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??今年年初，執掌恒隆地產有限公司（以下簡稱“恒隆地產”，0101.HK）33年的董事長陳啟宗退任，并將管理大權交至下一代手中。至此，這家老牌港資房企的發展重任便交到了年僅41歲的陳文博肩上。

??如今，接班將近半年時間，這位新任董事長向市場交出了他的首份經營成果，成績難言理想。

??就在兩天前，恒隆地產披露2024年中期業績。業績報告顯示，今年上半年，恒隆地產收入增長17%至61.14億港元，其中確認物業銷售收入12.28億港元。然而，恒隆地產上半年錄得凈利潤卻同比下跌超55%至10.61億港元，股東應占純利潤也下跌22%至17.35億港元。

??面對業績壓力，董事長陳文博表示，將削減派息33%，以保留更多現金，并強調現時要“保本保命”，需要更審慎理財。

??不過這一決定并未得到資本市場的理解，伴隨恒隆地產半年業績的披露，公司股價也急速下跌。

??7月30日午后，恒隆地產股價最低跌至每股5.42港元，跌幅一度達到15%，股價創下2007年以來新低。截至當日收盤，恒隆地產股價報5.64港元，跌幅為11.74%。7月31日，恒隆地產股價有所回升，漲幅1.95%，不過8月1日，其股價再次陷入下跌態勢，截至收盤，跌幅超3%。

??相比內地房企，港資房企往往被打上了“穩健”“長期主義”的發展標簽，因此即使是在過去幾年房地產行情日益下行的情況下，港資企業也展現了相對較好的發展韌性。

??但如今，作為老牌港資房企的代表，恒隆地產似乎也扛不住市場重壓了。

??削減派息33%引資本市場質疑

??恒隆地產的掌門人變換是一次醞釀已久的交接。

??在年初退任時，陳啟宗就表示自己去年就已經向董事會提出辭任。接棒者陳文博是陳啟宗之子，其于2010年就加入了恒隆地產，并于2016年獲委任加入董事會成為執行董事，于2020年出任集團副董事長。在加入恒隆地產之前，陳文博從事過金融、審計及風險管理工作，有這樣的履歷加持，陳文博的接任看起來是水到渠成。

??在年初接任時，陳文博也曾信心滿滿，誓言要在市場特殊時期領導公司，并強調公司接下來的風格和策略不會有太大變化。

??不過，現實中的市場壓力卻超出預期，僅半年時間，恒隆地產的相關決定也引發了金融機構的質疑。

??隨著今年上半年業績披露，恒隆地產還宣布，經董事會決定，削減派息33%，將于2024年9月25日派發截至2024年6月30日止6個月的中期股息每股0.12港元。

??“這是一個經過深思熟慮、為了公司未來可持續發展的負責任和務實的決定。”在恒隆地產2024年中期業績會現場，陳文博解釋稱，上半年情況較預期更差，未來也要繼續穩守，借此降低債務水平和利息支出，以及支持恒隆地產發展中項目的資本需要。

??陳文博認為，恒隆地產過去的派息比率一直頗高，高于同業平均水平，因此為了長遠可持續派息，需要作出調整。

??wind數據顯示，恒隆地產長期以來堅持派息，以現金分紅的方式回饋投資者。2006年至今，恒隆地產已實施現金分紅41次，累計實現凈利潤為1321.37億港元，累計現金分紅637.24億港元，分紅率為48.23%。但從分紅額度的走勢來看，2024年分紅總額有大幅減少。

??對于向來以穩健著稱的恒隆地產而言，此次管理層削減派息的行為也令市場意外。不少機構都調低了恒隆地產的目標價。

??其中，花旗銀行發布研究報告，對恒隆地產維持“買入”評級，但將其目標價從11.4港元下調至7.3港元。摩根大通也將恒隆地產的目標價下調至5.3港元。

??里昂發布研究報告稱，由于與同業相比，恒隆地產風險回報并不吸引，因此將評級由“跑贏大市”下調至“持有”，將其2024年至2026年盈利分別下調17.8%、23.5%、20.8%。

??報告稱，公司削減中期股息33%，與恒隆地產過去十年的做法背道而馳，并相信在新領導層的帶領下，集團的管理哲學已有所改變。

??對于機構的觀點，截至發稿，恒隆地產并未給出回應。

??加強營運彈性 繼續壓降負債

??報告期內，受內地奢侈品消費疲弱、香港零售及辦公樓市場放緩和人民幣兌港幣貶值三大因素影響，恒隆地產整體租賃收入下跌7%至48.86億港元。其中，內地租賃收入下滑6%，香港租賃收入下滑8%。

??這期間，奢侈品市場的消費者欲望下降，令恒隆地產的高端商場收入下跌4%，比如上海恒隆廣場收入同比下滑8%、上海港匯恒隆廣場下滑4%、沈陽市府恒隆廣場下滑14%，等等；然而，次高端商場錄得增長，比如濟南恒隆廣場、天津恒隆廣場等，收入增幅在1%~15%。

??從結構上來看，內地業務對恒隆地產的業績影響較大，今年上半年，恒隆地產在內地的商場和辦公樓的租金收入分別同比下跌3%、4%。以辦公樓租賃為例，報告期內，上海恒隆廣場租賃收入下跌7%，沈陽市府恒隆廣場租賃收入同比下跌5%，只有無錫與武漢恒隆廣場錄得租賃收入同比增長2%。

??陳文博認為，繼內地奢侈品市場增長連續數年創新高后，在過去12個月，隨著內地一線城市的外游人數，尤其是前往日本的旅客顯著上升（日元貶值使當地奢侈品價格較內地便宜約三成），加上內地消費信心回軟，致使境內奢侈品市場恢復正常水平。

??他也相信，當市場信心回暖時，恒隆地產的業務將表現理想。

??據其介紹，截至目前，恒隆地產可供出租及待售的物業發展項目總值分別為244.3億港元和78.25億港元，包括位于昆明、無錫、杭州、上海及沈陽的內地項目，以及香港的重建項目。隨著這些項目入市，預計會為公司帶來一定業績增長。

??陳文博認為，競爭越來越激烈，恒隆地產要加強營運彈性，使旗下產品及物業更能吸引消費者。比如將繼續在旗下物業推行會員計劃，加強與高消費顧客之間的聯系，提升客戶忠誠度；在次高端商場繼續采取租戶組合優化措施，提振出租率和客流量。但其認為，現在營商務必要謹慎，并不是擴張的好時機。

??對于恒隆地產而言，接下來仍需繼續壓降負債。

??“我們的負債率現在是32.9%，希望通過各種措施，包括我們的股息調整，以股代息的選擇權，可以在幾年后將負債率降到30%或以下水平。”陳文博表示。