方圓集團(tuán)副總裁黃新發(fā)與“對(duì)話房企”欄目組合影

身居五虎盤(pán)踞之地 方圓是謹(jǐn)慎、成熟？還是保守？

方圓身居華南五虎盤(pán)踞之地，可謂競(jìng)爭(zhēng)激烈。改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌；華南一直是廝殺最為猛烈，見(jiàn)證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)沉浮的一線戰(zhàn)場(chǎng)。無(wú)論是深圳、廣州樓市的迅猛發(fā)展、還是海南樓市經(jīng)歷的那一輪輪泡沫；除了擴(kuò)張及財(cái)富，我們也看到了太多血淋淋的拼殺和犧牲。是不是因?yàn)榭赐噶思みM(jìn)、擴(kuò)張與犧牲？方圓似乎一直很穩(wěn)??；沒(méi)有經(jīng)過(guò)孫宏斌及順馳早年的激進(jìn)、也不愿像潘石屹SOHO中國(guó)一樣站在輿論的風(fēng)口浪尖；自1997年成立以來(lái)，方圓已走過(guò)了近15年路程；據(jù)了解，方圓2012年的銷(xiāo)售額目標(biāo)將近200億；對(duì)外公布的儲(chǔ)地面積在700萬(wàn)平米左右。

與1994年成立、如今銷(xiāo)售額已近400億；儲(chǔ)地3300多萬(wàn)平米的西南企業(yè)龍湖相比，它的發(fā)展速度絕不算迅猛；與盤(pán)踞華南的五虎相比，方圓絕非膀大腰圓，身處“務(wù)實(shí)”的華南，方圓的市場(chǎng)份額也難免受到“華南五虎”的多面夾擊。但就此，黃新發(fā)很看好方圓除建筑本身之外的“溢價(jià)空間”，依然堅(jiān)信：“方圓目前運(yùn)作狀態(tài)呈良性，5年內(nèi)不拿地都可以”。我似乎不相信他及方圓的從容和穩(wěn)健是自始至終的； 但黃新發(fā)說(shuō)：“如果再年輕一回，我們走的還會(huì)是這種穩(wěn)健發(fā)展路線；企業(yè)的發(fā)展是根據(jù)資金實(shí)力和銷(xiāo)售能力判斷的，要建立在自身資金能夠盤(pán)活的基礎(chǔ)上去擴(kuò)張，不可盲目；方圓一定不會(huì)激進(jìn)。”這似乎也是近期《對(duì)話房企》系列專(zhuān)訪中，企業(yè)高管一致的態(tài)度，這是企業(yè)迫于目前市場(chǎng)環(huán)境做出的無(wú)奈抉擇？還是市場(chǎng)和企業(yè)都變得更加成熟了？這“穩(wěn)健”，到底是“保守”還是“成熟”？看來(lái)，只有市場(chǎng)和時(shí)間才能給出答案。

相悖論：“最壞”的時(shí)機(jī)反而最適合擴(kuò)張

十余年沉浮，華南房地產(chǎn)市場(chǎng)潮起潮落；房企業(yè)績(jī)競(jìng)爭(zhēng)激烈。作為華南五虎銷(xiāo)售規(guī)模之首的恒大地產(chǎn)，銷(xiāo)售額超過(guò)600億；其以靈敏的銷(xiāo)售策略見(jiàn)長(zhǎng)；而碧桂園則是“快速開(kāi)發(fā)、效率為王”的典范；富力踐行“商住潛行、全國(guó)擴(kuò)張”；雅居樂(lè)、合生正在做著調(diào)控下的艱難抉擇。

你也可以反問(wèn)：在競(jìng)爭(zhēng)可謂慘烈的華南市場(chǎng)，方圓是怎么活下來(lái)的？

然而，就是打著“文化地產(chǎn)”的大旗，方圓確實(shí)另辟蹊徑、殺出了自己的一條血路。

當(dāng)然，明眼人都明白，“文化地產(chǎn)”只是概念；企業(yè)能否生存下去更取決于其經(jīng)營(yíng)策略。

對(duì)于方圓，2009年、2010年成為其相對(duì)快速發(fā)展的兩年；2009年，方圓新開(kāi)售項(xiàng)目所覆蓋區(qū)域擴(kuò)大；2010年，虎踞龍盤(pán)，方圓廣州分公司成立；在廣東、海南擴(kuò)大拓展商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目；由此宣告了方圓形成以集團(tuán)為中心(4個(gè)地區(qū)公司開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn))，有多個(gè)系列項(xiàng)目品牌，兼有住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)多業(yè)態(tài)類(lèi)型的格局。這時(shí)，我們要問(wèn)，09、10年相反是中國(guó)樓市政策調(diào)控最為嚴(yán)厲的兩年；方圓為何在此時(shí)“逆勢(shì)”發(fā)展？

“這就是‘相悖論’所闡釋的道理，‘最壞’的時(shí)機(jī)反而最適合擴(kuò)張；就如同有人問(wèn)我：現(xiàn)在是不是拿地補(bǔ)血的好時(shí)機(jī)？ 我說(shuō)： 看似最壞的時(shí)機(jī)往往是最適合拿地的時(shí)候。”黃新發(fā)這套理論倒是很獨(dú)特；似乎又跟他“穩(wěn)健”的風(fēng)格有點(diǎn)相悖。

關(guān)于企業(yè)破局之道，最近業(yè)界談得最多的應(yīng)該是“轉(zhuǎn)型”。或做業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型；或做經(jīng)營(yíng)思路轉(zhuǎn)型；業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，比如由住宅轉(zhuǎn)向商、旅地產(chǎn)；而思路的轉(zhuǎn)型，猶如“復(fù)星集團(tuán)”，整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從在一線拼殺轉(zhuǎn)向做地產(chǎn)“投資商”。

而對(duì)于方圓，商、旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局并非“趕時(shí)髦”破局轉(zhuǎn)型；卻是和它下一步布局計(jì)劃相匹配的。

“珠三角、長(zhǎng)三角、海南、西南是我們的四大戰(zhàn)場(chǎng)。”黃新發(fā)篤定的說(shuō)。當(dāng)然他也很謹(jǐn)慎，與方圓集團(tuán)官網(wǎng)上的說(shuō)法不同，黃新發(fā)絕口不提全國(guó)發(fā)展策略；將主戰(zhàn)場(chǎng)緊緊鎖定在這四大區(qū)域；下一步，尤其是‘海南’市場(chǎng)，對(duì)我們很重要。不言而喻，方圓商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局是基于其對(duì)海南及其他三大主戰(zhàn)場(chǎng)的預(yù)期。例如海南龍波灣將打造全國(guó)性的養(yǎng)生基地、海南土福灣海棠福灣一號(hào)，其計(jì)劃投資50億規(guī)劃擬建公寓、低層住宅和五星級(jí)喜來(lái)登酒店；為商、住、旅結(jié)合項(xiàng)目等；方圓看好的也是海南這個(gè)區(qū)域較大的“國(guó)際連鎖商業(yè)及旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)前景”。

當(dāng)然，“發(fā)哥”的相悖論還體現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)的判斷上：在這一輪的調(diào)控之后，他并不覺(jué)得市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈；他說(shuō)：“目前的“樓市觀望”和“所謂低谷”或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間，低迷時(shí)恰恰是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。”

方圓不會(huì)為上市而上市

拓展融資渠道，對(duì)于企業(yè)發(fā)展始終較為重要。此前有報(bào)道稱(chēng)：2007年時(shí)，方圓集團(tuán)曾委托摩根大通成功發(fā)行了2億美元的可轉(zhuǎn)債和債券融資產(chǎn)品；在樓市最高峰2007年順利融資，雖然遭遇急轉(zhuǎn)而下的樓市行情，上市也被迫延期，但正好利用融資進(jìn)行擴(kuò)張，搭建全國(guó)平臺(tái)。方圓集團(tuán)在融資前，只有600萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，而在2007年，僅廣東鶴山市“十里方圓”這一項(xiàng)目，“就有5000畝的土地儲(chǔ)備”。

也曾有消息稱(chēng)：方圓曾計(jì)劃在境外上市，但遭遇當(dāng)時(shí)金融風(fēng)暴大環(huán)境影響，上市被迫延期。

而今，當(dāng)“發(fā)哥”被聊起上市或拓展融資渠道問(wèn)題時(shí)，他挺坦然。“方圓不會(huì)為上市而上市；要看現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境是否適合，是否真正能夠達(dá)到企業(yè)融資的預(yù)期。”伺機(jī)而動(dòng)的態(tài)度，顯得很“老道”也很“淡然”。

從善如流

當(dāng)被問(wèn)及對(duì)自己的評(píng)價(jià)時(shí)，黃新發(fā)只說(shuō)了四個(gè)字：“從善如流”！

在房地產(chǎn)界馳騁15載后，這或許代表了他現(xiàn)在的心境。他“發(fā)哥”的得名也或許來(lái)自其曾在地產(chǎn)江湖勇猛廝殺的“俠骨”經(jīng)歷；但如今，我們看到的更多的是一個(gè)深諳“太極”之道的他：豁達(dá)、平靜；但或許內(nèi)功更深。