朱彩清：感謝張司長的精彩發言，人居環境委員會已經走過了十年，這十年來，人居委從住區研究起步，形成了自己較為獨特的研究體系和操作模式。相關的內容，明天的報告會上人居委執行主任王涌彬和專家組組長開彥還將有進一步的解讀。敬請大家關注。

  接下來，掌聲有請主題演講嘉賓——住建部政策研究中心原副主任、中國老年宜居環境委員會主任王玨林先生，為大家全面解讀“新國五條”后房地產市場與政策，掌聲歡迎！

住建部政策研究中心原副主任、中國老年宜居環境委員會主任王玨林講話

  王玨林：“新國五條”后房地產市場與政策解讀

  大家下午好，非常高興參加人居委這個非常有意義的會議，因為我跟人居委非常有淵源，元端是我的老領導，人居委的這些領導又是我的好朋友，所以到這里來參加這個活動就像到家一樣，非常親切。尤其是這個會議名稱—懇談會非常好，懇談會就是有啥說啥，有什么要求提啥。

  主要是介紹一下房地產市場的情況，因為多年研究這個，把我的研究成果和大家共享，供大家參考，不準確的地方沒關系，大家校正。

  下面主要談幾點：

  一是談談房地產的情況。這幾年可以說，我們國家房地產確實有很大的變化，應當從08年開始，08年由于世界經濟危機，從09年到10年，我們國家投了4萬億，就形成了房地產的高峰，什么高峰呢？我講就像火山爆發一樣，大家不知道有沒有感覺，我知道像北京一些大城市房價在翻倍上漲，大家在搶房，沒有時間選房。所以一直到現在，房地產市場比較熱鬧，今年又出來了新國五條，可能大家對房地產的情況不太清楚，所以我就講一下。

  大家先看這個表(圖)。從07年到今年1季度整個商品房銷售量的情況(如表)第二是2011年的情況(如表)，為什么要把2011年和2012年做分析呢，因為它跟我們現在有聯系。我們2011年的情況是什么呢，2011年的1月份，國家出臺國十條，從國十條以后，就是已經把09年、10年那種火爆的市場平穩下來了。平穩下來的情況是什么呢，這樣各個區域就發生了變化。現在的變化是，從全國增幅來看，應該是穩定下來了，從東部來看，基本沒有增長，增長0.1%；中部增長11.3%，西部增長8%。

  從城市看也發生了變化，過去我們的市場是以大城市、東部區域為主要的房地產市場。但是從2011年開始又發生了變化，大家看(圖)，下降速度最快的是上海41.1%，北京下降31.1%，浙江15.3%，基本的都是東部和一線城市。上漲的主要是中、西部，河北上漲61.9%，吉林上漲35%，還有內蒙古、新疆都在30%。

  2012年又發生變化了，東部又好了，西部又下降了。(如表)。下降第一的是西寧。上漲的是太原。

  這是漲幅排在前十名的城市。(圖)這是商品房銷售前十名的城市(圖)。這是開發的情況(圖)。

  所以，從以上這些數據來看，雖然這幾年國家也都在調整，但是從第一個表上已經看出來了，每年的商品房的銷售量在全國步步登高，一年比一年多。

  第一個特點，市場2011年和2012年市場的時間段上發生了變化，完全不一樣。在2011年10月份之前，房地產保持一個很好的態勢往前發展。到第四季基本上全國都停下來了。主要原因就是銀行貸款沒有了，不管開發貸款還是消費代表，還是個人賣方貸款一律停止了。到2012年第四季好，前三季度不好，為什么這么講？因為前三季度全國商品房的銷售量才6億多一點。所以當時我非常擔心的就是，如果按照那個水平，也就是到不了9億。后來每一月都沖擊到1個億上，最后達到了11億多。

  第三是區域變化，2011年的時候，整個東部和一線城市出現了低靡市場，像上海下降了40%多，北京下降30%。但是我們的中西部和中小城市發展的勢頭非常好。2011年是以中小城市為主導的市場，所以把我們的量上去了。在2012年又發生變化了，2012年從第四季度開始，整個東部和一線城市開始火起來了。但是我們的中西部和中小城市處于平淡的狀態。所以，這個結果呢？也就是說，這個結果，剛才我說了，今年第一季度，整個全國商品房銷售量僅兩個億，一會兒再分析這兩個億是什么概念。

  第四是二手房好于一手房。這兩個億是什么概念呢？因為我們去年是11億多，大家都知道，一季度市場那么火爆，但是總量并不太高。如果按平均增長速度來看，今年我們是8億多，這8億多是什么水平？高于07、08年的水平，低于以后四年的水平。但是這幾年市場的變化確實捉摸不定。比如2011年我沒有想到第四季度整個市場全部停下來了，指標不漲了。去年也沒有想到第四季度一下子又漲上來了，所以變化很大。

  現在從全國市場來看，應該說并不是那么火爆，那么熱。但是我們的東部和一線城市確實熱的厲害。所以，前三月份出現了很多問題。這是什么原因呢？下面做一個簡單分析。

  市場發生變化肯定是有原因的，什么原因呢？因為10月份和12月份主要影響的是十八大，十八大順利召開，領導換屆帶來兩方面的影響。一方面影響就是開發企業信心增加了。因為十八大提出兩個，一個是領導換屆，一個是新型城鎮化。實際上我們的投資和開發企業開始拿地。但是反過來，我們的消費者開始擔心會漲價了。尤其是這些城市里面的剛性需求，長期對市場進行觀察和選房階段，擔心房價要漲。所以，這是從10月份開始。為什么說它量增長的那么快。

  第二，也就是說今年的三月份，三月份是一個特殊的階段，它代表不了整個的全部，但是確實三月份很火爆，尤其二手房交易的火爆。是由于我們的政策，我們兩會出臺了國五條，二月份出的。但是這國五條沒有落地，就沒有實施。這種情況下，就開始搶交易，大家都在搶，徹夜排隊等著辦手續。

  第三，就是我們的信息不對稱。我們現在的信息，不管從哪來的信息，全是聚焦點：房價漲、地價漲，而是基本上是一線和市場好的信息。所以，造成市場恐慌。

  第四，就是我們一線城市的供求，房源還是緊張。因為由于前兩年一直在調控，而且開發企業拿地非常謹慎。這樣的話，出現的問題就是什么呢？就是地供應以及房源供應不足，儲量消化過快，所以這也是一個原因。

  這是第一方面，把情況介紹一下。

  第二方面，政策趨向。

  在這種形勢下，政策怎么走？剛才元端主任說了，房地產不是說是我們房地產想不想做的問題，它是隨著市場經濟和城市的發展，它是供應的問題，它是必須需要的問題。所以，在整個發展往前走的情況下，不光國家經濟，雖然今年大家都知道一季度GDP7.7，所以一些學家，包括國外的，都認為太低了，低于他們的預期。實際上一點都不低。因為他沒有算三月份中國人在干什么。因為我們整個一季度，包括去年底，都在為換屆做準備，領導人從上到下都在換的時期，肯定經濟都是放緩，工程肯定往后推。所以，7.7一點都不低。干活的少了，那錢怎么掙出來？

  所以說，現在我們面臨的問題還是房價的問題。這個房價問題壓力還是非常大的。房價問題大，所以我們現行的制度就不能改變。實際上，解決我們市場現行的是政策，重點就是三限：限價、限貸和限購，通過它的調整和松緊度來解決市場的穩定，所以這一個肯定不發生變化，因為它不具備條件。如果去掉市場就會瘋長，因為投資客又回來了。實際上我們前三年真正搞住房投資的比我們開發賺的錢還多。我知道在北京，現在北京一套房子掙好幾百萬。我認識浙江一個老板，男的搞開發，女的搞炒房，他說我這開發沒有干過炒房的。他在北京星河灣當時不到1萬塊錢買了五、六套，現在是六萬多，你算算200平米掙多少錢？所以這種不是我們的市場，雖然市場中必須遇到問題，但是不能這樣。所以，市場是炒壞了。所以，這三限還是繼續下去。它只有一個條件，把我們的三限解決，就是不用行政管理了，用法制管理了，但是我們又缺少，不管你條件具備不具備，現在我們管理市場的手段事滯后于市場的發展，所以叫行政不管，市場混亂。

  第三是房地產網聯網、房地產稅和不動產。這三點都是市場發展的基礎，也是市場調整的依據，所以不動產這一塊登記要清楚了，這樣大家的個人資產也就清楚了。再聯網和收稅就非常明確了。但是現在就做不到。現在我們每個城市房地產辦政的房管局都有聯網，但是我們現在的住房有很多很多沒有辦證的，有多種方面的，我們還有多種產權的，有大產權、小產權、軍產權、私產權。所以，這些都完善，基礎性的工作完善，對將來我們市場供應，對我們的住房規劃，對我們的市場調整以及發展都有好處。

  第三就是還得從消費開始。供需矛盾，一供一需。暫時是解決剛性需求，緩解投資性需求，來緩解市場的矛盾。現在我們的市場偏重于求這一塊。我們現在的辦法就使穩定，就是市場供求矛盾，來緩解這個關系，還是從需求上。從需求上解決重點還是減少投資比例，沒有別的辦法。雖然這種管理，好象不是市場管理辦法，但它合理合情，因為資源就那么多，政府應該首先解決誰的問題，還是首先應該解決基本居住的問題，基本生存問題和基本生活問題。所以，投資性的購房要限制。

  第四，保障房規范，分配管理進入軌道。保障房可以有多種形式，各城市不一樣。但是我們現在的保障房建設的品種過多，而我們的管理滯后，而且我們的分配現在沒有形成一個完整的制度。而且這個保障的需求是無限往上增加了，不管你劃什么指標，它年年在增長，但是我們政府的能力是有限的，不可能全部，只能一點一點一步一步地走，逐漸解決，最重要的還是缺乏我們國家自己的住房分配制度。我會想起國有企業改革那會兒，有多少下崗職工找企業要工作，當時找市場最多的就是“我要工作，我要吃飯”。現在有沒有了？沒有了。現在我們的生活保障建立起來了，第二，因為他找市長沒有用了，得找市場，工作得自己解決。所以，我們的住房和民生這么密切，我們為什么不建立基本的住房保障制度。完了以后，讓大家適應，要解決要市場去，就不要再找市長了。所以，我覺得這塊確實得需要好好研究研究，要不然政府的負擔重，大家有意見。

  第三方面，市場發展趨勢。

  中國的房地產市場，不僅僅要看市場的本身，更要看它的外部環境和發展環境。你說中國的市場能不能出現危險？到崩潰的邊緣？我覺得不用看市場，看經濟，看城市。也就是說，真正你要看市場做的好壞，主要看我們的經濟好與壞。我們的經濟好了，我們就能夠從銀行得到貸款。所以，不管我們的企業和我們的消費者離開銀行這個金庫，我們一事無成，企業拿什么錢去開發，我們的消費者拿什么錢其買房？拿現金去買房？現在房價那么貴，我不知道現在多少人能具備這個條件。所以，我們的城市在擴大，就離不開我們的房地產市場。因為你城市是消費啊，我房地產是供應啊，你需要蓋大量的建筑，需要增加人口、增加住房，我們自然有人給干、有人給賣。所以兩個條件：經濟下滑對我們房地產影響最大。第二，我們的城市建設減緩了、停滯了，房地產也沒戲了。所以，只要我們的經濟上行，我們的城鎮化在推進，就需要我們的房地產。

  第二，因為我們是城鎮化發展的初期，也是我們工業化的初期，所以在這個前提下，市場在不完善的階段，尤其是大中小城市發展不均衡的情況下，政府不控制怎么行？所以，市場好壞，市場波動多大，體現的是政府能力，體現的是你調控政策的執行力度。如果我們的辦法對頭了，如果大家從上到下一直是貫徹執行，房價控制在一定的范圍內，沒問題。但是大家可能說，“地方不聽啊”，那你中央干什么的？不是不發展，而是要穩定發展。所以，大家都說你越調房價越高，我不知道這個觀點怎么成立，如果不調今天這個市場可能就不存在了，因為它已經泡沫破滅了，因為它什么都在高，不光是房價高，你物價不高嗎？什么都在上漲，只有國家盡量補貼，如果按市場就完了。國家就應當給補貼，你工資應當往上漲，你工資不上漲怎么叫我們生活水平一天比一天高呢。所以，這取決于市場的變化，那么大的變化，取決于你的調控，取決于政府的執行力。但是現在確實管的就是有問題，這個利益鏈太復雜了，多層利益鏈交織在一起。

  所以，總起來講，這句話就是對我們房地產的依賴性還是非常強的。

  第三，因為從2011年2012年，整個房企資金這塊非常難，尤其是中小企業基本上貸不上款了，壓力非常大。但是房企這個特點就是需要高投入，沒錢就沒辦法。社會融資成本又那么高，所以出現了很多問題。比如說溫州問題、鄂爾多斯問題，既是房地產問題，又是資金問題。

  我們在08年4萬億帶動了地方30多萬億的投資，形成的就是什么呢？實際上就是產能過剩。產能過剩帶來了2011年和2012年最大的壓力就是通貨膨脹。因為你產能過剩需要消化，消化需要時間，所以國務院的重要工作不是經濟指標，而是物價指標。所以，經過這兩年的消化，現在應當說達到了今年一季度2.4(CPI)，給中央調整資金又創造調動了，銀行也開始寬松一些了。為什么錢不能放在銀行里面？比如說咱們看到，中央每年大報告中都說收支平衡，略有虧損，因為它把錢要花出去，留著沒用，要通過這些資金來發展經濟，來解決產業不足和缺陷以及社會各方面的問題，所以它不能放在庫里面。但是給誰呢？那是屬于中央怎么調整是另一個問題。錢知道寬松了，對于我們這個行業就有利。

  第四，大家都知道供求和供求矛盾，現在也形成兩級分化，像北京、上海純屬是剛性需求，因為限制的比較嚴，尤其是限房票。但是中小城市，由于前兩年放量過大，現在有點消化不良，過剩了。我到西部一些城市，尤其到著小城市看，市場現在都比較平淡。所以這個問題也是最需要解決的。

  最后說幾句話，希望大家在新形勢下，為什么新形勢下呢？過去咱們建好房建壞房，在哪建房都有人搶。現在我們要適應新的形勢，學會競爭。這樣我們重新思考我們的企業，充分調整我們的戰略，制定我們的指標。

  所以，在形勢下，開發企業要轉變，要以質量和品質贏得市場，以數量擴大市場，以管理服務占有市場。另外發展方式要變化，融資方式要多元化，合作方式股份制，競爭方式規模化，建設方式特色化，才能使我們立于不敗之地。謝謝大家！