??核心觀點

??【因水災和疫情全年銷售目標降至700億元，中原建業分拆上市】2021年5月建業地產成功將輕資產業務中原建業分拆上市，輕資產業務開始獨立發展，建業地產未來以重資產業務為主。上半年建業地產的合約銷售金額約為人民幣310.53億元，同比增長了3.5%，在河南省的市場占有率為7.3%。由于河南地區受到了水災和疫情的影響，建業地產將2021年的目標銷售額由800億元調整至700億元，下半年企業的可售貨值約為688億元，只需要達到56.6%的去化率就能完成該目標。

??【拿地力度有所加強，“大中原戰略”取得實質性進展】上半年建業地產的新增土地建面達663萬平方米，同比增長了81.48%；新增土儲總價為99億元，同比增長了128.27%。拿地銷售比為0.32，比2020年全年提高了0.1，企業的拿地力度有所加強。2021年年初，建業地產宣布啟動“大中原戰略”，將企業業務涵蓋以鄭州為中心、半徑500公里范圍內的大中原區域，6月30日，建業地產在天津濱海新區項目簽訂股權合作框架協議，“大中原戰略”取得實質性進展。截至2021年中期，建業地產的總土地儲備建面為5621萬平方米，足夠支持企業4-5年的開發。

??【營收大幅增長56%，盈利能力有待加強】上半年建業地產共實現營業收入203.57億元，同比增長了56%；毛利率則同比大幅降低了5.8個百分點至17.9%，主要是因為結轉物業中有大量疫情期間打折促銷項目。除此之外，凈利率以及歸母凈利率也有小幅下降，整體看來建業地產的利潤率仍然處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強。

??【持有現金大幅減少，資產負債率有待改善】2021年中期建業地產的凈負債率相比于年初大幅提高了79個百分點至92.6%，逼近三條紅線的監管要求，主要是因為持有現金較年初減少了43.8%，同時所有者權益也相比于年初減少了12.6%。而在負債結構方面，建業地產的現金短債比為1.93，長短期債務比為2.32，平均債務賬期為2.44年，企業的負債結構相當安全，短期的償債壓力不大。但是企業剔除預收賬款的資產負債率為87.2%，觸碰一條紅線，未來需要改善。建業地產上半年的融資成本為7.6%，整體看來企業的財務狀況和融資能力都較為穩定。

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??銷售

??因水災和疫情全年銷售目標降至700億元

??中原建業分拆上市

??2021年5月份，建業地產成功將輕資產業務中原建業分拆上市，建業集團迎來了第4個上市平臺，其輕資產業務開始獨立發展，建業地產未來以重資產業務為主。上半年，建業地產的合約銷售金額約為人民幣310.53億元，同比增長了3.5%，合約銷售面積約為405.15萬平方米，同比增長了9.9%。按此計算，上半年建業地產在河南省的市場占有率為7.3%，相比于2020年全年的7.2%略有提高。

??而在輕資產業務方面，根據中原建業在中期業績中的披露，上半年中原建業在管項目的合約銷售額約為168.16億元，同比增長了30%，因此建業集團的總合約銷售額達到了479億元，同比增長11.7%，中原建業對集團的銷售貢獻率進一步提高。

??從銷售的城市分布來看，上半年建業地產在鄭州的銷售金額為57.8億元，同比減少了36.1%；在河南其他地區的銷售額252.69億元，同比增長了20.5%。主要是因為各大房企爭相進入鄭州市場，競爭較為激烈，而在省內其他三四線城市競爭相對較小，建業地產有著更強的競爭力。

       從銷售貢獻率來看，鄭州地區對建業地產的銷售貢獻率為19%，相比于2020年全年下降了3個百分點。近年來鄭州對建業地產的銷售貢獻率逐年下降，預計2021年全年鄭州的銷售額占比將繼續下滑至17%。整體看來，高溢價的鄭州地區對建業地產的銷售占比下降，再加上目前行業整體利潤率都有下滑的趨勢，建業地產未來的利潤率可能面臨一定的壓力。

??由于河南地區受到了水災和疫情的影響，因此建業地產將2021年的目標銷售額由800億元降至700億元，按此計算上半年企業完成了全年44.4%的銷售目標。下半年，建業地產的可售貨值約為688億元，只需要達到56.6%的去化率就能完成銷售目標。

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??投資

??拿地力度有所加強

??“大中原戰略”取得實質性進展

??2021上半年建業地產的新增土地建面達663萬平方米，同比增長了81.48%；新增土儲總價為99億元，同比增長了128.27%。上半年建業地產的拿地銷售比為0.32，比2020年全年提高了0.1，企業的拿地力度有所加強。而在權益比例方面，上半年建業地產的新增土儲權益比例為64%，與2020年全年的新增土儲權益基本保持一致，而按面積計算企業的81%的新增土儲是來自于股權收購或合作，比2020年全年提高了10個百分點，企業的合作力度有所加強。

??上半年建業地產的新增土地仍然都集中在河南省內。從城市占比來看，企業在漯河的拿地力度明顯加大，占比達到了14%。將各年度建業地產的拿地匯總之后整體看來企業在河南各重要城市的拿地力度都較為均衡，有利于深耕河南市場，鞏固在下沉城市的市場地位。比較值得注意的是，上半年建業地產在鄭州的拿地占比僅為5%，雖然相比于2020年全年有所提高，但是仍然偏低，可能影響到企業未來在鄭州的競爭力。

??此外，2021年年初，建業地產宣布啟動“大中原戰略”，將企業業務涵蓋以鄭州為中心、半徑500公里范圍內的大中原區域。6月30日，建業地產在天津濱海新區項目簽訂了股權合作框架協議，“大中原戰略”取得實質性進展。

??中原建業方面，上半年共新簽代建項目52個，總建面573萬平米。河南省外項目方面新簽約9個，合約建筑面積92.86萬平方米，已經追平了2020年全年水平。由于中原建業的角色定位是建業集團走出河南的主力軍，未來將在大中原戰略的指引下實現周邊7省全進駐。在中原建業分拆上市之后，企業的發展可能會得到加速。

??截至2021年中期，建業地產的總土地儲備建面為5621萬平方米，相較于年初增長了3.88%，足夠支持企業4-5年的開發。其中權益建面約4082萬平方米，權益比例約為72.6%，相較于年初略微下降了1.8個百分點，仍然保持較高水平。中原建業方面，截至2021年中期，中原建業共簽約了250個項目，總建面約3008萬平方米，相較于年初增長了17.8%，其中河南省外在管建面225萬平方米，繼續保持穩健的增長。

??03

??盈利

??營收大幅增長56%

??盈利能力有待加強

??2021上半年建業地產共實現營業收入203.57億元，同比增長了56%，其中銷售物業收入為194.18億元，同比增加了57%，主要是因為結轉面積同比增加了49.4%至266.33萬平方米，同時平均售價也增加了9.8%至7013元/平米。而在盈利性指標方面，建業地產的毛利率同比降低了5.8個百分點至17.9%，主要是因為2020年疫情期間打折銷售的物業陸續在上半年交付結轉，導致上半年整體物業銷售的毛利率僅為15.7%。

??相對于毛利率而言，上半年建業地產的凈利率以及歸母凈利率同比降幅相對較小，主要是因為企業繼續加強成本控制，三費比率同比降低了近6.2個百分點。整體來看，建業地產的凈利率處于相對較低的水平，盈利水平仍然有待加強。

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??負債

??持有現金大幅減少

??資產負債率有待改善

??建業地產在上半年積極降負債贖回優先票據，而受銀行貸款額度收緊的影響銷售回款率較低，加上上半年為獲取優質高周轉土地，支付土地款金額較大，因此導致了企業持有現金、有息負債和權益的全面降低。2021年中期建業地產的持有現金約為164.8億元，較于年初減少了43.8%；總有息負債為282.93億元，較年初減少了9.6%；企業的權益則較于年初減少了12.6%至127.52億元。綜合影響之下，企業凈負債率相比于年初提高了79個百分點至92.6%，但仍處于紅線安全范圍之內。

??在負債結構方面，2021年中期建業地產的現金短債比為1.93，長短期債務比為2.32，平均債務賬期為2.44年，負債結構相當安全，短期的償債壓力不大。由于企業剔除預收賬款的資產負債率為87.2%，超過70%的紅線要求，因此三條紅線中企業踩線了一條，未來有待改善。而在融資成本方面，上半年建業地產的融資成本為7.6%，相較于2020年全年略微提高了0.2個百分點，企業的融資能力較為穩定。