1、規(guī)模速度表現(xiàn)：市場整體規(guī)模差距明顯，發(fā)展速度不遜于一二線

　　三四線城市和35個大中城市在房地產(chǎn)發(fā)展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地產(chǎn)市場的發(fā)展重心絕大部分都落在了一二線城市。

　　從人均居住面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、需求、均價等各個層面的分析來看，三四線城市房地產(chǎn)市場規(guī)模與大城市差距明顯，但上升勢頭顯著。商品房均價固然低于大城市，但均價增速卻與大城市同步，可見市場波動日益趨同的態(tài)勢。

　　2、協(xié)調(diào)發(fā)展程度：房地產(chǎn)與城市發(fā)展協(xié)調(diào)，增長速度過高暗藏風(fēng)險

　　目前，三四線城市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例為11.58%，不到35大中城市值的一半（24.59%）。但房地產(chǎn)投資增長率與GDP增速的比率達(dá)到了2.40，35大中城市該比率為1.25。房地產(chǎn)投資增長率與固定資產(chǎn)投資增長率的比率為1.28，35大中城市該比率為0.90。

　　對比顯示，就當(dāng)前而言，房地產(chǎn)投資仍未占據(jù)三四線城市投資的重心，這與當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展階段和需求層次是協(xié)調(diào)的。而三四線城市房地產(chǎn)增長速度極快，在固定資產(chǎn)投資中的占比增長意味著房地產(chǎn)正逐漸成為投資的重點，而與GDP增速的比率大幅領(lǐng)先于大中城市，這一方面可以用消費潛能的釋放來說明；另一方面也隱含著一定的風(fēng)險，一是這波快速增長在長期來看必將轉(zhuǎn)緩；二是如果這種大幅領(lǐng)先于GDP增速的房地產(chǎn)投資增長速度與三四線城市的市場需求脫離，則這種快速增長暗藏著極大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

 　　3、土地發(fā)展?jié)摿Γ撼鲎屆娣e占比相對偏大，土地持續(xù)發(fā)展?jié)摿善?/strong>

　　作為房地產(chǎn)市場的源頭，土地市場可作為分析房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€風(fēng)向標(biāo)。三四線城市2008年土地出讓面積平均值為423萬平方米，同期35大中城市平均出讓面積為1346萬平方米。但相對于城區(qū)面積而言，三四線城市土地出讓面積占比為2.59%，而35大中城市為1.58%。由于三四線城市城區(qū)面積占全市土地面積比率相對較低，因此盡管三四線城市年出讓土地面積絕對量明顯低于一二線城市，但其土地出讓規(guī)模比率實際上要高于一二線城市。

　　三四線城市2008年土地出讓金均值為16.9億元，35大中城市平均為147.1億元。而土地出讓收入與財政收入的比重三年均值為分別為50.84%和59.88%。相對而言，三四線城市推地量占比相對較大，但三四線城市對土地出讓收入的依賴度略弱于35大中城市，差距不甚明顯。如果考慮到大中城市在創(chuàng)造稅源方面的能力遠(yuǎn)高于三四線城市，三四線城市地方政府對土地市場的依賴可能并不低于大中城市。

　　總體而言，三四線城市土地出讓面積占比偏大，但這可能與三四線城市城區(qū)面積占比較一二線城市小有關(guān)；另一方面，由于三四線城市土地財政依賴度與一二線城市差距不大，因此，三四線城市在整體而言，暫未出現(xiàn)出于土地財政依賴為動力的土地過度開發(fā)出讓。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，三四線城市土地方面具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

點擊圖片進(jìn)入三四線城市房地產(chǎn)潛力測評專題