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??曾經風光無限的港資地產巨頭，如今也扛不住市場壓力，開始虧錢了。

??近期，多家港資房企披露2024年半年度業績，盈利均呈下滑或虧損狀態。作為香港最大地產商之一，長實集團上半年收入與利潤雙下滑，其中收入220.08億港元，同比下降10.55%；股東應占溢利86.03億港元，同比下降16.7%。

??另一大港資地產巨頭，恒基兆業2024上半年虧損6900萬港元，比去年上半年1800萬港元虧損額進一步擴大。香港置地上半年歸屬母公司凈利潤為-8.3億美元，虧損面亦擴大。

??港資商業地產“大哥”恒隆地產，上半年營業收入同比增長16.7%至61億港元，但凈利潤大跌56%至10.6億港元。收租“龍頭”太古地產也不例外，其上半年股東應占溢利17.96億港元，同比減少19%。

??九龍倉旗下兩家上市平臺，九龍倉集團和九龍倉置業2024上半年分別虧損26.73億港元、10.52億港元；一改去年同期盈利6.96億港元與18.05億港元的局面。

??內地房地產市場調整壓力還是蔓延至了港資地產商。是收縮內地投資還是伺機抄底？港資地產商內部出現了不同的選擇。不同于李嘉誠拋售與撤離內地的投資策略，太古地產、恒隆地產等港資地產商表示，長期仍看好內地市場，并將繼續加大內地投資。

??業績集體下滑

??港資地產商的業績正在集體下滑。

??長實集團2024年中期業績顯示，上半年度已確認的物業銷售收入46.35億港元，同比大幅下降48%，但還是賺到了86.03億港元凈利潤。這得益于長實集團多次打折賣樓，上半年其先后打折銷售香港洪水橋項目、屯門飛揚項目、廣東東莞海逸豪庭項目。其中，東莞海逸豪庭項目均價從高點的3萬多元/平方米降到1.4萬元/平方米，降幅超50%。

??“由于過去一段時間集團較少投得地皮，對上半年物業銷售下跌不會感到意外。在多變的環球營商環境和地緣政治狀況以及高利息環境的挑戰下，這是一份很不錯的業績。”長實集團主席兼董事總經理李澤鉅在業績會上說。

??部分港資房企計提了大量減值撥備。香港置地上半年虧損額擴大至8.3億美元，主要由于內地發展物業一次性撥備2.95億美元。值得注意的是，近兩年，香港置地一改之前不緊不慢的步伐，在內地布局明顯加快，尤其是在重慶和上海。

??銷售收入下降的同時，占港資房企營業收入大頭的租金收入也在縮水。如恒隆地產位于香港島辦公樓組合收入下跌約14%；九龍倉置業旗下海港城和時代廣場的寫字樓部分，收入分別下跌2%、8%。多家港資房企財報顯示，因供應過剩、需求不足等原因，香港寫字樓市場頗不景氣，租金收入有所降低。

??在恒隆地產的營業收入版圖中，物業銷售收入為12.28億港元，物業租賃收入下降7%至48.86億港元。在物業租賃板塊，內地業務收入下滑6%至33.38億港元，香港業務收入下滑8%至15.48億港元。內地業務無疑是恒隆地產的核心所在。恒隆地產在內地的高端商場主要分布在上海、沈陽、無錫、武漢等城市。

??恒隆地產對此表示，2024 年上半年對香港而言別具挑戰。一方面，零售市場受消費和旅游模式轉變沖擊；另一方面，辦公樓市場亦因供需失衡導致租金下行。

??“雖然目前部分香港寫字樓、商場在以低價提高出租率，但空置率仍處在高位。”一位港資企業人士稱。

??房地產行業下行大背景下，投資物業價值亦遭遇大縮水。

??“復蘇停滯、拖低物業估值”，這是九龍倉置業給自己的2024年中總結。在計入投資物業重估減值后，九龍倉置業股東應占溢利虧損10.52億港元；若剔除此因素，公司整體營收、盈利基本與去年同期持平。九龍倉置業認為，投資物業公允價值大幅縮水，是公司上半年業績由盈轉虧的主要原因。

??作為港資商業開發商“小弟”，瑞安房地產上半年股東應占凈利潤不超1億元，而去年同期為6.18億元。瑞安房地產認為，凈利潤下跌主因是報告期內住宅竣工量下降，導致物業銷售確認收入和利潤減少。雖然公司目標是在今年下半年將武漢天地云廷三期住宅竣工并交付買家，但預計2024年住宅竣工整體水平將低于2023年同期。

??罕見出現扭虧為盈的是新鴻基地產，2024上半年其股東應占綜合溢利不超過8000萬港元，而去年上半年虧損2.88億港元。不過，這一溢利主要由于金融工具凈虧損減少，并非來自經營層面的改善。

??相關研究機構人士分析稱，部分港資房企業績出現下滑，主要是受內地房地產市場調整影響，比如九龍倉、恒隆地產等業務收入70%來自內地，新世界物業銷售額一半來自內地。他預計，港資房企業績挑戰可能會持續一段時間，內地業務收入占比越大，受到的影響越大。

??收縮還是伺機抄底？

??相比內地房企已持續兩年多縮表，港資開發商在內地所受沖擊才剛剛開始。受此影響，部分香港“老錢”在內地的投資或將開啟放緩模式。

??九龍倉集團在過去幾年就停止了在內地的拿地動作，該集團主席吳天海在中期業績會上表示，暫時未看到適當的投資機會。今年初，新鴻基地產核心管理層上海考察項目之后，也已決定暫緩徐家匯中心的開發速度。

??九龍倉置業在財報中表示，內地正面對房地產行業的高杠桿和高庫存，以及消費意欲減弱和儲蓄率上升等挑戰；香港方面，港元走強和金融狀況偏緊亦阻礙經濟復蘇。集團會繼續審慎理財，在經濟逆境中把握機遇，提升業務表現。

??恒隆地產則希望通過各種措施，數年后可將債務水平降至30%或以下。恒隆地產管理層認為，現時營商務必謹慎，并不是擴張的好時機。

??香港置地方面透露，其正在對其整體業務戰略和商業物業進行全面的戰略審查，預計將在2024年底前完成。有分析稱，此舉說明香港置地正在重新評估其發展戰略，不排除放緩腳步可能。

??瑞安房地產則明確表示，考慮到內地房地產市場仍然疲弱，以及離岸貸款市場存在失衡，公司對近期業務前景保持謹慎態度，基于房地產行業整體流動性可能仍維持緊張。公司將繼續審慎管理財務，采取最佳策略，以維持長期增長。

??雖然李嘉誠在內地房地產市場撤出，但在香港等地房地產依然加持。李澤鉅在長實集團中期業績會上表示，香港市場的變化往往非常迅速，歷史經驗表明，賭香港長期差的人通常會失望，因此長實集團仍有興趣在香港參與新項目投標。

??隨著內資房企遭遇資金壓力，一些老牌港資房企則積極把握時機，加碼內地市場。上半年，九龍倉、太古地產、新世界發展、嘉里建設、嘉華國際等仍在內地一線核心城市拿地擴張。從市場表現來看，上海、北京等城市豪宅市場走出獨立行情，利潤率仍很可觀。

??恒隆地產透露，將在宏觀挑戰下重整增長動力，多城市布局戰略正發揮有益作用，待市場信心回暖，理想業績將不難實現。

??太古地產此前宣布千億港元投資計劃，到今年一季度時已有超370億港元投資內地，投資區域集中于北京、上海、廣州等一線城市，同時仍在區域性潛力城市試水，如西安、三亞等。太古地產表示，會繼續在一線及新興一線城市物色項目發展機遇，在2032年前把內地的總樓面面積增加一倍。

??審時度勢，危中尋機，香港“老錢”的態度一定程度上代表著某些信心，它們的穩定對內地樓市和經濟穩定都很重要。