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??全球最大另類資產巨頭黑石集團，又有了投資新動作。

??8月9日晚間，東百集團發布公告稱，公司擬將間接持有的4家參股公司的20%股權轉讓給黑石集團關聯基金旗下相關子公司，買方最終控制人為美國上市公司黑石集團。

??從公開信息可得，東百集團本次轉讓股權的公司均為物流地產類子公司，分別為佛山樂平、天津寧河、成都新津及佛山蘆苞4個倉儲物流項目的開發建設運營主體。4家目標公司20%股權的交易價格合計2.792億元人民幣，超過2.64億元評估價格，且全部采用現金方式支付。

??目前，該筆交易已獲東百集團董事會審議通過，尚需提交股東大會審議。交易各方已就方案達成一致，但需履行內部審批決策程序及相關交割手續，存在一定不確定性。而股東大會的召開時間定于8月26日，屆時，8月19日收市后登記在冊的股東可現場參會投票，或通過交易所投票系統行使表決權。

??東百集團表示，本次交易可有效盤活公司存量資產，優化公司資產結構，提高公司資產流動性和使用效率，增加公司運營資金，符合公司整體利益和長遠發展需要。

??為何是轉讓4家目標公司20%股權？其實，早在2018年至2020年，東百集團就已先后將這4家標的公司80%股權轉讓給黑石集團關聯基金項下子公司。這幾年，正是外資投資中國物流地產的火熱期。

??先是2018年12月，黑石集團作價2.84億元收購了東百集團旗下佛山睿優80%股權。東百集團彼時表示，出售佛山睿優是公司整體發展戰略需要，將整合公司資源，增強公司資金儲備，提升公司抗風險能力，符合公司長遠發展及全體股東的利益。

??緊接著，2019年5月，黑石集團又以3.52億元價格收購了東百集團旗下天津興建80%股權。之后，2020年3月、7月，東百集團又分別以1.77億元和2.7億元價格，將成都欣嘉和佛山睿信80%股權先后轉讓給黑石集團。

??東百集團4次轉讓物流項目的價款合計超過10.83億元，且均是溢價轉讓。

??現在，在將4個目標公司剩余20%股權全部轉手后，東百集團徹底退出。東百集團表示，本次交易系公司與黑石集團在物流項目退出環節的再次合作，符合公司倉儲物流項目“投—建—管—退”的閉環運作模式及物流項目輕資產運營的戰略思路。

??其實，這部分資產對于東百集團來說算是“現金奶牛”。東百集團表示，本次轉讓4家目標公司20%股權減少本年度投資收益約1400萬元。

??東百集團為何要放手？財務壓力恐怕是一個重要方面。據其披露的2023年年報顯示，公司實現營業總收入18.86億元，同比增長12.84%；歸屬母公司凈利潤3504.54萬元，同比增長60.89%。

??但財務壓力愈發明顯。數據顯示，截至去年年末，東百集團短期借款16.29億元，同比增加74%，應付票據及應付賬款8.406億元，一年內到期非流動負債7.966億元，流動負債共計56.34億元，而公司貨幣資金僅為3億元。出售資產是“回血”的最快方式。

??作為華爾街最大私募股權巨頭、全球最大另類資產管理公司，物流地產長期以來都是黑石集團在全球的投資主題之一，尤其是中國的物流地產。

??2017年，黑石集團在中國設立了物流地產投資管理平臺——龍地。據龍地官網顯示，在倉儲物流方面，龍地在中國內地的19個城市共管理42個物流園區，總建筑面積已超500萬平方米。

??去年12月曾有市場傳聞稱，黑石集團有意出售總價超百億元中國物流園資產包，且潛在交易方之一是國內一家大型險資。彼時，黑石集團回應稱，并未與任何一方就物流資產的出售進行談判。

??而這一傳聞出現的背景是，國內倉儲物流市場正在經歷供應高峰。世邦魏理仕分析認為，過去三年，倉儲物流物業的年均供應達1000萬平方米。其中2023年達到新增供應1200萬平方米。這也帶動了空置率提升。據統計，除大灣區、無錫、成都3個區域市場外，大部分市場高端倉儲空置率正在快速上行，租金也隨之下行。

??現在市場形勢起了變化。中金公司近日發布研報稱，中國物流地產需求將受益于產業升級和經濟規模化發展，展現出持續增長潛力。由于庫存壓力較低，中國物流地產在當前下行周期中的恢復速度可能會快于住宅和商業地產等其他類型的不動產。特別是在華南地區，由于其市場基本面較為優秀，預計該地區物流地產經營業績將率先實現回升。

??供應高峰也在逐漸過去。世邦魏理仕預計，2024年高標倉新交付面積將下降至780萬平方米，2025年將進一步小幅回落。

??總能最先嗅出商機的美國黑石集團已經儲備好了資金，伺機“大掃貨”。

??黑石集團公布的2024第二季度財務報表顯示，過去3個月，黑石募集了394億美元，實現退出235億美元，即投出340億美元（約合人民幣2400億元）。這是黑石自2022年以來最活躍的投資季度。

??“LP情緒正在好轉，使得募資變得容易。我們決定采取更積極方式進行新投資，播下未來價值創造的種子。”黑石掌門人蘇世民在財報電話會上透露，黑石正著手進入人工智能、能源基礎設施等潛力巨大的市場。與此同時，最新的私募股權并購基金、基礎設施基金，信貸基金等也已在緊鑼密鼓籌備中。

??“投資活動正在顯著回升。商業房地產價值正在觸底，越來越多競標者出現，資本成本大幅下降，投資的總體趨勢是積極的。”黑石總裁兼首席運營官Jonathan Gray說，黑石正在把握這一機遇，大幅增加投資規模。

??當然，他這句話并不是專門針對中國說的。但多年來，中國一直被黑石認為是絕佳的投資目的地。就在今年4月底，黑石集團完成注冊登記的黑石（上海）私募基金管理有限公司成立了“黑石海外投資1號私募證券投資基金”，這是其進軍中國市場的一個“里程碑”事件。