京多年，這類房企對于市場、政策非常熟悉，加上國資背景助力，更易獲得城市更新項目的開發建設權。如首開股份自2015年提出“城市復興官”概念后，開始在棚改項目上頻頻發力，截至2019年底，首開股份在北京正在實施城市更新項目6個，后續項目5個，占地面積共1091萬方，在城市更新領域積累了豐富經驗。北京城建則參與打造了北京市核心區體量最大的棚改項目——望壇棚改，并在為期120天的棚改簽約征收工作中，實現98.45%的簽約率，成為北京市棚改征收標志項目。中海則參與過北京最大的棚戶區改造項目——北辛安項目，投資額達500億元，總占地147公頃，可建計容面積約218萬平方米。

??除本土百強房企外，部分外來百強房企借道合作開發進入城市更新領域。鑒于北京的城市角色與舊改模式，目前外來房企整體參與較少，主要借助于與當地國企合作開展項目，如融創、遠洋、龍湖、奧園等。

??2、城市更新逐步有序，仍以政府主導為主（略）

??3、首開股份：參與大量棚戶區改造項目，做北京“城市復興官”（略）

??05

??房企搶駐城市更新賽道

??需全方位考慮

??近年來，中國城市化進程不斷加快，城市發展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為中國經濟新風口和未來城市發展的新增長極。梳理房企參與城市更新的情況，可以看出在百強上市房企中，約有47%的企業涉足了城市更新領域。

??1、廣東為城市更新主戰場，地方國企為城市更新主力軍

??從城市布局來看，由于政策利好、市場較為開放，多達29家上市房企在該區域布局城市更新項目。除該區域外，房企也在其余一二線城市積極參與，我們選取了上海和北京進行重點研究，發現在企業參與度上，均是地方性國企占絕對優勢。一方面他們承接著良好的政府資源，在項目獲取和土地獲取上有較強的議價能力，往往是政府直接授權的對象；另一方面，除了需要巨額的前期投入，區別于傳統的高周轉開發模式，城市更新項目還會長時間沉淀資金，而地方性國企在融資成本和渠道上表現更為突出，能夠抵抗住資金壓力。

??2、考驗運營經驗和資金實力，房企參與城市更新需慎重（略）