??內(nèi)容提要>>>

??? 市場表現(xiàn)平穩(wěn)，百強單月同比增長32%

??? 5城集中供地，一二線投資占比提升

??? 4月房企新增融資額環(huán)比下降6.3%

??? 房企營銷節(jié)奏穩(wěn)健，恒大低至6折搶收業(yè)績

??? 郭佳峰任綠城總經(jīng)理 萬科唐紹杰辭任董事

??? 融創(chuàng)再出手，濱江推出旗下中介

??01

??合約銷售

??市場表現(xiàn)平穩(wěn)

??百強單月同比增長32%

??核心觀點

??2021年4月，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額10359.7億元，同比增長32%，環(huán)比微降4.2%，較2020年月均銷售規(guī)模增長8.3%。從今年以來的累計數(shù)據(jù)看，百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長65.3%，較2019年同期增長近42.3%。2月、3月延續(xù)至今的“小陽春”行情之下，房企紛紛加大供應及營銷力度，把握當前的銷售窗口期。

??4月房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，熱點城市市場成交熱度持續(xù)，推動房企銷售規(guī)模持續(xù)增長。從企業(yè)表現(xiàn)來看，4月百強房企中絕大多數(shù)企業(yè)均實現(xiàn)了單月和累計業(yè)績的同比增長，逾6成企業(yè)4月單月的銷售業(yè)績好于去年月均水平，其中近四成業(yè)績增幅在20%以上。在40家典型上市房企中，38家累計業(yè)績同比增長，34家單月業(yè)績同比增長，16家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長。具體來看，本月融創(chuàng)、金地、綠城、華潤表現(xiàn)突出。

??我們認為，“房住不炒”長效機制下調(diào)控收緊仍是主旋律，疊加“三道紅線”新規(guī)，在市場下行壓力下行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，企業(yè)控負債、降杠桿壓力增加。預計隨著房企投資和規(guī)模擴張動能的降低，未來規(guī)模房企增速放緩將成為常態(tài)。規(guī)模房企的業(yè)績目標制定會更趨謹慎，整體的目標增長率也將趨于平穩(wěn)。

??02

??企業(yè)拿地

??5城集中供地

??一二線投資占比提升

??核心觀點

??4月在廣州、重慶、沈陽、長春和無錫5個重點城市首次集中供地的影響下，地市熱度明顯上漲，樓板價也創(chuàng)新高。本月30家典型房企新增土儲總建面為2402萬平方米，環(huán)比上升13%；新增土地成交總價為1903億元，環(huán)比上升58%；平均成交樓板價7917元/平方米，與上月相比上升了40%，均價上升主要由于在重點城市首批集中供地成交之下，一二線成交占比大幅提升。

??投資態(tài)度維持謹慎樂觀，龍頭房企優(yōu)勢或進一步放大。從近期雙集中供地情況來看，龍頭房企如融創(chuàng)、保利和招商等憑借全國化布局、資金渠道多、標準化管理及良好的信用背書將最為受益。目前來看，小企業(yè)想要在核心城市、熱度較高的城市“撿漏”的可能性并不大，因此，聯(lián)合拿地或將成為常態(tài)。在集中供地的背景下，投資博弈性加碼，機遇和挑戰(zhàn)并存。對大多數(shù)房企而言，提升投資團隊的專業(yè)性、機動性、提高投資工作的前置性，加強企業(yè)的一體化運營，才能更加適應核心城市土地市場的發(fā)展趨勢。 

??房企投資分布受到供地節(jié)奏的影響，4月5個重點城市年內(nèi)首次集中出讓，因此房企一二線投資比例提升。整體來看，30家監(jiān)測房企本月土儲成交結構中，一二線城市拿地金額占比達51%，集中供地的廣州、重慶土地成交總價居前。區(qū)域分布方面，由于長三角區(qū)域熱度持續(xù)較高，且無錫4月份進行了集中出讓，30家重點房企投資額中有43%位于長三角，無錫、溫州單月拿地金額皆超百億元。

??03

??企業(yè)融資

??4月房企新增融資額環(huán)比下降6.3%

??核心觀點

??融資總量：2021年4月100家典型房企的融資總量為858.23億元，環(huán)比下降6.3%，同比下降43.4%。其中，境內(nèi)債權融資596.11億元，環(huán)比下降19.7%，同比下降31.8%；境外債權融資216.84億元，環(huán)比上升61.1%，同比上升88.1%。得益于美元兌人民幣匯率有所回調(diào)，境外融資得到些許恢復；無企業(yè)進行股權融資和永續(xù)債的發(fā)行；整體來看融資環(huán)境持續(xù)嚴控，從而導致本月的整體融資額持續(xù)低位運行。

??融資成本：2021年截至4月100家典型房企新增債券類1融資成本5.45%，較2020年下降0.62個百分點，其中境外債券融資成本達6.54%，下降1.24個百分點，境內(nèi)債券融資成本4.48%，較2020年上升0.07個百分點。單月來看，4月房企融資成本5.11%，環(huán)比上升0.40個百分點，同比上升1.06個百分點。其中境內(nèi)融資成本4.79%，環(huán)比上升0.55個百分點；境外融資成本6.25%，環(huán)比下降0.43個百分點。融資成本的上升主要在于本月融資利率較高的企業(yè)于境內(nèi)發(fā)行數(shù)額較大的公司債，從而結構性拉高了融資成本。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為世茂集團，融資總量約85.34億元，主要為13.15億美元定期貸款融資。從企業(yè)梯隊來看，2021年1-4月平均額最大為TOP10房企，平均融資額85.9億元，4個梯隊的融資額均同比下降，TOP11-30梯隊同比降幅最小。成本來看，4個梯隊的融資成本均較2020年下降，其中TOP10房企的融資成本為4.55%，融資成本最低，也是下降幅度最大的梯隊。

??04

??營銷策略

??房企營銷節(jié)奏穩(wěn)健 

       恒大低至6折搶收業(yè)績

??核心觀點

??4月房企營銷節(jié)奏平穩(wěn)，接近月底部分企業(yè)提前推出貫穿五一黃金周的優(yōu)惠活動搶收業(yè)績。4月而言，市場運行平穩(wěn)，一線城市和部分熱點二線城市熱度不減，期間也無營銷節(jié)點，房企整體營銷力度有限。臨近月底，部分房企例如陽光城、佳兆業(yè)提前推出了集團層面的五一黃金周營銷活動。恒大延續(xù)自身節(jié)奏，選擇在月初擴大折扣搶收業(yè)績，最高優(yōu)惠可達到6折左右，接近2020年最高折扣力度，富力延續(xù)現(xiàn)房節(jié)活動，但折扣力度由3月的85折上升至86折。

??現(xiàn)房庫存占比止跌回升，企業(yè)去庫存壓力仍在，可以通過擴大折扣，商鋪節(jié)、車位節(jié)等活動加快去化。從房企公布的年報數(shù)據(jù)來看，CRIC監(jiān)測的52家房企截止至2020年底房企現(xiàn)房庫存占比由2019年的10.5%上升至11.0%，終結了持續(xù)4年的下降趨勢，首次回升。現(xiàn)房庫存除了部分去化較難的普通住宅之外，還包含商鋪和車位庫存，針對這一問題，我們建議企業(yè)效仿恒大、萬科、富力、融創(chuàng)等通過專屬營銷活動以及擴大折扣來加速去化。

??房企積極把握五一黃金周契機擴大營銷，折扣力度與去年同期差距不大，直播仍是企業(yè)組織大型活動的有效手段，活動向自有平臺轉移有助擴大營銷板塊支撐業(yè)務拆分。黃金周期間不少房企都推出了集團層面的規(guī)模性營銷活動，碧桂園“五五購房節(jié)”采用直播的方式，活動內(nèi)容與去年同期類似，折扣上延續(xù)5.5萬抵5.5萬元的優(yōu)惠力度。需要關注的是越來越多的企業(yè)將優(yōu)惠券發(fā)放和直播內(nèi)容遷移至自有平臺之上，結合近期部分房企開始拆分營銷板塊來看，這一動作有助于企業(yè)擴充板塊內(nèi)容，支撐業(yè)務拆分。

??05

??人事變動

??郭佳峰任綠城總經(jīng)理

??萬科唐紹杰辭任董事

??核心觀點

??4月，房企年報發(fā)布接近尾聲，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，這一時期，企業(yè)公告及坊間傳聞的企業(yè)高層變動情況均較上月有所減少，變動頻率和數(shù)量環(huán)比都有所下降。

??4月9日，據(jù)上交所消息，綠城房地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布公告顯示，根據(jù)公司股東才智控股有限公司出具的股東決定、公司董事會出具的董事會決議、公司職工代表大會決議及公司監(jiān)事會決議：耿忠強先生不再擔任公司法定代表人、總經(jīng)理；周連營先生不再擔任公司董事；聘任張亞東先生為公司法定代表人；聘任郭佳峰先生為公司董事、總經(jīng)理；聘任洪蕾女士為公司監(jiān)事會主席；聘任王勝輝先生為公司職工監(jiān)事。

??4月19日，萬科發(fā)布公告稱，董事會于2021年4月19日收到公司董事唐紹杰的辭職報告。唐紹杰因工作變動原因，申請辭去公司董事職務。資料顯示，唐紹杰，1968年出生，同濟大學公路與城市道路專業(yè)學士學位，同濟大學工學碩士學位；工程師職稱。唐先生曾先后歷任深圳市規(guī)劃國土委房屋租賃管理辦公室副主任、深汕（尾）特別合作區(qū)工作委員會委員、管理委員會副主任；深圳市前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)管理局副局長等職。

??06

??戰(zhàn)略動態(tài)

??融創(chuàng)再出手

??濱江推出旗下中介

??核心觀點

??本月房企多元化業(yè)務主要集中在房屋租售和企業(yè)收并購板塊，此外還涉足地產(chǎn)集團的戰(zhàn)略合作、文旅地產(chǎn)、影視和物業(yè)板塊。企業(yè)合作方面，濱江與越秀簽約合作協(xié)議，雙方將在長三角和大灣區(qū)地區(qū)積極探索合作機會。同時，為應對“集中供地”政策，將共同對杭州和廣州2021年第一批次的集中供地地塊進行篩選。此外，新城和朗詩就租賃住房業(yè)務進行合作。文旅地產(chǎn)方面，融創(chuàng)中國與蘇州市吳江區(qū)就蘇州灣溫泉文旅城項目簽約合作。影視方面，恒大旗下影視平臺恒騰網(wǎng)絡與騰訊科技訂立合作協(xié)議，未來南瓜電影將獲得騰訊獨家版權的海量影視作品之授權。物業(yè)管理方面，海倫堡旗下海悅生活和富力旗下富力物業(yè)在港提交了招股書。

??融創(chuàng)再出手，企業(yè)并購案例增加。4月16日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，出資99.1億元與彰泰集團成立合資公司，融創(chuàng)持股80%。同日，融創(chuàng)服務擬8億元收購彰泰服務80%股權。據(jù)悉，此次收購的資產(chǎn)包中，地產(chǎn)項目總計57個，計容未售建筑面積825萬平方米。與區(qū)域龍頭房企強強聯(lián)合，對于融創(chuàng)在廣西的業(yè)績規(guī)模、市場占有率、品牌影響力都將產(chǎn)生疊加效應。4月19日，世茂服務擬以總對價不超過5.06億元收購深兄環(huán)境67%股權。借助深兄環(huán)境在城市服務、環(huán)衛(wèi)業(yè)態(tài)的優(yōu)勢地位，有利于擴大世茂服務的市場占有率。在融資收緊的背景下，房企的資金鏈進一步承壓，行業(yè)集中度將進一步提高，往后并購動作還會繼續(xù)。

??濱江推出直營二手房平臺“濱江優(yōu)家”，搶入房屋租售。4月15日，濱江直營二手房平臺“濱江優(yōu)家”正式上線。目前只做濱江自有二手房樓盤，依托廣泛的濱江小區(qū)二手房房源庫與一手房客戶資源庫，兩者結合，提供二手房買賣、房屋租賃，辦證等服務。事實上，早在一月底就有幾家物企接連推出涉及房屋租售業(yè)務的新品牌：龍湖官宣房屋租售、房屋裝修兩大主航道業(yè)務全新品牌“塘鵝”；萬科表示將把萬物云內(nèi)二手房經(jīng)紀業(yè)務“樸鄰”與房屋租賃業(yè)務“為家”兩個品牌融合升級為“樸鄰租房”；碧桂園服務推出租售業(yè)務新品牌“有瓦”。他們的目標市場相比濱江更為廣泛，但一致的是，都有利于實現(xiàn)自身租賃銷售業(yè)務的閉環(huán)。