順應調控形勢 加強信用建設

引導房地產業健康穩定發展

劉志峰

(2011年12月21日)

同志們：

在兩會與會理事共同努力下，中國房地產研究會五屆四次理事會、中國房地產業協會六屆三次理事會圓滿完成了各項議程。上午，苗樂如同志、朱中一同志分別代表中國房地產研究會、中國房地產業協會作了工作報告，童悅仲同志作了兩會財務收支情況的報告，大會審議并通過了增補部分理事、常務理事和關于副秘書長的任免議案。下午，召開了中國房地產誠信企業表彰大會，五個單位做了發言。期間，兩會與會副會長分別參加了預備會和大會安排的其他活動。明天，受住房和城鄉建設部房地產市場監管司委托，中國房地產業協會還要召開全國一級資質房地產開發企業座談會和市場形勢報告會，請住房和城鄉建設部、國家發改委、國土資源部、財政部等有關部門領導和專家作報告，希望大家按照大會議程，繼續把會開好。

會議籌備過程中，我提議將兩會理事會、誠信表彰會、企業座談會和形勢報告會“三會合一”。一方面，是貫徹中央精簡會議的要求；另一方面，是集中精力把明年的形勢分析透，把思想統一好，把工作安排實。從大會進展和實際效果看，雖然三個會議的議題不同，但內容充實，環環相扣，與下一步工作都有緊密聯系。兩會理事會回顧了今年全年的工作，對明年工作進行了安排；誠信表彰會表彰了372家開發企業和部分中介機構，對企業信用評價試點工作進行了總結并對全面推開進行了動員和部署；明天召開的座談會還將討論分析宏觀經濟和房地產市場形勢。因時間關系，會上未專門安排對兩會理事會工作報告進行討論，希望大家會下和會后密切聯系本地區、本單位的實際，對兩會工作報告提出建議和意見。會議結束后，兩會秘書處要結合大家的意見把報告修改好并盡快印發，更好地指導明年工作。

下面，結合明年兩會工作，我就如何貫徹中央經濟工作會議精神，加強行業信用體系建設，深化 “三個服務”，談幾點意見，供大家參考。

一、認真貫徹落實中央經濟工作會議精神，促進房地產市場健康發展

這次中央經濟工作會議是黨中央深入分析當前國內外經濟形勢、全面部署明年經濟工作的一次重要會議。會議明確了明年經濟工作的總體要求，確定了“穩中求進”的工作主基調。對于做好明年的房地產工作，會議強調，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。對于這次會議精神特別是關于房地產工作的有關要求，兩會會員單位和秘書處全體工作人員要認真學習，全面把握，并結合即將召開的全國住房和城鄉建設工作會議精神深入貫徹落實。

(一)正確認識中央宏觀調控政策。

房地產業健康發展對國民經濟發展至關重要。市場化改革以來，房地產業對于拉動國民經濟增長、改善城市面貌、提高居民居住水平等發揮了重要作用。但在發展過程中也出現了相當一部分地區經濟發展過度依賴房地產、房地產過度依賴開發、開發過度依賴住宅建設的問題，加上政策制度和居民價值觀的變化，一段時期以來投機投資性購房需求過大，從而造成房價上漲過快等問題。在此情況下，國家采取了包括限購、限貸在內的一系列調控措施，促進房價合理回歸，確保市場健康發展。目前，調控效果開始顯現，房價過快上漲勢頭得到明顯遏制，但必須看到，房價回穩的基礎并不牢固，制約投資投機性購房需求的制度機制還未建立，房地產業與國民經濟良性互動、協調發展的格局還未形成。我們看待房地產調控，不能局限于房地產業本身，而要立足經濟社會發展全局，“跳出房地產看房地產”；不能只顧眼前，而要著眼于房地產業的長期持續健康發展。投資特別是投機性購房需求過大帶來的危害是嚴重的，首先會積聚房地產泡沫，引發市場波動，加大金融風險，既威脅到房地產業的健康發展，也影響到國民經濟的健康運行。日本上世紀90年代房地產泡沫破滅的教訓是深刻的。其次，房地產業的“過度繁榮”對其他實體經濟產生“擠出效應”，不利于經濟結構調整和戰略性新興產業發展。而且，過高的房價也不利于“住有所居”目標的實現。因此，中央經濟工作會議確定堅持房地產調控政策不動搖，是維護經濟社會發展大局的需要，是促進房地產市場持續健康發展的需要，也是保障和改善民生的需要。當然，當前調控行政手段多一些，從根本上看，法規制度的完善以及以經濟手段為主的調控機制的建立對于房地產業的健康發展是必須的，也是符合市場經濟發展規律的。

(二)準確把握房地產業發展趨勢。

宏觀調控并不意味著行業發展的停滯，房價回歸也不代表產業下行。恰恰相反，在未來十到二十年時間里，房地產業還有很大的發展空間。中國經濟的持續發展需要房地產業，中國的城市化離不開房地產。支撐產業發展的基礎是市場需求，我國房地產業發展的市場需求潛力較大，排除投機性購房需求，自住性、改善性購房需求以及商業地產、旅游地產、老年地產、工業地產等足以支撐房地產業持續較快發展。今年我國城鎮化率已超過50%，達到65-70%的城鎮化水平，還將新增近2.5-3億城鎮居民。就住宅來講，新增城鎮居民住房需求加上舊區拆遷改造住房需求、改善性住房需求，滿足這些住房需求，按城鎮年均竣工住宅8億平方米計算，保守估計也需要10年以上時間。“十二五”時期建設3600萬套保障性住房，對產業的發展也是極大的支撐。因此，房地產業還將保持相當長的快速發展期。但隨著調控的深入，產業發展模式將發生轉變，總的趨勢就是由重規模速度擴張轉向重質量效益發展。首先，一個趨勢就是由單一的土地開發模式轉向高附加值的全產業鏈服務，很多企業會更加重視對產業鏈上資源優化整合，兼并重組、戰略協作、優勢互補成為常態；第二個趨勢就是由單一的房地產開發轉向多元化的跨產業經營，房地產業與金融、能源、商業、旅游、工業園區、文化、科技等其他產業加速融合，一業為主，多業并舉，“跳出房地產做房地產”；第三個趨勢就是由高消耗高排放的粗放式發展模式轉向綠色低碳發展。在節能減排國家戰略要求和日益嚴峻的資源環境約束下，房地產業走綠色發展之路是大趨勢。準確把握產業發展趨勢，順應產業發展要求，對于保持房地產業持續健康發展意義重大。

(三)積極推進企業轉型創新發展。

我認為，沒有垮掉的行業，只有垮掉的企業。對于房地產企業而言，調控既是挑戰，也是機遇。企業發展面臨困難，既有政策調控的影響，也有發展戰略不對、經營管理不善造成的。面對挑戰，積極應對，加快企業轉型發展，積極整合資源，探索適合自己的發展模式，企業就會獲得更大的發展空間，就會度過寒冬，迎來春天。我在今年6月召開的第三屆房地產科學發展論壇上講過，企業實現轉型發展，就必須以改革創新為動力，以優化管理為抓手，推進建造方式創新、產品和業態創新、科技進步和技術創新、融資方式創新和管理方式創新，努力推動企業走上創新驅動、內生增長的良性發展軌道。目前而言，開發企業要從企業實際出發，根據國家產業政策和市場變化，明確企業發展戰略，積極參與保障性住房建設，加快推進資源整合，加大推廣低碳技術，提高產品質量，提升企業品牌，提高抗風險能力和競爭力。總之，要順應形勢發展要求，自己轉，主動調，在轉型創新發展上花大氣力、下真功夫、求真實效。兩會在促進企業資源整合，搭建合作平臺，推動技術、產品創新，服務會員單位等方面有許多工作可做。

二、開展企業信用評價，加強信用體系建設

加強社會信用體系建設是建立完善社會主義市場經濟體制的基礎。“人無信不立”，企業同樣如此。近年來，一些房地產開發企業在開發經營中出現虛假廣告、捂盤惜售、哄抬房價等不誠信、不守信的情況，既侵害了消費者的權益，又損害了行業整體形象，也不利于企業自身的長遠發展。房地產行業的健康發展需要遵循國家政策法規、行業規范和市場準則，也需要誠信自律、誠實守信的執業操守。

(一)組織開展誠信企業推介表彰和企業信用評價試點工作。

為加強行業自律和企業誠信建設，2006年中國房地產業協會建立了“誠信建設基金 ”，每兩年開展一次房地產誠信企業推介表彰活動，取得了較好的社會效果。但與此同時，推介表彰也存在一些問題。一是在2009年由中紀委牽頭的評比達標表彰項目的清理活動中，誠信企業推介表彰未被列入其中；二是誠信企業推介表彰存在一定局限性，目前推介的房地產開發企業，大企業多、小企業少，一級資質企業多、二、三級資質企業少，而且被推介的是誠信企業，未被推介的也并不是不講誠信，容易給人造成誤解；三是國務院要求加強信用體系建設，大力推動信用信息在全國范圍的互聯互通，發揮信用信息對失信行為在更大范圍的監督和約束。因此，過去的誠信企業推介表彰已經難以滿足行業信用體系建設的發展。而且，長遠來看，在市場經濟條件下，對于企業的資質管理應向資信管理轉變。出于以上考慮，今后兩會不再進行房地產誠信企業推介表彰，這次是最后一次表彰，取而代之的是加強企業信用管理，開展檢驗企業綜合實力更準、考核企業文化含量更高、評定企業品牌影響力更全面的信用評價工作。

信用是開發企業在開發能力、信貸、納稅、合同履約、產品質量、社會責任等諸方面綜合實力的反映，是企業生命力和核心競爭力的重要體現，是行業的社會責任和道德基石。從2008年起，中國房地產業協會和中國房地產研究會就聯合清華大學，著手進行了《房地產行業(開發企業)信用評價指標體系》的研究，并在2009年獲得商務部批準在行業內開展信用評價工作。目前，兩會已在北京、重慶、大連三個城市和5家房地產開發企業中開展了試點工作。通過試點，不僅可以把信用度高、社會責任感強的企業介紹給社會，推薦給消費者，也能引導企業更加誠實守信經營，承擔更多企業公民的責任，同時對無信用、不誠信的企業予以曝光。

這次會上，對參與試點的35家房地產開發企業評價結果進行了公示，其中AAA級為27家，AA級8家。需要說明的是，此次評價試點工作是根據《房地產行業信用評價管理辦法》和《房地產行業(開發企業)信用評價指標體系評定辦法》，遵循自愿、公平、公正、公開的原則，按照企業自愿參加、社會第三方信用評價機構客觀評價、信用評價管理委員會審定評價結果、網上公示、報商務部備案等規范流程進行的。

我認為，通過試點和摸索，目前各地的誠信建設工作體現了五個方面的特點：一是信用體系概括了企業的開發實力、管理和產品水平，包含了企業信用、社會捐助、企業品牌和文化建設等方面的各項成果；二是評選指標不僅看開發量、財務數據等硬性指標，還要看企業的社會信用情況、企業文化建設情況、企業品牌和社會認可度等多項軟性指標；三是在指標的設計和分值上，更加注重與國家政策引導的產業方向以及加強精神文明建設進行銜接；四是通過這項工作進一步完善了房地產開發企業的信用檔案建立，建立了企業失信懲戒機制；五是一些地方建立了守信激勵機制，把房地產信用體系納入當地的“征信系統”。比如重慶市規定，凡在本屆市級及市級以上行業協會企業信用等級評價活動中被評為A級及A級以上的企業，可享受減繳農民工工資保證金和減繳項目資本金等五項優惠政策。

(二)總結試點經驗，全面推開企業信用評價工作。

為做好企業信用評價工作，兩會專門成立了房地產行業信用評價管理委員會和專家委員會，會同北京、重慶、大連三市地方協會，遵循“嚴肅認真，細致客觀，公平公正”的原則，開展了企業信用評價試點工作，積累了經驗，為全行業推廣奠定了良好的基礎。

下一步，要對試點工作認真總結，緊緊依靠各地房協和開發協會，全面推開企業信用評價工作。重點做好以下幾項工作：

第一，要在試點基礎上，盡快修改完善信用評價管理辦法和評價指標體系，使評價工作更具科學性和可操作性。試點過程既是對企業的評價，也是對管理辦法和指標體系的檢驗。要充分吸收專家、地方協會、第三方評價機構等的意見，并加強與商務部的協商溝通，結合行業特點，制定具有行業特色的管理辦法和指標體系，更好地指導工作開展。

第二，各地協會要把誠信企業推介表彰工作轉為企業信用評價工作，完善組織機構，做好第三方評價機構的選用和評價人員的培訓工作，提高人員專業素質，確保評價工作公開、公平和公正。

第三，嚴格按照評價指標體系評價企業信用等級，加強對企業信用狀況的動態監管。積極推動企業信用評價結果應用，發揮信用評價體系的激勵和約束作用，動員更多企業參與到信用建設中來，不斷改善自身信用狀況。

第四，要加大信用評價工作和信用企業的宣傳推廣力度，利用中房網開設“信用評價結果公示欄”，把信用度高、社會責任感強的企業介紹給社會，推薦給消費者。我了解，中國對外承包工程商會將信用企業資料制作成中英文對照的光盤和手冊，在國內洽談項目和出國考察、展覽中發放，取得了很好效果；中國機電產品流通協會與廣發銀行等金融機構達成協議，對信用企業降低信貸門檻，提高貸款發放數額。這些經驗都值得我們學習和借鑒。今后兩會信管辦、金融委員會要主動聯系金融機構，幫助信用企業獲得金融支持。此外，兩會正在參與的國家職業分類大典“房地產篇目”的修訂工作，要與信用評價結合起來，發揮聯動作用。

三、深化“三個服務”，做好明年兩會工作

我在年初的兩會理事會上提出，做好兩會工作，必須樹立“三個服務”的宗旨，即服務政府有作為，服務行業有推動，服務會員上水平。從近一年的工作情況看，兩會的服務意識得到加強，工作有了進步和提高。關于兩會明年的工作，理事會工作報告都做了安排，我都同意。我認為，做好明年的各項工作，需要進一步深化“三個服務”，提高服務水平。

(一)轉變服務作風。

1、增強責任感。總體上看，兩會秘書處包括各分支機構工作人員的積極性主動性得到提高，精神面貌得到改變，但離“關心政務、熟悉業務、處理事務、搞好服務”的要求還有一定差距，還需要加強對政務和業務的學習，增強事業心和責任感，進一步發揮軸的作用，更好地服務政府、服務行業、服務會員。

2、健全規章制度。近一年來，兩會的制度建設、組織建設、文化建設得到了加強，人事、工資、財務等制度逐步建立，崗位責任得到明確，但考核制度和獎懲辦法還需進一步完善，以進一步調動大家的積極性。隨著輿論監督的加強，社團組織的管理和運行越來越受到社會的關注。因此，要進一步加強兩會的規范化建設，建立起科學、民主、規范的社團運行機制，推進行業文明和兩會黨建工作。

3、堅持求真務實。求真務實，是黨的優良傳統，也是做好協會工作的關鍵。要加強調查研究，深入企業，深入會員單位，了解企業發展情況，反映企業訴求。今年以來，兩會會員單位和企業在發展過程中，遇到了不同程度的困難。秘書處和各專業委員會要和地方協會及時溝通合作，幫助企業解決自身難以解決的問題，當好企業的貼心人和行業的代言人。要加強對市場的研究分析，密切關注市場動態，不僅要關注存在的問題，還要及時提出建設性的意見建議，不能坐而論道。

4、堅持廉潔高效。從事社團工作，雖然沒有行政權力，但仍有一些資源，如“廣廈獎”評選，企業信用評價，企業測評排序、舉辦展會等，一定要堅持公開、公平、公正的原則。同時，社團工作也要講效率，講究工作方法，突出工作重點。過去我常講，機關工作講效率，企業工作講效益，思想政治工作講效果。而且，也要貫徹中央勤儉節約精簡會議的要求，杜絕鋪張浪費，減少文山會海，少開會、開短會。

(二)充實服務內容。

兩會明年安排的工作很多，我認為，兩會活動要圍繞以下幾個方面開展：

1、有助于推進政府工作開展。要立足政府當前工作需要，想政府之所想，急政府之所急，圍繞政府工作重點和難點開展活動。如住房保障是當前政府工作的重點，兩會的課題研究、法律事務委員會的立法研究等要重點關注住房保障問題。住房保障需要研究的問題很多，如頂層制度設計、準入退出機制、規劃設計、施工質量、人居環境、投融資以及運營管理等。要針對明年房地產業發展中帶有全局性、苗頭性的情況和問題進行研究，提出意見和建議供政府部門決策參考，做好政策儲備。第四屆科學發展論壇已初步確定以保障性住房為主題，論壇將交流各地、各單位建設保障性住房的做法和經驗，大力弘揚“責任地產、信用地產”。希望各副會長單位、常務理事和理事單位對這屆論壇給予支持，各地政府、有關管理部門、各省、市、自治區的地方協會、學會，以及各會員單位都可以推薦經驗和樣板，把這屆論壇辦成“政府支持、企業認同、群眾滿意”的活動。

2、有助于引導行業發展。第三屆科學發展論壇的主題是加快推進行業轉型發展，加快轉變發展方式是“十二五”期間的主題，兩會明年的有關活動仍可圍繞這一主題開展，如搭建產業合作平臺，推進住宅產業化、綠色發展和節能減排等。

3、有助于解決企業實際問題。兩會要反映企業在發展中的困難，幫助企業改進管理，促進轉型發展，提升發展質量，真正為企業解決經營管理、融資、政策咨詢、人員培訓、法律糾紛等方面的實際問題。在這方面，可發揮專業委員會的作用。今年，兩會按照新業態的發展，調整和充實了部分專業委員會的職能。我參加了幾個專業委員會的調整重組會議，我感覺，凡是得到副會長單位支持的專業委員會，凡是主任委員親自掛帥的專業委員會，工作啟動快、目標抓得準、服務水平高，體現了“企業家辦會”的特點，今后，我們在工作中要發揮這一優勢，讓更多企業家參與兩會和專業委員會的工作。一些專業委員會還提出了明年做好服務的新思路。人居環境委員會提出以“特色服務和定制服務”為重點，讓“三個服務無處不在”；住宅產業發展和技術委員會提出“多元化+產業鏈服務”，協助上下游產業打通渠道；城市開發專業委員會開展“個性化一對一服務”的試點，對會員進行管理輔導。這些都是對“三個服務”的豐富和延伸。

(三)完善服務方式。

1、密切協作配合。兩個理事會工作上密不可分，秘書處一套班子，但各專業委員會是相對獨立的，這就需要協作配合。兩會秘書處各部門、各專業委員會都要增強主動協調、配合協作的意識。在活動安排上相互溝通，相互支持，密切配合，整合資源，步調一直，發揮合力。

2、緊緊依靠地方協(學)會。地方協會、學會是我們開展工作的重要依托，我們是好伙伴，好搭檔。明年兩會的許多工作都離不開地方協會、學會的支持，如前面講到的企業信用評價工作，在各地協會支持配合下才能全面推開。還有“廣廈獎”評選工作，“廣廈獎”兩年評一次，今年輪空，明年是“廣廈獎”輪空后重新啟動的一年，要按照新的標準和辦法，會同地方協會，做好“廣廈獎”選拔和評審工作，籌備開好“廣廈獎”頒獎大會，加大對“廣廈獎”的宣傳與推廣力度，推動企業建設更多綠色低碳的“好房子”。

3、加強宣傳引導。要充分發揮中房網和兩會主辦刊物的輿論引導作用。經過一年多努力，中房網在聯系會員、宣傳行業方面發揮出了越來越重要的作用。兩會主辦雜志要調整辦刊思路，加快推進市場化、專業化改革，提高辦刊質量，擴大社會影響力，增加效益。明年中房網和兩會主辦刊物要圍繞以下重點工作進行宣傳報導：一是要及時宣傳國家宏觀調控政策；二是要宣傳企業轉型創新的成功經驗；三是要宣傳房地產新業態、新產品的先進典型；四是要宣傳好信用評價和“廣廈獎”的推選工作；五是行業深化改革、完善制度等方面的探索研究。

同志們：兩會是會員之家、企業之家，會員單位和企業是兩會工作的基礎、也是源泉所在，兩會的工作離不開全體會員單位的支持和配合，離不開企業的關心和幫助。讓我們“話在一起說，事在一起干，辦法在一起想，經驗在一起交流，困難在一起克服”，齊心協力，共同為促進房地產業健康發展作出貢獻。