??作者 / 房玲、羊代紅

??2020年中駿實現銷售金額1015.37億元，目標完成率109%，成功跨進千億陣營。在規模實現快速增長的同時，中駿在一體兩翼的戰略主導下，在多元化布局方面正加速鋪開，2021年1月28日，中駿商管智慧服務于港交所遞交了招股說明書，中駿多元化業務布局又進一程。

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??商管分拆上市

??多元化又進一程

??中駿商管主要包含兩個板塊的業務，分別為商業物業管理及運營服務、住宅物業管理服務，其中商業板塊包含基本商業物業管理服務，開業前管理服務和其他增值服務，除了傳統的物業服務之外，還為企業提供商業開業前咨詢服務，以及商業后期的租戶管理等運營服務。

??截至2020年9月30日，中駿商管擁有90個在管商業及住宅項目，業務范圍覆蓋51個城市，在管總建筑面積約為1450萬平方米，相較于其他規模房企的商管物業公司來看規模還有待發展。

??2020年前9個月，中駿商管收益為5.3億元，同比增長34%。住宅物業管理收入2.89億元；商業物業管理及運營服務貢獻了收入2.41億元，占比中駿商管總收入的45.4%，從收入構成來看，開業前管理服務和其他增值服務的收入合計占商業板塊收入達到62.1%，這部分業務集中提供咨詢方面的業務，收益相對較高，助力提升整體商業部分業務的收入水平。此外值得注意的是，商業部分業務來自獨立第三方的業務占比41%，同比下降12個百分點，對母公司的依賴度加大。

??在盈利能力方面，2020年前商業物業管理及運營服務毛利率58.8%，同比增長6.6個百分點，相對住宅物業板塊的32.3%的毛利率來說較高，商業物業方面未來發展潛力較大，未來，隨著中駿在商業方面布局的鋪開，預計商業物業管理及運營服務方面將可以貢獻更多的收益。

??未來，中駿商管若上市成功，一方面將可以降低母公司的凈負債率，在三條紅線下有積極作用，同時，借助上市平臺，也將拓寬中駿商管的融資渠道，自己造血助力規?；l展。

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??多元化戰略迭代升級

??“一體兩翼”戰略培育企業第二增長極

??除中駿商管之外，中駿近幾年在多元化方面也積極探索，在戰略方面幾經升級。2015年中駿打造聯合辦公品牌Funwork，豐富了其原有的多元化業務版圖；2017年8月與美國睿星資本(Greystar Capital)簽署戰略合作協議，引入外資地產基金合營長租公寓，實現中駿多元化業務的進一步延伸。

??2017年提出地產千億級開發及“FUN+幸福生活”生態圈的雙軌戰略，其中多元化方面發布了“Fun+幸福生活”生態圈，將自有的聯合辦公、商業體系、長租公寓、酒店、健康管理整合在一起，及推出FUNLIVE方隅公寓、FUNWORK聯合辦公、FUNSUPER超燃健身及大健康等新型業務版塊。2018年7月中駿置業正式宣布更名為中駿集團控股有限公司，更加體現企業對未來多業態發展的戰略決心。

??2019年，戰略升級為以地產開發為主體，以新零售購物中心FUNWORLD世界城及長租公寓FUNLIVE方隅為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式，并提出“商業目標2025年全國布局100個購物中心，運營面積1000萬方，發展會員1500萬，實現租金45億”。2020年以來中駿加速商業方面的計劃落地，并推動中駿商管提交上市招股書。

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??2020年商業“百城計劃”加速落地

??方隅差異化發展提升競爭力

??截至2020年底，中駿的多元化布局主要涉及：商業購物中心、長租公寓、聯合辦公、物業、酒店、教育、健康管理等方面，相應的品牌有FUNWORLD世界城、FUNLIVE方隅公寓、FUNWORK聯合辦公、FUNSUPER超燃健身。截至目前，中駿多元化正在一體兩翼戰略的引導下，多元化核心業務主要為FUNWORLD中駿世界城及長租公寓FUNLIVE方隅。

??商業布局方面，主要以打造購物中心FUNWORLD中駿世界城為主，產品線分別為：都市流行、品質生活和都市奧萊，分別對應全客層家庭日常生活、時尚潮流和高性價比特色零售，且透過強化自持，實現品質標準化和運營增值，增強IP的迭代能力。

??2020年中駿在商業地產領域的動作頗為頻繁，中駿商業“百城計劃”加速落地，新拓展20座中駿世界城，已開業和在建項目近30座，已經進駐北京、上海、昆明、南昌、南安、福州、泰州、泉州、莆田、平頂山、張家港、河源、揭陽、石獅、仙游、水頭、湘潭等多個城市。未來，隨著中駿商業的加速落地，一方面將為拿地等方面提供助力，另一方面，豐富的產品打造經驗也將助力中駿商管規模，實現業務協同發展。

??長租公寓方面，中駿的品牌為方隅，定位中高端公寓市場，包括國際公寓、精品公寓、云濤公寓等三大產品線。分別定位輕奢國際公寓、中高端精品公寓、青年社區公寓，整體來看，產品主要打造中高端項目，通過產品的差異化路線，實現與藍領公寓的市場區隔。

??截至2020年底，方隅布局了15座城市，管理規模達到2.5萬間，根據克而瑞租售發布的“2020年中國住房租賃企業規模排行榜”顯示，中駿管理規模行業排名第9名，在行業內已經形成一定的影響力。而根據目前中駿的規劃，其計劃在2025年要在全國布局20萬間長租公寓，管理租金規模超100億元，資本資產管理規模超600億元。

??總的來看，在規模發展的同時，中駿積極跟進市場“地產+”業務的風口，打造住宅業務之外的第二增長點，2019年多元化合計收入9.2億元，同比增長64.3%。在這發展過程中，中駿涉足聯合辦公、長租公寓、健身及大健康等多元化板塊，未來這些新培育的業務，對于企業的收入貢獻仍將繼續提升。未來，中駿多元化的發展，應在在保證規模擴張預期的情況下，積極打造標桿項目，助力各個多元化領域中形成較大的影響力。