【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業績表現：半年目標達成37%，下半年4000億可售貨值世茂信心充足

??2020年上半年世茂實現合同銷售金額1104.8億元，同比上升10.1%；實現簽約面積629.8萬平方米，同比增加13.3%；平均銷售價格為17542元/㎡，同比下降2.8%。上半年實現回款890.4億元，回款率約81%。按照全年銷售目標3000億元計算，上半年完成37%。

??下半年壓力方面，世茂下半年剩余任務約1895億元，較2019年下半年實際完成增加19%，小幅承壓。下半年世茂可售資源達2206萬平方米，可售貨值約4000億元，其中住宅產品占比79%，貨值充裕結構健康，世茂對達成既定目標信心充足。

??財務水平：基本穩健，資本市場認可度提升，融資成本進一步下降

??盈利：上半年世茂實現營業收入645.5億元，同比增長14.1%。其中商品房銷售收入614.7億元，同比增長15.5%。城市貢獻前三位的是，溫州、北京、鄭州，分別貢獻收入75.6億、71.9億、45.0億。利潤水平方面，上半年世茂綜合毛利率為30.2%，較上年同期略有提升，長期穩定在這一水平。

??償債：世茂上半年資產負債率為75.87%，較上年同期上升3.6%，保持行業均值以下的負債水平。截至上半年，世茂持有現金623.1億元（不含受限制現金），較上年期末增長19.0%，其短債比為0.92，較上年期末0.83有所改善。凈負債率為57.8%，較2019年末下降1.9個百分點，連續9年維持在60%以下較為健康的區間。在境內外評級機構獲得“正面”評價，并于今年6月納入恒生中國企業指數。也因其較為穩健的財務表現，在上半年境內境外分別創下世茂債券發行利率最低的新記錄。在資本市場獲國際基金領投，收獲資本約69.5億港元，為其防御外部系統性金融風險提供保障。

??土地策略：深耕核心城市群，保持多種渠道取地方式

??世茂做為2019年的“并購王”，在全國的城市和項目布局取得了顯著成果，在土儲策略上堅持深耕城市核心群，重點布局在具備較高經濟發展水平及需求旺盛的一、二線及強三、四線城市。今年上半年除招拍掛外，通過合作、收購、城市更新等渠道獲取新增土儲1232萬平方米，其中按土地價款一、二線及強三、四線城市占比達94%。上半年與合生在北京分鐘寺項目的牽手，更使得在前期被冷落的北京區域得到補強。

??截至上半年，世茂累計土儲8393萬平方米，權益后平均土地成本約5279元/㎡，累計總貨值約14500億元，其中粵港澳大灣區土儲貨值約4080億元。

??發展戰略：世茂更名，開啟多元化發展的新征程

??上半年世茂由原來“世茂房地產控股有限公司“更名為”世茂集團控股有限公司“持續優化多元化業務，并于今年正式啟動“大飛機戰略”，即以物業開發為核心主體，以商業運營、酒店經營、物業管理及金融為堅實雙翼；以高科技、醫療、教育、養老、文化等投資為平衡發展關鍵尾翼。

??上半年也在各多元板塊取得一定的成績，物管方面于今年5月世茂服務獲得紅杉資本與騰訊資本投資，分別為1.3億美元及1.14億美元，同時兩家投資機構利用自身優勢與資源助力世茂服務的效益提升和長遠發展。酒店業務，布局核心城市，已開業自持酒店22家；聯合資本方設立的“世茂喜達”品牌成功運作99家酒店，已有11家投入運營，88家在開業籌備中。商業運營業務，通過其控股子公司“上海世茂”進行開發運營，目前已進駐28個城市擁有51個商業項目，其中28個已開業。另，世茂成功獲得首單武漢酒店抗疫資產支持專項計劃（CMBS）人民幣8.4億元發行額度。多元化業務亦可在資本市場豐富世茂的融資渠道。

??融資新規影響：網傳融資新規對財務穩健的世茂暫無影響

??結合世茂2020年中期財務數據，按照網傳行業融資新規方式統計，第一項剔除預收款后的資產負債率，世茂2020年中期數據約為71%，略高于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為58%，低于100%的閾值標準；第三項新城當期短債比約為0.92倍，低于1倍的標準。如果網傳規則為真，則世茂兩項指標項超出閾值，有息負債規模年增速不得超過5%。由于世茂上半年尚有約520億元的銀行及金融機構融資額度未動用，可以充分補充其資金流動性，因此融資新規對資金潛力充足的世茂影響有限。