??導讀

??引入戰略投資人泰康人壽，五年銷售目標三千億；負債水平得到較大改善，融資成本持續下降。

??【品質提升計劃效果顯現，2024年目標超三千億元】2020年陽光城實現全口徑合約銷售金額同比上升3.3%至2180億元，，得益于于品質工程戰略的持續推進，陽光城銷售均價同比增長15.8%至14263元/平方米。2020年成功引入泰康人壽作為第二大股東后，陽光城發布了未來的十年計劃，其中到2024年實現銷售簽約金額3062億元。 

??【拿地速度放緩，積極開放合作】2020年陽光城新增權益拿地金額 401.96億元，同比下降15.8%，權益拿地銷售金額比0.29，同比下降0.07，投資力度有所下降。2020年陽光城加大了合作開發的力度，拿地總價權益比同比大幅下降了18個百分點至57%。 

??【營業收入穩步增長，盈利水平仍有待提升】2020年陽光城實現營業收入822億元，同比增長34.60%，歸母凈利潤增長29.85%至52億元，實現管理費用和營銷費用雙降。此外，陽光城2020年毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為20.06%、6.68%和6.35%，盈利指標仍有較大的增長空間。 

??【負債水平得到較大優化，物業公司上市將有助改善杠桿】陽光城2020年末持有現金498.05億元，現金短債比1.53，同比優化0.47，凈負債率水平較同比下降44.02個百分點至94.90%，下降到監管閾值內，但值得注意的是，陽光城作為12家試點企業之一，2020年雖由橙檔降至黃檔，但當前降杠桿壓力仍較大。不過，2021年陽光城計劃推進其旗下物業公司上市，將有助于陽光城整體杠桿的下降，隨著未來更多的降杠桿舉措的推動，將助力陽光城實現變“綠”。

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??銷 售

??品質提升計劃效果顯現

??2024年目標超三千億元

??2020年陽光城實現全口徑合約銷售金額2180億元，合約銷售面積1529萬平方米，分別同比上升3.3%和下降10.8%，完成年初制定的“2000+億元”的銷售目標，但增速低于TOP20房企的平均水平。企業銷售金額的增長，主要得益于品質工程戰略的持續推進下，產品售價提升，其銷售均價同比增長15.8%至14263元/平方米，同時推進項目去化，2020年近8成項目去化率優于競品。

??2021年陽光城計劃達成“2200+億元”的銷售目標，計劃新增供貨2150億元，加上期初存量1100億元，預計全年可售資源有3260億元，按往年的去化率65%算，可以支撐完成2021年銷售目標。

??值得注意的是，2020年9月陽光城成功引入泰康人壽作為第二大股東，未來雙方將在項目拓展、代建代銷、資金、物業等方面進行深度合作，同時陽光城發布了未來的十年計劃，其中到2024年目標實現“土地儲備達到7656萬平方米，銷售簽約金額3062億元，并表收入1531億元，歸母凈利潤達到92億元，歸母凈利潤年化增長率18.5%，利潤規模穩健增長，三道紅線達標”。

??從銷售分布來看，2020年陽光城內地區域占比持續位居第一，占比達到37.6%，銷售額也同比增長了5.6%到818.9億元。值得注意的是長三角區域近四年來銷售占比保持增長趨勢，2020年銷售金額758.65億元，同比增長7.0%，增幅最高，同時銷售金額占比達到34.8%，其中陽光城浙江大區2020年銷售金額首次突破400億元。

??未來陽光城計劃將加大在銷售易兌現區域的布局，考慮到長三角區域人民強大的購買力，以及根據陽光城長三角區域逐年上漲的投資占比來看，預估長三角區域未來仍將是陽光城銷售貢獻的重大支撐之一。

??02

??投 資

??拿地速度放緩

??積極開放合作

??2020年陽光城新增土地建筑面積1114.6萬平方米，總價707.4億元，分別同比下降12.1%和增長7.9%，合計新增權益1802億元。新增權益拿地金額401.96億元，同比下降15.8%，權益拿地銷售金額比0.29，同比下降0.07，投資力度有所下降。

??從拿地方式來看，權益拿地金額的69%來自于招拍掛，同比下降2個百分點，其余的主要來自收并購，值得注意的是陽光城2020年加大了合作開發的力度，拿地總價權益比同比大幅下降了18個百分點至57%。

??構來看，2020年陽光城同比變化較大。區域方面，2020年陽光城長三角區域占比最高，達到44.4%，同比上升6個百分點，珠三角區域的投資額的占比16.9%，同比大幅增長12.5個百分點。城市能級方面，2020年新增土地總價三四線城市占比達到50.3%，同比增加8.7個百分比，在實現對國內二線城市的布局后，陽光城加大對三四線城市的下沉力度，特別是加大在長三角和珠三角區域的三四線的下沉力度，主要在于這些區域的城市如東莞、佛山、常州、金華等，經濟效益相對較強，具有一定的抗風險性。

??截至2020年末陽光城總土儲建面4252萬平方米，同比微增3.7%，總貨值約為5627億元，土地消化周期不達3年，且根據其5年土儲計劃，到2024年總土儲建面達到7656萬平方米，復合增長率為16%，接下來幾年陽光城需積極補充土儲。

??根據現有土儲的分布情況來看，土儲貨值的35.45%位于內地區域，占比最高，珠三角區域占比第二為28.39%。值得注意的是，除了當前獲取的土儲外，2020年末陽光城還通過舊改、產業勾地等方式額外鎖定貨值1289億元，未來隨著這些項目的逐步確認，將豐富陽光城的土儲。

??03

??盈 利

??營業收入穩步增長

??盈利水平仍有待提升

??2020年陽光城實現營業收入822億元，同比增長34.60%，歸母凈利潤增長29.85%至52億元，值得注意的是，陽光城近幾年的合聯營項目開始貢獻收益，2020年合聯營收益達到24億元，是2019年的3倍。根據陽光城第一個五年規劃，到2024年預計實現營業收入1531億元和歸母凈利潤92億元，年復合增長率分別為17%和15%，陽光城需積極推動規模的增長保證結算達標。

??盈利指標上面，毛利率同比下降6.52個百分點至20.06%，主要在于低毛利率項目進入結算期，這部分項目是在前幾年地價上升拿下的，成本相對較高，疊加限價的原因，造成的毛利率下降。陽光城2020年推動組織變革，積極推進線上線下結合的營銷模式，實現降本增效，因此，凈利率和歸母凈利潤率降幅較毛利率收窄，分別同比下降0.40和0.23個百分點至6.68%和6.35%，未來盈利指標仍有較大的增長空間。

??04

??償 債

??負債水平得到較大優化

??物業公司上市將有助改善杠桿

??陽光城持續保持80%以上的現金回款率，2020年末實現經營性凈現金流入213.53億元，同比增長39%，促進持有現金同比增長18.6%至498.05億元?，F金短債比1.53，同比優化0.47，即使是扣除受限現金后的現金短債比仍超越1，短期償債壓力不大，現金流得到改善。

??此外，陽光城的凈負債率同比下降44.02個百分點至94.90%，實現連續四年優化，下降到監管閾值內。陽光城持續推進多元化的融資方式，非銀占比較去年年末的24.94%繼續下降至20.34%。綜合來看，三條紅線監管成功實現由橙檔降至黃檔，其平均融資成本下降0.29個百分點至7.42%，但值得注意的是，陽光城扣除預收后的資產負債率為79.1%，同比上升了1.5個百分點，不過，2021年陽光城將推進其旗下物業公司上市將有助于陽光城整體杠桿的下降，隨著未來更多的降杠桿舉措的推動，將助力陽光城實現變“綠”。