中國房地產研究會副會長顧云昌做房地產發展形勢報告

各位德州市的領導，我們的業界朋友和新聞界的朋友大家上午好！很高興再一次來到德州，參加中國房地產研究會人居環境委員會和德州共建的“綠色住區項目簽約儀式”。根據會議的安排，要我就當前的房地產市場的一些情況，以及對綠色住區的一些認識向大家做一個匯報。

中國房地產就好象現在德州的天氣，很冷，開始進入冬天；同時有霧看不清楚。好多人問我，我也問大家怎么回事，對房地產輿論很多，房地產一次又一次被推到最熱的熱點上，如何來看待當前的房地產市場，我一直也和我們的朋友在探討，也不斷地在學習國家的一些政策，判斷國際的發展態勢。

最近大家都說房地產進入了冬天，昨天我參加了一個會議，也有人說2012年是房地產的冬天，我清楚的記得，在2001年底的時候，有一位著名的經濟學家在《中央電視臺》說了一句話，說2002年是中國房地產的冬天，引起了軒然大波。當然時間證明他的判斷是錯的，2002年不是冬天，而是春天。那么2012年會不會是冬天，我們現在還要進行分析。

我也看到了總書記在APEC會議上的講話，他講的是面對整個世界的或者亞太地區的。他講當前我們應該要努力做到保增長、促穩定，尤其是在亞太地區要保持強勁的經濟增長，這是最高領導說的話。當然這個增長應該是創新增長和綠色增長。如何來看待中國的經濟增長，實際上我們看到中國的經濟增長速度在放慢，放慢的速度和“十二五”提出的科學發展、轉變方式有關。中國的經濟發展的確，有人說中國的經濟就好比高鐵，有人說過去10年中國的經濟增長，有6年是超過10%的GDP增長，3年超過9%，1991年超過8%，世界上最大的經濟體之一，速度是最快的。當然我們的增長速度就像高鐵一樣也出現了問題，當然對高鐵的評價我們今天沒時間討論，應該說它質量還是不錯的，只是在某個環節出了問題。中國的經濟我認為也是這樣，適當放慢經濟增長速度來提高我國的質量和效益是今天要做得事情，并且“十二五”講到提高經濟發展的質量和效益。中國的經濟是這樣，房地產何嘗不是，房地產的發展速度也是驚人的。過去10年蓋了多少房子，講總體數字沒有意義，我們的人群租房面積平均每年每人增長1平方米還多，中國的建造量是世界上沒法比較的，這樣的發展速度使城市得到了日新月異的改變，老百姓的生活條件，居住條件得到了巨大的變化，經濟增長速度也加快了。但是我們應該看到房地產業有它的問題，而且這個問題成為全社會共同關注的一個大問題。問題在哪里呢？大家知道，第一，人們說的房價上漲過快，北京、上海的房價不用說，德州的房價也是一樣，剛才市長告訴我說，2008年的時候德州的房價不會降，結果房價漲了2000塊錢，速度是快了一點。第二，畢竟我們有一批中低收入乃至低收入家庭，買不起，租不起市場這樣的房子，在大家改善住房條件的時候，他們的住房條件沒得到改善，所以社會問題比較凸顯。社會上議論的問題主要是兩個方面，為了解決這兩個問題，從2004年開始我們國家進行房地產調控，有人算了一筆帳，過去8年一共出臺了四十多個房地產調控文件，文件出臺的密集性和文件調控的力度是哪個行業都沒法可比的。為什么房地產會如此調控，國家為什么要調控房地產市場？我認為：第一，是房地產產業它的地位太重要，房地產在整個宏觀經濟當中的作用太明顯。如果房地產出現大起大落必然會導致國民經濟的大起大落。我這里講一個簡單的數據，去年全國的房地產的銷售額大概達到8萬億，8萬億是什么概念呢？去年一年全國城鎮居民花在吃的方面、穿的方面、用的方面、學的方面、醫的方面、玩兒的方面，其它方面加在一起爭得消費額也解決8萬億，也就是說對于全國城鎮居民而言，有一半的錢用于買房了，還有一半的錢用于解決其它方面的問題。這就是房地產在國民經濟當中的地位。因為我們已經進入房車時代，中國已經從吃穿時代進入房車時代，這個房車時代主要是房子的價格問題。經濟總量在房地產經濟總量很大，而且它相關的行業帶動，它的重要性大家都清楚我不展開說了。更重要的一點，房地產業是一個容易出問題的產業。從近代國際的經濟發展史告訴我們，三十多年前我們發現拉美國家出現了房地產泡沫破滅金融危機；二十年前日本的房地產泡沫破滅金融危機，導致日本出現了經濟衰退；十幾年前，1997年，1998年亞洲金融風暴房地產泡沫破滅，使許多亞洲國家包括香港在內的金融危機；我們看到三年前美國次貸危機又是房地產的金融當成世界金融風暴，到現在這個金融風暴，美債危機、歐債危機，現在還不知道會不會出現二次，都和房地產有關系，為什么房地產是一個大產業，房地產和金融是密切相連，金融出問題必然是房地產的問題，或者房地產出問題必然金融出問題，所以我們高度關注中國的經濟是否健康發展關鍵是金融健康不健康，金融健康不健康和房地產密切相關。我前天參加一個研討會，討論中國的經濟風險問題，大家一致認為最大的經濟風險是金融風險，而金融風險和房地產密切相關，所以房地產需要我們去參與它。為了使中國的金融保持健康發展，我們必須要高度關注房地產市場，那問題出在哪兒呢？出在房地產泡沫。什么叫泡沫？價格泡沫就是房價上漲得快，問題出在房價上，過快形成泡沫，最后泡沫破滅了危機就產生了。所以這一輪的調控，我認為我們要遏制房地產泡沫。講到這個必然會討論中國的房地產泡沫到底有沒有，有多大。各種議論，各種說法很多，有人說房地產不存在泡沫，也有人說中國的泡沫已經大的和日本一樣馬上要破滅了，我認為不是這樣，但是我們看到在部分城市泡沫的確不小了，比如說北京、上海、杭州等地。但是不能說全國各地都有泡沫，有的中小城市壓根沒泡沫，有的一些城市有一點泡沫，但是不礙事，因為有點泡沫是正常的，沒有一點泡沫反而感到這個市場太奇怪了，所以我覺得我們現在必須參與它，國務院下文件：要堅決遏制部分城市房價過快上漲，沒說全國房價都在上漲，我認為基于這樣一種判斷，那么調控的目的，我個人理解要使已經有泡沫的城市，特別泡沫過大的城市一定要把泡沫控制住的同時要擠壓泡沫。第二，沒有泡沫的地方要防止泡沫蔓延，這就是調控對樓市的一個目標。通過什么辦法呢？通過限購、限貸，當然有些地方采取了限價房，當然這個“限”并不是好事，特別是限購，但是沒辦法，用住建部長來說這是不得而為之的辦法，沒有辦法采取這個辦法，如果有更好的辦法就不用這個辦法了。實際上這個限購的辦法的確比較簡單，也比較有效，我們看到一些大城市的房價交易量出現下滑，有的樓盤已經開始打折。但是我們看到沒限購的城市，盡管房價還在漲，但是漲價的速度已經放緩了。應該說調控的效果已經顯現出來了，這就是我理解房地產市場的調控。但這時候如何對待這個調控的政策存在兩難，如果說要放松，感覺有些地方銷售緊張，有些中介公司倒閉，開發公司有些熬不住了，或者地方政府感覺到，我上次看到一個城市，他今年的土地出讓金不到去年的一半，就會影響到明年當地城市建設，沒有投資，也會影響明年保障房的投資。那么當然也會影響當地的財政收入。如果看到這樣的情形就放松政策，很可能會出現強烈的反彈，因為看到需求還在那里，剛性需求，投資需求，現在沒有出路仍然不能房地產市場。但是另一方面又擔心，一旦這樣的情形發展下去，會不會出現大幅度的快速下降，大家看到很有意思的一些現象，前銀監會主席劉明康在任的時候講過兩次話：一次說房價下降50%銀行不會出現大的問題；第二次又說40%，后來人家笑50%沒問題，40%肯定也沒問題，最近退下來又講了一次50%的問題。這個信號發出來以后，銀監會主席說房價降50%沒問題，而且還降了，所以現在觀望很嚴重。當然整體來講讓房價回歸到合理的價位，什么是合理價位總理沒說，因為每人有每人的合理價位。但是房價跌會怎么樣，是前天的新聞昨天報紙出來了，國際貨幣基金組織(IMF)首次發表對中國金融體系的評價，其中有一大塊講到，如果房價下降會導致中國經濟的不穩定，甚至出現大問題。那么中國銀行表態，他們的報道我們要吸收他們的意見，盡管有些東西不一定對，但是世界銀行和國際貨幣組織的意見他們要聽。這個看來我個人的理解，因為前段時間我到西班牙去了一次，西班牙的房價下降了20%，西班牙的失業率20%，我不是說失業率是房價下跌導致的，但起碼是主要的因素。美國的房價平均下降30%，已經造成美國這么大的一個經濟衰退。銀監會主席的話我也問過銀行的吳小平先生，他說銀監會的意思就是銀行內部測算，但是內部測算又沒公布，引起社會的輿論和聯想肯定是房價下跌。我的意思是說，如果房價一旦出現大幅度下降，那不是房地產本身的問題，而是中國經濟會出現硬著落。我琢磨習近平常委副主席，前段時間在國際會上講，中國的經濟不可能實現硬著落，當然也不能實現，但是如果說房地產出現硬著落，大起大落，那么中國的經濟硬著落可能性要大。我們都不愿意看見中國經濟實現硬著落，世界也不愿意看到中國經濟硬著落，所謂硬著落就是大起大落。所以我個人認為房地產市場的調控應該是平穩降落，就像經濟一樣，從10%到9.幾%，最后到8%，這樣的速度是合適的，如果大幅度下降到7%，恐怕很難接受，那么房地產業也是這樣。現在正處于一個非常關鍵的時期，基本放松，但是如果進一步惡化要引起高度關注。當然這個市場差異很大，并不是所有市場都這樣。現在整個房地產一個是限購城市，非限購城市，內地城市和沿海城市之間差距很大。德州今年的增長恐怕還是30%以上，因為全國投資占30%以上，全國到目前為止的銷售面積增加12%，我想投資的銷售面積也不會差于這個。這是我講的為什么要調控，一個主要的任務要使已經有泡沫城市擠壓泡沫。什么叫擠壓泡沫，只要我的收入增長快于國家增長就是擠壓增長；反過來如果說房價增長快于收入增長就是增加泡沫，用簡單的說法就是這個道理。昨天我參加一個會議，他們的判斷，明年房價不可能出現大的下滑。往下走一點可能性比較大。其實調控房地產市場，發展房地產業，在我看來應該要兼顧三個方面的目標：第一個目標就是經濟目標，使房地產市場保持健康發展。現在的主要任務防止泡沫破散和擠泡沫，這是經濟目標；第二個目標是社會目標。社會目標就是民生目標，就是我們講的住有所居，那么住有所居的問題作為我們國家黨的一個重要任務提出來，什么叫住有所居，簡單說就是人人有房子住，我們過去講居者有其屋，那是人人有房產，家家有房產叫居者有其屋；現在住有所居是指人人有房，家家有房，要解決這個目標，我認為是逐步推進的工程，急不得，急容易出問題，但是也不能不當回事兒，過去今年這方面的力度小了，所以從今年開始加大力度，但是可能步子走得急了一點，所以全國人大國務院有關部門提出：希望好事要大好。什么意思？就是解決住有所居的問題難點在哪里、重點在哪里，很清楚，住有所居人人有房住，家家有房住。不是高收入家庭，不是中高收入家庭，甚至不是中等收入家庭的問題，主要是中低收入家庭和低收入家庭，他們能不能有房子住。所以要推進住有所居關鍵是要加大保障房建設，使中低收入、低收入家庭有房子，這個社會的目標就算實現了。而對于高收入家庭來說，不是人人有房住，而是住有宜居，住有合居，住有綠居，住有優居或者住有樂居的問題。我們調控當中既要使樓市保持健康發展的態勢，控制泡沫；第二，要使住有所居的覆蓋率逐步提高推進。第三個目標是環境目標。環境目標指什么？就是我們今天討論的綠色的問題。我剛才講到胡錦濤總書記強勁發展背后一個是叫做創新增長，一個叫做綠色增長，或者創新發展，綠色發展。剛才涌彬主任講到了中國建筑量的問題，整個住建部的統計數字，現在全世界有一半的新房子建在中國，中國每年的建造量占世界總量的50%。所以中國的房子怎么蓋，不僅是和中國的資源節約、環境友好的國策有關，而且和世界氣候變化密切相關。我們是世界上最大的房地產王國，建設王國，而且我們發現在建造住宅，建造房屋使用的材料、能耗，以及使用過程當中的能耗占到全世界總能耗，說法不一，有的說40%，有的說49%，數字不一樣，總之占很大的比例，我們是耗能大國。所以我們完全有理由要求我們的行業一定要多一些綠色發展的理念。關于綠色問題我想人居委有更多的發言權，他們出了這個導則。人居環境原來搞人居環境金牌住區，后來金牌變成了綠色，也是人居委工作的一個轉換，根據國家整個的發展戰略，整個綠色的理念提出來的。綠色的問題德州更有權利發言，你們是太陽城，太陽標志著綠色，在德州建綠色住區我覺得更有理由。

今天早晨馬總跟我聊了幾句，我覺得馬總理念不錯，人居委為什么要和我們德州共建康博公館綠色項目，前期的規劃設計，策劃，綠色的應用，太陽能的利用，地熱的利用，現在地熱也是太陽能的一部分，太陽能、地熱，上面，下面都利用了；另外還有利用用電的波峰來儲存電。當然還有其它的一些墻體、門窗的隔熱保溫等等，這些產品都經過了專家組的審定。馬總告訴我，他是從蘇州過來的，是波司登的子公司，我到蘇州去，蘇州上有天堂、下有蘇杭，它的特點是什么？我曾經跟蘇州的朋友說，蘇州人的特點是很精致的生活，用精致兩個字來蓋。你看他的飯菜很精致，蘇州的講話也很精致。我記得我大學的時候，去實習，男孩子喜歡跟著一幫子女孩子后面，聽她們講話細聲細氣很優美。這樣的一種開發商理念肯定會帶到比較豪放的山東來，把蘇州的文化和德州的文化建在一起，這是很好的結合，最佳的一個結合點。把精致的生活帶過來，把節能的概念引進來。當然綠色的概念，不僅僅是為了節約能源，中國人均能耗只有發達國家1/2，但是我們的人均GDP能耗是他們的2、3倍，因為農村的生活燒鍋，燒炕用那個柴火就行為了，這樣的生活恐怕城市人不會回到那個年代，那是很節能的，但是生活不精致，生活不舒適，我們要舒適的精致的生活，但是又要節能，這就給房地產出了一個大題目。如何在城市生活更加美好，更加舒適，更加精致，要節能，這就是綠色的概念。德州這個地方夏天挺熱的，冬天挺冷的，這個地方取暖的，那么要提高舒適度，一般來說冬天要燒暖氣，夏天要開空調，我覺得現在老百姓有了房子以后，過去從沒房到有房，小房到大房，大房到好房，好房的標準是什么呢？我想在我的理解是適度，空氣的適度。第一，空氣的熱度，溫度冬暖夏涼，通過地下熱泵、太陽能、隔熱保溫，能夠保溫保持節能；第二，濕度，北京是比較干燥，那么潮濕的地方要干燥，北方想到加濕；第三，是空氣的潔凈度。里面的風塵，里面的微生物，要干凈；第四，空氣的新鮮度。新鮮度和潔凈度不同，就是負氧離子氧氣。我們現在的普通問題是，夏天我們家里開空調，但是要開門窗，因為空氣渾濁，開門窗把渾濁空氣出去。冬天也要開窗，這個能量就損失掉，要保持它的濕度能量就損失掉，能量不損失掉空氣不新鮮，潔凈度不好。我們想辦法既要讓溫度合適，又要保持清潔度的同時還要節能。能夠把渾濁的空氣排出去，但是溫度要高，這個技術沒有。我相信我們的方案專家們通過了，公司也是這樣做的，德州市主管部門政府也是這樣要求的。

還有一個，我發現這個項目又是個綜合體，上次我來聽說德州要新建幾個綜合體，近期是四、五個，遠期要十個綜合體。綜合體的概念，剛才說是綠色增長，綠色發展房地產，綜合體的概念恰恰是房地產創新發展，我們一直在講兩個發展，一個創新發展，一個綠色發展，我們這個項目挺不錯，綠色發展在講，創新發展。為什么搞綜合體，綜合體不是一開始就有的，這幾年綜合體在國內風云突起，綜合體發展很快，什么是綜合體，我們這個項目八十萬平方米，在德州八十萬平方米是很大的，而且這個位置是未來德州最好的位置，因為現在還不太成熟，還沒有建起來，是這樣一個問題。所謂綜合體就是把居住的功能和商業的功能，商務的功能以及其它一些功能組合在一起，它是節約用地的，它是一種節約型的開發模式，在這樣的土地上比較密集，但是生活很方便。我們過去的發展模式往往把城和市分開的，綜合體恰恰把城和市合在一起。城就是住人的地方，市就是市場，產業，市場。我們過去規劃當中功能分區太明顯，特別是在北京、上海，我們發現大城市許多問題，其中一個問題叫交通擁堵，為什么擁堵呢？把生活區和居住區分開了，所以交通擁堵是成為整個大城市當中最大的問題。我開玩笑說中國現在以“限”，限房，限車，限茅臺。限房是因為房子不夠賣才限房的，為什么德州沒限，德州供需關系沒有像青島、濟南那么嚴重所以沒限，放是限房的地方，限購的地方肯定是供不應求的地方。第二個限車，為什么限車，不是車不夠賣，是路不夠了，停車場不夠了。綜合體理解就是居住和工作在一起，省得交通擁堵。人們不用跑很遠的路去買東西，就在樓底下步行解決的問題，現在提倡步行，包括交通也是綠色的，所以綜合體和綠色的概念。另外綜合體的概念有許多商業、物業，綜合體可以完全壟斷，購物、休閑、餐飲、看電影、會客等等功能，這是很好的，所以廣泛受大家的青睞。所以人們說綜合體是城市經濟或者GDP的發動機。杭州要搞100個綜合體，武漢地區要搞20個綜合體，但起碼看到綜合體是GDP的發動機，可以拉動就業，可以把人的消費調動起來，現在消費內需不足。人們有錢不知道買什么東西，綜合體更多創造購物的，餐飲的，不光是購物、餐飲的問題，而且還有休閑，還有娛樂等等，來把消費調動起來。綠色的概念在里面，那么我認為這個項目是個好項目。我們現在的一切應該說很好，盡管現在有冬天，但是我們看到冬天里并不是所有樓盤都不好賣，并不是所有的銷售都差，有很大的差異，好的產品，好的地段，我們需求旺。德州過去沒有更多的投資、投機者，樓市基本健康，這樣的情況下，根據政策的調控，進一步把它更加健康、更加綠色，我想市場有很大的發展前景。現在有一句話：中國房地產將吻別黃金時代，但是我們要牽手白銀時代。黃金時代不會再有了，除非黃金時代發展速度，增加的速度，以及房屋增加的量，開發的速度，投資的增加，銷售的增加，對GDP的巨大貢獻，當然房價上漲，開發商的利潤都是黃金。我想我們的市場將會從過去十年賣方市場轉變為買方市場，競爭會加劇，利潤空泡也會減薄。所以要丟掉幻想，要以品質支撐，要以性價比支撐。為什么是白銀時代呢？因為中國的為了需求，中國仍然在快速的城市化和工業化過程當中，我們需求很旺盛，最大的房地產市場未來十年還在中國。我最近接觸一些國外的品牌公司，他們說你們到中國來，中國是最大的市場。我們的城市化率現在50%，德州的城市化率不到50%，一般的城市化率都達到70%以上，每年一個百分點的增長，城市化率最起碼還要20年，甚至更長時間，我們的房地產市場還有很大的發展空間。因為我們要解決住房問題，要有就業，要有場所，要有房地產。我們看到中國的城市化有一種很特別的現象叫“半大城市化”，盡管我們城市化率50%，實際上真正步入城市生活，享受城市公共產業，達到城市居住水平的人口大概只有百分之三十七、八，還有百分之十二、三的農民剛進城市，他們沒有享受到。這些人未來首先他們的生活水平要提高，他們對房地產追求要增加，所以我們看到三項民族推動白銀時代：第一，城市化率還要增加；第二，以經濟圍繞城市化水平的人還要增加，還要提高；第三，已經達到水平的還要改善；第四，中國的拆房拆的很多，這個房子拆的很多，要蓋很多，這樣的情況下房地產市場還有很大空間，所以我們有信心迎來白銀時代，白銀時代需要綠色的產品，謝謝大家！