??導(dǎo) 讀 

??多個城市更新商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，對房企監(jiān)管的精細(xì)化程度上升。

??◎  作者 / 朱一鳴、王映雪

??2020年，房地產(chǎn)市場政策經(jīng)歷了由放松至收緊的過程， 12月份以來，昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、濰坊等多個城市密集出臺預(yù)售資金監(jiān)管政策。融資監(jiān)管歷史最嚴(yán)背景下的預(yù)售資金監(jiān)管收緊，時值年底，值得房企謹(jǐn)慎應(yīng)對。

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??多城市加碼預(yù)售資金監(jiān)管是大勢所趨

??多省市房企預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，其直接原因是項目不能按時完工的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。其實，早在2010年，住建部就已出臺要求監(jiān)管房企預(yù)售資金的通知，此后各省市也陸續(xù)出臺相關(guān)制度。但是因為政策力度和執(zhí)行監(jiān)管均較為寬松，房企挪用資金是行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。因而個別房企資金鏈斷裂后，購房者的權(quán)益沒有得到保障。此次政策加碼，就是對于實際執(zhí)行中出現(xiàn)的問題，針對性的“打補(bǔ)丁”，從而維護(hù)購房者利益，維持行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

??從根本上說，預(yù)售資金監(jiān)管加碼是因為市場供求矛盾的緩解。過去國內(nèi)住房總量與市場需求存在巨大差距，因而需要房企加快周轉(zhuǎn)和供應(yīng)，預(yù)售政策加速房企的資金回籠，變相為房企增加無息杠桿。但是隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間，競爭日趨激烈，因而需要限制房企對預(yù)售資金的不當(dāng)使用，防止房企在壓力下過于激進(jìn)而風(fēng)險爆發(fā)，從而沖擊市場。

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??預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管對房企有明顯影響

??銷售回款是房企項目開發(fā)最重要的資金來源。從2014年起，銷售回款呈逐年上升趨勢，在房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的比重也逐年擴(kuò)大，增速明顯高于其他融資渠道。2020年11月，定金、預(yù)收款和個人按揭貸款合計占資金總額的比重為49.3%，基本占據(jù)半壁江山。

??從政策內(nèi)容看，各省市均要求房企的預(yù)售款全部進(jìn)入專戶，此后根據(jù)工程進(jìn)度，動態(tài)調(diào)整留存資金的比例。監(jiān)管額度基本以滿足項目工程建設(shè)所需金額為目標(biāo)，各地要求為房企預(yù)售證金額的10%-40%不等，并且在實際執(zhí)行上“因企施策”，根據(jù)企業(yè)的誠信等級進(jìn)行調(diào)整。

??考慮到房地產(chǎn)項目的土地款項占總項目支出金額的比重已經(jīng)達(dá)到六至七成，房企在預(yù)售后可自由支配的資金已經(jīng)很少。實際中，如果開盤后項目滯銷，預(yù)售款遲遲無法達(dá)到監(jiān)管額度，房企就必須補(bǔ)充其他資金用于項目建造，而這些資金基本都是有息的，必然導(dǎo)致房企資金成本的上升。以某房企為例，2019年實現(xiàn)銷售回款超過1500億元，同期融資成本約為4.94%，如果其中20%的資金使用受限，那么一年需要增加資金使用成本約為14.8億元。疊加此前融資監(jiān)管的持續(xù)加碼，房企滾動資金縮水，中長期房企拿地擴(kuò)張和市場供應(yīng)都會受到影響。監(jiān)管政策加碼將會加速行業(yè)洗牌。規(guī)模房企尚且有其他渠道解決資金問題，而中小房企對項目回款的依賴度更高，其日常經(jīng)營可能需要銷售回款的支持，資金受控后融資或?qū)⒚媾R困境，無競爭力的房企將會加速退出，行業(yè)分化加劇。

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??房企如何應(yīng)對預(yù)售監(jiān)管加碼？

??多個重點城市預(yù)售資金監(jiān)管新政已經(jīng)開始實施，更多的城市也將跟隨，房企可以通過改善運(yùn)營，來應(yīng)對財政壓力：

??首先，房企需加快施工和項目交付。大部分城市預(yù)售資金監(jiān)管政策實施節(jié)點管控，根據(jù)項目層數(shù)達(dá)標(biāo)、主體封頂、基礎(chǔ)水電完工、內(nèi)外裝飾裝修、項目竣工驗收等進(jìn)度按比例降低盤活項目留存款項。目前，大部分房企從預(yù)售至交房大概需要一至二年的時間，主要是因為房企想要充分使用沒有償還壓力的無息負(fù)債。其中部分激進(jìn)的房企將預(yù)售款大量用于其他新增項目，導(dǎo)致施工與竣工放緩，項目交付期限更長。未來，房企在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的城市可以調(diào)整施工節(jié)奏，縮短項目完工周期，從而緩解現(xiàn)金流壓力。第二，房企可以增加對供應(yīng)鏈ABS等創(chuàng)新融資產(chǎn)品的運(yùn)用。供應(yīng)鏈金融將房企上下游供應(yīng)商的應(yīng)收賬款等作為標(biāo)的，在預(yù)售資金嚴(yán)格管控的新環(huán)境下更具優(yōu)勢。對于房企而言，供應(yīng)鏈ABS在資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)付賬款項下，而不是借款項下，有利于降低房企的有息負(fù)債；對于房企供應(yīng)商，雖然需要承擔(dān)一定資金成本，但是可以更快收到工程款項，維持現(xiàn)金流穩(wěn)定；對于投資人，房企的工程建設(shè)資金受到監(jiān)管，履約償還更有保障，金融產(chǎn)品的風(fēng)險降低。故而，房企可以通過融資創(chuàng)新緩解資金監(jiān)管帶來的財政壓力。第三，對回款依賴度較高的房企或?qū)⒅匦抡{(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，拿地趨于小型化，銷售以價換量。在投資方面，新的政策環(huán)境下，房企未來拿地或?qū)⒏鼉A向小體量項目，以加速資金周轉(zhuǎn)。一般而言，小規(guī)模樓盤需要自建的配建較少，大多依靠周邊已有配置，故而運(yùn)營建設(shè)更加簡單快捷，需要的資金投入也較少，故而可以提高資金周轉(zhuǎn)的效率。在銷售方面，房企為了增加預(yù)售或?qū)⒋蛘鄞黉N，以價換量。

??總結(jié)：防風(fēng)險是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點，多個城市更新商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，對房企監(jiān)管的精細(xì)化程度上升。預(yù)售是行業(yè)的主流，“三道紅線”背景下的監(jiān)管加碼，將對房企資金鏈形成一定壓力。監(jiān)管的效果并不會立竿見影，但是項目后期資金壓力加重，考驗房企的資金管控能力和運(yùn)營應(yīng)變能力。房企加速施工結(jié)算、融資創(chuàng)新、調(diào)整投資策略的動力更強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)勢有望進(jìn)一步擴(kuò)大。