??行業(yè)資源逐步向千億房企集中，與中小規(guī)模房企之間的差距也在逐步加大，沖擊千億是當(dāng)下房企的核心訴求之一。

??2019年全國(guó)商品房銷售面積僅實(shí)現(xiàn)0.1%的增長(zhǎng)，行業(yè)見頂?shù)男盘?hào)開始顯現(xiàn)，業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也在進(jìn)一步加劇，各梯隊(duì)房企發(fā)展出現(xiàn)分化，集中度持續(xù)升高，規(guī)模成為了房企最大的護(hù)城河。千億房企在融資、拿地等資源的獲取上優(yōu)勢(shì)更加明顯，因此持續(xù)搶占市場(chǎng)份額，追逐千億也成為房企的共同訴求。但粗獷的拿地?cái)U(kuò)張實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的時(shí)代已成過去式，想要突破千億，需要更加有針對(duì)性的城市布局策略。

??01

??競(jìng)爭(zhēng)加劇千億房企數(shù)量逆勢(shì)增長(zhǎng)

??1、行業(yè)探頂，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)加劇（略）

??2、陣容逐漸穩(wěn)定，千億房企地位難撼動(dòng)

??行業(yè)排名發(fā)生跨梯隊(duì)變動(dòng)的企業(yè)數(shù)量及其對(duì)應(yīng)的同比變動(dòng)率可以反映各梯隊(duì)陣容的穩(wěn)定性，若同比變動(dòng)率小說明企業(yè)相對(duì)上期更迭少，少有企業(yè)掉出陣營(yíng)，同時(shí)少有企業(yè)能沖入該陣營(yíng)，所以該梯隊(duì)陣容就更穩(wěn)定。

??各梯隊(duì)名單逐步成型，三十強(qiáng)房企陣營(yíng)最穩(wěn)固。從時(shí)間來看，2015年至2019年，頭部房企變動(dòng)幅度不大，碧桂園、萬科、恒大等7家房企已連續(xù)5年占據(jù)榜單TOP10。此外，以30強(qiáng)、40強(qiáng)、50強(qiáng)和100強(qiáng)劃分的陣營(yíng)，變動(dòng)率也呈現(xiàn)了減小的趨勢(shì)。對(duì)比2018年和2019年百?gòu)?qiáng)房企，僅有11家不同，相比2016年的變動(dòng)減少了近半。各梯隊(duì)房企名單逐步成型，也與市場(chǎng)逐步成熟的情況相符，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，行業(yè)結(jié)構(gòu)將更加穩(wěn)定。從梯隊(duì)陣營(yíng)來看，2019年TOP30房企陣營(yíng)最為穩(wěn)固，同比變動(dòng)率僅為6.7%，即使內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈、你追我趕，但對(duì)外形成了一道難以突破的天然屏障。同時(shí)，覆蓋了2019年全部千億房企的TOP40隊(duì)伍排名同比變動(dòng)率也不大，這從另一個(gè)角度說明了超千億銷售的房企能夠較為安全地維持40強(qiáng)的行業(yè)地位。

??3、規(guī)模仍是訴求，千億房企增至35家（略）

??02

??深耕或拓展兩大布局策略可助推千億

??1、高增速?zèng)_擊千億，突破后適當(dāng)休整

??10年間千億房企增長(zhǎng)至35家。從2010年萬科達(dá)千億以來，截止2019年末達(dá)到的千億共有35家，其中2010-2017年實(shí)現(xiàn)千億的房企有16家，而2018年和2019年這兩年期間達(dá)到千億的房企共有19家，近兩年達(dá)千億的房企數(shù)量飛速增長(zhǎng)，雖說更多房企比之前更加注重發(fā)展質(zhì)量，但對(duì)于接近千億的房企來說，進(jìn)入千億行列仍為其重要目標(biāo)之一。

??千億前高速增長(zhǎng)臨門一腳，千億后穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)。從企業(yè)實(shí)現(xiàn)千億的增速來看，2017年及以前進(jìn)入千億行列的企業(yè)，在實(shí)現(xiàn)千億前的復(fù)合增長(zhǎng)率總體高于實(shí)現(xiàn)千億后兩年的復(fù)合增長(zhǎng)率，16家房企在達(dá)千億前兩年的平均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到43%，達(dá)千億后兩年的復(fù)合增長(zhǎng)率為33%。其中2018年達(dá)到千億的房企，其達(dá)千億當(dāng)年的同比增速也是都高于千億后一年的增長(zhǎng)率。另外2019年新增千億企業(yè)的當(dāng)年平均增長(zhǎng)率為28%，高于TOP100的行業(yè)平均增長(zhǎng)率6.5%。可以說，房企在沖刺千億的前一兩年普遍執(zhí)行高速擴(kuò)張的方式促規(guī)模，達(dá)到較高的規(guī)模后開始尋求更穩(wěn)定的增長(zhǎng)保持行業(yè)地位是一個(gè)趨勢(shì)。

??龍頭房企較早提高業(yè)績(jī)?cè)鏊伲⒅乇３中袠I(yè)領(lǐng)先地位。雖然大部分企業(yè)是在達(dá)千億前一兩年甚至當(dāng)年才開始發(fā)力，但萬科、保利、中海、恒大和碧桂園，在達(dá)到千億前提前3年已經(jīng)開始提高業(yè)績(jī)?cè)鏊佟Ａ硗庖彩驱堫^房企，綠地、恒大、華潤(rùn)、融創(chuàng)和世茂房地產(chǎn)這5家房企的千億后兩年的復(fù)合增長(zhǎng)率仍高于前兩年，這五家房企保持高速增長(zhǎng)主要是由于其戰(zhàn)略目標(biāo)并非只是千億，而是保持行業(yè)地位，或者進(jìn)入行業(yè)前十的位置，因此多年保持高速增長(zhǎng)。

??2、深耕或拓展，單城產(chǎn)能差近10億/城/年

從房企的平均單城市產(chǎn)能來看，35家房企在達(dá)到千億當(dāng)年的平均的單城市產(chǎn)能為31.7億元。我們可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)千億房企的布局策略有顯著的差異，可以簡(jiǎn)單總結(jié)為拓展型和深耕型，且兩大布局策略的企業(yè)單城市產(chǎn)能存在近10億/城/年的差距。當(dāng)年平均產(chǎn)能高于40億的12家房企劃分為深耕型企業(yè)，如華夏幸福和濱江集團(tuán)千億當(dāng)年的平均單城產(chǎn)能在百億左右，兩家企業(yè)的進(jìn)駐城市分別只有10城和12城，為典型的深耕型企業(yè)。而平均單城市產(chǎn)能低于30億元的23家房企可以定義為拓展型房企，恒大集團(tuán)布局范圍廣，以量取勝，千億當(dāng)年的城市數(shù)量達(dá)到125家，平均單城產(chǎn)能為8億元，為典型的拓展型企業(yè)。

??3、深耕型企業(yè)基本可率先于2-3城破百億

??深耕型城市多選擇首先扎根起家地。平均單城產(chǎn)能超過40億的房企，進(jìn)駐城市數(shù)量較少，平均為26個(gè)城市，且在達(dá)到千億當(dāng)年平均有3個(gè)城市單城產(chǎn)能率先突破百億。其中首開和華夏幸福憑借在1座城市的絕對(duì)領(lǐng)先，僅1城就貢獻(xiàn)約8成業(yè)績(jī)。首開起家北京，在北京率先突破百億單城產(chǎn)能達(dá)到約800億元；華夏幸福則憑借固安產(chǎn)業(yè)新城，在廊坊單城產(chǎn)能高達(dá)835.8億元，一己之力帶動(dòng)了華夏幸福整體業(yè)績(jī)騰飛。此類深耕企業(yè)先在本地扎根達(dá)到一定的規(guī)模之后，再慢慢對(duì)外擴(kuò)展。

??一二線機(jī)會(huì)型城市更易單城產(chǎn)能破百億助力房企銷售進(jìn)階。市場(chǎng)容量大，從深耕型房企的城市共性來看，除去房企起家的城市，如龍湖起家重慶，華夏幸福起家廊坊，首開起家北京等，大多數(shù)單城破百億的城市都為一二線城市，且房企單城業(yè)績(jī)破百億的研究表明，這市場(chǎng)容量整體較大，同時(shí)房企競(jìng)爭(zhēng)較為溫和的城市很有潛力，房企進(jìn)駐后快速實(shí)現(xiàn)單城破百億目標(biāo)的機(jī)會(huì)較大。這類城市在市場(chǎng)容量方面表現(xiàn)突出，商品住宅成交量大，有較廣的購(gòu)房客群基礎(chǔ)，同時(shí)近些年表現(xiàn)為人口流入和城鎮(zhèn)化規(guī)模擴(kuò)大，人口持續(xù)增帶來持續(xù)的購(gòu)房需求；另一方面房企競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，市場(chǎng)開放程度更高，頭部房企勢(shì)力不是很強(qiáng)且未形成大型的本土勢(shì)力，進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)較小。成都、上海、西安、杭州、重慶、青島等均屬于這一類城市。

??3、深耕型企業(yè)基本可率先于2-3城破百億

??深耕型城市多選擇首先扎根起家地。平均單城產(chǎn)能超過40億的房企，進(jìn)駐城市數(shù)量較少，平均為26個(gè)城市，且在達(dá)到千億當(dāng)年平均有3個(gè)城市單城產(chǎn)能率先突破百億。其中首開和華夏幸福憑借在1座城市的絕對(duì)領(lǐng)先，僅1城就貢獻(xiàn)約8成業(yè)績(jī)。首開起家北京，在北京率先突破百億單城產(chǎn)能達(dá)到約800億元；華夏幸福則憑借固安產(chǎn)業(yè)新城，在廊坊單城產(chǎn)能高達(dá)835.8億元，一己之力帶動(dòng)了華夏幸福整體業(yè)績(jī)騰飛。此類深耕企業(yè)先在本地扎根達(dá)到一定的規(guī)模之后，再慢慢對(duì)外擴(kuò)展。

??一二線機(jī)會(huì)型城市更易單城產(chǎn)能破百億助力房企銷售進(jìn)階。市場(chǎng)容量大，從深耕型房企的城市共性來看，除去房企起家的城市，如龍湖起家重慶，華夏幸福起家廊坊，首開起家北京等，大多數(shù)單城破百億的城市都為一二線城市，且房企單城業(yè)績(jī)破百億的研究表明，這市場(chǎng)容量整體較大，同時(shí)房企競(jìng)爭(zhēng)較為溫和的城市很有潛力，房企進(jìn)駐后快速實(shí)現(xiàn)單城破百億目標(biāo)的機(jī)會(huì)較大。這類城市在市場(chǎng)容量方面表現(xiàn)突出，商品住宅成交量大，有較廣的購(gòu)房客群基礎(chǔ)，同時(shí)近些年表現(xiàn)為人口流入和城鎮(zhèn)化規(guī)模擴(kuò)大，人口持續(xù)增帶來持續(xù)的購(gòu)房需求；另一方面房企競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，市場(chǎng)開放程度更高，頭部房企勢(shì)力不是很強(qiáng)且未形成大型的本土勢(shì)力，進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)較小。成都、上海、西安、杭州、重慶、青島等均屬于這一類城市。

??

??03

??布局邏輯各不同，合作最能擴(kuò)大規(guī)模

??1、中國(guó)金茂：產(chǎn)品指導(dǎo)布局策略，股權(quán)合作平衡業(yè)績(jī)與負(fù)債（略） 

??2、濱江集團(tuán)：聚焦杭州深耕浙江，合作開發(fā)促規(guī)模增長(zhǎng)

成長(zhǎng)迅速，2019年破千億。濱江集團(tuán)2008年在深交所上市，在2015年實(shí)現(xiàn)銷售額破200億元。2014-2019年間保持高速增長(zhǎng)，5年的復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)48%。至2019年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1120.6億元，同比增長(zhǎng)31.8%，雖同比增速有所下滑，但仍高于行業(yè)平均水平。這也是濱江首次跨入千億房企陣營(yíng)，同時(shí)行業(yè)排名上升6位至第31名。由于破千億當(dāng)年房企銷售僅來自于全國(guó)12座城市，平均單城產(chǎn)能達(dá)93億，屬于當(dāng)之無愧的深耕型房企。

??1）20余載聚焦杭州，打造千億業(yè)績(jī)

??千億成就與杭州密不可分。濱江集團(tuán)成立于1996年，發(fā)家于杭州，是一家老牌浙系房企。2007年以前，濱江一直在大本營(yíng)杭州開展業(yè)務(wù)，早期打造了高端精裝修標(biāo)桿項(xiàng)目金色海岸、熱帶景觀園林小區(qū)金色家園等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)亓⑾铝肆己玫目诒ㄏ铝似放苹{(diào)，市區(qū)優(yōu)質(zhì)的土地資源也為后期大規(guī)模發(fā)展奠定了厚實(shí)的基礎(chǔ)。上市之后，雖企業(yè)也在浙江省其他城市以及外省有所拓展，但就銷售數(shù)據(jù)來看，2019年濱江合約銷售破千億，其中約60%都來自杭州，且據(jù)年報(bào)披露的主要項(xiàng)目明細(xì)，就有28個(gè)項(xiàng)目位于杭州，分布密度較大。另外，就2015年以來新增土儲(chǔ)建面城市占比來看，杭州始終是企業(yè)的重倉之地，2016年一度高達(dá)76%，為企業(yè)在杭州的發(fā)展提供了充分的儲(chǔ)備資源。顯然，濱江的千億成就與杭州密不可分，究其原因，部分得益于城市較為充盈的市場(chǎng)容量，也源于產(chǎn)品與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有較高的契合度。

??杭州作為核心二線城市，經(jīng)濟(jì)基本面出眾，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景長(zhǎng)期看好。首先，購(gòu)房人口需求有保障，從2013-2018年平均人口增量來看，數(shù)值達(dá)19.24萬人每年，表現(xiàn)為人口凈流入，在全國(guó)排前十；其次，居民購(gòu)買力強(qiáng)，從2018年人均可支配收入來看，達(dá)6.1萬元，僅次于北京、上海和蘇州。購(gòu)房人口數(shù)量和能力推高了商品住宅成交額，2014-2018年均約為2553億元，位列全國(guó)第四。市場(chǎng)有潛力和發(fā)展空間只是搭建了穩(wěn)固的平臺(tái)，對(duì)濱江而言，產(chǎn)品也是致勝關(guān)鍵，集團(tuán)建立了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，涵蓋“A+、A、B+、B、C”五大產(chǎn)品類型，主打高端高品質(zhì)項(xiàng)目，在細(xì)分領(lǐng)域形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，迎合了市場(chǎng)需求。比如，上榜2019年單項(xiàng)目銷售金額TOP100的澄品、杭州壹號(hào)院和上品的銷售均價(jià)都在5萬元/平方米左右，高于杭州均價(jià)，卻取得了單年單盤銷售超60億元的成績(jī)。

??2）靈活布局策略，謹(jǐn)慎拓展后仍選擇深耕浙江

??2007年，紹興金色家園落地，濱江正式踏出了異地發(fā)展的第一步，提出把發(fā)展重心放在以杭州為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)，實(shí)施以浙、滬、江為核心的全國(guó)戰(zhàn)略，之后陸續(xù)在上虞、金華、衢州、平湖等附近省內(nèi)城市布局。2015年才走出浙江省，進(jìn)軍上海，雖然企業(yè)在2016年年報(bào)中再表決心，提出“三點(diǎn)一面一拓展”戰(zhàn)術(shù)，即重點(diǎn)布局杭州、上海、深圳、長(zhǎng)三角富裕縣，并拓展北京，但就新增土儲(chǔ)來看，2017年和2018年只新拓展了深圳、南通和上饒三座省外城市。2019年則無省外拓展土儲(chǔ)，再度回歸浙江，就破千億業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)而言，浙江省占比高達(dá)94.2%，也說明省外單城30-40億元的銷售對(duì)業(yè)績(jī)的支撐作用并不大。可見，濱江并沒有拘泥于擴(kuò)張以擴(kuò)規(guī)模的模式，而是靈活調(diào)整自身戰(zhàn)略，謹(jǐn)慎控制管理半徑，選擇繼續(xù)在熟悉的區(qū)域做大做強(qiáng)。

??3）合作開發(fā)，撬動(dòng)規(guī)模快速增長(zhǎng)

??2017年濱江入駐溫州，2019年就實(shí)現(xiàn)了單城銷售額破百億，貢獻(xiàn)了約14%的業(yè)績(jī)，助力企業(yè)破千億。企業(yè)之所以在短時(shí)間內(nèi)有這樣的成績(jī)，就是得益于合作開發(fā)策略，加速了規(guī)模擴(kuò)張。從2019年溫州在售項(xiàng)目來看，除早期獨(dú)自拿地建成的萬家花城外，其他項(xiàng)目的權(quán)益比例均不大于50%，瓏悅、TOD國(guó)際新城和鹿城金茂府的權(quán)益甚至低于15%。溫州雖是三四線城市，但2019年該城房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火熱，成交額達(dá)1625億元，不輸部分二線城市。比如，濱江參與的鹿城金茂府2018年12月開盤，次月便實(shí)現(xiàn)了76%的去化率，之后在2019年3月和6月又兩度開盤，均實(shí)現(xiàn)了月銷50-60套，做到了三開三捷，也使得濱江在溫州的銷售金額沖高。

??整體來看，濱江實(shí)現(xiàn)千億的布局路徑有以下特點(diǎn)：一是在發(fā)家城市打造符合市場(chǎng)需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，塑造品牌辨識(shí)度并立下良好口碑，穩(wěn)打基礎(chǔ)；二是準(zhǔn)確預(yù)判城市前景，保持拿地節(jié)奏持續(xù)深耕，保證供貨量以維持市占率；三是靈活調(diào)整策略，控制管理半徑，在熟悉的優(yōu)勢(shì)區(qū)域有選擇地適當(dāng)外拓；四是在潛力大的新市場(chǎng)積極尋求合作機(jī)會(huì)，小股占比撬動(dòng)大規(guī)模增長(zhǎng)。

??3、中南置地：由近及遠(yuǎn)層層介入，以點(diǎn)帶面逐步發(fā)散

??僅用了3年的時(shí)間，中南置地就完成了從2015年的229.0億元到2018年1466.1億元的銷售跨越，成功躋身千億房企，企業(yè)三年的復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)85.7%，接近一倍。同時(shí)中南置地行業(yè)排名也持續(xù)突破，從2015年的第42名成功上升至2018年的第18名，2019年則更進(jìn)一步，全口徑排名上升至第16位。

??（1）長(zhǎng)三角為主要糧倉，由近及遠(yuǎn)向全國(guó)擴(kuò)張

??回顧中南置地高速增長(zhǎng)之路可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)之所以能突破千億，持續(xù)深耕長(zhǎng)三角是核心的戰(zhàn)略因素之一。2018年長(zhǎng)三角地區(qū)銷售占比達(dá)到了944.5億元，貢獻(xiàn)占比接近64.4%，而作為起家南通的地方性房企，持續(xù)深耕的本土市場(chǎng)南通一城就貢獻(xiàn)了261.6億元的銷售額。致力拓寬全國(guó)化布局，升級(jí)城市能級(jí)也是關(guān)鍵的一步，通過對(duì)企業(yè)的進(jìn)駐路線及節(jié)點(diǎn)研究我們發(fā)現(xiàn)中南置地的布局邏輯主要有兩個(gè)：第一是以總部區(qū)域?yàn)楹诵挠山斑h(yuǎn)逐步向外擴(kuò)張，第二是優(yōu)先向市場(chǎng)容量充足的二線城市尋求擴(kuò)張。

??首先在2015年中南率先確立了由三四線進(jìn)軍一二線的全新布局策略，接連布局了北京、上海兩大一線城市，但是北京僅一個(gè)規(guī)模較小的收并購(gòu)項(xiàng)目，可以看出由于北京距離總部南通距離較遠(yuǎn)，企業(yè)的布局還是比較謹(jǐn)慎。在2016年中南置地邁出重要一步，將總部遷至上海，借助上海的金融便利開啟了大刀闊斧的全國(guó)化之路。同年中南新進(jìn)天津、武漢、杭州等熱點(diǎn)二線城市，還嘗試了入駐寧波，然而最終未能斬獲標(biāo)的地塊而落空，這時(shí)企業(yè)的布局還是在圍繞總部周邊區(qū)域以及早有落子的北京，管理半徑相對(duì)較小。2017年中南置地再度提出“走出長(zhǎng)三角”策略，此時(shí)企業(yè)的布局范圍更加開闊，從地圖上可以看出，除了寧波之外，當(dāng)年新進(jìn)入的西安、鄭州、成都、重慶、昆明以及深圳等熱點(diǎn)一二線城市距離總部區(qū)域都有著一定的距離，至此企業(yè)全國(guó)化布局全面鋪開，為突破千億打下了基礎(chǔ)。

??（2）第一邏輯是距離，第二邏輯是容量

??除了距離之外，市場(chǎng)容量也是企業(yè)進(jìn)駐的一個(gè)重要考量因素。以2016年企業(yè)選擇布局的武漢、天津和杭州為例，在商品住宅成交面積上，武漢全國(guó)商品住宅成交面積僅次于重慶、成都，天津和杭州成交面積都位居全國(guó)前列；像成都、重慶以及長(zhǎng)沙雖然市場(chǎng)容量都比較大，但相對(duì)企業(yè)的大本營(yíng)距離也都比較遠(yuǎn)，所以在暫未進(jìn)駐。商品住宅成交金額上，天津、杭州兩市成交金額都突破了3000億元，武漢也達(dá)到了2878億之高，其他成交金額位次居前的上海、蘇州等企業(yè)早已進(jìn)駐。因此2016年企業(yè)的布局邏輯是距離大本營(yíng)更近且市場(chǎng)容量充足的二線城市布局，在打通了上海、杭州等地之后中南開始輻射周邊的嘉興等三四線衛(wèi)星城市。之后在2017年隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，全國(guó)化更進(jìn)一步，距離不再成為限制企業(yè)布局的因素，中南進(jìn)一步向市場(chǎng)容量廣闊的成都、重慶等地進(jìn)發(fā)。

??（3）高溢價(jià)拿地打標(biāo)桿，多樣合作拓新城

??從中南的布局方式我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)布局時(shí)主要有兩種手段，第一是強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐高溢價(jià)拿下優(yōu)質(zhì)熱門地塊打造標(biāo)桿項(xiàng)目，第二是通過合作模式來拓土新城。

??企業(yè)高溢價(jià)拿熱門地塊模式的代表城市主要有杭州、武漢、成都、昆明，尤其是在2016年最為激進(jìn)，新進(jìn)武漢時(shí)一舉拿下三幅土地全部觸及最高熔斷競(jìng)價(jià)，新進(jìn)杭州首幅地塊溢價(jià)率高達(dá)155%，第二塊溢價(jià)率高達(dá)323%，之后17年新進(jìn)昆明、成都等城市溢價(jià)率也都在50%以上。而從這些熱門高價(jià)地塊的項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，杭州科技城地塊、昆明方旺片區(qū)地塊以及成都的回天鎮(zhèn)地塊均用于打造了企業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目樾府。

??合作拓土模式代表城市有寧波、西安、深圳、天津、鄭州等，從其合作模式上來看，中南合作的方式非常多樣：像企業(yè)新進(jìn)寧波時(shí)是通過與德信合作斬獲一塊司法拍賣土地；新進(jìn)西安、天津是通過收并購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)，之后在西安還通過與當(dāng)?shù)卣灱s合作進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)，涉及特色小鎮(zhèn)、城市更新以及PPP項(xiàng)目合作等多種類型，通過大規(guī)模合作，進(jìn)駐西安第二年中南銷售額即突破百億；而新進(jìn)鄭州則是通過與本土房企合作設(shè)立合資公司；新進(jìn)深圳則是通過與地方性房企合作城市更新項(xiàng)目。另外值得一提的是，其實(shí)2016年中南曾嘗試以拿下熱門地塊的門市進(jìn)駐寧波，但是后來參拍的地塊競(jìng)價(jià)十分激烈，成為當(dāng)時(shí)的總價(jià)和單價(jià)雙料地王，因此通過拿下熱門地塊的希望落空，最終選擇了合作進(jìn)軍寧波。

??總體來講，中南置地布局邏輯是首先打通一二線，然后逐步布局周邊衛(wèi)星城市，挖掘市場(chǎng)潛力。在實(shí)際操作方面，規(guī)模有限時(shí)縮小管理半徑，優(yōu)先考慮距離以及市場(chǎng)容量因素，隨著規(guī)模的增長(zhǎng)，布局范圍再逐步向外圍拓展，以市場(chǎng)容量為布局的核心因素。拿地時(shí)一方面積極參拍熱門地塊，同時(shí)關(guān)注多樣化的合作機(jī)會(huì)，通過合作方式來降低新城的進(jìn)駐門檻。

??4、美的置業(yè)：循高鐵布局，區(qū)位選擇有前瞻性(略)

??04

??千億陣營(yíng)持續(xù)擴(kuò)容

       合理布局搶占席位

??1、千億房企數(shù)量持續(xù)增加，7家房企20年有望沖擊千億

??從近年的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模頂部正在逐步顯現(xiàn)，行業(yè)增長(zhǎng)的紅利逐步弱化，企業(yè)規(guī)模已然是企業(yè)最穩(wěn)固的護(hù)城河。行業(yè)資源逐步向千億房企集中，與中小規(guī)模房企之間的差距也在逐步加大，沖擊千億是當(dāng)下房企的核心訴求之一。

??根據(jù)CRIC《2020年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，我們對(duì)新晉千億房企做一個(gè)簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)的依據(jù)主要有三個(gè)：第一是通過假設(shè)房企上下半年企業(yè)銷售金額相同來判斷全年可能沖擊千億的房企；第二是假設(shè)企業(yè)全年的業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c上半年銷售增速相同，來判斷全年能否沖擊千億；第三是根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)上披露的全年可售貨值數(shù)據(jù)，按照60%的去化率推算企業(yè)全年業(yè)績(jī)能否突破千億。經(jīng)過篩選我們判斷2020年，龍光集團(tuán)、新力地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、中駿集團(tuán)、卓越集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、以及合景泰富均有希望在20年沖擊千億。

??2、關(guān)注合作契機(jī)，打造標(biāo)桿產(chǎn)品挖掘增量市場(chǎng)（略）

??3、機(jī)會(huì)型城市做深耕，三四線拓展看區(qū)位（略）

??4、千億規(guī)模后，梯隊(duì)內(nèi)依然挑戰(zhàn)重重（略）