??核心觀點

??【銷售金額同比增長23.4%，回款率提升至89%】2021年上半年，綠地控股實現(xiàn)銷售金額1641億元，銷售面積1294萬平方米，分別同比增長23.4%，和25.5%；其中，住宅銷售金額1168億元，同比增長25%，占比達71%。值得注意的是，上半年在融資收緊、調(diào)控加碼的大背景下，綠地推進商辦去庫存、節(jié)假日促銷，加強去化及銷售回款，上半年銷售回款1466億元，同比增長17%，回款率達89%，較上年度提升3個百分點。

??【投資偏審慎穩(wěn)健，加碼長三角及珠三角布局】2021年上半年，基于更加審慎穩(wěn)健的投拓策略，上半年綠地累計新增項目34個，新增土地建筑面積699萬平方米，對應(yīng)土地價款339億元，分別同比下降52%和24.3%。截至2021年上半年末，綠地持有待開發(fā)土地規(guī)劃計容建筑面積4161.2萬平方米，在建項目建筑面積15795萬平方米。上半年綠地對長三角及珠三角區(qū)域的投資顯著加碼，投資金額比重分別提升23.4和15.8個百分點至56%和18.1%。

??【盈利水平略有下降，現(xiàn)金短債比提升至1.34】2021年上半年，綠地控股實現(xiàn)營業(yè)總收入2829.3億元，同比增長34.7%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收971.4億元，同比增長0.5%；基建業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收1574.4億元，同比增長73.8%。上半年綠地整體毛利率同比下降3.02個百分點至11.93%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率和基建業(yè)務(wù)毛利率分別同比下降2.58和0.84個百分點至23.19%和5.06%。

??資本運營方面，截至上半年末綠地持有現(xiàn)金882.6億元，較上年同期增長1.2%；現(xiàn)金短債比提升至1.34，實現(xiàn)一條紅線提前轉(zhuǎn)綠；凈負(fù)債率持續(xù)穩(wěn)步回落，較期初下降17.7個百分點至116.6%；提出預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率82.8%，較期初下降1.26個百分點。長短債務(wù)比提升顯著，由期初的1.97升至3.28，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

??【基建產(chǎn)業(yè)快速增長，多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)明顯】2021年上半年，綠地多元業(yè)務(wù)持續(xù)推進，已形成綜合性及平衡性較強的業(yè)務(wù)格局，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)明顯。其中，基建產(chǎn)業(yè)業(yè)績快速增長，產(chǎn)業(yè)能級與核心競爭力進一步提升。上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1574.4，同比增長73.8%；新簽合同金額3837億元，同比增長44%；中標(biāo)10億元以上重大項目42個，包括100億元級項目2個、50億元級項目2個。

??01銷售

??住宅銷售金額同比增長25%

??銷售回款率89%

??2021年上半年，綠地控股實現(xiàn)銷售金額1641億元，銷售面積1294萬平方米，分別同比增長23.4%，和25.5%；其中，住宅銷售金額1168億元，同比增長25%，占比達71%。盡管疫情之后增速迅速恢復(fù)，但相比于同等規(guī)模房企存在一定差距。根據(jù)克而瑞全口徑銷售金額榜單數(shù)據(jù)，截至6月末綠地排名第9，較年初下滑2位。

??值得注意的是，上半年在融資收緊、調(diào)控加碼的大背景下，綠地推進商辦去庫存、節(jié)假日促銷，加強去化及銷售回款，上半年銷售回款1466億元，同比增長17%，回款率達89%，較上年度提升3個百分點。同時，綠地持續(xù)注重項目工程管理，協(xié)調(diào)供應(yīng)鏈資源，強化節(jié)點目標(biāo)管控，上半年實現(xiàn)新開工面積984萬平方米，新增供應(yīng)面積777萬平方米，竣工備案面積1037萬平方米，完成合同交付1210萬平方米，為業(yè)績達成提供支撐。

??02

??投資

??投資節(jié)奏放緩

??加碼投資長三角及珠三角區(qū)域

??2021年上半年，在“三條紅線”與“集中供地”雙政下，綠地放緩拿地節(jié)奏，轉(zhuǎn)變拿地方式與開發(fā)理念，轉(zhuǎn)而更注重“現(xiàn)金流快回正”等質(zhì)量層面的要求。基于更加審慎穩(wěn)健的投拓策略，上半年綠地累計新增項目34個，新增土地建筑面積699萬平方米，對應(yīng)土地價款339億元，分別同比下降52%和24.3%。其中，權(quán)益新增土地建筑面積571萬平方米，對應(yīng)權(quán)益金額279億元。此外，綠地在產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)項目拓展方面持續(xù)推進，上半年新獲取“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同項目建面占比約六成。

??截至2021年上半年末，綠地持有待開發(fā)土地規(guī)劃計容建筑面積4161.2萬平方米，在建項目建筑面積15795萬平方米，土地消化周期7.71年，對未來銷售增長支撐力強，在投銷比限制下優(yōu)勢凸顯。

??從投資結(jié)構(gòu)來看，城市能級方面，上半年綠地于一線及三四線城市的投資比重增加。相較于去年全年，2021年上半年綠地于一線城市的投資金額比重從0.9%至10.7%，投資建面比重增長近4個百分點；于三四線城市投資金額比重增長22.2個百分點至44.4%，投資建面比重超過50%。同時，上半年綠地投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，住宅比重持續(xù)提升，按計容面積計算，住宅占到80%，較上年度提升10個百分點。基于對一線城市投資的增加及投資項目的優(yōu)化，上半年綠地新增土地樓板價達4849.8元/平方米，同比增長58.7%。

??區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，上半年綠地對長三角及珠三角區(qū)域的投資顯著加碼，投資金額比重分別提升23.4和15.8個百分點至56%和18.1%，投資建面比重分別大幅升至43.5%和14.9%。在長三角與珠三角區(qū)域的經(jīng)濟及政策雙利好下，綠地將其作為重點戰(zhàn)略區(qū)域，投資呈現(xiàn)“減量、精準(zhǔn)”特色。

??03

??盈利

??基建業(yè)務(wù)營收占比擴大至51.6%

??整體毛利率有所下滑

??2021年上半年，綠地控股實現(xiàn)營業(yè)總收入2829.3億元，同比增長34.7%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收971.4億元，同比增長0.5%；基建業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收1574.4億元，同比增長73.8%。從收入結(jié)構(gòu)來看，上半年綠地的基建業(yè)務(wù)增速加快，合并范圍增加了廣西建工集團有限責(zé)任公司，在集團中的比重進一步擴大，基建營收貢獻占比達51.6%。

??上半年綠地控股實現(xiàn)毛利潤337.6億元，同比增長7.5%；實現(xiàn)凈利潤109.9億元，同比增長1.7%。基于營業(yè)成本的增加，尤其是基建業(yè)務(wù)營業(yè)成本較上年同期增長73.4%，上半年綠地整體毛利率同比下降3.02個百分點至11.93%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率和基建業(yè)務(wù)毛利率分別同比下降2.58和0.84個百分點至23.19%和5.06%。同時，凈利率和歸母凈利率也同步有所下滑。

??04

??償債

??一條紅線提前轉(zhuǎn)綠

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??資本運營方面，截至上半年末綠地持有現(xiàn)金882.6億元，較上年同期增長1.2%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額285.98億元，較上年同期大幅增長591.9%。隨著銷售去化及回款的進一步加強，預(yù)收賬款及合同負(fù)債款項達4339.46億元，較期初進一步增長2.9%。

??同時，在“三道紅線”政策壓力下，綠地積極響應(yīng)，落實既定的路線圖、時間表，截至上半年現(xiàn)金短債比提升至1.34，實現(xiàn)一條紅線提前轉(zhuǎn)綠；凈負(fù)債率持續(xù)穩(wěn)步回落，較期初下降17.7個百分點至116.6%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率82.8%，較期初下降1.26個百分點。長短債務(wù)比提升顯著，由期初的1.97升至3.28，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

??此外，綠地的成本管控進一步加強，三費比率較期初下降0.24個百分點至5.35%；融資成本5.61%，保持在較低水平。

??05

??戰(zhàn)略

??基建產(chǎn)業(yè)快速增長

??金融、消費等綜合產(chǎn)業(yè)持續(xù)推進

??2021年上半年，綠地多元業(yè)務(wù)持續(xù)推進，已形成綜合性及平衡性較強的業(yè)務(wù)格局，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)明顯。

??其中，基建產(chǎn)業(yè)業(yè)績快速增長，產(chǎn)業(yè)能級與核心競爭力進一步提升。上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1574.4，同比增長73.8%；新簽合同金額3837億元，同比增長44%；中標(biāo)10億元以上重大項目42個，包括100億元級項目2個、50億元級項目2個。其中，廣西建工、貴州建工新簽合同金額均逼近千億規(guī)模。同時，基建產(chǎn)業(yè)的項目管理持續(xù)加強，科技水平進一步提升，專業(yè)領(lǐng)域進一步擴大，大基建產(chǎn)業(yè)旗下的特級資質(zhì)企業(yè)達到20家。但值得注意的是，盡管基建產(chǎn)業(yè)毛利率同比上升0.22個百分點至5.06%，但相較于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率依然差距較大，基于其在集團中的業(yè)務(wù)比重不斷增大，需注意其對企業(yè)整體毛利率拉低的影響。

??此外，金融產(chǎn)業(yè)上半年實現(xiàn)利潤總額22億元，完成社會化募資47億元；已投項目東航物流成功上市；與花樣年合作，成功推進又一個物業(yè)資產(chǎn)重組項目，完成后可實現(xiàn)投資收益超12億元。商貿(mào)產(chǎn)業(yè)參與首屆消博會，成為第四屆進博會組展商；加快貿(mào)易港零售化，在上海南京路落地“進博商品集市”，成為“五五購物節(jié)”的重要亮點。酒店業(yè)務(wù)持續(xù)推進輕資產(chǎn)管理輸出，上半年新簽項目10個；旅游業(yè)務(wù)把握建黨百年契機，發(fā)力紅色旅游等特色主題游。康養(yǎng)及科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)積極探索市場化、輕資產(chǎn)的商業(yè)模式，在上海中心區(qū)落地了首個綠地優(yōu)康醫(yī)療健康綜合體項目。