2012廣州商品住宅市場(chǎng)年中報(bào)告

“微調(diào)引導(dǎo)，市場(chǎng)雙底呈現(xiàn)；靈活微調(diào)，價(jià)穩(wěn)鞏固”

2012年上半年廣州商品住宅成交面積303.6萬(wàn)m²，環(huán)比去年下半年上升近20%；成交均價(jià)為13826元/m²，比去年下半年上升1%。年初市場(chǎng)低谷以及傳統(tǒng)淡季影響，推貨速度明顯放緩，但隨著市場(chǎng)的逐步企穩(wěn)回暖，開(kāi)發(fā)商推貨意愿增強(qiáng)，成交面積由2月份25.3萬(wàn)㎡逐步回升至5、6月份70萬(wàn)㎡以上的高位成交。

下半年政策微調(diào)向松，置業(yè)者心態(tài)平穩(wěn)向好，預(yù)計(jì)成交回暖勢(shì)頭可保持。

整體市場(chǎng)：局部?jī)r(jià)格下調(diào) 成交走出底部

2012年上半年商品住宅供求表現(xiàn)與2011年上半年同期基本持平，整體價(jià)格平穩(wěn)，整體成交逐步回暖趨勢(shì)明顯，尤其進(jìn)去5、6月以后。2012年上半年成交面積為303.6萬(wàn)m²，與去年上半年同期持平，但環(huán)比去年下半年上升近20%。2012年上半年成交均價(jià)為13826元/m²，與去年上半年同期相比輕微上升5%，環(huán)比去年下半年上升1%。

市場(chǎng)走出底部，供需態(tài)勢(shì)皆明顯好轉(zhuǎn)。年初市場(chǎng)低谷以及傳統(tǒng)淡季影響，推貨速度明顯放緩，但隨著市場(chǎng)的逐步企穩(wěn)回暖，開(kāi)發(fā)商推貨意愿增強(qiáng)。成交面積由2月份25.3萬(wàn)㎡逐步回升至5、6月份70萬(wàn)㎡以上的高位成交。

就區(qū)域成交量而言，外圍降價(jià)幅度大的區(qū)域成交保持好的成交量，中心區(qū)價(jià)格堅(jiān)挺，同時(shí)成交量有不同程度的上升。半年以來(lái)，番禺、南沙價(jià)格都有超過(guò)10%的下調(diào)，拉動(dòng)成交，保證了良好的成交量；花都價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，成交環(huán)比略有下降；從化因?yàn)橘?gòu)房入戶政策的取消，成交大幅下滑。

供應(yīng)預(yù)測(cè)：下半年廣州住宅貨量新增供應(yīng)充裕

據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)下半年新增供應(yīng)約為3.33萬(wàn)套，與往年相比有明顯的增加，處于近年來(lái)高位，中心六區(qū)新增供應(yīng)更是有明顯增大，約1.52萬(wàn)套。其中，中心區(qū)剛需中小戶型及高端供應(yīng)多，外圍供應(yīng)則以剛需及改善戶型居多。

備注：

1、貨量預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)由合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，主要通過(guò)實(shí)地調(diào)查樓盤的施工進(jìn)度結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃施工許可情況等綜合統(tǒng)計(jì)，由于施工進(jìn)度各發(fā)展商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化及存量調(diào)整，下半年實(shí)際新增供應(yīng)與按正常施工進(jìn)度的預(yù)計(jì)量會(huì)有較大差異；

2、新貨的統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2012年7月——2012年年底；

3、未推新貨是已取得預(yù)售證但截止2012年7月仍未推出市場(chǎng)的新貨。

預(yù)計(jì)不同產(chǎn)品銷售表現(xiàn)分化。110m²以下的剛需產(chǎn)品在中心區(qū)和外圍均有供應(yīng)，上半年整體消化良好，預(yù)測(cè)在政策可能進(jìn)一步想此類群體優(yōu)惠的情況下，銷售繼續(xù)向好。110-140m²普通改善型產(chǎn)品則集中在外圍，上半年消化速度慢，110-120m²產(chǎn)品可能銷售樂(lè)觀，120-140m²將是受限購(gòu)政策影響最大的群體。140m²以上高端產(chǎn)品在中心區(qū)主力供應(yīng)，上半年200m²以上的豪宅銷售暢旺，預(yù)計(jì)地段優(yōu)、資源佳的項(xiàng)目將繼續(xù)熱銷。

走勢(shì)預(yù)判：置業(yè)者心態(tài)平穩(wěn)向好  成交前景樂(lè)觀

預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)政策、供應(yīng)、置業(yè)者心態(tài)等因素向積極方向繼續(xù)轉(zhuǎn)變。在政策方面，調(diào)控基調(diào)不變，微調(diào)向松，同時(shí)管理層對(duì)提價(jià)行為高度敏感，密切關(guān)注關(guān)注價(jià)格變化。而在供應(yīng)方面，貨量總量充裕，存貨依舊非常大，另一方面，供應(yīng)結(jié)構(gòu)有差異，剛需產(chǎn)品仍是主流，中心和外圍均有較多供應(yīng)，高端大戶型項(xiàng)目主要來(lái)自市區(qū)，普通改善型產(chǎn)品則在外圍居多。至于置業(yè)者心態(tài)方面，置業(yè)者心態(tài)大多平穩(wěn)向好，部分觀望、預(yù)跌的心態(tài)已轉(zhuǎn)變，主流認(rèn)為政策持續(xù)調(diào)控。

雖然各項(xiàng)因素積極轉(zhuǎn)好，但保持價(jià)格穩(wěn)定是基本前提，“避免價(jià)格過(guò)快上漲”是政府調(diào)控的底線。在這樣的前提下整體成交樂(lè)觀，預(yù)計(jì)高過(guò)上半年成交量(303.6萬(wàn)㎡ )，但是受限購(gòu)影響，普通改善型產(chǎn)品集中地外圍區(qū)域，成交受到一定抑制。