房地產投資具有很強的地域性，有必要對不同區域的投資特點進行分析。本研究根據國家統計局2011年6月13日的劃分辦法，根據《中共中央、國務院關于促進中部地區崛起的若干意見》、《國務院發布關于西部大開發若干政策措施的實施意見》以及黨的十六大報告的精神，將251個城市按我國的經濟區域劃分為東部、中部、西部和東北四大地區。其中，東部區域包括河北、山東、江蘇、浙江、福建、廣東和海南各省所轄各市；中部區域包括山西省、安徽省、江西省、河南省、湖北省和湖南省各省所轄各市；西部區域則包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏和新疆省所轄各市；東北區域包括遼寧、吉林和黑龍江三省所轄各市。

　　本部分分別從城市規模和實力、城市建設程度、居民收入和生活水平、區域房地產市場發展現狀以及發展潛力這五個方面對各區域房地產市場的投資潛力進行分析。

　　1、東北區域發展潛力：吉林城市發展區域領先，商品房均價平穩銷量低

　　在城市規模和實力方面，東北區域三四線城市平均水平在全部三四線城市中相對較為落后。2009年，東北區域三四線城市GDP平均值為632.72億元，僅高于西部區域三四線城市平均水平，但受到振興東北計劃的拉動，近年來東北區域經濟發展速度較快，3年平均增長率增值達到18.69%，高于全部三四線城市平均水平。

　　城市建設方面，區域內各省中吉林省三四線城市市區固定資產投資額較高，且該省固定資產投資額增長率3年均值亦較高。

　　從居民的生活水平和收入水平來看，東北區域人均可支配收入和人均年末存款額均值均僅次于東部區域，居民生活收入水平領先于中、西部兩大區域。區域內三省中，吉林省人均年末存款額領先于其余二省，遼寧省人均可支配收入則在區域內領先。

　　房地產市場運行現狀來看，土地方面，東北區域土地出讓面積平均水平較低。另一方面，東北區域土地出讓金也相對較低，僅高于西部，總體地價相對較低。從房地產市場銷售表現來看， 2009年東北區域三四線城市商品房均價僅次于東部區域三四線城市，但區域商品房均價增長率水平較低，商品房均價3年增長率均值僅14.28%，為全國各區域最小值。

　　2、東部區域發展潛力：東部區域發展大幅占先，房產市場領頭效應凸顯

　　東部區域三四線城市大多處于我國三大經濟圈城市帶區域內，城市經濟和建設基礎較好，房地產市場起步早，因此，東部區域三四線城市發展大幅領先于全國其它區域三四線城市。城市規模和實力方面，東部區域三四線城市在全國各區域中遙遙領先，體現較大的優勢。東部區域2009年GDP平均值為1391.41億元，是全部三四線城市平均水平的1.68倍。區域人均GDP為26204.77元，遙遙領先于其余四大區域。其他城市規模和實力指標也基本處于領先地位。

　　另外，東部區域不但在重大設施建設方面領先全部三四線城市平均水平，城市美譽度也較高，城市各類榮譽得分領先。

　　東部區域居民收入和生活水平狀況較好，人均年末存款額、人均可支配收入優于全部三四線城市平均水平。區域內人口密度全國最高，房地產剛性需求比重較大，房地產市場發展空間仍然非常大。

　　財政收支方面，東部區域內城市的政府財政收支表現為高收入高支出，東部區域財政收入遙遙領先。但區域內土地收入占財政收入比重較大，政府對于土地出讓收入依賴性較強，受房地產市場影響較大。

　　從房地產市場發展狀況來看，區域內房地產市場相對較成熟，標桿房企主要選擇進入該區域三四線城市。區域內土地價格較高，土地出讓金收入全部三四線城市中居首，土地出讓金收入均值達到364408.3萬元。而土地出讓面積與城區面積之比為0.024，略高于全部三四線城市平均水平，土地出讓面積占比較大可能與東部地區房地產市場發展程度較高有關。

　　3、中部區域發展潛力：山西經濟基礎相對領先，區域房產市場供需兩旺

　　城市規模和實力方面，中部區域GDP值略高于西部地區，3年平均增長率達17.75%，具備較好的成長性。另一方面，區域內人口眾多，但大部分人口為非市區人口，城區面積較小，城市化率較低。從區域內各省人均GDP值比較來看，山西省在區域內規模實力較強，其次為河南省。安徽省和湖北省人均GDP規模實力較接近。

　　城市建設程度方面，中部區域城市建設尚不完善，但固定資產投資額增長速度較快。中部區域固定資產投資額為482.1945億元，位居全部三四線城市各區域中游。固定資產投資額增長速度較快，未來發展性較強。

　　中部區域居民收入和生活水平在全國范圍內相對偏低。區域內比較來看，山西省處于相對領先地位。山西省人均可支配收入為14455.3元，略高于安徽省14426.69元，以及江西省14088.4元。而山西省在人均年末存款額方面領先幅度較大，為21225.63元，接近安徽省和江西省人均年末存款額的總和。

　　中部區域房地產市場發展起步時間較短，標桿房企進入情況并不理想，僅略高于西部區域。區域內土地出讓情況較好，2008年土地出讓面積為382.4424萬平方米，在五大區域中位列第二，而土地出讓金較低。商品房銷售情況一般，銷售面積低于全部三四線城市平均水平，商品房價格也存在一定的上升空間。

　　4、西部區域發展潛力：受益區域經濟社會發展，城市房產市場成長迅猛

　　城市規模和實力方面，近年來，國家對西部地區經濟發展扶持力度較大，西部區域城市經濟發展迅速，區域內城市規模和實力方面有很大的提高。西部區域城市2009年GDP總額為41397.84億元，占全國2009年GDP的12.16%，人均GDP2009年均值為22368.54元，且人均GDP5年加權增長率達20.16%。從近5年歷史數據來看，以上兩指標都呈逐年上升態勢。

　　從近5年的歷史數據來看，西部城市在城市建設方面已經有所突破，固定資產投資、醫療、教育等方面已取得巨大成就，為今后西部區域房地產市場的發展提供了基礎。

　　通過對西部區域房地產市場情況的研究，本區域城市房地產市場發展較快。據統計2009年西部區域三四線城市房地產開發投資為3065.98億元， 2008年土地出讓收入為5675467萬元，標桿房企進入數量9個。2009年西部區域城市商品房銷售面積為19851.47萬平方米，其中商品住宅銷售面積為10526.07萬平方米，商品住宅銷售面積3年加權平均增長率均值為42.81%，人均居住面積均值為32平方米。

　　隨著西部區域三四線城市經濟的不斷發展，人民生活水平的提高及城市基礎設施的不斷完善，對房地產商品的需求將呈現出強大增長勢頭，因此將會刺激該區域房地產市場快速發展。因此，西部區域的三四線城市在房地產發展方面表現出巨大潛力。

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