2016-06-07 14:06:08來源:中房網(wǎng)
??綠地南翔百年住宅是綠地集團與中日建協(xié),中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會,中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究院共同打造的百年住宅試點項目,歷經(jīng)三年時間進行產(chǎn)品和技術(shù)磨合,最終實現(xiàn)了中國首個百年住宅示范項目,打造了綠地集團“百年宅”系列產(chǎn)品,是整個房地產(chǎn)行業(yè)的一次顛覆性創(chuàng)新,留給業(yè)內(nèi)很多值得思考和探索之處。
??百年宅項目位于上海市嘉定區(qū)南翔,由三幢精裝公寓組成,產(chǎn)品為90㎡2房,160㎡4房,190㎡5房,共234套,地上建筑面積約3萬方。2013年11月啟動蓄客,12月樣板房及工法展示館開放,2014年3月開盤首推90㎡,5月推售160㎡,9月推售190㎡,至10月底售罄,2015年7月順利交房。
??作為中日兩國政府合作的成果之一,南翔威廉公館百年宅項目從誕生開始,就被賦予了不平凡的使命,本項目是國內(nèi)首個按照中國百年住宅技術(shù)體系進行開發(fā)的商品房項目,以建筑全生命周期的理念為基礎(chǔ),圍繞保證住宅性能和品質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計、施工建造、維護使用、再生改建等技術(shù)為核心的新型工業(yè)化體系與應(yīng)用技術(shù)集成。項目以中國百年住宅體系為基礎(chǔ),在建筑長壽化、建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、綠色低碳化、品質(zhì)優(yōu)良化等四個方面進行創(chuàng)新和優(yōu)化。
??百年住宅的長壽化主要分三個方面,第一,百年宅的房屋主體結(jié)構(gòu)的耐久性為100年,通過提升混凝土標(biāo)號,增加保護層厚度,降低氯離子含量等措施,提高主體結(jié)構(gòu)的耐久性。第二,全生命周期住宅,通過SI體系的剪力墻外置,內(nèi)部形成大空間,靈活可變,滿足不同家庭結(jié)構(gòu)在不同時期的空間需求,房間數(shù)可進行新的組合,滿足全生命周期的需求。第三,可體檢的住宅,通過SI體系,實現(xiàn)管線分離,管線不再埋在傳統(tǒng)的墻體內(nèi),方便更換,且在設(shè)備集中區(qū)域設(shè)置檢修口,方便對房屋進行體檢。
??百年住宅的產(chǎn)業(yè)化主要分兩個方面,第一,內(nèi)裝部品部件的標(biāo)準(zhǔn)化,項目采用整體衛(wèi)浴,整體廚房,全屋收納系統(tǒng)等,全部進行模數(shù)化工廠加工,保證了產(chǎn)品的精度和質(zhì)量。第二,內(nèi)裝施工全干式作業(yè),部品都是在工廠進行預(yù)制加工,現(xiàn)場進行裝配,現(xiàn)場無水泥砂漿,避免因工人水平問題帶來的質(zhì)量問題,同時也提高了施工的速度和精度。
??百年住宅的低碳化主要分四個方面,第一,節(jié)地節(jié)水,項目采用兩層地下車庫,地面綠化率高,同時利用雨水灌溉,雨水收集,透水地面等措施進行節(jié)水。第二,節(jié)能,項目采用日本YKK系統(tǒng)門窗和外遮陽系統(tǒng),同時采用內(nèi)外保溫,大大降低了建筑能耗。第三,改善室內(nèi)環(huán)境,采用環(huán)保材料,如火山灰呼吸磚,環(huán)保地板,負(fù)壓式新風(fēng)等,大大改善室內(nèi)環(huán)境。第四,節(jié)材,通過SI分離技術(shù),內(nèi)墻可拆卸,龍骨可進行二次利用,同時內(nèi)裝的全干式作業(yè),大大減少了其他材料的利用。
??百年住宅的品質(zhì)化主要分四個方面,第一,強調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì),耐久性和后期服務(wù),選用集團長期戰(zhàn)略品牌。第二,采用人性化、適老化設(shè)計,如電源高度,助力扶手,無障礙設(shè)計等。第三,采用分水集水系統(tǒng),保證同時使用時的舒適度。第四,采用綠地精納系統(tǒng),廚房,玄關(guān),主臥,陽臺等多重收納,最大化的利用空間。
??項目集成了全干式工法、SI技術(shù)、新風(fēng)技術(shù)、地暖技術(shù)、適老產(chǎn)品系統(tǒng)、環(huán)保內(nèi)裝材料、全屋收納等多種新型技術(shù),結(jié)合上海客戶的市場需求和項目的成本,綜合打造了百年住宅技術(shù)平臺。
??從理念到生產(chǎn)方式,再到工作流程,可以說每個節(jié)點都面臨著新舊做法的碰撞,在項目操作的過程中,得到了中房協(xié),中國建筑標(biāo)準(zhǔn)院,日本市浦設(shè)計,海驪設(shè)計,海爾集團,松下集團等各設(shè)計團隊和施工團隊的大力支持。首個樣板房經(jīng)歷反復(fù)拆改,技術(shù)重置,產(chǎn)品優(yōu)化,成本反饋,最終得到比較好的市場檢驗。
??百年宅的創(chuàng)新不僅僅是技術(shù)的創(chuàng)新和整合,新的理念帶來了施工的變革,通過日本專家的幫助,技術(shù)人員對于施工工序進行了梳理,整理出共65項流程,嚴(yán)格控制項目施工過程。
??磨合是痛苦的,創(chuàng)新總要付出代價,對于企業(yè)來講,我們最終的目的不是為了痛,而是為了合,為了更好的和市場相融合,那么如何把這種復(fù)雜的技術(shù)體系用客戶能夠接受的語言和宣傳方式去說清楚,吸引客戶從過去僅僅關(guān)注房屋表面的功能到關(guān)注深層次的技術(shù)應(yīng)用,這項工作遠(yuǎn)比我們想象的要困難。大部分業(yè)主從一開始對于百年宅的價值并不十分感興趣,有些還會質(zhì)疑這項新技術(shù)的可靠性。客戶首先關(guān)注的要點是地段、功能、空間設(shè)計等常規(guī)要素,而對于房子建設(shè)時使用了怎樣的技術(shù),未來居住是否方便耐久,關(guān)注不多。在營銷推廣的第一階段,我們通過樣板房和工法展示間做了大量的技術(shù)展示,通過展示深度解讀百年宅作為國家級示范工程的價值體系,讓客戶進行感知,但我們發(fā)現(xiàn)僅僅從概念到技術(shù),不能完全引發(fā)客戶的共鳴。營銷推廣的第二階段,從技術(shù)到人性進行轉(zhuǎn)變,百年宅已不再單純是技術(shù),而是從客戶居住生活中痛點和敏感點切入,讓百年宅的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為生活語言,在物料、接待說辭上,以情景式的代入、生活方式的交流為主,更多談?wù)摷夹g(shù)為生活帶來的便利,引發(fā)客戶對未來居家的憧憬,建立與目標(biāo)客層的情感溝通,引發(fā)共鳴。同時,抓住百年住宅的核心賣點,通過與普通住宅不同方面的比較,利用反面事例襯托百年宅產(chǎn)品優(yōu)勢,得到了比較好的市場反饋,客戶的理解轉(zhuǎn)化為利潤,項目最終比周邊競品單價高出3000元/㎡。
??南翔百年宅項目通過引入全生命周期住宅理念,在交付使用后,依然可服務(wù)業(yè)主。首創(chuàng)綠地?zé)o憂4S服務(wù)線上平臺,線下在項目設(shè)置服務(wù)中心,業(yè)主可進行住宅測評,產(chǎn)品更換維修保養(yǎng),選配安裝其他部品,獲得業(yè)主好評,同時也提升了項目全周期的品質(zhì)。
??南翔百年宅項目通過各方的努力,尤其是中房協(xié)的大力支持和指導(dǎo)下最終通過驗收,獲得中國百年住宅建設(shè)示范項目稱號,在社會和業(yè)界均獲得了廣泛的好評。
??目前房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化,消費者對于產(chǎn)品品質(zhì)的要求越來越高,作為大型開發(fā)商,特別像綠地這樣的房企,必須及時轉(zhuǎn)型并適度引領(lǐng)市場。通過積極探索,從磨合到融合,最終獲得客戶的認(rèn)可,才具有更持久的意義。
??作者:謝雨,綠地控股集團有限公司房地產(chǎn)事業(yè)一部總經(jīng)理助理