??導 讀 

??未來，旭輝可以加大發揮長租公寓+商業的組合拳，互相補充，進行差異化的發展，助力培育企業第二增長曲線。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??2021年2月26日，旭輝聘請韓石擔任商業副總裁兼商管公司總裁，主持商管公司日常經營管理工作，同時提出到2023年將布局50座商業綜合體，覆蓋中國主流城市。加上此前旭輝長租公寓品牌更名為“瓴寓”，在密集動作的背后，旭輝究竟要打出怎樣的商業組合拳？

??01
??旭輝商業引入韓石
??規模快速增長積極打造第二增長極

??租金貢獻占比較小，規模加速2023年布局50座綜合體

??旭輝2010年開始涉足商業，到2016年才開始加大在商業上面的投入，但期間商業發展緩慢，到2019年才宣布成立旭輝集團商業地產管理總部，原集團商業管理部和旭美商業合并進入旭輝商業，整體來看，旭輝商業起步較晚。

??截至2020年上半年底，旭輝開業18個投資項目，建面達到68.56萬方，而行業龍頭如龍湖2020年上半年已開業的項目面積已達到387萬平方米，旭輝商業規模在發展上離行業前列仍有一定的距離。相應的，旭輝商業帶來的租金收益規模較小，2020上半年，旭輝的租金收入為約為2.2億元，同比增加25.1%，但僅占旭輝集團2020年上半年收入230.2億元的1%不到。這與2019年林中提出“未來旭輝希望收入50%來自住宅開發，30%來自租金收入，另外20%來自其他業務”的愿景距離遙遠。

??不過值得注意的是，旭輝在集團成功跨越兩千億規模后，對商業部分的重視程度加大，近期商業項目獲取速度加快，2020年上半年末旭輝儲備投資物業建面為127.16萬方，到2021年2月26日已經有超過237萬平方米的商業和寫字樓項目儲備；最后，2021年2月26日，旭輝聘請前中南商業總裁韓石加入，韓石具有大悅城、龍湖、中南的商業+公寓等方面管理的經驗，將對旭輝商業規模快速擴張有諸多助益，助力旭輝實現2023年布局50個綜合體的目標。

??積極合作降低風險，規模提速考驗企業運營能力

??在項目擴張上，由于在商業上的經驗不多，且近幾年專注于主業的發展，旭輝在商業上面的擴張較為謹慎。一方面，旭輝力圖通過強化運營能力，差異化打造小而美的社區商業。旭輝已開業投資項目加權平均的建面為3.80萬方，由此可以看到旭輝商業項目的面積相對較小，如上海布局的投資物業項目中，僅有LCM置匯旭輝廣場和環創商務中心建面超過10萬方，其余的如旭輝U天地、旭輝海上國際、LCMART洋涇市集、綠地旭輝E天地等建面不超過3萬方。

??另一方面，旭輝商業擴張上選擇與其他企業進行合作開發，減少開發風險及資金占用。特別是在一線城市，如在上海聯手老牌港資企業恒基、香港置地，先后開發了旭輝恒基中心、LCM置匯旭輝廣場等商業體，在北京與華熙國際投資集團合作開發運營北京五棵松商業項目。

在產品線上，截至2020年底，旭輝商業推出三條產品線，分別為旭輝廣場、旭輝里和旭輝市集，對應8萬方以上的城市商業體驗中心、3-5萬方的社區型商業綜合體、3萬方以下的社區市集商業，完成全齡層的客群的覆蓋。

??具體的產品打造上，通過如上海LCM置匯旭輝廣場等成功項目的開業運營，2019年后旭輝更加明確了打造城市精品項目的方向，加大打造特色化街區或者體驗式項目，配有OPEN HOUSE（融合景觀、藝術和休閑功能的無界空間）、童趣天地（營造沉浸式親子體驗氛圍）、九巷日子（市集）三大特色街區，與主流的購物中心差異化發展。項目打造上并不局限于小體量的商業，截止2020年上半年未開業的7個項目的加權平均面積達到8.35萬方，遠高于已開業的3.80萬方。不過值得注意的是，商業特色化發展需要長時間的摸索和培育，在目前旭輝商業規模快速提升的訴求下，將會對企業的開發及運營能力提出較大的挑戰，旭輝商業的差異化發展還有很長的路要走。 

??02
??長租公寓更名為瓴寓
??打造綜合租賃社區

??規模居行業前三，擁有覆蓋全周期的產品線

??旭輝在2016年主業快速增長的同時，除了加速在商業上的布局之外，也成立“領寓”品牌開始打造長租公寓，積極培育商業多元化業態。截至2020年12月31日，旭輝在長租公寓方面已布局18座城市，已拓房源超74400間，開業房源28730間，根據克而瑞《2020年度房企長租公寓規模排行榜》顯示，旭輝開業及管理規模均位列房企長租公寓TOP3，在涉足長租公寓的房企里面，旭輝已位居前列。

??在產品線上，旭輝已經形成了覆蓋住戶全生命周期，滿足不同階段租住需求的三大產品線布局。其中柚米寓定位于中低端的青年公寓，柚米社區定位于中高端的白領及家庭公寓，而博樂詩則為面向商旅人群的高端服務式公寓。在規模布局上，基本以一線城市及二線核心城市為主。

??以綜合租賃社區為重點，積極打造居住生態圈

??2021年2月22日，旭輝將長租公寓品牌更名為在“瓴寓”，意味著旭輝在長租公寓上品牌的全新再出發，同時也體現了旭輝近段時間以來在長租公寓發展的兩點改變。

??其一，在產品打造上，由此前單棟長租公寓轉變成以綜合租賃社區為主的發展模式。主要在于旭輝瞄準在“租售并舉”政策下，租賃客群變得多元，單棟公寓已經無法更好匹配與滿足更廣年齡階段的居住，而綜合租賃社區集居住、辦公、商業、娛樂為一體，業態較全，社區內可以形成有機生態圈，從而加強客戶粘度，各個業態之間相互賦能，可以實現增加溢價。

??2020年9月25日，上海浦江華僑城柚米社區開業，是旭輝首個成功落地的綜合型租賃社區，項目由8棟樓宇組成，包括2棟商辦樓、1棟獨立辦公樓及5棟公寓樓，旭輝自持其中5棟公寓樓，公寓總房源體量超1800套。不過值得注意的是，綜合租賃社區打造具有一定的難度，項目里面每一環的打造都是挑戰，對企業的運營及協同能力都提出較大的要求，若其中一環打造效果的不足，整體鏈條的協調效果將大打折扣。

??其二，在擴張方式上，旭輝主要通過合作的方式進行擴張。一方面旭輝積極和資本對接合作，通過股權模式、資管雙輪驅動進入，如旭輝與平安不動產合作100億資金平臺，落地上海華僑城和北京通州臺湖項目；與新加坡政府投資公司（GIC）合作5.7億美金平臺，落地北京26街區和上海西區核心項目等。另一方面， 通過輸出服務及產品等進行純輕資產輸出管理，與國企、開發商等合作，提前介入到租賃用地的開發與運營。目前旭輝輕資產輸出方面已經中標張江智慧租賃社區、平湖人才公寓、南京毅達菁英社區等項目。

??總的來看，旭輝在主業規模突破兩千億元以后，在商業及長租公寓上發力，到2021年開始均有了全新的面貌。長租公寓方面明確重點發展綜合租賃社區的經營戰略，更名瓴寓后企業品牌全新再出發；商業方面，組織架構更新聚合，產品打造方向更加明確，儲備項目規模擴張加速。但值得注意的是，綜合租賃社區及商業精品化項目的打造仍有一定的難度。其中，商業由于起步較晚，目前在行業內未形成較大的影響力，對企業的貢獻力度也相對較小，未來仍需較多的時間和資金進行培育。未來，旭輝可以加大發揮長租公寓+商業的組合拳，互相補充，進行差異化的發展，助力培育企業第二增長曲線。