??◎  研究員 / 朱一鳴、貢顯揚、汪慧、李丹

??隨著行業增速放緩，規模房企競爭加劇。在政策調控持續，拿地、融資等開發成本承壓之下，房企地產開發主業的利潤增速和利潤率水平面臨下行壓力。這樣的背景下，部分房企在做強主業之余，也紛紛試水其他多元投資渠道。其中，除了商業、物管、文旅等相對傳統的多元化發展方向之外，“創投”也是近年來房企涉足較多的投資路徑之一。

??據不完全統計，百強房企自2014年以來總體參與創投項目逾200例，且自2016年以來創投項目個數呈逐年提升的態勢。其中以規模較大的房企梯隊更為集中，截至目前已有超半數的TOP30房企都有參與創投。值得注意的是，截至目前碧桂園、萬科、融創參投的“貝殼”自上市以來市值已大增至近750億美元（逾人民幣5000億元），為參投的房企帶來了可觀的價值回報。本文，我們旨在梳理目前規模房企“創投”業務的典型案例，主要以不同的投資方向為立足點，通過專題的形式研究房企創投的主要模式及戰略意義。

??01

??背景現狀
??規模房企創投規模逐年提升
??新的增長點

??1、創投是對創業、創新企業的一種早期權益性投資

??創投即創業投資，特指出資方對創業、創新企業進行的一種權益性投資。其對象主要是那些具備潛在高成長性或高收益性的初創企業，以從事新興產業或具備高新技術的企業居多。一般而言，創業、創新企業具有較高的投資回報或較為長遠的發展前景。對于傳統的創投公司而言，主要是在前期對創業、創新企業進行股權投資，待被投資企業發展相對成熟后通過股權退出或IPO上市的途徑獲取資本增值收益。

??創投公司通常不以控股為目的，僅以權益資本的形式注入資金并協助管理，促進創業企業的發展。根據進入階段和注資規模的不同，分為早期融資（種子輪、天使輪、pre-A輪、A輪、A+輪）、中期融資（pre-B輪、B輪、B+輪、Pre-C輪、C輪、C+輪）、后期融資（pre-IPO、IPO）。相較于投資傳統行業，創投具有高成長、高收益的特點。但創投公司在注資獲取股權、收益權的同時也承擔了較高的風險，故也被稱為風險投資。目前國內知名的創投公司有深創投、紅杉資本、IDG資本、高領資本、金沙江創投等。

??2、超半數TOP30房企通過創投，尋求新的增長點

??近年來，隨著房地產行業增速放緩，房企整體的營收和利潤規模增長出現拐點并呈下行趨勢。同時，在拿地、融資等各方面的經營成本持續承壓之下，房企地產開發主業的利潤率水平也面臨下行壓力。這樣的背景下，有越來越多的房企在做強主業之余，紛紛把觸角延伸到地產以外的多元領域以尋求新的增長點。除了商業、物管、文旅等相對傳統的多元化發展方向，低門檻、高成長、高收益的“創投”也是近年來規模房企涉足較多的投資路徑之一。

??據不完全統計，百強房企自2014年以來總體參與創投項目逾130例，且自2016年以來創投項目個數呈逐年提升的態勢。從數據來看，截至目前已有超半數的TOP30房企有參與創投，創投在規模較大的房企梯隊表現得更為集中。其中，以碧桂園創投、保利資本、遠洋資本、越秀產業基金等最為突出，累計投資均在20例以上。華潤資本、龍湖資本表現也較為積極，在互聯網服務、高科技產業、醫療健康、教育產業等領域均有創投項目布局。

??3、房企創投多在千萬或億元級，A、B輪占比超70%

??從資金層面而言，房地產行業作為資金密集型行業，房企在資金上有一定優勢。創業企業早期及中期融資所需的資金規模多在千萬或億元級，對房地產開發企業而言準入門檻相對較低。從融資階段來看，房企創投的注資進入階段主要集中在早期融資和中期融資，其中以A輪（pre-A輪、A輪、A+輪）和B輪（pre-B輪、B輪、B+輪）為主，整體占比超過70%。

??從創投方向來看，目前房企創投的標的企業主要可分為以下幾類：

??（1）與地產開發關聯較強的上下游產業鏈企業，通過在建筑材料、智能家居、家裝等細分領域的投資發揮產業協同效應，提質增效、賦能主業。（2）房產經紀行業或社區生活服務企業，基于互聯網提供線上線下相結合的數字化服務，投資布局存量市場。目前，基于互聯網的創投細分領域主要有房產服務、生活服務、企業服務、社區服務等。（3）從事互聯網或高新科技領域的創業、創新企業，房企主要看好其增值潛力，以財務投資獲取資本收益為主。主要涉及軟硬件開發、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽車等研究發展方向。

??除此之外，供應鏈物流、金融服務、醫療健康、教育產業、文娛傳媒行業的企業也是近年規模房企創投的一些方向。

??02

??投資模式
??下設平臺公司
??設立私募股權投資基金是主流

??1、下設獨立投資平臺公司，成為房企創投主流載體

??房企通過下設專門部門或直接創立獨立投資平臺公司，向目標創業、創新企業注資，并提供相關的管理經驗及增值服務，是房企涉足創投的主流模式。目前，不少規模房企都已成立了搭建投資平臺的主體公司，以支持創投業務的發展。如碧桂園創投、遠洋資本、華潤資本、龍湖資本等，目前都已成為創投業務發展的投資主體。其中，雖然華潤資本、保利資本直屬于華潤集團和保利集團，但其投資的部分創投項目如紫光物聯（物聯網智能家居）、固克節能（建筑外墻裝飾）也與集團的地產開發板塊有一些潛在的協同性。

??2、作為GP設立私募股權投資基金，引入LP展開合作

??從具體投資模式來看，房企在獨立投資子公司或者成立投資部門后，還需設立有限合伙制的私募股權投資基金。通過擔任普通合伙人（GP），以參投的基金為實際載體，直接參與基金的運營，負責基金的“募、投、管、退”全過程管理。該種模式下的資金來源除了母公司房企的自有資金，還來自于非定向公開募集的第三方，通常包括參與投資的企業或金融保險機構等機構投資人和個人投資人，由他們擔任有限合伙人（LP），并擁有收益分配的權利，諸如保利資本、華潤資本、金地穩勝投資、遠洋資本等均采用了這種模式。

??相比直接注資，以私募股權基金為載體的優勢主要有三點：一是，基金模式的管理運營更具專業化，可以通過專家管理和組合投資降低長周期投資風險，二是，基金模式可以集聚專家，為企業提供專業性經營建議，加速被投企業的發展進程，三是，基金模式具備融資屬性，確保投資資金的充足和穩定，支持被投企業長期穩定發展。此外，我們也發現，政府引導基金也參與其中，對于該基金的發展也是一大利好，可以借助政府資金的杠桿效應，吸引更多的資本、資源進入，有助于被投企業獲得充足的資金和服務支持，從而提升投資效率，順利達成戰略目標。整體來說，在各分支領域的頭部上市房企和政府的加持下，除了資金，資源也更為豐富，進一步鞏固了該基金模式的優勢。

??3、國家稅收政策扶持下，房企創投基金發展更順暢（略）

??03

??創投方向一
??賦能主業
??投資產業鏈企業發揮協同效應

??1、建材、家裝與地產開發強相關，規模房企重點布局(部分略）

??在行業增速放緩、政策調控持續以及市場不確定性風險積聚的背景下，房企效益實現普遍面臨考驗，利潤空間受到擠壓，提質增效成為行業共識。為尋求新的增值點，房企深入上下游產業鏈投資。典型如建筑建材及家居行業，作為與房地產行業關聯度較強的產業，可以與地產開發形成良性互動，充分發揮協同效應，近年來備受房企關注。

??一方面，隨著購房者消費升級以及精裝房交付比例的提升，投資家居建材行業，不僅能為材料品質提供保障，實現產品增值，還能增強房企議價能力、有效控制成本，提高風險抵抗能力。另一方面，房企還可以依托自身規模和品牌優勢，進一步整合設計、施工、主材、家具等整條產業鏈，打造產業閉環，推進行業良性發展。整體來說，家居建材行業與房地產行業發展具備高度的協同性，以及家居建材行業的巨大市場空間是吸引房企布局的主要原因。

??2、合作設立“產業鏈賦能”基金，重點聚焦產業協同（略）

??04

??創投方向二
??布局存量市場
??投資新興數字服務平臺

??1、市場促進房企轉型，房產經紀、社區服務潛力凸顯

??當前，房地產行業的高增速觸及天花板，進入下行調整周期，由增量市場轉向存量市場，上海、廣州等城市已經進入到存量主導市場，一定程度上也倒逼房企從住房開發向居住生活服務轉型。目前，房企在居住服務投資方向主要有兩類：一是房產經紀行業，主要提供租賃、銷售服務；二是社區生活服務領域，如社區零售等。

??而在互聯網趨勢下，傳統的線下服務顯然難以提升服務效率、滿足消費升級需求,居住服務數據化是未來發展的方向。數字化居住服務平臺公司顯然發展潛力巨大，越來越受到房企的重視，這一邏輯在碧桂園投資貝殼找房、小兔買菜中均有體現。

??2、貝殼找房市值超頭部房企，碧桂園、萬科、融創入局

??2019年3月，在貝殼找房D輪融資中，碧桂園創投投資5000萬美元，引起行業的關注。其實這也不是頭部房企第一次投資房產經紀行業了，早在2017年，融創中國、萬科地產先后投資鏈家，意在率先布局存量市場。其實，貝殼找房與鏈家關系匪淺，2018年鏈家啟動戰略轉型，同年4月上線貝殼找房平臺，原鏈家投資方股權也通過協議鏡像平移至貝殼，可以說，貝殼找房是由鏈家升級而來的平臺。

??貝殼找房是以技術驅動的品質居住服務平臺，致力于打造開放的品質居住服務生態，主要提供包括二手房、新房、租賃和裝修在內的全方位居住服務，已經成為行業內的領頭企業。一方面，2020年8月13日，貝殼找房在紐交所成功IPO，截至目前市值已大增至近750億美元（逾人民幣5000億元），為參投的房企帶來了可觀的價值回報；另一方面，貝殼找房對于房企在存量市場的布局顯然具有積極的推動作用，相較其他平臺公司，貝殼找房借助互聯網將服務從線下轉向線上，具備房地產大數據資源優勢，實現了數字化，顯著提升了行業效率。

??3、規模房企領投，社區生活服務平臺迎來發展契機（部分略）

??當前，在存量市場下，疊加疫情刺激，物業管理價值受到越來越多的關注，也為社區生活服務帶來發展契機，相關生活服務平臺備受關注。居住服務領域作為房企重點的升級轉型方向，領域內的優勢企業也將成為房企合作、投資的重點對象。

??2019年8月末,社區生鮮便利店“小兔買菜”宣布完成千萬美元A輪融資,資金主要用于門店擴張、供應鏈體系升級、零售數字化系統完善等方面，碧桂園作為其中領投之一。小兔買菜成立于2019年，聚焦中國生鮮零售中的社區生鮮連鎖，定位于“線上線下融合的社區生鮮便利店”，瞄準新媽媽、新老年，非外賣主流人群等用戶群體。

??05

??創投方向三
??財務投資
??布局高新科創企業獲取資本收益

??1、投資高新科技、互聯網行業初創企業，獲取資本收益

??相比投資地產上下游產業鏈賦能主業、投資新興數字服務平臺布局存量市場，房企對高新科技、互聯網行業以及從事醫療健康、教育產業、金融服務等領域企業的創投，更側重企業的增值潛力，通過先期的財務投資獲取資本收益。其中，高新科技行業主要涉及軟硬件開發、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽車等研究發展方向。互聯網行業包含大數據、人工智能、物聯網、云計算等企業服務相關領域。除此之外，供應鏈物流、金融服務、醫療健康、教育產業、文娛傳媒行業的企業也是近年規模房企創投的一些常見方向。

??側重財務投資、獲取資本收益的創投，期限相對較短，更注重在投資前期針對目標公司在成長性、運營能力以及管理團隊情況方面的調研考察，評估標的公司在中期內能否成長到一定的規?；蜻_到上市要求。而投后管理相對簡單粗放，不過多干涉標的公司的戰略規劃，不參與其日常經營管理，獨立性相對較高。其根本目的是在短期內獲取經濟上的回報，基于對市場的分析判斷，鎖定有成長空間的初創型企業，旨在獲取超過市場平均或可觀的IRR。

??2、高科技、互聯網、醫療健康等領域更受房企創投青睞（略）

??3、遠洋資本大數據、健康、物流、教育多板塊創投布局（略）

??06

??總結

??近年來，除了商業、物管、文旅等多元化發展方向之外，也有越來越多的規模房企通過“創投”試水其他多元領域。據不完全統計，百強房企自2014年以來總體參與創投項目逾200例，且自2016年以來創投項目個數呈逐年提升的態勢。其中以規模較大的房企梯隊更為集中，截至目前已有超半數的TOP30房企參與創投。

??其中，多數規模房企通過搭建投資平臺主體公司，以支持創投業務的發展。如碧桂園創投、遠洋資本、華潤資本、龍湖資本等，目前都已成為創投業務發展的投資主體。從具體投資模式來看，房企在獨立投資子公司或者成立投資部門后，一般會設立有限合伙制的私募股權投資基金。以參投的基金為實際載體，通過擔任普通合伙人（GP）直接參與基金的運營，負責基金的“募、投、管、退”全過程管理。

??總體而言，在行業增速放緩、開發成本承壓，房企地產開發主業的利潤增速和利潤率水平面臨下行壓力的背景下。根據參投企業所處行業的不同，“創投”對于房企而言具有多重意義。部分房企通過投資地產開發相關的產業鏈企業發揮協同效應，提質增效、賦能主業。或投資房產經紀行業或社區生活服務企業的數字服務平臺，布局搶占存量市場。此外，也有不少房企參與創投高新科技、互聯網行業的初創企業，以純財務投資獲取資本收益為主要目的。