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??7月百強房企銷售數據解讀

??（一）7月全國新房市場略有降溫, 主要城市二手房成交連續四個月回落

??受政策收緊和需求透支多重因素影響,根據克而瑞監測，30個重點城市新建商品住宅市場供求繼續上行困難，成交面積同比下降11%，環比下降12%,相較于2019年同期也下降2%。一線城市仍處于高位正增長，近7成二三線城市成交同比轉跌, 不乏南京、武漢、佛山這類熱點線城市。一線城市也顯著分化，典型如上海第三批新房集中入市銷售，復興瓏御、中糧瑞虹海景壹號、四季都會、融創未來金融城等無論高端還是剛需盤普遍都觸發積分制度，并于開盤當天日光；深圳新房市場以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購率大幅增加。例如萬科都會四季花園，開盤去化率不足6成，認籌客戶棄購率則達到35%；又如康達爾山海上城，開盤去化率約3成，認籌客戶棄購率則達到40%。二三線城市同比下降13%，環比下降10%,較2019年同期下降4%,寧波、昆明、東莞等成交跌至年內低位，徐州更是創年內新低，同比近乎腰斬。從區域看，長三角有所降溫。粵港澳大灣區成交逐步回歸，京津冀地區強弱兩極分化突出，中西部地區核心二線城市成交相對穩定。

??作為新房市場重要先行指標的二手房市場情況同樣不容樂觀。7月10個重點城市二手房成交量同比下降30%，環比下降16%，相比2019年同期也由增轉跌至18%。其中深圳同比銳減79%，杭州、青島環比下降幅度超30%。受二手房參考價及價格倒掛針對性措施的影響，二手房下降趨勢明顯。

??（二）7月百強房企單月業績環比降低33%、同比降低8.3%

??行業市場的供求變化體現在企業層面也同樣顯著，7月百強房企整體業績表現不及上半年和歷史同期。TOP100房企單月銷售操盤金額環比降低33%，降幅較往年有所擴大。包含幾家龍頭房企在內，不少企業的環比降幅超過35%。TOP100房企7月單月銷售同比降低8.3%，二季度以來百強房企單月業績增速呈放緩趨勢。TOP50房企表現不及百強整體，逾6成企業單月業績同比下降。前十強房企門檻達到1750億元，同比增長57%，行業龍頭房企增長穩健、保持規模優勢。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升近40%，實現規模穩定增長；三十強至五十強房企門檻增速較慢；百強房企增速44%。從單個企業角度看，大部分同、環比均下降，超9成TOP30房企7月單月業績不及上半年月均水平，其中有八家跌幅在50%以上。

??（三）7月集中供地空窗期與房企投融兩端監管升級，土地市場供需腰斬

??供應端，首輪集中供地已經結束，7月地方土地供應恢復常態，克而瑞監測數據顯示：全國300城經營性土地成交建面環比近乎腰斬，同比下降58%；成交總金額同、環比分別下降58%和63%；平均樓板價降至2718元/平方米，環比再跌28%。平均溢價率增加14%，其中二線城市平均溢價率達到19%，三四線城市回落3PTS。與此同時流拍率亦上升到17%，流拍地塊主要集中在青島、長沙、太原、南昌等非熱點城市。從土地類型看，商業、公建配套占比較高土地流拍率較高。值得關注的是，最火熱的長三角區域，多個熱點城市加強土地市場調控，溢價率超過20%的城市也較上月明顯減少，地市熱度在“強管控”有所降溫。

??從企業需求端看，網傳被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，被監管部門要求拿地金額不得超過年銷售額的40%，包括公開市場拿地和通過收并購獲取的土地。疊加融資端企業債務負面消息居多，企業普遍加快降杠桿，新增土地投資也相對謹慎。

??克而瑞監測數據顯示：百強房企中，新增土地貨值環比銳減46%，新增拿地土地金額下降49%，新增土地建面減少44%。百強房企中有40家企業沒有拿地，46家拿地但總金額都在50億以內，僅碧桂園、保利發展拿地超過300億元。60家拿地房企中，17家房企環比正增長，26家房企環比跌幅超50%；拿地金額與前七月月均相比，60家拿地房企中，24家呈正增長，36家企業負增長，24家房企拿地金額跌幅超過50%以上。

??（四）城市新政指向抑制炒作“買到就賺到”心理預期

??上海出臺措施，規范贈與規則、打新政策、二手房參考價的管控；深圳、成都出臺政策后，二手房成交量大幅度萎縮。衢州出臺限售政策。7月30日，中共中央政治局會議召開，其中針對房地產行業的內容為：堅持“房住不炒”，強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，會議重申了“房住不炒”的基調，但與過去幾次政治局會議相比，首次明確強調了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。此次會議釋放出來的信號就是：短期內房地產調控不會放松！

??7月23日住建部發文：對調控工作不力、房價上漲過快城市堅決予以問責，繼續加大信貸的管控。房貸周期增加，首付比例并無增加，利率有所上升。

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??Q&A

??Q1

??房地產稅未來趨勢？

??A1

??一是7省1市土地出讓金要劃歸稅務部門征管，二是財經委提到的加快房產稅的制定。目前來看房產稅整體上沒那么快出來，分階段試點做法可能會比預想快。像上海、重慶之前試點在持有環節征稅，接下來深圳、北京、杭州等這樣的熱點城市可能也會被納入這樣的一個試點征管范圍，結合上海重慶過去試點的經驗做出適當調整。房地產稅改革是一攬子的過程，從土地出讓金，到持有環節，到流通環節的交易稅。從房地產調控長效機制來看，一是會擴大城市試點的范圍，另外是征管的免征條件、征管的稅率各方面可能會比上海和重慶稍微要嚴苛，才能達到穩房價、穩預期的效果。

??Q2

??對學區房未來趨勢有什么看法？

??A2

??上海市場的快速火爆與學區房的迅速帶動有關系，上海發改委包括市委對學區房的情況給予了特別關注，也相應做出一些調整。目前上海做法是想在教育集團化的框架下，對優質資源的動態管理流動，最終想達到教育資源均等化，讓家長不要過度焦慮。包括最近對校外培訓機構進行的大整治，其實也是預防這類的問題。從本質上，學區房已經存在10多年，九年制義務教育就近劃片入學沒辦法從根本上解決教育資源均等化。學區房具有稀缺性和排他性，即使就近入學的規定取消，隨機派號的影響也很大，增加家長負擔和城市交通壓力等，不利于整體效率的提升。可以通過各種措施來使學區房降溫，但沒辦法根本消除問題。