??永升生活服務（下文簡稱：永升）于3月23日晚間發布2020年度業績公告，年報業績表現良好，貝殼研究院認為主要表現為：其一，與母公司協同整合，確保發展高增長性；其二，第三方拓展實力強，貢獻大部分規模與業績；其三，基于精準高質量的收并購，業態組合趨豐富。截至3月24日上午收盤，永升市值為292億港元。

??管理規模：在管規模破億平米，第三方占比高達78.6%居行業頭部

??報告期內，永升在管面積約為1.02億平方米，屬于行業中游水平，同比增長56%，合約面積約為1.81億平方米，同比增長63.9%。據業績公告披露，其規模的持續增長主要依靠內生外延多輪驅動如下：

??其一，關聯母公司旭輝控股業務。2020年6月，旭輝控股經由收購永升股份（合計持有永升50.12%投票權）達成并表條件，在股權架構調整后，有助于提升兩公司的協同緊密發展，保障規模擴張的穩定性，報告期內，來自于旭輝系在管面積約0.22億平米，同比增長22%。

??其二，快速拓展第三方項目。報告期內，來自第三方系的在管面積為0.80億平米，同比增長68%，增長速度明顯高于旭輝系，同時，其占比也從2019年72.9%提升為78.6%，穩定位居行業領先集團，說明永升已從內生驅動式發展穩定地轉化為市場外延式發展，主要是通過招投標、合作以及戰略并購等多元渠道進行第三方項目拓展。尤其戰略并購為永升2020年擴張規模的重要手段，于2020年2月與4月分別完成對青島銀盛泰和江蘇香江的股權收并購，除了擴大規模外，通過精準地收購也增強在非住宅物業上的布局。報告期內，非住宅物業占在管建筑面積約28.6%，2019年則為19.2%，提速明顯，逐漸擺脫對傳統房地產開發的依賴。

??項目布局上，在管項目達到638個，同比增長約58.3%，從上海擴展至中國107座城市。按區域劃分， 64.9%位于東部地區(包括上海、江蘇、浙江、山東與福建)，在管面積為0.66億平米；11.1%位于中南地區，在管面積為0.13億平米，位列前二；其余分布于中國其他區域。另，具業績公告披露，今年1月永升與彰泰服務簽訂收購框架協議，此舉有益于深耕廣西區域，提高在此區域的競爭力。

??貝殼研究院認為，2020年永生在管理規模上有如下特征：第一，依托母公司的穩健增長，至2020年6月末，旭輝控股土儲面積為5270萬平米，確保永升未來規模增長確定性；其二，受益于優秀的外拓能力以及母公司信譽背書，鞏固在第三方占比的領先地位，且基于精準收購，持續多元化業態種類；其三，重點布局發達區域，憑借品牌優勢有益于提高物業費單價，同時發達區域對于享受增值服務的意愿較高，有助于未來業務的發展。

??業績表現：第三方業績貢獻大，社區增值服務占比需提速

??報告期內，永升生活實現收入約31.2億元，同比增長約66.1%，毛利潤為9.8億元，同比增長約76%，凈利潤為4.43億元，同比增長約77.8%，三項指標皆增長強勁，高于行業增速。另一方面，營利水平保持穩定，毛利潤率為31.4%，比2019年上漲約1.8個點。

??從業務來看，報告期內永升業務可分為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務共三個板塊：

??物業管理服務方面，2020年收入約17.57億元，同比增長62%，占總收入56.4%(2019年為57.0%)，為永升2020年主要收入來源。受益于在管總建筑面積快速增長。毛利率從2019年22.1%上升至25.4%，主要原因是來自具較高毛利率的非住宅物業項目收入占比增加。同時，隨著第三方系管理規模的擴張，促使第三方系收入增長快速，2020年第三方系物業管理收入約11億元，同比增長107%，收入占比從2019年49.9%上升至63.0%。

??非業主增值服務方面，2020年收入約5.72億元，同比增長76%，總收入的占比從2019年17.3%小幅提升至2020年的18.3%，主要由于協銷服務、額外專項定制服務以及前期規劃及設計咨詢服務產生的收入增加。另一方面，毛利率由2019年提高2.7個百分點至2020年的24.6%，受益于價格水平提升、具較高毛利率的前期規劃及設計咨詢服務收入占比增加以及規模經濟帶來的積極影響。

??就社區增值服務，以“平臺+生態”的戰略，實現多元增值服務的發展，2020年建立美居業務的獨立業務單元，其業務已成為社區增值服務的重要增長點。報告期內，社區增值服務收入約7.90億元，同比增長63%，占總收入25.3%(2019年為25.3%)，毛利率為49.6%，與2019年相比下降1.6個百分點，主要由于發展新的社區建設及維修業務以及美居業務，而其毛利率相對較低是由于成長期的開支較高所致。

??貝殼研究院認為，永升生活通過優秀的第三方拓展能力驅動其收入上漲，減少對母公司關聯業務的依賴，走上獨立市場外延的穩健發展道路。但從業態收入看，各業態收入結構趨于穩定，與2019年相比沒有明顯變化，且與已發布2020年業績公告的頭部物管企業相比，市場空間大的社區增值服務增速僅位列中游水平，未來若想進入頭部陣營，須加快發展此業務的步伐。

??發展戰略：堅持多元渠道方式鞏固行業地位，致力于轉型為綜合性物業管理服務提供商

??2021年，永升積極從三個維度展望未來：其一，依托母公司以及較強的第三方拓展能力，擴大管理規模提高項目密度，鞏固其市場地位。據悉，未來項目拓展方式持續聚焦為市場拓展、旭輝控股、戰略合作與收并購，其比例為5:2:2:1，拓展第三方的戰略重要性由此可見。此外，通過管理更多的非住宅物業抓住服務社會化的順風機遇，使在管物業組合多樣化；其二，進一步投資于技術及智慧運營以提升質量及運營效率，進一步增強科技實力；其三，通過增強前期規劃及咨詢、協銷服務及房修服務等能力，進一步多樣化對非業主的增值服務。未來，積極致力于轉型為綜合性物業管理服務提供商。

??沽空事件點評：行業熱度高，受資本熱捧，唯有堅持高質量發展才能脫穎而出

??3月18日，國際投資機構GMT Research Limited針對永升發布沽空報告，是物管行業第一次面對的沽空報告，其內容主要是從利益輸送、收購存在的關聯交易、關聯實體的意外收入增長與股價高估等方面提出對永升的質疑。面對此沽空報告，永升迅速在3月18日晚間以及22日發布澄清公告。貝殼研究院認為，物管公司普遍高估值、市值超越母公司的背景下，已經引起投資市場關注，未來或將有更多機構對于物管企業的投資風險予以評價。而永升作為市值增長較快的企業，成為關注重點是必然。

??但自沽空報告發布至3月23日收盤，永升股價下跌有限，表明投資人對其還是保持信心，在行業整體上行階段此類沽空事件影響有限，但從長期發展的角度來看，行業會越來越受資本市場檢視，唯有堅定自身戰略、秉持高質量發展的物管企業才能走上穩健發展的康莊道路上，成為行業中的佼佼者。