2017-04-10 09:20:54
??2016年金科集團實現簽約銷售面積499萬平米,同比大幅增長約50%。與此同時,2016年金科集團的銷售回款率達到了97%以上,確保了資金的快速回流。
??從城市分布來看,重慶地區的銷售貢獻最大,占到了地產板塊的46%。從城市能級來看,金科集團的銷售結構以二線為主,2016年這些城市的市場相對較為火熱,項目的去化率普遍較高,加上金科集團在產品創新上不斷突破,在社區的配套設施和綜合服務上不斷推層出新,進一步增強了其產品的市場競爭力。
??在銷售規模快速增長的同時,為了保障銷售增長的持續性,金科集團也加大了開發力度。2016年金科集團新開工面積568萬平米,同比增長71%,年末企業在建面積為1155萬平米。截止2016年年底,金科集團主要項目可供出售面積為938萬平米,其中61%位于銷售貢獻最大的重慶地區,為未來銷售的持續增長提供了充足的彈藥。
??拿地:積極增加土地儲備,深化三圈一帶“核心十城”布局
??2016年金科集團新增土地計容建筑面積613萬平米,相比2015年同比大幅增長了近81%,拿地金額為208億元,占到了地產簽約銷售額的65%,土地投資較為謹慎合理,同時也為未來銷售增長補充了足夠的資源。從區域來看,金科集團始終秉持著“做強重慶,做大華東,增量華北,穩定中西部”的區域發展策略。從城市布局角度來看,2016年新增土地儲備主要分布于一二線城市,其中一二線新增土地儲備為542萬平米,占到了總新增土地儲備的88%,進一步使其土儲結構得到了優化。
??2016年,金科集團總共新進入了鄭州、南京、武漢、天津、南寧五個重點城市,三圈一帶的“核心十城”布局已基本完成(除上海)。截止2016年金科集團擁有土地儲備1846萬平米,相比2015年的1699萬平米,增加了近9%,足夠支撐未來3-5年的發展。2017年,金科集團計劃的新增土地儲備為650余萬平米,土地項目投資將不低于350億元,在合理的范圍內進一步增加項目儲備。在先前的金科集團2016年工作會議上,黃紅云也曾表示2017年金科集團將繼續重點布局“核心十城”,上海、廣深等未進入城市也將得到重點關注。未來,金科集團在拿地方式上也將會更加的多元化,涵蓋城中村改造、并購、輕資產運營以及合資合作等等,這將進一步保證土地的低成本獲取。
??財務:融資成本大幅降低,財務結構明顯改善
??得益于銷售的快速增長和超高的銷售回款率,以及充足的融資,2016年底金科集團持有現金量為176億元,同比大幅增長88%,現金短債比也從0.47增長至2.6。2016年金科集團融資渠道更加多元化,年內成功完成非公開發行募資45億元,成功發行136.5億元公司債和中期票據,此外還于2016年12月實施了應收房款尾款資產證券化,并成功融資18億元,優化企業融資結構。2016年底,金科集團的有息負債446.5億元,其中債券類和銀行貸款占比分別達到50%和40%,長短期債務也從0.93提高到5.5。
??在財務結構明顯改善的同時,金科集團的融資成本也明顯下降。2016年金科集團的綜合融資成本約為7.57%,相比2015年的9.58%下降了2個百分點。究其原因,一方面是因為新發債券等成本較低,另一方面,企業也于2016年償還了一批利率較高的貸款,如2014年與銀華資本簽訂的綜合成本11.3%的約10億元貸款,2014年與中航信托簽訂的綜合成本10.8%的5億元貸款等等。
??綜合服務:地產與物業協同發展,增強未來核心競爭力
??近年來除了地產板塊的擴張外,金科集團在社區綜合服務“軟實力”上也苦煉內功。2016年金科集團不僅在配套設施以及服務上力求做到更好(如“聆聽行動”),此外還通過與東軟熙康、騰訊、億達、微軟等企業合作,引入云醫院服務、天啟大數據系統,從而打造智慧型生活社區。
??2016年金科集團物業管理營業收入為9.7億元, 同比大幅增長了65%。2016年金科集團物業新進入浙江、山西、湖北、遼寧四個省,截止目前以涵蓋全國16個省、自治區及直轄市,已進駐60多個城市,在管項目超過300個,管理規模達1.6億平方米,客戶家庭達到100萬戶。未來物業管理仍將會是金科集團繼續大力發展的方向,通過將服務與地產相結合,不僅能夠有效保留住優質客戶,為企業帶來持續增長的物業收入;還能夠提高其地產產品的核心競爭力,爭奪更多的市場份額。
??總結,2016年,金科集團不僅在銷售規模上實現了突破,在綜合服務上也以勢如破竹之勢發展。2017年,金科集團將繼續保持快速擴張的步伐,打造特色產品體系,提升產品溢價能力,從而進一步改善與提升利潤空間,增強公司盈利能力。同時充分運用其在社區綜合服務上的優勢,大力提升企業的核心競爭力,為自身物業提供升值空間,產生穩定增長的新收益。此外,新能源業務也是金科集團未來發展的重要業務方向之一,未來的金科集團還能運用其在地產、物業兩個領域之間的優勢,產生聯動效應,齊頭并進,協同發展。