??金科股份總裁曾在媒體采訪中提及，“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里，更要把雞蛋放在雞肉價(jià)格貴的地方”。千億房企已達(dá)到一定的規(guī)模，若一味地堅(jiān)守陣地、維持原有布局，勢(shì)必難有所突破，所以如何有意識(shí)地進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)倉(cāng)、優(yōu)化布局是值得探索的話題。觀察近三年千億房企在土地投資方面的戰(zhàn)略變化，可以發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)倉(cāng)大致分為三類(lèi)：第一類(lèi)是出于控制發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的考慮，傾向于選擇安全系數(shù)更高、市場(chǎng)前景更明朗的區(qū)域。金科集團(tuán)和藍(lán)光發(fā)展同屬這類(lèi)，他們發(fā)家于成渝，原先重點(diǎn)布局中西部，近三年向長(zhǎng)三角靠攏發(fā)展，成功跨入千億；第二類(lèi)是為了平衡區(qū)域布局，在全國(guó)化擴(kuò)張的過(guò)程中，逐漸弱化原先深耕區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度，向外尋找投資機(jī)會(huì)。這類(lèi)房企包括新城控股、綠城、中梁等，經(jīng)過(guò)近三年的調(diào)整，區(qū)域性逐漸弱化，全國(guó)布局逐步均衡；第三類(lèi)是提升城市能級(jí)以謀求更穩(wěn)定增長(zhǎng)，向資源人口聚集、房?jī)r(jià)更高的一二線城市轉(zhuǎn)移。比如美的置業(yè)，近幾年一直積極尋求一二線城市發(fā)展機(jī)會(huì)，在不少高能級(jí)城市開(kāi)疆拓土。

??金科集團(tuán)推進(jìn)全國(guó)化進(jìn)程中，尤其加大了長(zhǎng)三角區(qū)域的投資力度。2017年，金科集團(tuán)的土地儲(chǔ)備主要分布在成渝城市群，單是重慶的土儲(chǔ)可售建面占比就約占56%。2018年明顯開(kāi)始外延式發(fā)展，提出“三圈一帶、八大城市群、核心 25 城”的戰(zhàn)略，新進(jìn)上海、寧波等城市，新增建面中長(zhǎng)三角區(qū)域占比為11%。2019年持續(xù)外拓，總共新進(jìn)約50座城市，其中長(zhǎng)三角區(qū)域就進(jìn)入了溫州、阜陽(yáng)、宿州等約10座新城，新增土儲(chǔ)建面在長(zhǎng)三角區(qū)域的占比增至14%。2020年上半年又進(jìn)一步加大了長(zhǎng)三角地區(qū)的投資力度，這部分占比大幅提高了15個(gè)百分點(diǎn)至29%。截止2020年中，企業(yè)披露包括長(zhǎng)三角區(qū)域在內(nèi)的華東地區(qū)可售建面占比達(dá)24.94%，與重慶地區(qū)基本持平。可見(jiàn)華東地區(qū)在此輪戰(zhàn)略調(diào)倉(cāng)中地位有所上升，與此同時(shí)，2020年上半年華東銷(xiāo)售占比達(dá)43%，首次超過(guò)了西南地區(qū)（包括重慶）占比，對(duì)大本營(yíng)地區(qū)的依賴(lài)有所降低。從行業(yè)地位來(lái)看，戰(zhàn)略調(diào)倉(cāng)帶來(lái)的華東地區(qū)銷(xiāo)售增長(zhǎng)對(duì)整體業(yè)績(jī)有提振作用。金科在2018年實(shí)現(xiàn)千億，且2018、2019的銷(xiāo)售增速為80.6%和56.6%，均超出行業(yè)均值，排名也從2017年的第32位進(jìn)階至2020年中的第16位。

??新城控股持續(xù)拓展中西部土儲(chǔ)，區(qū)域布局趨于平衡。一直以來(lái)，新城控股都采用“以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局。作為核心區(qū)域，2016年長(zhǎng)三角地區(qū)銷(xiāo)售占比高達(dá)81%，而中西部、環(huán)渤海和珠三角分別只占8%、8%和3%。2017年開(kāi)始，企業(yè)布局中西部的意圖開(kāi)始明顯，當(dāng)年新增土儲(chǔ)建面占比大幅提升23個(gè)百分點(diǎn)至30%，且之后這部分占比持續(xù)增加，與長(zhǎng)三角區(qū)域的土地投資形成“此消彼長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)。2019和2020年上半年，中西部新增土儲(chǔ)建面占比37%，與長(zhǎng)三角已基本持平。從銷(xiāo)售額分布來(lái)看，至2020年中，長(zhǎng)三角、中西部、環(huán)渤海和珠三角四大區(qū)域占比分別達(dá)到56%、18%、23%、4%。相比2016年，全國(guó)化布局已顯現(xiàn)成效，預(yù)計(jì)之后新城控股仍將積極尋找長(zhǎng)三角以外地區(qū)的投資機(jī)會(huì)，各區(qū)域占比將進(jìn)一步平衡。

??美的置業(yè)提升城市能級(jí)，新進(jìn)上海、杭州、天津等城市。2018年美的置業(yè)上市，彼時(shí)銷(xiāo)售主要還是來(lái)自大本營(yíng)佛山和徐州、株洲等深耕城市。由于高能級(jí)城市人口流入量大，擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支撐，企業(yè)看好其市場(chǎng)發(fā)展，于是提出升級(jí)戰(zhàn)略，不斷向中心城市和核心一二線中心城市靠攏，提升城市級(jí)別。2018年美的置業(yè)新進(jìn)蘇州、鄭州等熱點(diǎn)二線城市，又在2019年新進(jìn)上海、杭州、天津、武漢等一二線城市，持續(xù)貫徹“城市升級(jí)”戰(zhàn)略。一二線城市新增土儲(chǔ)建面占比逐年提升，至2020年中達(dá)35.8%。由于布局能級(jí)有所提升，銷(xiāo)售均價(jià)近年來(lái)也有所提升，從2017年的8457元/平方米增長(zhǎng)約30%至2020年中的11008元/平方米，美的置業(yè)也由此在2019年跨入千億房企行列。

??資源主導(dǎo)是房地產(chǎn)行業(yè)的一大特征，充足的土儲(chǔ)往往意味著擁有沖擊更高規(guī)模的資本，但合理的布局也同樣重要。調(diào)倉(cāng)布局戰(zhàn)略從千億房企的動(dòng)作中可窺一二，不論是 “雞蛋放在不同的籃子里”，還是“放在雞肉更貴的籃子里”，都要求房企要先審視自身發(fā)展階段和布局現(xiàn)狀，再結(jié)合城市和區(qū)域的周期變化，做出更安全、靈活的判斷。