【主持人】

    剛才我們給大家介紹了有關(guān)資產(chǎn)并購(gòu)和海外投資的相關(guān)內(nèi)容，在座的各位一定非常的關(guān)心海外房地產(chǎn)投資和在我們國(guó)家房地產(chǎn)投資有哪些不同和差異呢？接下來(lái)的演講部分有請(qǐng)盛世神州美元基金總經(jīng)理龍歆。

盛世神州美元基金總經(jīng)理龍歆

【龍歆】
    大家下午好！在鄭老師后面的演講永遠(yuǎn)都是很有壓力的，我已經(jīng)嘗試過(guò)有幾回了。
    今天很多專家已經(jīng)分享了關(guān)于海外投資的一些宏觀的觀點(diǎn)，我是在一線實(shí)操的，目前盛世神州已經(jīng)完成了17個(gè)海外項(xiàng)目的收購(gòu)和開(kāi)發(fā)，跟大家分享一些盛世神州的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)我今天的題目是“美中房地產(chǎn)投資差異”，主要側(cè)重美國(guó)房地產(chǎn)投資。
    介紹一下盛世神州的信息，盛世神州是2009年成立，全國(guó)前十房地產(chǎn)基金，美元基金是2012年成立的，目前投資的項(xiàng)目從基金口出去的是16個(gè)，算上股東的投資是17個(gè)，收購(gòu)出租公寓超過(guò)3000套，目前正在開(kāi)發(fā)的出租公寓是1100套，開(kāi)發(fā)出售類型的公寓是14套，在紐約的曼哈頓，城市的分布有6個(gè)，都在美國(guó)總的資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)5億美金。左邊是和我們合作的大型機(jī)構(gòu)的圖表，不一一介紹了。
    我們創(chuàng)始股東是張民耕、單偉豹、尹小迪是三價(jià)香港上市公司的主席、我們的團(tuán)隊(duì)主要是中西結(jié)合，有來(lái)自東方偉業(yè)的許慶樂(lè)先生，他在紐約待了十年，同時(shí)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是非常有經(jīng)驗(yàn)，也有來(lái)自英國(guó)高盛公司工作七年的房地產(chǎn)投資分析師，目前常駐在紐約，幫我們關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，同時(shí)做投資分析以及建模工作。
    我們的第一個(gè)項(xiàng)目做得比較早，應(yīng)該被大家認(rèn)識(shí)是2012年在亞特蘭大收購(gòu)了出租型的公寓，這是中國(guó)以私募基金形式初到海外投資的第一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)額雖然不大，也是在國(guó)外引起了很大的轟動(dòng)，華爾街日?qǐng)?bào)的頭版頭條對(duì)我們這個(gè)項(xiàng)目的報(bào)道。
    我們現(xiàn)在完成了三期基金的投資，是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，一期是3千萬(wàn)美金，我們收購(gòu)了休斯敦和亞特蘭大的兩處物業(yè)；第二期是2900萬(wàn)美金，這個(gè)項(xiàng)目非常國(guó)際化了，我們和以色列最大的養(yǎng)老保險(xiǎn)一起完成了收購(gòu)，這是一個(gè)2500萬(wàn)美元左右的資產(chǎn)包，現(xiàn)在的回報(bào)非常穩(wěn)定，每個(gè)季度都跟投資人分紅，凈資金回報(bào)率都在10%以上。這跟我們投資策略和美國(guó)房地產(chǎn)周期做相應(yīng)的調(diào)整也有關(guān)系，2012年房地產(chǎn)快速上升的周期，當(dāng)時(shí)我們的收購(gòu)價(jià)比建筑成本還低20%，所以做大量的收購(gòu)，事實(shí)也證明獲得了  不錯(cuò)的收益率。2012年到2013年資產(chǎn)價(jià)格快速上升，到今天已經(jīng)超過(guò)了2008年的頂端，也超過(guò)了建筑成本的20%，現(xiàn)在再次收購(gòu)，我覺(jué)得不是不能做，可能要火眼金睛了，我們會(huì)更安全地去找一些世界級(jí)美國(guó)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，專區(qū)從土地到房子開(kāi)發(fā)端的利潤(rùn)，這是我們根據(jù)周期變化做的投資策略的選擇。現(xiàn)在美元僅僅我們是去年9月份募集，到12月份已經(jīng)完成了6700萬(wàn)美元的投資，四個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分別在達(dá)拉斯、休斯敦、奧蘭多和紐約。目前進(jìn)展都非常良好。
    今天的主題是美中房地產(chǎn)的對(duì)比，在座有很多中國(guó)房地產(chǎn)的專家，我就不多說(shuō)中國(guó)這一部分，主要是簡(jiǎn)單做一個(gè)對(duì)比，讓大家對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的概念有一個(gè)了解。
    大家可以從這個(gè)圖看到（PPT），兩個(gè)地圖，其實(shí)從地圖上來(lái)看，美國(guó)的人口是中國(guó)的1/3，但是適宜居住的可開(kāi)發(fā)面積更大，總體來(lái)說(shuō)是地廣人稀，但是中國(guó)適宜居住的地方都是東部沿海城市是地少人多。1920年以后，美國(guó)已經(jīng)基本上完成了城市化的進(jìn)程，房地產(chǎn)的供應(yīng)其實(shí)是趨于穩(wěn)定的，周期性非常的明顯。這說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題呢？美國(guó)其實(shí)現(xiàn)在處于的階段是一個(gè)存量市場(chǎng)，我們找房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)，如果從全國(guó)布局來(lái)看，我們要看人往那邊流動(dòng)，紐約和洛杉磯當(dāng)然有機(jī)會(huì)，但是那是世界級(jí)的城市，大家找的是單個(gè)的投資機(jī)會(huì)，并不存在全局性的投資機(jī)會(huì)。中國(guó)是一個(gè)增量市場(chǎng)，你建在哪兒人就會(huì)到那兒去，這是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，這樣的不同市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)機(jī)制的不同。
    做一個(gè)簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)商的對(duì)比。現(xiàn)在大家比較熟悉的萬(wàn)科，去年收入是1354億，和我們合作的美國(guó)Vanke公司是美國(guó)歷史上最知名的出租公寓的開(kāi)發(fā)商，出租35億平方英尺的開(kāi)發(fā)量，萬(wàn)科去年完成的開(kāi)發(fā)量是1400萬(wàn)平米，而Vanke是只有4500套房，萬(wàn)科市值是1400億，Vanke是沒(méi)有。萬(wàn)科是1萬(wàn)個(gè)雇員，Vanke是50—200個(gè)雇員。利潤(rùn)萬(wàn)科2013年是19.66%，但是美國(guó)的開(kāi)發(fā)公司賺錢(qián)的利潤(rùn)在15—25%以上（ROE），所以利潤(rùn)率是非常高的，雖然操盤(pán)會(huì)比較小。
    中國(guó)的開(kāi)發(fā)商是重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)，自有資金的投入在10—15%之間，美國(guó)的開(kāi)發(fā)是輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)，自有資金是1—15%之間，因?yàn)槲覀冊(cè)谀膬航ㄈ司蜁?huì)到哪兒來(lái)，所以量會(huì)比較大。美國(guó)的市場(chǎng)是存量市場(chǎng)，相對(duì)飽和，項(xiàng)目體量比較偏小。美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是比較標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，大家一說(shuō)就是股權(quán)結(jié)構(gòu)、物質(zhì)結(jié)構(gòu)，中間帶一個(gè)停車場(chǎng)，比較清楚，中國(guó)的開(kāi)發(fā)有很多個(gè)性化的調(diào)整，有很多不同的需求。資金來(lái)源主要是銀行貸款和信托；而美國(guó)的資金來(lái)源靠銀行貸款、機(jī)構(gòu)、社會(huì)股權(quán)基金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
    因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的種類不一樣，我們選擇了叫做集合住宅作為我們?cè)诿绹?guó)投資的主要投資品種，這里雖然叫住宅，和中國(guó)不一樣，雖然是住宅在美國(guó)是被定義成商業(yè)物業(yè)的投資種類，大概占到美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的25—30%，其實(shí)和寫(xiě)字樓占的體量是相當(dāng)?shù)模覀冞M(jìn)入到這樣一個(gè)市場(chǎng)里面，是因?yàn)榧献≌斜容^穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為我們初次進(jìn)入外國(guó)的投資者是非常好的交易品類。它有幾大特點(diǎn)：一是單一產(chǎn)權(quán)，有點(diǎn)兒類似于國(guó)內(nèi)的服務(wù)式公寓。二是以出租為主要用途。三是租房需求廣泛，出租率高且穩(wěn)定。
    投資退出摸式：目前是四個(gè)退出機(jī)制。一是直接將物業(yè)出售給買(mǎi)家；二是將我們的資產(chǎn)打包成REITs上市退出，目前因?yàn)槲覀円呀?jīng)掌握了大概5000套這樣的房，今年募集規(guī)模2—5億美元之間，我們預(yù)計(jì)還會(huì)有15000套的房給我們所控制，達(dá)到2萬(wàn)套房的規(guī)模，市值在3億美金左右，我們爭(zhēng)取拿到美國(guó)的資本市場(chǎng)進(jìn)行上市。在中國(guó)經(jīng)常被問(wèn)到獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公寓能不能被分割成多個(gè)產(chǎn)權(quán)給投資人一人配一套，在美國(guó)這是有可能但是需要我們?cè)谇捌谧龊芏嗟墓ぷ鳎允箻?biāo)準(zhǔn)滿足建筑公寓這樣的要求。
    這是我們目前的合作伙伴在去年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目被美國(guó)的主流機(jī)構(gòu)收購(gòu)的名單（PPT），大家可以看到右側(cè)是幾乎美國(guó)所有的大型機(jī)構(gòu)都是我們與我們的合作伙伴發(fā)生過(guò)交易。
    再做一個(gè)稅收的對(duì)比，當(dāng)時(shí)有一個(gè)外商的財(cái)團(tuán)希望在中國(guó)，我們幫他做金融街一個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)，我們做了一個(gè)對(duì)比。之前是泛泛的了解，大家知道稅的數(shù)量，我們羅列出來(lái)還是很嚇人的，大家可以看到中國(guó)這一列的稅都要交，美國(guó)僅僅交兩個(gè)稅。，一個(gè)是公司營(yíng)業(yè)稅，一個(gè)是所得稅。如果是有限合伙的話，要交個(gè)人所得稅，僅此而已。在稅的方面，中國(guó)比美國(guó)要復(fù)雜很多，美國(guó)所說(shuō)的稅務(wù)很復(fù)雜，其實(shí)是在友把有效稅率降低而設(shè)計(jì)出來(lái)的一套稅務(wù)結(jié)構(gòu)很復(fù)雜，稅的本身并沒(méi)有那么復(fù)雜。
    最后，跟大家分享一個(gè)我們的案例。主要跟大家分享一個(gè)觀點(diǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)投資看上去很美，其實(shí)好像做到最后沒(méi)什么錢(qián)賺，美國(guó)的房地產(chǎn)看上去很穩(wěn)，很遠(yuǎn)，但是投資收益還是比較的穩(wěn)定。這是非常新的案例，去年下半年看的項(xiàng)目，在金融街。當(dāng)時(shí)的收購(gòu)價(jià)是7萬(wàn)塊錢(qián)/平米，按當(dāng)時(shí)現(xiàn)有年收租金可以達(dá)到8%，當(dāng)時(shí)的收購(gòu)價(jià)比市場(chǎng)上交易的價(jià)格低20、30%，因?yàn)榇蠹抑澜鹑诮值氖蹆r(jià)非常高，當(dāng)時(shí)周邊的交易價(jià)格在9萬(wàn)/平米，我們做了一個(gè)測(cè)算，三年以后恢復(fù)到現(xiàn)在的市價(jià)，把所有該交的稅交完以后，我們的有效稅率能達(dá)到50.5%。
    我們?cè)谛菟苟厥召?gòu)的資產(chǎn)包，2900萬(wàn)美金，資產(chǎn)包的價(jià)格是2.58億美元，獲得了房立美的貸款，利息是2.4%，共同完成了這樣一個(gè)收購(gòu)，現(xiàn)在的項(xiàng)目股本金增值已經(jīng)超過(guò)25%，同時(shí)每個(gè)季度收購(gòu)的租金分配給每個(gè)投資人，這是美國(guó)的投資和中國(guó)的投資收益率的一個(gè)對(duì)比。
    作為中國(guó)的投資人走出去，我覺(jué)得是第一步，第二步應(yīng)該是引進(jìn)來(lái)，回到剛才這張圖（PPT），我們現(xiàn)在的這個(gè)交易對(duì)手和投資伙伴一起就在一個(gè)董事會(huì)里面開(kāi)會(huì)，都是美國(guó)前十大或者是所有主流機(jī)構(gòu)基金的基金經(jīng)理，作為中國(guó)的中小型開(kāi)發(fā)商走出去第一步是分散他的資產(chǎn)，第二步大家的根還在中國(guó)，中國(guó)有機(jī)會(huì)一定還要回來(lái)，如果是說(shuō)像剛才幾位老師說(shuō)的REITs能夠推行，需要你來(lái)持有物業(yè)，我覺(jué)得你的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是你能不能拿到最便宜的錢(qián)，而錢(qián)在哪兒呢？錢(qián)都在這些機(jī)構(gòu)手里。所以我覺(jué)得中國(guó)的中小型開(kāi)發(fā)商走出去完成基本的資產(chǎn)配置，第二步應(yīng)該著眼于未來(lái)，為了重新獲得中國(guó)的市場(chǎng)做一下鋪墊，我覺(jué)得這是走出去更重要的一個(gè)意義。

    謝謝大家！