2012下半年房地產(chǎn)形勢預(yù)判

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)測

2012年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增長16.6%，同比增速持續(xù)回落。房地產(chǎn)投資增幅的高位回落，與整體市場的全面調(diào)整密不可分。預(yù)計(jì)今年前三季度房地產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)到5.08萬億元，同比增幅為15%。第三季度開發(fā)投資凈增長2萬億，基本與第二季度持平。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)維持在7.22萬億的預(yù)測水平上，同比增長12%。總體看，房地產(chǎn)開發(fā)投資能夠保持雙位數(shù)增長，但增速較去年有了明顯放緩。

依據(jù)一：房地產(chǎn)市場短期回暖，但不會(huì)出現(xiàn)大范圍持續(xù)性反轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)投資依然謹(jǐn)慎。雖然二季度末房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了久違的回暖，但這輪回暖是由前期積累的自住型購房需求帶動(dòng)和支撐的。限購政策不放松，決定了投資投機(jī)性購房需求依然被緊緊遏制。開發(fā)企業(yè)獲得市場快速去化的窗口期比較短暫。在政策依然不明朗的情況下，企業(yè)投資積極性依然不高。

依據(jù)二：保障性安居工程、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等推動(dòng)開發(fā)投資增長。下半年保障性安居工程投資依然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要組成部分。如果說上半年更加注重開工率的完成，下半年則更加側(cè)重后續(xù)投資的跟進(jìn)及相當(dāng)規(guī)模保障房的完工，這就決定了下半年保障房投資規(guī)模要加大。另外，非住宅領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)依然是開發(fā)企業(yè)關(guān)注和投資的新興領(lǐng)域，在開發(fā)投資總額總的占比將繼續(xù)提高。

依據(jù)三：“穩(wěn)增長”因素。下半年是我國落實(shí)“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵期，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)了加大普通住房供應(yīng)和消費(fèi)，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展包括投資的增長也是確保宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”的重要一環(huán)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源預(yù)測

(一)房地產(chǎn)資金來源總額增10%左右

2012年上半年，受市場回暖因素影響，資金來源總額穩(wěn)步增長，二季度同比增幅也一舉扭轉(zhuǎn)了此前三個(gè)季度下降的趨勢。其中自籌資金和其他資金的貢獻(xiàn)度最大。

雖然央行表示當(dāng)前的貨幣寬松是定向?qū)捤桑康禺a(chǎn)貸款依然受到限制，但隨著貨幣政策逐步放開，特別是降息、降低存款準(zhǔn)備金率等典型貨幣政策工具的運(yùn)用，房地產(chǎn)資金的外部供應(yīng)環(huán)境依然寬松，各類資金可以曲線進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而開發(fā)企業(yè)的資金來源將有所改觀。預(yù)計(jì)前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量達(dá)到6.78萬億，同比增長9%。第三季度資金來源總量達(dá)到2.45萬億，達(dá)到近四個(gè)季度的新高。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)資金來源總額達(dá)到9.2萬億，同比增長達(dá)到10%。

(二)資金來源結(jié)構(gòu)中，自籌資金和其他資金占比將上升

2012年二季度資金來源結(jié)構(gòu)中，國內(nèi)貸款占比較一季度下滑了5個(gè)百分點(diǎn)，表面原因是國內(nèi)貸款總量環(huán)比回落，本質(zhì)原因是緊縮性調(diào)控政策依然對(duì)開發(fā)企業(yè)限制貸款，即貨幣政策定向放松，有保有壓，房地產(chǎn)領(lǐng)域正是被“壓”的對(duì)象。預(yù)計(jì)第三季度，國內(nèi)貸款形勢不會(huì)好轉(zhuǎn)，但外部流動(dòng)性寬松會(huì)促進(jìn)自籌資金及其他資金來源的占比上升，總量同比也將保持正增長。

三、土地市場預(yù)測

(一)房地產(chǎn)土地供應(yīng)總體表現(xiàn)為量跌價(jià)滯，保障性安居工程用地應(yīng)保盡保

2012年上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比有所回落，地價(jià)漲幅逐季收窄，流標(biāo)流拍宗地?cái)?shù)量較大，總體上市場呈量跌價(jià)滯局面，景氣度較低，處于盤整下行階段。上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)5.97萬公頃，同比減少15%。其中，住房用地供應(yīng)4.08萬公頃，同比減少21.7%。

預(yù)計(jì)今年第三季度，房地產(chǎn)用地供應(yīng)量價(jià)會(huì)略有回升，前三季度累計(jì)住房用地供應(yīng)量在7萬公頃左右，基本格局仍將保持平穩(wěn)。全年住宅土地供應(yīng)量12萬公頃左右，同比下跌12%。

房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積一般為土地供應(yīng)量的30%左右，預(yù)計(jì)全年開發(fā)企業(yè)購置面積總量在4億平方米左右。保障房用地三季度將保持平穩(wěn)增長，全年要完成700萬套保障房開工任務(wù)，第四季度預(yù)計(jì)用地會(huì)有所增加，綜合分析，前三季度保障房供地1.8萬公頃，全年2.8萬公頃，實(shí)現(xiàn)保障房用地的應(yīng)保盡保。

由于下半年是國家“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵期，民間版“4萬億”投資計(jì)劃已經(jīng)悄然啟動(dòng)，工業(yè)倉儲(chǔ)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施用地的占比將逐步上升。

(二)土地市場整體回調(diào)與高價(jià)地塊涌現(xiàn)同時(shí)存在

2012年上半年開發(fā)企業(yè)土地購置面積為1.7億平方米，同比回落了2成，土地市場整體回調(diào)明顯，土地流標(biāo)流拍現(xiàn)象增多。由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不變，甚至有進(jìn)一步加強(qiáng)的態(tài)勢，開發(fā)企業(yè)拿地將更加謹(jǐn)慎，央企被要求配合中央政府“抑房價(jià)”，在高價(jià)地的獲取方面受到一定的制約。

雖然目前一些地方出現(xiàn)了所謂的“地王”，但這類地塊大都屬于優(yōu)質(zhì)商務(wù)地塊，屬于稀缺地塊，拍出高價(jià)實(shí)屬正常。因此，“地王”的存在與大資金的投機(jī)炒作關(guān)系不大，也太可能引發(fā)全面的土地市場價(jià)格反彈。

下半年土地市場依然處于整體調(diào)整的狀態(tài)，全年開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計(jì)在4億平方米左右，較去年有小幅回落。2012年保障房新開工量比2011年明顯下降，開發(fā)商購置保障性住房用地總量減少。

(三)全國土地成交均價(jià)漲幅將繼續(xù)收窄，全年漲幅3%左右

2012年上半年，地價(jià)總體平穩(wěn)，同比增速持續(xù)放緩，重點(diǎn)區(qū)域住宅地價(jià)環(huán)比仍為負(fù)增長。前兩個(gè)季度住宅地價(jià)環(huán)比增長率分別為-0.04%、0.13%，同比增長率分別為3.7%、1.77%。隨著土地市場的繼續(xù)調(diào)整，住宅地價(jià)下半年增幅繼續(xù)回落，但全年整體增幅在3%左右。

四、房地產(chǎn)市場供給預(yù)測

(一)2012年第三季度商品房新開工面積環(huán)比回升，全年新開工面積下降5%

2012年上半年房屋新開工面積9.23億平方米，同比下降7.1%，市場調(diào)整幅度超過普遍預(yù)期。下半年第三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈狀況將有所緩解，融資和回款速度加快，加上保障性安居工程的剛性任務(wù)，總的新開工面積將環(huán)比回升。但全年新開工數(shù)據(jù)依然維持同比回落5%左右的預(yù)期。

2012年上半年房屋竣工面積3.3億平方米，同比增長20.7%，增速較一季度有回落。全年預(yù)計(jì)竣工面積在10億平方米，同比增12%，增速進(jìn)一步回落。

下半年開發(fā)企業(yè)將繼續(xù)抓緊以價(jià)換量銷售措施，把握銷售窗口期，預(yù)計(jì)有兩種做法，一是即將完工的項(xiàng)目盡快竣工銷售，二是剛開工的項(xiàng)目適當(dāng)延長施工周期。開發(fā)企業(yè)需要考慮的因素是，未來半年到一年依然是政策緊縮期，樓市的冬天還未過去，市場預(yù)期也不宜太樂觀。企業(yè)保持健康現(xiàn)金流，依然是未來可持續(xù)生存的關(guān)鍵。

(二)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以自住需求為導(dǎo)向

不久前召開的政治局工作會(huì)議，要求“增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求”。政策的落腳點(diǎn)是滿足居民合理的自主性住房需求，這種需求可以是首套，也可以是第二套，但用途要求是自住。從居民的消費(fèi)能力看，高端住宅也可能是自住需求，但比例不會(huì)太大。大部分自住需求應(yīng)該是中小套型普通商品住宅及保障性安居工程。這是由居民收入結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力決定的，也是人多地少的國情決定的。

(三)商辦類物業(yè)供應(yīng)比例增大

從去年及上半年的新開工情況看，商辦類物業(yè)的增幅明顯高于住宅物業(yè)，按照一般施工周期，下半年或明年，商辦類物業(yè)的竣工和實(shí)際市場供應(yīng)量將明顯增長，占總體市場供應(yīng)的比例也相應(yīng)增大。

五、房地產(chǎn)市場需求預(yù)測

(一)2012年商品房銷售量預(yù)計(jì)持平或略低于去年水平

2012年上半年商品房成交量4億平方米，同比下降10%。雖然上半年市場整體調(diào)整態(tài)勢明顯，但5-6月份的反彈顯示了市場剛性需求的潛在動(dòng)力。另外，限購政策效力的遞減作用下，部分改善型需求甚至投資需求也能夠再次進(jìn)入到市場中，也助推了市場成交量和價(jià)格的回升。預(yù)計(jì)下半年商品房銷售形勢將延續(xù)回暖的態(tài)勢，全年市場可能并不會(huì)太悲觀，而是相對(duì)去年持平或略有回調(diào)。

主要影響因素：一是市場預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變。在貨幣政策持續(xù)寬松，地方政府不斷試探微調(diào)政策，與市場成交量的不斷上升促成了市場向上發(fā)展的預(yù)期；二是“金九銀十”房產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季到來，下半年市場表現(xiàn)也不會(huì)太差；三是市場回暖可持續(xù)性和高度存局限性。回暖主要?jiǎng)恿κ亲宰⌒秃透纳菩唾彿啃枨螅蟛糠滞顿Y投機(jī)需求被阻擋，這就意味著銷售量不會(huì)大規(guī)模井噴；四是中央要求“切實(shí)防止房價(jià)反彈”，控制房價(jià)必然會(huì)影響到成交量的擴(kuò)大。

兩方因素共同決定，今年整體樓市將會(huì)在相對(duì)理性、可控的狀態(tài)下發(fā)展，整體成交量與去年持平或略低。

(二)貨幣政策繼續(xù)寬松放大了市場回暖預(yù)期

預(yù)計(jì)下半年央行將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率2次左右，降息1次左右，貨幣政策繼續(xù)沿寬松軌道推進(jìn)。對(duì)于房地產(chǎn)市場，央行銀監(jiān)會(huì)表態(tài)要嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，即在限購限貸框架下，對(duì)首套購房需求要給予相應(yīng)的信貸優(yōu)惠，二套房相應(yīng)提高貸款門檻。開發(fā)信貸方面，雖然國內(nèi)貸款占企業(yè)資金來源的比重在上半年有所下降，但下半年情況將有所改觀。綜合看，從消費(fèi)到開發(fā)，貨幣政策放松有利于市場回暖預(yù)期的增強(qiáng)。這也是將增加“金九銀十”銷售旺季的成色。

六、房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)測

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(一)全國商品房價(jià)格觸底，同比價(jià)格底部將在3季度左右出現(xiàn)，環(huán)比價(jià)格小幅反彈

2012年上半年末，70大中城市房價(jià)指數(shù)整體表現(xiàn)為同比持續(xù)下降，環(huán)比指數(shù)開始反彈。

由于下半年房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力開始減輕，企業(yè)銷售資金回籠狀況好轉(zhuǎn)，整體市場有持續(xù)回暖的趨勢，下半年整體價(jià)格走勢是同比繼續(xù)下降，最低幅度可能在第三季度末出現(xiàn)，全年綜合指數(shù)出現(xiàn)3-4%的降幅。環(huán)比方面，下半年三季度可能維持小幅反彈的態(tài)勢，但由于“控房價(jià)”政策因素的存在，房價(jià)環(huán)比一般也都維持在正負(fù)0.5%的范圍內(nèi)。

預(yù)計(jì)可能出臺(tái)的新調(diào)控政策力度不會(huì)太大，對(duì)市場的影響力有限，房價(jià)盤整幾個(gè)月后，快則四季度，慢則明年上半年，仍將進(jìn)入振蕩式的小幅上升通道。本輪市場調(diào)整過程中，房價(jià)最低迷的時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過去。

(二)一二線城市房價(jià)探底回升堅(jiān)決，三線城市依然有下調(diào)空間

6月份，一、二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅都出現(xiàn)了近8個(gè)月來首次正增長，在三類城市中，一線城市環(huán)比漲幅最大；而三線城市依然是負(fù)增長，但跌幅已經(jīng)明顯收窄，反應(yīng)相對(duì)滯后。一線城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合指數(shù)依然最低，一線城市在探底過程中下降最為明顯。總體而言，三類城市房價(jià)走勢粘合、趨同。

下半年，一線城市房價(jià)在消費(fèi)者買漲不買跌的情緒帶動(dòng)下，繼續(xù)趨穩(wěn)，回升。相對(duì)三線城市，一線和二線城市的房價(jià)更有需求支撐。三線城市依然在消化去年以來資金推動(dòng)行情的價(jià)格負(fù)擔(dān)，在下半年可能出臺(tái)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)、異地限購等政策影響下，價(jià)格還有下跌空間。