??3月31日，2015房地產(chǎn)金融論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)金融2014年度報(bào)告發(fā)布會(huì)在北京召開。會(huì)議由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)主辦，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰等出席論壇。中房網(wǎng)進(jìn)行全程圖文直播。

2015房地產(chǎn)金融論壇暨《中國(guó)房地產(chǎn)金融2014年度報(bào)告》發(fā)布會(huì)

2015房地產(chǎn)金融論壇暨《中國(guó)房地產(chǎn)金融2014年度報(bào)告》發(fā)布會(huì)
時(shí)間：2015年3月31日 下午
地點(diǎn)：北京·萬(wàn)達(dá)索菲特大酒店七層

【主持人】
    尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，女士們、先生們，大家下午好！
    非常高興和大家相聚在2015房地產(chǎn)金融論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)金融2014年度報(bào)告發(fā)布會(huì)，2015全球房地產(chǎn)金融中國(guó)峰會(huì)城市巡演的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，我是本次活動(dòng)的主持人李瀾。
    今天活動(dòng)最開始首先我代表主辦方中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)，聯(lián)合主辦方中國(guó)房地產(chǎn)金融雜志，協(xié)辦單位戴德梁行歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的到來(lái)。
    同時(shí)，我也代表主辦單位感謝本次活動(dòng)的戰(zhàn)略合作伙伴上海愛(ài)屋金融服務(wù)有限公司對(duì)本次活動(dòng)的支持和幫助。時(shí)間的關(guān)系接下來(lái)不向大家一一介紹參加本次的各位嘉賓和朋友，但是在這里我們也對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的出席以及朋友的到來(lái)再一次送上掌聲！非常感謝你們的到來(lái)！
    剛才從我介紹的活動(dòng)當(dāng)中，大家不難發(fā)現(xiàn)兩個(gè)關(guān)鍵詞，就是房地產(chǎn)和金融。作為房地產(chǎn)金融這兩大產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)離不開政府層面的支持，今天在座的各位我相信一定非常關(guān)注政府層面是什么樣的態(tài)度，如何解讀房地產(chǎn)和金融這兩大產(chǎn)業(yè)。在這里作為中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，中國(guó)唯一一家受到政府領(lǐng)導(dǎo)和委托的協(xié)會(huì)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，并不斷地走向興旺成熟的過(guò)程當(dāng)中，架起了聯(lián)系政府主管部門和房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)之間的橋梁，可以說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)的解讀，既是代表了政府的態(tài)度，同時(shí)也是業(yè)界對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的共識(shí)。
    接下來(lái)掌聲有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰發(fā)表主旨講話。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰講話

【劉志峰】
    各位來(lái)賓，各位企業(yè)家，媒體朋友們，大家下午好！
    在房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系越來(lái)越密切的今天，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)金融雜志社共同舉辦2015房地產(chǎn)金融論壇，發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)金融2014年度報(bào)告》，邀請(qǐng)專家分析金融市場(chǎng)和投資趨勢(shì)，研究新常態(tài)下銀企雙方如何合作，探索房地產(chǎn)投融資模式和手段創(chuàng)新，分析互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)金融的影響，掌握國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走出去到海外投資的動(dòng)向，特別是有這樣的機(jī)會(huì)將專家的分析與報(bào)告的發(fā)布兩方面結(jié)合起來(lái)，對(duì)研究宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，將去年和今年的一些市場(chǎng)變化進(jìn)行比較，為在座的企業(yè)家們提供咨詢服務(wù)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展是有好處的。
    去年以來(lái)，整個(gè)金融業(yè)特別是房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了很大的作用，概括起來(lái)有下面幾點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房信貸支持住房消費(fèi)方面作用明顯；第二，保障性住房信貸支持力度繼續(xù)加大；第三，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)融資創(chuàng)新，拓寬了資金渠道；第四，房地產(chǎn)信托資金趨于穩(wěn)定，盈利標(biāo)準(zhǔn)有所提高，增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)；第五，房地產(chǎn)基金經(jīng)過(guò)幾年的快速成長(zhǎng)，開始在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中發(fā)揮了更積極的作用；第六，房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)金融結(jié)合的步伐加快，產(chǎn)生了包括眾籌在內(nèi)的多種互聯(lián)網(wǎng)金融新產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)融資模式的創(chuàng)新產(chǎn)生了超預(yù)期的影響。現(xiàn)在銀行、保險(xiǎn)、信托、基金公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作、業(yè)態(tài)特點(diǎn)、資金需求有了更專業(yè)的了解，雙方增強(qiáng)了命運(yùn)的共同體意識(shí)，兩大行業(yè)向著下一步合作將會(huì)更好。
    當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新常態(tài)，出現(xiàn)了新變化，住宅消費(fèi)需求，土地供應(yīng)持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不斷下降，一二線城市與三四線城市市場(chǎng)分化比較嚴(yán)重，北京、上海由于處于特殊的位置，情況好一些，二線城市中有相當(dāng)一部分省會(huì)城市市場(chǎng)都在放慢，三、四線城市中間庫(kù)存壓力增大，特別是一季度出現(xiàn)了兩個(gè)新現(xiàn)象：一是除了住宅以外寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、城市綜合體也出現(xiàn)了下滑；二是去年?yáng)|部地區(qū)是下降趨勢(shì)，西部地區(qū)還是增長(zhǎng)的，但是今年前三個(gè)月東部地區(qū)和西部地區(qū)都出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。從外部來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、智能化正在沖擊和改變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式開發(fā)和營(yíng)銷手段，以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新特色將會(huì)加速向整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的滲透，將給我們帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)也形成了很多經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)理念和方式的挑戰(zhàn)。我認(rèn)為，進(jìn)入新常態(tài)以后的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從過(guò)去的高速投資增長(zhǎng)向高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變；從高強(qiáng)度開發(fā)向高精度服務(wù)轉(zhuǎn)發(fā)；從高端的應(yīng)用向高周轉(zhuǎn)、高效率轉(zhuǎn)變；從資源的高度分散向高度集中轉(zhuǎn)變。前一段我們專門搞了500強(qiáng)測(cè)評(píng)，500強(qiáng)里面前10強(qiáng)越來(lái)越強(qiáng)，原來(lái)1000億是一家，后來(lái)變成三家，現(xiàn)在到了七、八家，出現(xiàn)了2000億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)。
    在這四個(gè)轉(zhuǎn)變中，房地產(chǎn)行業(yè)如何適應(yīng)新常態(tài)，找準(zhǔn)新問(wèn)題，抓住新機(jī)遇，我認(rèn)為要有五種新的思維。
    1、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的思維。
    從2011年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)在廣東新遠(yuǎn)召開的第三屆科技發(fā)展論壇以來(lái)，我們談了很多的轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，看起來(lái)作用正在發(fā)揮。現(xiàn)在開拓市場(chǎng)看綠地，輕資產(chǎn)看萬(wàn)科，產(chǎn)業(yè)多元化看萬(wàn)達(dá)，跨界經(jīng)營(yíng)看恒大，產(chǎn)業(yè)園區(qū)看華夏幸福，說(shuō)明我們?cè)谵D(zhuǎn)型升級(jí)方面都形成了自己的特點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)，而且也帶動(dòng)了一部分企業(yè)轉(zhuǎn)型。我們轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐還不能停，市場(chǎng)產(chǎn)品升級(jí)的路還很長(zhǎng)，要由采訪式擴(kuò)張到經(jīng)營(yíng)化轉(zhuǎn)變，從投資驅(qū)動(dòng)向戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變都要做，這兩方面房地產(chǎn)金融都有很大作為和作用。
    一是在穩(wěn)定市場(chǎng)消費(fèi)，特別是自住型、改善型住宅方面，有空間有潛力，中央有關(guān)部門像財(cái)政部關(guān)于房地產(chǎn)自住型住房、改善性住房稅收政策發(fā)布了，前幾天國(guó)土資源部和住建部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)用地方面的政策發(fā)布了，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、住建部關(guān)于住房信貸方面的政策也發(fā)布了。我相信這樣一些政策的發(fā)布，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展會(huì)起到積極的作用。在自住型、改善型住房方面的銷售會(huì)起到促進(jìn)。
    二是從單一的住宅開發(fā)向綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變，包括方便老百姓生活，幫助群眾就業(yè)，提高城市公務(wù)設(shè)施等。
    三是受益于剛剛公布的養(yǎng)老、文化、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，我們的金融、保險(xiǎn)、信托、基金公司等等都有實(shí)際和對(duì)接的新產(chǎn)品的可能。
    2、開拓新市場(chǎng)的思維。
    所謂開拓新市場(chǎng)的思維，就是要瞄準(zhǔn)新需求，什么是新需求？首先，要瞄準(zhǔn)新型城鎮(zhèn)化的人口流動(dòng)，市場(chǎng)在哪里，就去哪里開發(fā)，不能像過(guò)去那樣簡(jiǎn)單按照行政區(qū)劃鋪攤子，在多個(gè)城市安營(yíng)扎寨，其實(shí)要瞄準(zhǔn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場(chǎng)的分化需求也在發(fā)生變化，這方面大家要看清楚國(guó)家倡導(dǎo)的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等等。通過(guò)聯(lián)合、并購(gòu)、資源整合、聯(lián)合體開發(fā)等手段開拓新的市場(chǎng)。
    3、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思維。
    今年500強(qiáng)發(fā)布會(huì)，朗斯等企業(yè)都提出了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，核心就是房地產(chǎn)企業(yè)以后不要百分之百的拿地，百分之百的持股，百分之百的自己找資金。一花獨(dú)放不是春，百花齊放春滿園，現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家很少有開發(fā)商持50%以上股份的，像美國(guó)鐵獅門這樣的大開發(fā)商，股本比例也是非常少的，房地產(chǎn)企業(yè)要真正轉(zhuǎn)好型、升好級(jí)，必須實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商的轉(zhuǎn)變，可以采取小股操盤和居住服務(wù)，希望在座的投資機(jī)構(gòu)參股，把股本和開發(fā)成本降下來(lái)，把房產(chǎn)質(zhì)量和服務(wù)水平提起來(lái)。從經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和創(chuàng)新來(lái)看，原來(lái)我們比較擔(dān)心有些產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，應(yīng)該多發(fā)展一些分類、分級(jí)的金融產(chǎn)品，例如可以設(shè)計(jì)一些盤活工業(yè)廠房、寫字樓的金融產(chǎn)品，不能讓它們長(zhǎng)期在那兒不動(dòng)，同時(shí)要支持證券化產(chǎn)品和基金，包括公益類基金。
    4、跨界經(jīng)營(yíng)，資源整合的思維。
    我們盤點(diǎn)了去年很多工作，發(fā)現(xiàn)很多成功的案例都要跨界合作的好做法、好經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)跨界合作，房地產(chǎn)業(yè)與供應(yīng)商、部品商跨界合作，房地產(chǎn)業(yè)與設(shè)計(jì)、施工跨界合作，房地產(chǎn)業(yè)與醫(yī)療、教育等跨界合作，現(xiàn)在中央又提出了綠色發(fā)展，我們?cè)诮鹑诠?jié)能減排、綠色環(huán)保方面也有很多跨界的事情可做。就看房地產(chǎn)金融怎么去設(shè)計(jì)產(chǎn)品和提供服務(wù)。特別是在“互聯(lián)網(wǎng)+”方面，我們還有很多發(fā)展空間可以填補(bǔ)。
    5、走出去的思維。
    現(xiàn)在我們有6.3億庫(kù)存，其中4億都是住宅，2億多是寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)壓縮了，是不是可以走出去開拓市場(chǎng)？房地產(chǎn)企業(yè)赴海外開拓新市場(chǎng)，走國(guó)際化道路不是沒(méi)有可能，市場(chǎng)配置全優(yōu)化，企業(yè)國(guó)際化的大潮中，房地產(chǎn)業(yè)有不同的游戲規(guī)則，會(huì)不會(huì)遇到水土不服，我們還需要虛心學(xué)習(xí)。我們也希望金融界同行在投資方面提供有效服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真規(guī)劃，化解風(fēng)險(xiǎn)，保駕護(hù)航。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，成立了中國(guó)房地產(chǎn)海外投融資服務(wù)平臺(tái)，希望更多的房地產(chǎn)企業(yè)和金融界企業(yè)加入和參與。
    各位朋友，讓我們攜起手來(lái)在新的階段、新的變化面前共同為房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。謝謝！