??核心觀點

??【業績增速不及TOP50平均，完成全年目標46.1%】上半年榮盛發展實現全口徑合約銷售金額599.2億元，同比增長24.3%，低于TOP50強房企平均36%的銷售業績增速。截止至6月，完成全年銷售目標46.1%，參考過往企業的經營數據，在上半年成績的基礎上，全年目標完成壓力不大。企業積極去庫存，搶抓回款，實現全口徑回款490億元，銷售回款率81.8%，與去年同期相比提升近7個百分點。

??【保持審慎投資態度，超6成投向長三角區域】上半年榮盛發展新增土儲建筑面積為302.9萬平方米，總價為123.4億元，拿地銷售比為0.21，相較于去年同期的0.43有明顯下降。企業在杭州、常州、徐州、蕪湖、廣州等城市積極納儲，其中長三角地區占企業上半年新增土儲金額的比例達到了63.3%，為近年來新高，珠三角占新增土儲總價比例14.6%，環渤海地區雖然新增土地數量最多，但由于單價偏低，因此占比僅有16.2%。

??【環京區域土儲占比高，結構優化仍在路上】截止2021年中，榮盛發展的總土儲約3741萬平方米，結合企業2020年的銷售面積及2021年的目標增長率推算，目前的土儲總量基本可以滿足企業未來3年左右的發展需求。環渤海占比微降至60.4%，其中環京區域總土儲建面達到了1092.2萬平方米，較年初提升8.4%，占總土儲的比重達29.2%，其中廊坊一城土儲就達到了625.3萬平方。

??【營收增長，盈利能力持續下滑】2021年上半年榮盛發展實現營業收入342.2億元，同比增長30.9%。其中房地產業務營收315.8億元，占營業收入比重達92.3%，相較去年同期上升5.7個百分點。上半年榮盛發展實現毛利潤88.4億元，整體毛利率水平為25.8%，較去年同期下降5.5個百分點。整體來看，企業的毛利率和歸母凈利率水平自2018年以來出現持續下滑。展望全年，管理層認為毛利率大概在20%-25%的之間。

??【剔預資產負債率踩線，處于黃檔水平】截止至2021年中，榮盛發展持有現金291.7億元，現金短債比1.16，長短債比相較期初略有提升至1.92。但是需要關注的是，截止至2021年中，榮盛發展應付票據總額仍有79.3億元，并且由于商票多為短期兌付，結合企業現金情況來看，我們認為榮盛發展短期內資金壓力仍然存在。截止至2021年中，企業凈負債率為66.5%，呈現持續下降趨勢。剔除預收賬款后資產負債率為70.8%，仍超出監管規則不高于70%的要求，整體來看“三條紅線”處于黃檔水平。

??【產業園收入同比下降，“榮萬家”成功上市】2021年上半年企業多元化營收實現26.5億元，同比下降24.7%，主要是由于上半年企業產業園業務收入僅8億元，相較去年同期下降近60%。物業板塊和酒店板塊分別實現收入7.4億元和3.4億元，分別同比增長16.3%、67.6%，并且在年初，榮萬家還成功于港交所上市。

??01

??銷售

??業績增速不及TOP50平均

??完成全年目標46.1%

??銷售目標達成46.1%，參考過往水平來看，企業完成全年目標壓力不大。2021年上半年榮盛發展實現全口徑合約銷售金額599.2億元，同比增長24.3%，低于TOP50強房企平均36%的銷售業績增速。合約銷售面積516.7萬平方米，同比增長19.0%。截止至6月，榮盛發展完成全年銷售目標46.1%，2019年和2020年，企業半年度的目標業績完成率分別為41.6%和39.9%，參考過往企業的經營數據，在上半年成績的基礎上，全年目標完成壓力不大。

??上半年全口徑回款490億元，回款率同比提升近7個點。上半年，企業積極去庫存，搶抓回款，實現全口徑回款490億元，銷售回款率81.8%，與去年同期相比提升近7個百分點。按照企業的計劃，下半年保障回款560億元，即可完成全年回款1050億元的目標。

       02

       投資

??保持審慎投資態度

       超6成投向長三角區域

??投資謹慎拿地放緩，拿地銷售僅0.21。2021年上半年榮盛發展共新增28幅土地，新增土儲建筑面積為302.9萬平方米，總價為123.4億元，拿地銷售僅為0.21，相較于去年同期的0.43有明顯下降，對比上半年TOP50平均的0.30，企業拿地的力度也相對偏小。新增土儲樓板價為4075元/平方米，與2020年全年新增土儲樓板價基本持平。

??調整布局重心，新增土儲超6成來自長三角區域。2021年上半年，榮盛發展秉持沿長江及隴海鐵路沿線，京滬、京廣鐵路沿線發展，深耕京津冀城市群，穩步拓展長三角城市群、珠三角城市群及周邊城市的“兩橫、兩縱、三集群”的戰略布局策略，在杭州、常州、徐州、蕪湖、廣州等城市積極納儲，其中長三角地區占企業上半年新增土儲金額的比例達到了63.3%，為近年來新高，珠三角憑借廣州的高價地塊，占新增土儲總價比例14.6%，環渤海地區雖然新增土地數量最多，但由于單價偏低，因此投資占比僅有16.2%。

??03

??土儲

??環京區域土儲占比高

??結構優化仍在路上

??總土儲可保障未來3年左右開發需求。截止2021年中，榮盛發展的總土儲約3741萬平方米，相較年初略有下降，結合企業2020年的銷售面積及2021年的目標增長率推算，目前的土儲總量基本可以滿足企業未來3年左右的發展需求。

??區域分布與年初差距不大，環渤海占比較年初略有下降至60.4%。目前雖然榮盛發展在逐步擴展全國化布局，但其環渤海區域依然是企業發展的大本營。尤其是環渤海中的環京區域，榮盛總土儲建面達到了1092.2萬平方米，較年初提升8.4%，占總土儲的比重達29.2%，其中廊坊一城土儲就達到了625.3萬平方米。在業績會上，管理層表示目前影響環京樓市的幾大因素都在趨穩，一是“房住不炒”政策在廊坊市場貫徹多年，目前政策平穩，投資客水分被擠掉一些，以自住剛需為主；二是廊坊上半年銷售面積同比有15%左右的增長，市場表現并不悲觀；第三個是集團調土儲結構效果顯現，上半年長三角業績占比達到了36.2%，平滑環京區域影響，抗風險能力增強。

??04

??營利

??營收穩健增長

??盈利能力持續下滑

??營業收入同比增長3成，地產營收貢獻重回9成以上。2021年上半年榮盛發展實現營業收入342.2億元，同比增長30.9%。其中房地產業務營收315.8億元，占營業收入比重達92.3%，相較去年同期上升5.7個百分點。另外產業園收入較去年同期下滑近6成，物業服務和酒店經營業務同比均有提升。

??盈利能力持續下滑，預計全年毛利率在20%-25%。2020年上半年榮盛發展實現毛利潤88.4億元，歸母凈利潤25.3億元，整體毛利率水平為25.8%，較去年同期下降5.5個百分點，歸母凈利率為7.4%，較去年同期下降了3.9個百分點。整體來看，企業的毛利率和歸母凈利率水平自2018年以來出現持續下滑。且據管理層透露，由于政策調控嚴厲，限價限售等多重政策因素，上半年企業在長三角地區的平均毛利率僅有8%-15%，京津冀的項目可以達到15%-30%的毛利水平幫助平滑利潤。展望全年，管理層認為毛利率水平大概在20%-25%之間。整個行業利潤承壓的環境之下，榮盛還需在成本管控和產品打造上繼續發力以維持盈利水平。

??05

??負債

??剔預資產負債率踩線

??董事長承諾絕不違約

??現金短債比1.16，應付票據79.3億元，短期資金壓力仍在。截止至2021年中，榮盛發展持有現金291.7億元（含受限制現金），較期初略有下降。現金短債比1.16，符合“三道紅線”監管標準，長短債比相較期初略有提升至1.92。但是需要關注的是，截止至2021年中，榮盛發展應付票據總額仍有79.3億元，應付票據/有息債務總額為12.2%，應付票據/歸母凈資產為16%，處于行業較高水平。在6月30日，有消息稱央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入到了監控范圍，政策的趨嚴可能會帶來監管的壓力，并且由于商票多為短期兌付，結合企業現金情況來看，我們認為榮盛發展短期內資金壓力仍然較大。

??凈負債率呈下降趨勢，剔預資產負債率仍然超過監管要求。據年報公布，截止至2021年中，企業凈負債率為66.5%，呈現持續下降趨勢。剔除預收賬款后資產負債率為70.8%，雖然仍超出監管規則不高于70%的要求，但已然可控，整體來看“三條紅線”處于黃檔水平。

??另外在業績會上，榮盛發展董事長耿建明表示，現階段公司近階段最重要的任務和主要的策略有兩點，一方面緊跟政策步伐，努力降負債去杠桿，按照要求努力做好銷售，另一方面去庫存，搶抓回款，放棄規模，審慎投資，做好長期的思想準備，切實管理好流動性。同時董事長還做出承諾，無論面臨何種形勢，面對何種困難，企業都按時足額的兌現了各類的債務，“我們過去沒有，現在不會有，將來同樣也不會出現任何違約事件。”

??06

??多元化

??產業園收入同比下降

??“榮萬家”成功上市

??“3+X”戰略穩步推進，產業園業務營收下滑導致多元化營收占比較年初下降。目前榮盛發展已基本形成了以房地產開發為主業，貫穿康旅、產業園、設計、實業、酒店、物業、商管、房地產金融等業務為一體的全產業鏈條，通過主、輔業的協同發展，實現公司收入和利潤的持續增長。整體來看，2021年上半年企業多元化營收實現26.5億元，同比下降24.7%，主要是由于上半年企業產業園業務收入僅8億元，相較去年同期下降近60%。物業板塊和酒店板塊分別實現收入7.4億元和3.4億元，分別同比增長16.3%、67.6%，并且在年初，榮萬家還成功于港交所上市。