??自2019年行業利潤增速拐點得到確認，疊加2020年上半年疫情對房企竣工、交付節奏的影響，給企業的經營和結算帶來較大壓力。2020年上半年，行業整體營收增速顯著放緩，利潤規模出現負增長。同時，目前政策調控持續，行業盈利空間持續受到擠壓；伴隨著前期高地價項目進入結算，也進一步推高了營業成本、壓縮了利潤空間。2020年上半年，房企各項盈利指標均延續了近年來的下行趨勢，且利潤率降幅進一步擴大。

??整體而言，疫情下營收增速的顯著放緩及利潤規模負增長大概率是階段性的，隨著下半年市場進一步恢復，房企加快竣工、交付及結算節奏，全年的利潤增長預期仍然向好。但從長期盈利預期來看，在地價上升和政策調控背景下，行業利潤空間將持續面臨下行壓力，盈利指標將呈現下降趨勢。未來將更考驗房企的運營管理效率和產品打造能力。

??01

??行業整體營收增速顯著放緩

??盈利指標延續下行趨勢

??1、疫情影響下營收增速創歷年最低，利潤規模負增長

??自2019年利潤增速拐點得到確認，標志著房企盈利進入瓶頸期，行業增速放緩為房企帶來了諸多挑戰。同時，疊加2020年上半年疫情影響，給房企經營帶來了更為嚴峻的沖擊，營收和利潤壓力倍增。

??上半年受疫情影響，房企項目竣工及交付結轉進度普遍延緩，收入無法如期確認，營業收入增速較去年同期進一步明顯放緩。行業179家樣本房企整體營業收入為23056億元，較2019年同期僅增長6.2%，創歷年來最低。其中，部分規模房企如碧桂園、華潤置地、中國金茂等，營收規模均出現不同程度的同比下滑。與此同時，行業整體營業成本增速也相應放緩，179家樣本房企整體營業成本達16600 億元，同比增長12.4%，增速放緩6.8個百分點。

??在營業收入增速大幅放緩，同時營收增速放緩幅度高于營業成本的雙重作用下，2020年上半年房企利潤空間大幅收縮，行業整體利潤規模出現負增長，繼2019年利潤增速拐點確認后增速繼續明顯下行。2020年上半年，179家樣本房企實現毛利潤6456 億元、歸母凈利潤2116 億元，分別同比下降7.0%、16.0%。

??總體來說，今年上半年行業整體營收與利潤規模增長受疫情沖擊較大，但營收增速大幅放緩以及利潤規模負增長的走勢大概率是階段性的。隨著下半年疫情穩定、市場逐步恢復，房企勢必會加快施工進度、抓緊結算，力爭全年利潤規模的實現，整體利潤增長預期向好。對于房企來說，一方面，營收規模是利潤規模實現的保障，在增速放緩的市場背景下，更應提高抗風險能力、增加收入增長的確定性，減少階段波動性，保證企業的穩定經營；另一方面，市場困境下，更加考驗企業成本管控能力的提升，房企應雙管齊下，保障利潤的實現。

??2、盈利指標全面下行，毛利率、凈利率降至2015年水平

??從利潤率指標來看，2020年上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續近年來的下行趨勢，且降幅進一步擴大。上半年，行業179家樣本房企毛利率中位數為31.3%，同比下滑2.4個百分點；凈利率中位數為9.7%，同比下滑2.6個百分點，且與歷年相比，凈利率中位數降至2015、2016年水平。此外，歸母凈利率中位數達到歷年新低點，為7.2%。

??整體來看，近年來行業盈利指標的持續下行，主要還是要歸因于政策持續調控和高地價項目結轉影響。一方面，從目前政策環境來看，調控基調仍以企穩為主，局部地區政策調控持續趨緊，特別是一二線城市限價政策難放松，存在地價房價比率高的問題，企業的盈利空間受限。房企在區域布局上，要充分考慮當地政策調控力度，積極采取措施，減少政策因素對于結轉利潤的影響。

??另一方面，上半年不少房企前期獲取的高地價項目進入結算，壓縮了利潤空間，也是導致企業盈利指標下降的重要原因。同時我們也發現今年二季度以來，土地市場火熱，高溢價土地成交不斷，這些項目將在未來一到兩年陸續體現在企業營收和盈利上，繼續對企業利潤率實現產生影響，企業應更加關注如何提升自身的產品打造能力，以提升高地價項目的產品溢價。

??3、房企普遍認同毛利率下行趨勢，未來更加考驗經營能力

??由于今年上半年行業整體盈利表現不佳，引發投資者對房企利潤率的高度關注。從各大房企對行業毛利趨勢的預期來看，大部分認為在地價上升和限價政策調控背景下，長期來看行業利潤將持續面臨下行壓力，毛利率將呈現下降趨勢。其中，萬科表示中長期毛利率下降是一個趨勢，但企業可以通過運營管理效率與效益的提升對沖下行影響。而短期來看，就今年而言多數企業表示全年毛利率仍會維持在合理、穩定的水平。

??我們認為，在行業盈利下行趨勢下，房企“穩利潤”主要還是要從運營管理以及產品品質方面著手。提升運營管理效率和產品品質及溢價率是實現盈利的有效突破口。其中，經營管理中最重要的一環即成本管控，特別是土地成本控制，在土地市場火爆期，適當減少招拍掛拿地，以多元化方式獲取地塊，謹慎獲取高價地，同時也要更科學地評估地塊價值，測算地價房價比，保證預期收益。產品方面，持續優化產品結構、提高產品溢價，實現項目增值。總結來說，未來房企盈利主要依靠提質增效。

??02

??近半數房企利潤增速、利潤率雙降

        少數企業逆市提升

??2020年，在行業利潤增速拐點確認、疊加疫情影響下，上半年多數房企營收增速顯著放緩、利潤規模負增長，盈利指標延續近年趨勢繼續下行。但同時，在行業整體盈利面臨下行壓力的大背景下，2020年上半年仍有部分房企實現了利潤規模同比增長，利潤率水平也保持行業領先。其中以中海、龍湖、旭輝、龍光、雅居樂、寶龍、中駿、合生創展等規模房企為代表的企業盈利表現相對突出。

??1、部分房企受益業績釋放，利潤規模實現逆勢增長

??2020年上半年，在行業增速放緩、疊加疫情影響下房企竣工、結算延遲，76家行業典型上市房企整體利潤規模負增長。整體實現毛利潤5769.4億元，同比下降5.8%；凈利潤和歸母凈利潤為2551.2億元和1941.7億元，分別同比下降12.2%和14.4%。從增速變動情況來看，上半年76家典型房企中近七成房企營收增速放緩，近六成房企歸母凈利潤規模同比下行，僅有力高、新城、濱江等16家房企在實現營收增速提升的同時，歸母凈利潤規模實現同比增長。

??[1]76家典型上市房企證券簡稱：萬科A、大悅城、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、中南建設、招商蛇口、榮盛發展、濱江集團、保利地產、城建發展、華發股份、華夏幸福、首開股份、金地集團、藍光發展、綠地控股、信達地產、光明地產、新城控股、北辰實業、金隅集團、迪馬股份、中國恒大、碧桂園、融創中國、中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、世茂集團、中國金茂、旭輝控股集團、正榮地產、中梁控股、富力地產、融信中國、綠城中國、龍光集團、雅居樂集團、遠洋集團、佳兆業集團、美的置業、中國奧園、新力控股集團、合景泰富集團、時代中國控股、中駿集團控股、路勁、禹洲集團、建業地產、越秀地產、建發國際集團、寶龍地產、首創置業、弘陽地產、保利置業集團、德信中國、當代置業、花樣年控股、景瑞控股、力高集團、瑞安房地產、天譽置業、國瑞置業、朗詩地產、大發地產、合生創展集團、銀城國際控股、陽光100中國、港龍集團、正恒國際、三盛控股、佳源國際、北大資源、仁恒置地

??雖然受疫情影響，大部分房企上半年竣工、交付結算規模受限，從而影響到結算收入及利潤規模，但76家行業典型房企的具體表現來看，仍有部分房企的結算利潤實現同比增長。其中，中南、新城基于高增長期的業績開始釋放，竣工結算面積的大幅增長帶動上半年營業收入同比大幅增長，上半年歸母凈利潤分別同比增長56.2%和23.6%至20.5億元和32億元。力高集團、弘陽地產和濱江集團得益于上半年結算收入的量級的跨越，毛利潤同比增幅超過100%。

??……部分略……

??（表略）2020年上半年76家典型房企毛利潤及歸母凈利潤TOP10

??2、近8成典型房企盈利指標下行，少數企業利潤率維持行業高位

??2020年上半年，在76家行業典型上市房企中，近8成企業利潤率呈不同程度下行，其中毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到55、58家。整體來看，76家典型房企中，凈利率中位數10.2%，較去年同期下降4.8個百分點；歸母凈利率中位數7.2%，同比下降4.2個百分點。

??雖然總體盈利指標呈下行趨勢，但76家典型房企中仍有超半數房企的凈利率超過行業平均水平，部分房企毛利率、利潤率保持在較高水平。其中，華潤置地基于多年來立足一、二線高能級城市的發展戰略，資源優質疊加良好的成本管控，盡管上半年凈利率較去年同期小幅下滑2.4個百分點至29.5%，但依然維持在行業較高水平。中國金茂憑借城市運營模式獲取優質且低價土儲，以及健康科技住宅帶來的較高產品市場溢價，上半年凈利率和歸母凈利率分別同比提升5.8和6.1個百分點至38.3%和31.2%。

??……部分略……

??（表略）2020年上半年典型76家房企毛利率及凈利率TOP10

??3、龍光、奧園、中梁等房企ROE水平保持行業領先（略）

??03

??疫情下多數房企投資物業租金收入降低

       銷管費率提升

??1、合營聯營收入：碧桂園、中海合營聯營收入最高（略）

??2、投資物業重估收益：中海、華潤投資物業重估收益規模領先（略）

??3、投資物業租金收入：6成房企租金及酒店運營收入同比降低

??2020年初，疫情的爆發對房企商業及酒店運營板塊影響較為顯著。同時，多數房企疫情期間實行部分免租抗疫，也導致了板塊收入的同比降低。上半年，典型房企中近6成企業的投資物業租金及酒店運營收入同比降低，同比變動中位數近-5.8%。

??其中，華潤置地上半年受疫情影響，投資物業租金及酒店運營收入同比下降18.7%至42億元。大悅城上半年投資物業租金及酒店運營收入也分別同比下降24%和60.7%至20.3億元和1.7億元。不過同時，上半年也有部分房企如龍湖、萬科、新城，投資物業租金及酒店運營收入實現增長，同比增幅均在25%以上。其中，龍湖上半年在進行租戶租金補貼的前提下，投資性物業收入33.6億元，同比增長30.8%。截至上半年末，龍湖商場已開業商場達到40個，累計開業面積達到387萬平方米，整體出租率95%，出租率較期初下降4個百分點但仍屬高位。

??4、銷管費用：45家典型房企銷管費率同比提升

??銷售和管理費用作為房企期間費用的組成部分，直接影響企業當期損益。對應的，我們將銷管費率定義為銷售及管理費用與期內房企銷售操盤金額的比值。銷管費率是房企運營成本管控能力的重要體現，銷管費用管控能力越強、銷管費率越低。

??2020年受疫情影響房企去化壓力較大，二季度線下營銷活動增多、企業銷售力度加大，76家典型房企中有45家企業的銷管費率同比提升，整體銷管費率的中位數為4.0%，較去年同期略有提升。從企業來看，2020年上半年房企銷管費率繼續保持分化。一方面，部分房企如濱江、建發、中海等在規模增長的同時，銷管費率保持在行業低位，整體經營成本管控能力較強。另一方面，隨著行業競爭加劇疊加疫情影響，中小規模房企面臨著更大的項目推廣、銷售去化壓力，上半年銷售及運營管控成本也有一定提升。房企如瑞安房地產、北辰、陽光100、合生創展等上半年銷管費率較高，達到10%以上。其中，北辰、合生創展的銷管費率較去年同期分別明顯提升4.4和3.2個百分點。

??總結：2020年上半年，行業整體利潤空間持續受到擠壓，營收增速顯著放緩、利潤規模負增長、各項利潤率指標進一步下行。當前，在行業增速放緩以及政策調控下，房企在拿地以及融資端的成本壓力持續，經營利潤空間長期來看仍然承壓。這樣的背景下，如何提升成本管控能力、經營管理效率、加強自身的產品打造實力，提質增效成為行業共識。