??首先祝賀上市公司房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的揭曉，各位為中國(guó)的城市化和中國(guó)人的安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造了良好條件。我給大家簡(jiǎn)短做一下有關(guān)金融政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，演講時(shí)間是半個(gè)小時(shí)，所以很多問(wèn)題不一定能夠展開(kāi)，在座各位都是房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)家和內(nèi)行，我主要就宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和走勢(shì)和大家做一個(gè)分析。

??今天公布了4月份的數(shù)據(jù)，4月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的疲態(tài)。我覺(jué)得中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)疲態(tài)是一個(gè)好事情，宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控還是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，現(xiàn)在看到第一季度的出口逆差，4月份是順差，這個(gè)順差規(guī)模不大，100多億，主要原因是進(jìn)口的增速回落，進(jìn)口的增速是21.8%，由于進(jìn)口增速的回落，使得我們有一定的貿(mào)易順差。這里面進(jìn)口增速為什么回落呢？第一方面是原材料的增長(zhǎng)有一定的回落，尤其是鐵礦石比上個(gè)月有所減少。另外一方面，我們一些機(jī)電產(chǎn)品的進(jìn)口有一些回落。相比之下，我們的出口還是比較強(qiáng)勁，從商品來(lái)看，進(jìn)口增速回落表明了我們內(nèi)需會(huì)有回落。一方面順差在減少，另外一方面熱錢(qián)不斷的流入，這一點(diǎn)來(lái)看給中國(guó)宏觀調(diào)控增加了一個(gè)難度。我們所預(yù)防的通脹是由于成本上升，這種內(nèi)升性的通脹，我們現(xiàn)在還需要面對(duì)輸入性的通脹。西方國(guó)家采取量化寬松的貨幣政策使得我們的大宗商品居高不下。最近有一個(gè)變化就是石油價(jià)格突然出現(xiàn)了暴跌，連累了黃金白銀價(jià)格的下跌，這一段時(shí)間輸入性通脹的隱患有所減少。總體來(lái)看，四月份外匯賬款數(shù)據(jù)沒(méi)有公布，我估計(jì)整個(gè)外匯賬款的數(shù)字很大。在這種情況下，我們的貨幣政策依然保持收緊的態(tài)勢(shì)。

??從4月份公布的數(shù)據(jù)，貨幣供應(yīng)量m2出現(xiàn)一定的回落，3月份是16.6%，現(xiàn)在是15.3%，m1的回落更大一些，已經(jīng)到了12%左右，這說(shuō)明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不怎么樂(lè)觀了。4月份的信貸數(shù)據(jù)4400億，這4400億里面，大部分增長(zhǎng)是短期貸款，中長(zhǎng)期貸款并沒(méi)有增加。目前的企業(yè)面臨的流動(dòng)性壓力比較明顯。我們的貨幣市場(chǎng)出現(xiàn)這么一個(gè)格局，貨幣市場(chǎng)寬松，也就是銀行資金相對(duì)比較充裕，因?yàn)閲?guó)家限制了信貸規(guī)模。從貨幣政策來(lái)看，大家預(yù)期下一個(gè)階段加幾次息，上調(diào)幾次存款準(zhǔn)備金率，這一方面我認(rèn)為空間不是很大。首先，從存款準(zhǔn)備金率來(lái)看是20.5%，大家都預(yù)期5月份上調(diào)，我認(rèn)為上調(diào)可能性不大，不大的原因在于5月份到期央票的規(guī)模是5000億左右，這完全是可以通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作對(duì)沖掉。另外一方面不清楚外匯賬款有多少，明天要發(fā)行三年期的央票，如果發(fā)行的話相當(dāng)于是一個(gè)長(zhǎng)期央票，未來(lái)預(yù)期通脹壓力不是太大的話，今后完全可以通過(guò)發(fā)央票的形式替代提高存款準(zhǔn)備金率。因?yàn)樘岣叽婵顪?zhǔn)備金率有兩個(gè)好處，一個(gè)是利率比較低，另外可以提升央行的影響，我又進(jìn)入了緊縮，不管是全國(guó)企業(yè)也好，老百姓也好都知道央行提高存款準(zhǔn)備金率的動(dòng)作。發(fā)行央票的效果是對(duì)沖流動(dòng)性，但是廣告效應(yīng)不如提高存款準(zhǔn)備金率。我估計(jì)今年下半年的通脹速度會(huì)明顯下降，在這種背景下，提高存款準(zhǔn)備金率工具的應(yīng)用會(huì)減少，發(fā)央票的工具應(yīng)用更多一點(diǎn)。現(xiàn)在央票的余額是2.7萬(wàn)億，2010年的時(shí)候是3.7萬(wàn)億，少了1萬(wàn)億，完全可以增加央票的發(fā)行量。我們講到通脹水平，為什么現(xiàn)在通脹會(huì)居高不下，主要還是由于在2010年外匯流入沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行對(duì)沖。

??如果按照這個(gè)來(lái)看，中國(guó)之所以會(huì)產(chǎn)生這么大的資產(chǎn)價(jià)格上漲，為什么房?jī)r(jià)上漲這么多，其實(shí)本質(zhì)原因外匯賬款沒(méi)有被對(duì)沖。03年發(fā)行央票，從那一年開(kāi)始算起到現(xiàn)在為止有5.58億外匯賬款沒(méi)有被對(duì)沖掉。所謂對(duì)沖無(wú)非是提高存款準(zhǔn)備金率，另外就是發(fā)行央票。存款準(zhǔn)備金的余額加上央票的余額減去外匯賬款的余額之差就是5.58億，通過(guò)銀行的貨幣乘數(shù)直接形成了貨幣供應(yīng)量，過(guò)去十年拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，今后十年當(dāng)中可能助推商品價(jià)格上漲，這是控制通脹比較難的一個(gè)原因。

??從4月份來(lái)看，cpi是5.3%，食品蔬菜價(jià)格回落，豬肉價(jià)格上漲，上漲幅度同比11.5%，比3月份略有回落，但是基本上差不多。在4月份cpi里面食品上漲依然成為拉動(dòng)cpi的主要因素，非食品同比漲幅上個(gè)月持平，是2.7%。如果按照目前輸入性通脹的壓力減輕，大家看到原油價(jià)格出現(xiàn)了一定幅度的回落，內(nèi)升的成本拉動(dòng)，通脹目前也是處于平穩(wěn)狀態(tài)。從食品的漲幅來(lái)看環(huán)比還是負(fù)的，4月份的漲幅要低于3月份。這樣來(lái)看，通脹長(zhǎng)期化現(xiàn)象是明顯的，也是可控的。通常情況下6月份是cpi的高點(diǎn)，如果這兩個(gè)月國(guó)際通脹沒(méi)有明顯上升勢(shì)頭的話，3月份5.4%或許就是高點(diǎn)了，如果繼續(xù)有一定的上漲勢(shì)頭，6月份應(yīng)該是高點(diǎn)，全年通脹還是在4.7%的水平。通脹從右邊這長(zhǎng)圖可以看到還是呈現(xiàn)沖高回落的現(xiàn)象。和大部分人的觀點(diǎn)不一樣，我認(rèn)為cpi還是可控的，目前還是屬于溫和的通脹，加息可能就沒(méi)有了。目前3月末信貸利率水平是6.9%，基本上已經(jīng)接近于07年信貸水平了。而07年的時(shí)候是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，目前經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有過(guò)熱，而且是經(jīng)濟(jì)回落。如果說(shuō)進(jìn)一步加息，企業(yè)將不堪忍受，如果按照這個(gè)邏輯推斷，今年應(yīng)該是沒(méi)有加息了。大部分人認(rèn)為今年還有兩次加息，今年二季度可能還有一次加息，下半年緊縮性貨幣政策將提前收兵，我觀點(diǎn)在今年2月份《華爾街日?qǐng)?bào)》發(fā)表了，標(biāo)題是《中國(guó)緊縮性貨幣政策將提前收兵》。我之所以認(rèn)為中國(guó)的通脹壓力不大，主要是在于中國(guó)的勞動(dòng)力供給非常充裕，我們已經(jīng)公布了第六次人口普查的結(jié)果，中國(guó)有9億多的勞動(dòng)力，4億的消費(fèi)者。上海經(jīng)濟(jì)增速為什么比較慢呢，因?yàn)樯虾；旧鲜莾蓚€(gè)人養(yǎng)一個(gè)人，全國(guó)是三個(gè)人養(yǎng)一個(gè)人。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，凡是人口撫養(yǎng)率比較低的國(guó)家，它的通脹水平都比較低，可以看到中國(guó)、美國(guó)這些國(guó)家。

??長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)會(huì)有通脹，但是通脹水平也就是3%左右，超過(guò)5%通脹就算是比較明顯了。印度之所以通脹達(dá)到8%，越南通脹要超過(guò)10%，主要原因還是來(lái)自于人口撫養(yǎng)比率比較高。印度是80人養(yǎng)100人，中國(guó)是120人養(yǎng)100人，在人口撫養(yǎng)率比較高的國(guó)家通脹率比較高。這是對(duì)于目前加息方面的看法，所對(duì)應(yīng)的就是cpi的水平，應(yīng)該是可控的。

??對(duì)于輸入性通脹的壓力，可以通過(guò)人民幣升值進(jìn)行一定程度的緩解，未來(lái)人民幣升值壓力還是比較大，這樣來(lái)看對(duì)于出口企業(yè)壓力還是比較大的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講應(yīng)該是好事，因?yàn)檫€是有不斷的熱錢(qián)流入，因?yàn)橹袊?guó)人民幣升值，要升到什么時(shí)候到位還是比較難的。在長(zhǎng)期升值的金融背景下，熱錢(qián)流入是不可避免的，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在人民幣升值的背景下，增幅會(huì)回落。

??下一階段對(duì)于貨幣政策的展望。和貨幣政策相關(guān)的就是房地產(chǎn)業(yè)的影響，在座各位都是專(zhuān)家，我們研究部門(mén)里面有的研究員也是連續(xù)四年被評(píng)為房地產(chǎn)行業(yè)最佳分析師的第一名，這個(gè)ppt是他幫我做的，主要是對(duì)于房地產(chǎn)的分析。由于國(guó)家連續(xù)對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量有一定的回落。今天的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)投資的規(guī)模增速還是比較大，大概在35%左右，和上個(gè)月持平。這表明了中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的需求比較大，交易的情況就不多展開(kāi)了。

??我們對(duì)于房地產(chǎn)政策進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)要的分析。從05年開(kāi)始持續(xù)不斷的對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，每次調(diào)控產(chǎn)生的效益沒(méi)有讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的回落，這說(shuō)明了我們房地產(chǎn)需求動(dòng)力還是比較明顯的。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)種種政策的效應(yīng)來(lái)看，最有效的還是信貸政策，這一塊對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的影響相對(duì)來(lái)講比較大。我們看看美國(guó)的例子，利率屬于和房地產(chǎn)銷(xiāo)量成反比。我們專(zhuān)門(mén)研究過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是受m1、m2增速之間的有一個(gè)明顯的正相關(guān)，大家如果有興趣可以研究一下，包括我們的股市和m1、m2有很大的相關(guān)性。房地產(chǎn)政策是否有滯后效應(yīng)，6個(gè)月以后可以顯現(xiàn)。按照全球發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式來(lái)看，它的集中程度采用產(chǎn)生效益，分散投資最終是失敗的，人口還是會(huì)往東部地區(qū)轉(zhuǎn)移，這是整個(gè)人類(lèi)發(fā)展歷史的普遍現(xiàn)象。我本人還是比較看好東部沿海地區(qū)的房地產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)當(dāng)中，還是會(huì)不斷的向東部沿海地區(qū)集中。對(duì)于兩個(gè)觀點(diǎn)我沒(méi)有異議，一個(gè)是劉易斯觀點(diǎn)，中國(guó)根本不存在這個(gè)現(xiàn)象，現(xiàn)在勞動(dòng)力的短缺只是一個(gè)短期的現(xiàn)象，一旦投資增速下滑以后，中國(guó)面臨最大的問(wèn)題還是就業(yè)問(wèn)題。第二個(gè)就是人口紅利的下面，中國(guó)人口紅利也是無(wú)法消失的，中國(guó)的勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)非常的明顯。過(guò)去十年，我們新增人口是7300萬(wàn)，過(guò)去十年新增大學(xué)生的數(shù)量也是7300萬(wàn)，7300萬(wàn)相當(dāng)于超過(guò)制造業(yè)大國(guó)韓國(guó)總?cè)丝凇Ｈ绱吮姸嗟拇髮W(xué)生產(chǎn)生其實(shí)為中國(guó)制作業(yè)的發(fā)展，為中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)創(chuàng)造了非常好的環(huán)境。另外一個(gè)方面，我們家庭人口規(guī)模持續(xù)縮小，對(duì)于我們房地產(chǎn)需求也是比較明顯，另外由于生活水平的提高，戶均套數(shù)目前只有0.8%左右的水平。

??最后是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題做一個(gè)簡(jiǎn)短的說(shuō)明。目前社會(huì)融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，我們?cè)瓉?lái)主要是通過(guò)信貸，從這張圖可以看出，信貸規(guī)模在2002年的時(shí)候占到了90%，到現(xiàn)在信貸占社會(huì)融資總額只有50%左右，房地產(chǎn)公司還是希望通過(guò)銀行信貸獲得資金的模式要發(fā)生轉(zhuǎn)變。由于我們房地產(chǎn)政策對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)控，從銀行的信貸或者資本市場(chǎng)上面獲得信貸還是有一定的難度。

??從去年來(lái)看，主要還是通過(guò)房地產(chǎn)信托方式獲得融資，這個(gè)比重接近50%，恐怕今年還是以這樣的模式。從未來(lái)來(lái)看，我想國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控不可能一直持續(xù)下去，股權(quán)融資的手段會(huì)充分發(fā)展。作為住宅類(lèi)房地產(chǎn)受到調(diào)控比較明顯，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該會(huì)比較快一些，我們也從數(shù)據(jù)上發(fā)現(xiàn)，從去年和今年一季度開(kāi)發(fā)商拿地的情況來(lái)看，城市商業(yè)用地的比例明顯的上升，這種商業(yè)用地的比例上升，實(shí)際上是和我們?nèi)司鵊DP增長(zhǎng)有一定的相關(guān)性。像蘇州人均GDP水平比較高，商業(yè)用地面積相對(duì)來(lái)講比較大。

??因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我的演講就到此。謝謝大家！