【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業(yè)績表現(xiàn)：上半年業(yè)績恢復不及預期，下半年供貨充足沖擊目標

??2020年上半年融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售金額1952.7億元，同比下降8.8%，位列行業(yè)第五位。按照全年銷售目標6000億元計算，上半年完成32.5%，上半年業(yè)績受疫情影響較大，融創(chuàng)供貨安排放緩，直至5月，單月業(yè)績增速首次回正，影響上半年整體業(yè)績增速。

??下半年壓力方面，融創(chuàng)下半年剩余任務約4047億元，較2019年下半年實際完成增加18%，預計融創(chuàng)下半年可售貨值約6200億元，其中76%位于一、二線城市，去化率需達65%以上，對于融創(chuàng)有機會亦有挑戰(zhàn)。

??財務水平：積極降低負債水平，在財務優(yōu)化方面仍有較大空間

??盈利：上半年融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入773.4億元，同比增長0.7%；其中物業(yè)銷售收入730.7億元，同比微降0.5%，占比融創(chuàng)整體收入94.5%。上半年營收與上年同期基本持平，主要是銷售單價的提升帶來的收入抵消因疫情延誤物業(yè)交付減少結算的部分。

??利潤水平方面，上半年融創(chuàng)毛利為177.6億元，同比減少約8.3%，毛利率為23%，較上年同期減少2.2個百分點，低于行業(yè)平均水平。主要原因是融創(chuàng)業(yè)務合并收益對應的收購物業(yè)評估增值調整導致上半年毛利減少49.4億所致，剔除這部分影響，毛利水平約為29.3%，略低于行業(yè)均值。

??償債：融創(chuàng)上半年資產(chǎn)負債率為86.56%，較上年同期下降4.28個百分點，負債結構得到優(yōu)化，但積極的土地擴張與收并購，使得融創(chuàng)保持較高的負債水平，財務優(yōu)化仍有較大空間。截至上半年，融創(chuàng)持有現(xiàn)金852.3億元（不含受限制現(xiàn)金），其短債比為0.47，超過上年同期4.4%，短期償債能力提升，但資金流動性仍具有一定的風險。因此融創(chuàng)上半年控制拿地節(jié)奏，通過釋放經(jīng)營現(xiàn)金流補充流動性。另，融創(chuàng)上半年凈負債率為149%，較上年期末下降23.3個百分點。整體上融資在積極優(yōu)化自身財務結構，當前負債水平仍高于行業(yè)均值。

??土地策略：相對冷靜控制拿地節(jié)奏，八成土儲布局一、二線城市

??今年上半年融創(chuàng)在持續(xù)升溫的土地市場上保持相對冷靜，控制拿地節(jié)奏，補充少量土地。截至上半年融創(chuàng)新增土地計容面積約1730萬平方米，新增貨值約2330億元，同比大幅減少64%。截至上半年融創(chuàng)連同其合營公司累計土儲約2.48億平方米。累計貨值約3萬億元，其中80%位于一、二線城市，平均土地成本約4300元/平方米。

??土儲布局上，共有6城市權益土儲超500萬平方米，其中重慶與青島權益土儲超1000萬平方米，位列一二位，其余依次為：武漢、天津、成都、濟南。

??發(fā)展戰(zhàn)略：多業(yè)態(tài)齊發(fā)力，旗下物業(yè)預計今年獨立上市

??2020年是融創(chuàng)上市的十周年，基本完成中國一、二線及強三線城市的全國化布局，并在管理上將全國劃分為七個大區(qū)進行管理。其在房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、文旅等均做出不俗成績，2020年8月6日，融創(chuàng)服務正式向聯(lián)交所遞交上市申請，融創(chuàng)計劃將旗下物業(yè)拆分獨立上市。

??多業(yè)態(tài)發(fā)展、物業(yè)拆分上市等均可助力融創(chuàng)增強整體抗風險能力，豐富其評估維度，亦可在資本市場得到更多的關注。

??融資新規(guī)影響：網(wǎng)傳融資新規(guī)對高負債率的融創(chuàng)具有一定風險性

??結合融創(chuàng)2020年中期財務數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計，第一項剔除預收款后的資產(chǎn)負債率，融創(chuàng)2020年中期數(shù)據(jù)約為82%，低于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為149%，超過100%的閾值標準；第三項新城當期短債比約為0.47倍，低于1倍的標準。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則融創(chuàng)三項指標超出閾值，有息負債規(guī)模年增速不得增加。所謂“融資新規(guī)”對高負債率的融創(chuàng)影響較大，需要在資本結構優(yōu)化與降低負債水平方面需要做出更多動作。