??導(dǎo) 讀 

??2020整體業(yè)績(jī)?cè)鏊倮^續(xù)放緩，2021負(fù)增長(zhǎng)房企或更多。

??2020年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售表現(xiàn)受疫情影響較大，年內(nèi)銷售規(guī)模保持了較長(zhǎng)時(shí)間的負(fù)增長(zhǎng)。7月以來(lái)雖然百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僖呀?jīng)回正，但四季度市場(chǎng)整體的下行壓力猶存、去化承壓。規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況不及2018、2019年同期。截至11月末，年內(nèi)部分規(guī)模房企業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^2019年放緩，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加劇，預(yù)計(jì)2021年會(huì)有更多規(guī)模房企的增速進(jìn)一步放緩。而在“三道紅線”下企業(yè)融資端將進(jìn)一步收緊，高杠桿、高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法持續(xù)。未來(lái)財(cái)務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品力出色、運(yùn)營(yíng)管控能力更強(qiáng)的房企將獲得更多的發(fā)展機(jī)遇和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 

2020年總結(jié)

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??01

??7月累計(jì)增速轉(zhuǎn)正，四季度企業(yè)去化承壓

??2020年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售表現(xiàn)受疫情影響較大。在疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊下，無(wú)論是全國(guó)商品房的銷售面積、銷售金額還是行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企的業(yè)績(jī)規(guī)模，年內(nèi)都保持了較長(zhǎng)時(shí)間的負(fù)增長(zhǎng)。其中，2020年全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積的同比增速直至10月末才得以轉(zhuǎn)正。

??具體來(lái)看，一季度TOP100房企整體的累計(jì)操盤業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降20.1%，受疫情影響最為顯著。二季度，市場(chǎng)逐步恢復(fù)，百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比在4月轉(zhuǎn)正并穩(wěn)步提升。下半年以來(lái)，隨著項(xiàng)目施工進(jìn)度加快、企業(yè)供應(yīng)增加，規(guī)模房企去化成效顯著。TOP100房企第三季度的單月操盤業(yè)績(jī)同比增速均維持在25%以上，并在8月達(dá)到年內(nèi)30.7%的高位。

??但從整體來(lái)看，雖然房企年內(nèi)供貨和銷售節(jié)奏后移、下半年供應(yīng)量顯著提升，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僖苍?月實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。四季度市場(chǎng)整體的下行壓力猶存、去化率承壓，截至11月末百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比增速自8月以來(lái)持續(xù)回落。

??02

??各梯隊(duì)房企門檻增幅超10%，千億房企繼續(xù)擴(kuò)容

??2020年，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻同比提升，門檻增幅均在10%以上。其中，截至11月末TOP10和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別達(dá)到2014億元和928.3億元，同比增幅達(dá)10.3%和12.6%。TOP50房企操盤金額門檻增幅最高，較去年同期提升20.6%至562.5億元，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯。另截至11月末，TOP100房企的銷售操盤金額門檻達(dá)到189.9億元，門檻增速為11.6%，較去年同期也有明顯提升。

??此外，截至2020年11月，全口徑千億房企數(shù)量相比去年同期已增加5家至32家。預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將在40家左右，規(guī)模為800-1000億的房企數(shù)將在12家左右，800億以上房企梯隊(duì)繼續(xù)擴(kuò)容。

??03

??規(guī)模房企整體目標(biāo)完成情況不及往年同期

??2020年自二季度以來(lái)，有部分規(guī)模房企積極抓住銷售窗口期、加速去化，在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)的企業(yè)中，截至11月末已有超6成房企完成或接近完成全年目標(biāo)。其中，如恒大、金茂、濱江、越秀、時(shí)代這5家房企都在11月提前達(dá)成了全年目標(biāo)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。

??但同時(shí)，從整體來(lái)看2020年規(guī)模房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況不及2018、2019年同期。截至11月末有近4成房企的目標(biāo)完成率較低不足90%，占比達(dá)到近五年來(lái)同期最高，少數(shù)房企目標(biāo)完成率不及80%。一方面，年內(nèi)疫情對(duì)企業(yè)全年的推貨和銷售節(jié)奏影響較大。另一方面，四季度市場(chǎng)下行壓力猶存，規(guī)模房企單月業(yè)績(jī)同比增速放緩，部分企業(yè)貨值去化與目標(biāo)完成承壓。

??04

??超8成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超去年同期（略）

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??05

??合作增加帶動(dòng)全口徑業(yè)績(jī)提升，中小規(guī)模房企增長(zhǎng)質(zhì)量不容忽視（略）

2021年展望

??01

??規(guī)模房企增速放緩反映行業(yè)壓力，明年將有更多企業(yè)負(fù)增長(zhǎng)

??2020年，在年內(nèi)疫情對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響下，部分規(guī)模房企業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^2019年進(jìn)一步放緩，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加劇。具體來(lái)看，我們選取了45家規(guī)模上市房企1（主要集中在TOP50），通過(guò)其2018年至2020年前11月的業(yè)績(jī)披露計(jì)算可比口徑下的業(yè)績(jī)?cè)鏊佟?/p>

??截至11月末，這部分規(guī)模上市房企的全口徑業(yè)績(jī)?cè)鏊購(gòu)?019年的19%放緩至11.2%。45家企業(yè)中，28家房企增速有明顯放緩，5家房企業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)向負(fù)增長(zhǎng)。作為目前行業(yè)百?gòu)?qiáng)中的領(lǐng)軍企業(yè)，這部分規(guī)模上市房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俚姆啪徱彩悄壳靶袠I(yè)壓力加劇的信號(hào)。

??我們預(yù)計(jì)，在三條紅線的壓力下，房企投資和規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)能將進(jìn)一步降低。房企在今年普遍規(guī)模降速、部分負(fù)增長(zhǎng)的情況下，2021年企業(yè)增速將普遍下降，不排除將出現(xiàn)更多業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)，甚至龍頭房企。

??02

??降負(fù)債、促增長(zhǎng)雙重挑戰(zhàn)下，未來(lái)房企內(nèi)生實(shí)力是關(guān)鍵

??綜合來(lái)看，在目前的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局下，大型房企增速放緩、經(jīng)營(yíng)壓力加劇。同時(shí)，隨著市場(chǎng)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，中小規(guī)模房企的增長(zhǎng)空間也進(jìn)一步受限、規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)壓力提升。特別是今年9月在房地產(chǎn)資產(chǎn)新規(guī)“三道紅線”試行后，企業(yè)融資端進(jìn)一步收緊、對(duì)投資、開(kāi)發(fā)、銷售節(jié)奏都產(chǎn)生了一定影響。未來(lái)高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法持續(xù)，倒逼房企平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營(yíng)管控效率、深化銷售渠道、提速現(xiàn)金回流。

??展望2021年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必仍將面臨考驗(yàn)。在行業(yè)增速放緩的大背景下，無(wú)論是疫情的沖擊，還是“三道紅線”都更加考驗(yàn)房企的經(jīng)營(yíng)實(shí)力。對(duì)于房企而言，防范風(fēng)險(xiǎn)，更好地適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整是第一要?jiǎng)?wù)。預(yù)計(jì)未來(lái)，現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企將有望獲得更多優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)資源和發(fā)展機(jī)遇，一些央企、國(guó)企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。

??同時(shí)，需求側(cè)改革的提出也對(duì)房企提出新的課題。在需求側(cè)改革推行下，市場(chǎng)將更加關(guān)注需求端的特征與變化趨勢(shì)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)展深刻變化，僅從供應(yīng)端發(fā)力將難以適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)。這將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，加速向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。能夠順應(yīng)新環(huán)境轉(zhuǎn)變的房企未來(lái)會(huì)有更大的優(yōu)勢(shì)。

??45家規(guī)模上市房企：碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠地控股、世茂集團(tuán)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、新城控股、金地集團(tuán)、中國(guó)金茂、旭輝集團(tuán)、金科集團(tuán)、陽(yáng)光城、中南置地、綠城中國(guó)、中梁控股、融信集團(tuán)、濱江集團(tuán)、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、奧園集團(tuán)、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、新力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、華發(fā)股份、中駿集團(tuán)、合景泰富、首開(kāi)股份、越秀地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、中國(guó)鐵建、弘陽(yáng)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、德信地產(chǎn)、保利置業(yè)、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、合生創(chuàng)展