??導(dǎo)讀：      

??半年目標(biāo)完成率55%，大幅提高投拓強(qiáng)度，產(chǎn)能集中浙江省內(nèi)，外拓步伐有待加快。

??【半年目標(biāo)完成率55%，銷(xiāo)售權(quán)益比升至48.5%】上半年濱江實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額547億元，同比增長(zhǎng)5.86%，銷(xiāo)售增速明顯高于TOP30的平均水平，主要得益于合作開(kāi)發(fā)撬動(dòng)和品牌溢價(jià)保障去化。2020年中期，濱江完成全年銷(xiāo)售千億目標(biāo)的55%，銷(xiāo)售權(quán)益比較同比大幅提升8個(gè)百分點(diǎn)至48.5%。

??【加大擴(kuò)張力度，外拓步伐有待加快】上半年濱江投拓非常積極，拿地銷(xiāo)售比0.96，權(quán)益拿地銷(xiāo)售比1.06，遠(yuǎn)高于TOP30均值。期內(nèi)，按建面計(jì)算的對(duì)應(yīng)拿地權(quán)益占比47.9%，未來(lái)應(yīng)適當(dāng)提升權(quán)益比來(lái)保障后續(xù)權(quán)益利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)。至2020年上半年，濱江土儲(chǔ)總建面1262萬(wàn)平，總可售貨值2700億元，未來(lái)還需積極擴(kuò)充土儲(chǔ)，并加強(qiáng)省外布局，平衡區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。

??【業(yè)績(jī)穩(wěn)步釋放，小股操盤(pán)稀釋歸母凈利】期內(nèi)，杭州大江名筑、萬(wàn)家花城興和苑、義烏濱江壹品三個(gè)項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)收入100.42億元，同比大幅增長(zhǎng)101.58%，結(jié)轉(zhuǎn)速度較快，預(yù)售房款/2019年開(kāi)發(fā)收入2.85倍，已售未結(jié)資源充裕保障后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)。期內(nèi)濱江毛利優(yōu)于凈利指標(biāo)，主要是合聯(lián)營(yíng)和金融產(chǎn)品投資收益較去年同期減少，以及壞賬計(jì)提增加所致。若扣除對(duì)格力地產(chǎn)的股票投資收益，濱江實(shí)現(xiàn)歸母凈利7.5億元，同比增長(zhǎng)21.75%，對(duì)應(yīng)歸母凈利率為7.47%，未來(lái)仍需適當(dāng)提升權(quán)益比來(lái)保證高質(zhì)增長(zhǎng)。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，償債壓力不大】濱江融資加權(quán)利率5.4%，融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資渠道以低息的銀行信貸為主，占比持續(xù)提升至70.58%。上半年濱江拿地非常積極，籌資相對(duì)活躍，有息債務(wù)規(guī)模增勢(shì)不減，導(dǎo)致期末凈負(fù)債率95.6%，超出行業(yè)平均水平。濱江尚未使用授信額度合計(jì)500.34億元，對(duì)有息負(fù)債規(guī)模覆蓋1.31，現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短債務(wù)比持續(xù)改善至1.79和3.17，債務(wù)結(jié)構(gòu)安全，償債壓力不大。

??1銷(xiāo)售

??半年目標(biāo)完成率55%

??銷(xiāo)售權(quán)益比升至48.5%

??2020年上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額547億元，同比增長(zhǎng)5.86%，增速明顯高于TOP30的平均銷(xiāo)售金額增速-1.3%，目標(biāo)完成率達(dá)54.7%，主要?dú)w因1）持續(xù)推進(jìn)小股操盤(pán)模式，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)以撬動(dòng)規(guī)模提速，上半年公布的39個(gè)主要并表的銷(xiāo)售項(xiàng)目中有11個(gè)項(xiàng)目權(quán)益比低于50%，期內(nèi)銷(xiāo)售權(quán)益比48.5%；2）品牌溢價(jià)保障去化，濱江品牌在浙江省內(nèi)頗受認(rèn)可，期內(nèi)在杭項(xiàng)目的平均中簽率僅7.87%，明顯低于周邊同期開(kāi)盤(pán)的競(jìng)品，此外5月首開(kāi)的湖畔春曉首開(kāi)當(dāng)日去化8成。

??濱江銷(xiāo)售主要集中在杭州，向外擴(kuò)張步伐有待加快。根據(jù)濱江披露的主要并表銷(xiāo)售項(xiàng)目，2020年上半年杭州貢獻(xiàn)60.03%的銷(xiāo)售份額，浙江省內(nèi)其他城市銷(xiāo)售額占比35.3%，而省外區(qū)域南通、上饒和上海分別占比1.96%、1.67%和1.04%，對(duì)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)較小。深耕區(qū)域、聚焦核心城市群為濱江提高重點(diǎn)城市市場(chǎng)份額、創(chuàng)造價(jià)值收益的同時(shí)，需警惕局部市場(chǎng)及政策波動(dòng)加劇風(fēng)險(xiǎn)的可能，未來(lái)需加強(qiáng)省外布局，優(yōu)化區(qū)域結(jié)構(gòu)以平衡風(fēng)險(xiǎn)。另外，據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年中期濱江集團(tuán)銷(xiāo)售均價(jià)為32,427元/平方米，同比增加12.82%，主要由于期內(nèi)杭州房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，杭州對(duì)濱江銷(xiāo)售貢獻(xiàn)提升，尤其是杭州非主城區(qū)部分非限價(jià)高端盤(pán)相繼入市所致。

??2020年，濱江將繼續(xù)保持1000億元以上銷(xiāo)售規(guī)模，上半年已完成銷(xiāo)售目標(biāo)的54.7%，疊加普遍下半年就屬推貨、銷(xiāo)售旺季，而濱江推貨又均以長(zhǎng)三角高能級(jí)城市為主，全年銷(xiāo)售目標(biāo)完成壓力不大。

      2投資

??加大擴(kuò)張力度

??外拓步伐有待加快

??千億目標(biāo)下的濱江處于規(guī)模快速擴(kuò)張階段，2020年上半年濱江投拓非常積極，采取多元化投拓渠道，加大收并購(gòu)力度，期內(nèi)并購(gòu)新增建面占比大幅提升至41.4%。2020年中期，濱江新增土儲(chǔ)總建面313.94萬(wàn)平，同比增幅高達(dá)83.9%；土地成交總價(jià)為523.93億元，同比大幅94%，權(quán)益地價(jià)支出280.4億元，拿地銷(xiāo)售比0.96，同比提升44個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于同梯隊(duì)TOP30均值0.36，權(quán)益拿地銷(xiāo)售比1.06，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)積極。

??按建面計(jì)算，上半年對(duì)應(yīng)拿地權(quán)益比47.9%，較2019年略下滑3.7個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益比相對(duì)較低。濱江依靠小股操盤(pán)撬動(dòng)規(guī)模提速，但邁入千億梯隊(duì)后，為保持高質(zhì)量增長(zhǎng)，濱江適當(dāng)提升拿地權(quán)益比，以提前鎖定未來(lái)入賬的權(quán)益盈利空間。

??濱江堅(jiān)持以“聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，開(kāi)拓粵港澳大灣區(qū)，關(guān)注中西部重點(diǎn)城市”的核心城市圈深耕戰(zhàn)略。2015年首入上海，2016年首入深圳，2018年首進(jìn)上饒，在深圳、上海舊改項(xiàng)目碰壁后，濱江再次聚焦浙江本地市場(chǎng)。2020年上半年新增土儲(chǔ)主要集中浙江省內(nèi)，其中杭州新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)78.95%，省內(nèi)嘉興和寧波占比約12.82%，并且新進(jìn)入蘇州市場(chǎng)，蘇州拿地建面占比8.23%。濱江持續(xù)深耕杭州及其周邊重點(diǎn)城市群，以發(fā)揮浙江省內(nèi)區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)，但未來(lái)還是要加強(qiáng)浙江省外外拓步伐，來(lái)平衡區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。

        截至2020年上半年，濱江土地儲(chǔ)備總建面達(dá)1262萬(wàn)平，總可售貨值約2700億元，可保障未來(lái)2年左右的發(fā)展需求，其中待開(kāi)發(fā)建面占比19.3%，濱江應(yīng)該繼續(xù)把握拿地窗口期積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。土儲(chǔ)建面區(qū)域分布上，濱江深耕浙江省內(nèi)，杭州占比56%，較2019年底提升9個(gè)百分點(diǎn)，浙江省內(nèi)（除杭州）占比36%，浙江省外占比8%。

??3盈利

??業(yè)績(jī)穩(wěn)步釋放

       小股操盤(pán)稀釋歸母凈利

??2020年中期，濱江實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入103.07億元，同比增長(zhǎng)95.74%；杭州大江名筑、萬(wàn)家花城興和苑、義烏濱江壹品等項(xiàng)目相繼交付結(jié)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入100.42億元，同比大幅增長(zhǎng)101.58%，結(jié)轉(zhuǎn)建面約50萬(wàn)平，結(jié)算業(yè)績(jī)穩(wěn)步釋放。此外，濱江加強(qiáng)回款管控，預(yù)收房款較期初增長(zhǎng)24%至689.5億元，對(duì)2019全年的地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)2.85倍，已售未結(jié)并表資源充裕，且2020年下半年將陸續(xù)交付11個(gè)項(xiàng)目，為后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)提供有力保障。

??濱江實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)37.53億元，同比增長(zhǎng)100.49%，綜合毛利率為36.41%，同比增長(zhǎng)0.86pct；期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為15.71億元，同比增加72.94%，凈利率15.24%，同比減少2.01個(gè)百分點(diǎn)。毛利優(yōu)于凈利指標(biāo)，主要是合聯(lián)營(yíng)和金融產(chǎn)品投資收益較去年同期減少，以及壞賬計(jì)提增加所致。2020年上半年，濱江實(shí)現(xiàn)歸母凈利8.65億元，若扣除其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)（對(duì)格力地產(chǎn)的股票投資）的公允值變動(dòng)，調(diào)整后的歸母凈利7.5億元，同比增長(zhǎng)21.75%，對(duì)應(yīng)歸母凈利率為7.23%，同比減少4.47個(gè)百分點(diǎn)，低于行業(yè)平均水平，主要是合作和小股操盤(pán)比例較高，未來(lái)需適當(dāng)提升權(quán)益比來(lái)保證高質(zhì)量增長(zhǎng)。

      4債務(wù)

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??償債壓力不大

??截至2020年上半年末，濱江融資加權(quán)平均利率5.4%，較年初降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。融資成本持續(xù)下行，主要得益于濱江不斷改善融資結(jié)構(gòu)，有息負(fù)債余額較期初增長(zhǎng)20.37%至383.52億元，其中以低息的銀行信貸為主，占比持續(xù)提升至70.58%，而中票和信用債占比分別約14.6%和14.82%。濱江持續(xù)優(yōu)化融資渠道，疊加2020年經(jīng)濟(jì)下行壓力大，貨幣政策有望適度放松，市場(chǎng)利率下行通道打開(kāi)，年初至今(8月24日) 濱江新發(fā)行的債券利率加權(quán)成本僅為3.76%，已接近央企融資利率水平。 

??上半年濱江拿地非常積極，籌資相對(duì)活躍，有息債務(wù)規(guī)模增勢(shì)不減，導(dǎo)致期末凈負(fù)債率95.6%，較期初增加7.1個(gè)百分點(diǎn)，高于行業(yè)均值。期內(nèi)，濱江加快回款速度，銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增長(zhǎng)28.85%至243.94億元，持有現(xiàn)金164.2億元，較期初增長(zhǎng)36.64%，現(xiàn)金短債比為1.79，長(zhǎng)短債務(wù)比為3.17，短期償債壓力不大，債務(wù)結(jié)構(gòu)安全。另外，濱江未使用授信額度充裕，備用流動(dòng)性較強(qiáng)。截至2020年中期，濱江未使用銀行信貸授信額度為416.84億元，而已獲批尚未發(fā)行的公司債、短融和中票額度分別為21、34和28.5億元。目前在手尚未使用額度合計(jì)500.34億元，對(duì)有息負(fù)債規(guī)模覆蓋1.31，償債壓力不大。