中國城市商業地產發展水平研判及未來趨勢

2011年以來，經過一輪號稱史上最嚴厲的房地產調控政策后，住宅地產發展開始趨緩，而商業地產市場卻煥發出前所未有的活力。商業地產由于有著不限購不限貸的政策空間而成為新寵，不少地產巨頭均加大了在商業地產領域的投資力度。全年辦公樓和商業營業用房銷售額同比增長率分別高達16.1%和23.7%。我國商業地產市場未來仍有很大空間和潛力，預計未來幾年內的部分城市商業地產市場將繼續蓬勃發展，真正屬于商業地產的“黃金十年”即將來臨。

一、中國城市商業地產發展水平研判

1、商業發展與城市社會消費品零售總額及人均可支配收入具有高相關性

比較中國重點城市的商業發展，選取最直接反應當地商業發展現狀的指標：人均可支配收入和社會消費品零售總額，這兩個指標直接和當地商業發展水平正相關，根據2011年17個城市這兩個指標的大小，得到上圖，從上圖可以得到，目前第一陣營的主要是一線城市中的上海、北京和廣州，人均可支配收入在3-4萬元，社會消費品零售總額在5000-7000億元；第二陣營主要是長三角區域較發達的二、三線城市，如蘇州、杭州、南京等，人均可支配收入在3-4萬元，社會消費品零售總額在2000-4000億元；第三陣營主要是環渤海區域城市和內陸發達二線城市，如成都、武漢、大連、天津等，人均可支配收入在2-3萬元，社會消費品零售總額在2000-4000億元。

2、結合城市經濟水平、人口結構的變化綜合判斷城市商業地產發展水平

商業地產開發與城市的發展緊密相關，城市經濟水平、人口結構的發展變化將會制約和影響商業地產的發展。在各個城市人均可支配收入和社會消費品零售總額的基礎上，結合人均GDP和城市化率，判斷中國各個城市商業地產發展階段。

商業地產平穩成熟階段。以北京、上海、廣州為代表，其城鎮化率均已超過85%，已經步入城市化進程的尾聲和逆城市化的初期；常住人口處于1000-2000萬的范圍，人均GDP已超過1.5萬美元，人均可支配收入大于3萬元，社會消費品零售總額大于5000億元。這個階段特征是：形成多個大型商業中心；奢侈品市場快速發展；國際化品牌大規模進入；強調購物體驗。百貨店/大賣場正處于最佳發展時期，高端的購物中心發展相對成熟；城市總體的商業建筑體量已趨于飽和。

逆城市化的進程給社區型商業提供了發展的契機，專業店和折扣店等業態獲得快速的發展。

商業地產快速發展階段。以部分沿海經濟發達城市和省會城市為代表，如杭

州、南京、沈陽、成都等。其大部分城鎮化率區間在50-70%(城市化的中后期)，常住人口范圍250-1200萬，人均GDP超過8000美元，社會消費品零售總額在1500-3000億元。這個階段特征是：有現代化的購物中心；連鎖經營快速發展；中高檔市場得到快速發展；品牌認知度逐漸提高；國際化品牌開始逐漸進入市場。商業地產的形態以百貨公司和街鋪為主，其中高檔百貨公司獲得較快的發展，眾多城市有2-3個高檔百貨公司；此類城市耐用消費品占比保持相對穩定，服務性消費正逐漸占據主導。

商業地產逐步成長階段。以部分交通便利內陸城市和經濟較發達的城市為代表，如無錫、寧波等。其城鎮化率在40-50%(城市化的加速階段)，常住人口在200-300萬，人均GDP超過3000美元，社會消費品零售總額在400-1500億元。這個階段特征是：出現了較大規模的零售類物業；以百貨及專業賣場為主要零售形態；連鎖經營品牌進入市場；奢侈品市場得到發展。百貨大樓和步行街是主要的商業形態，此類城市非耐用消費品占比減少，耐用消費品和服務性消費占比提升。

商業地產初級階段。主要是一些地級市、縣級市等。這個階段特征是：這些城市商業市場出現了中小型的零售類物業；傳統商廈和街鋪為主；以滿足基本生活需求為主；缺乏品牌認知度；市場內缺乏國際化品牌。 

二、中國城市商業地產未來六大發展趨勢

1、一線城市商業地產進入運營期，二三線城市進入井噴期

從近三年中國部分城市商辦土地供應來看，未來五年甚至十年的過程中，一線城市由于土地資源的稀缺，商業地產重開發時代將終結，而未來一線城市商業地產的重點將是運營管理；同時，從數據可以看出，2010-2012年成都和沈陽近三年推出商辦用地建筑面積是上海商辦土地供應的近5倍之多。可以說二三線城市這些商辦土地如果在未來五年內實現開發，這些城市將進入商業地產的井噴期。

近幾年來，以商業、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發展迅速。各地規劃的城市綜合體建設規模非常驚人，已經到了“哪個城市不綜合”的地步了。有些縣級城市也動輒建一個體量幾十萬平方米的綜合體。針對全國綜合體項目進行的調查發現，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到16437萬平米。從城市角度分析，預計未來3-5年內城市綜合體增量將以中西部城市為主。以成都為例，2011年主城區人口為530萬，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將達到1061萬平方米，幾乎翻了一倍，屆時作為二線城市的成都，其人均商業面積數值上將接近一線城市的水平。因此要關注部分二三線城市投資商業地產的風險，由于一線城市房地產開發的空間有限，前幾年很多房地產企業轉戰二三線城市進行跨區域拓展，隨著二三線城市進入大規模開發后，人口消費能力支撐有限，因此，未來需關注部分城市過度超前發展的風險。

2、體驗式消費的商業模式將受到更多關注

大城市商業場所的客流有65%以上是為了娛樂旅游和休閑，比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費，在網吧、影院、游樂園甚至主題公園的消費，參與抽獎、表演、雜耍、街頭畫像、蹦極的消費，僅三成多的人是為購物而來，而體驗與消費客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見，體驗式的消費購物將成為未來消費模式的新寵。因此，在客流量充足的一線城市開發商發展針對這種商業模式的地產將有很大的利潤空間。

體驗式消費的特點重在體驗，重在情感消費，所帶來的人氣是購物消費的重要支撐。商業地產要想贏得市場與客戶，需要在商業購物環境的設計中增加體驗式消費的深度，也更需要根據項目所處的地段環境、自身特點，以客戶的偏好等做個性化的設計。目前已有商業項目在此方面進行了結合。比如大型的挑空中庭結合促銷及展示活動成為空間組織的新亮點，甚至有些商業廣場把城市的文化活動與集會功能納入進來，此外娛樂與運動設施也開始以最刺激的方式吸引新新人類的另類消費需求。因此，特色性、文化性、舒適性、互動性及業態的豐富性為體驗式消費購物環境的特點，具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運動于一體的業態組合科學、特色鮮明的購物場所將會有更大的吸引力。

3、未來商業品牌經營連鎖企業將越來越多涉及商業地產開發

近期，國內餐飲業知名品牌海底撈已進軍商業地產，在四川簡陽打造20萬平方米商業綜合體。海底撈進軍商業地產可能主要出于兩點：一是增收，二是上市。隨著成本上漲的壓力越來越大，餐飲業的凈利潤率下降非常明顯，拓展商業地產經營模式，可以實現餐飲業的轉型升級，同時也可拓寬企業的業務范疇和盈利空間，為今后的成功上市增添更多籌碼。

近幾年商業品牌連鎖企業逐漸沿著其自身價值鏈向上延伸，轉向上游房地產業的開發，紛紛涉足商業地產領域，以享受地段成熟后所帶來的附加值收益。有些商家涉足房地產業是出于減少租金支出的戰略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業，避免支付高額租金，回避租金年年上漲的風險，又值得花成本對物業進行裝修，把物業改造成標準化的旗艦店。如紅星美凱龍、國美、蘇寧、宜家等，目前在中國的發展策略就是以收購土地、自行建店為主。購置和自建店面，不僅能夠確保企業連鎖發展獲得連續和穩定的經營周期和經營場所，而且有利于企業在駐地進行長遠規劃。可見，有實力的商業品牌連鎖企業將越來越多的涉足商業地產開發領域，因為這些企業有著其在商業經營領域的知名度和資源，招商的困難相對較小。

4、實力的商業地產開發企業逐步構建自己的商業地產運營產品線

對于商業地產企業構建自己的產品線最早的始于萬達，萬達經歷了產品從第一代單體店到第二代組合店再到第三代城市綜合體的演變。

中糧集團“大悅城”城市綜合體品牌以立足北京、天津為核心的環渤海都市圈為基礎，實行輻射東北與西南、拓展長三角及珠三角戰略，目前在全國范圍內已擁有近10個城市綜合體項目。中糧置業的發展戰略是未來5-10年規劃的商業資產總額將達到1000億元以上，未來2-3年在全國復制10個以上大悅城，5-10年將在國內大中型城市布局約20個大悅城。

北京西單大悅城——國際化青年城；朝陽大悅城——超級家庭生活娛樂購物中心；沈陽大悅城——國際化時尚生活地標mall；上海大悅城——樂尚生活魅力場。這是目前四個開業的大悅城的定位。大悅城項目根據地段、客群、主題的不同，對一個品牌系列的產品進行不同定位，從整體上說其產品針對的客群具有相似性。具有年輕、時尚、前衛、敢于嘗試的特點。

華潤置地“萬象城”城市綜合體品牌，由購物中心、寫字樓和高級公寓、酒店組成的都市綜合體系列，不但推廣了一種全新的都市化生活方式，更實現了華潤置地建筑引領城市的偉大夢想。如果說“萬象城”是城市綜合體高端品牌的話，華潤也在積極打造其中端品牌——“五彩城”，立足時尚年輕家庭消費，以中檔為主，以國際時尚休閑品牌為代表的，品牌檔次類似于中糧大悅城，但硬件設施要高于中糧大悅城的一種全新產品線。

5、險資投資商業地產將成大勢，優質商業地產將成追逐熱點

2010年9月出臺《保險資金投資不動產暫行辦法》發布，規定險資投資于不動產的賬面余額，不得高于保險公司上季末總資產的10%，這讓每個月都有大量保費進賬的險企找到了新的投資出口。假設年增長率維持于每年15%，估計國內保險企業的資產總值到2020年將累積達26200億美元。假如其中5%的資金獲準投資物業，將令保險公司的房地產投資組合增長至1310億美元。而險資投資不動產的物業形式主要是商業地產，由于在嚴厲的房地產宏觀調控下，優質商業地產具有規避政策風險，能夠保值增值的作用，因此預期未來優質商業物業將成為險資追逐的主要對象。至2020年，險資投資不動產的總值將達到1300億美元，這相當于給未來中國商業地產注入了一劑強心針。

6、有實力的商業地產開發商兼運營商未來將重點拓展商業管理服務輸出

在上個世紀末，管理輸出一度風行，百盛、燕莎、賽特等商場都有大量的相關項目。進入本世紀后，因為管理輸出模式天然的不穩定性，各大商場相繼放棄，轉向開分店的擴張模式。近一兩年商業管理服務輸出又重新興起，上世紀的商業管理輸出是一些商業品牌運營商為主要輸出主體，而近些年興起的商業管理服務輸出以較成熟的商業地產開發商兼運營商為主要輸出主體，如中糧置地輸出大悅城運營模式與兆泰置地進行合作，兆泰置地將自己旗下至少4個購物中心交給中糧置地來運營管理，而中糧置地將以管理輸出、商業運營、收益共享的形式全程參與。商業管理服務輸出，作為一種快速、高效的擴張模式，將會越來越受到青睞。

(本文作者：上海易居房地產研究院 發展研究所副所長 崔霽)