主持人：接下來進入今天論壇的主題演講環節，首先有請深圳市房地產研究中心主任--王鋒博士上臺演講，他的演講題目是《城市更新與房地產供給側結構性改革》　　

深圳市房地產研究中心主任 王鋒

　　王鋒：尊敬的馮會長，耿會長，各位來賓，非常高興能收到中房協和深圳城市更新的邀請參加本次這個論壇，同時也祝賀中國房地產業協會城市更新研究中心（聯盟）的成立，因為對于中房協城市更新聯盟這塊，其實我也是非常關注關心的，這個過程中，也跟我們尊敬的馮會長多次匯報和溝通關于城市更新聯盟的成立，今天也是終于成立了，非常高興。
　　今天我講的內容，本來要講的是大會的主題就是供給側結構性改革的內容，這里面實際上，因為我主要是地方政府房地產政策研究制定的工作，對供給側結構性改革這塊是我們一直非常關注的事情，特別是房地產領域的結構性改革跟當前的房地產市場調控和房地產市場建設有什么關系呢？這個是我們非常關注的一個問題，這是比較大的一個問題，從地方政府在實踐過程中發現了很多我們解決不了的問題，只有通過改革才能把這些問題解決掉，才能真正的實現房子是用來住的，不是用來炒的中央定的這樣一個目標。
　　今天這個主題也包括了城市更新，等下可能會有更多的嘉賓會講到城市更新的這個主題，城市更新是我們深圳房地產市場發展最重要的特色，深圳房地產市場供給來源幾乎70％是來自城市更新的供給，如果沒有城市更新的政策支持，深圳的住房供應結構的調整，那么將是難以為繼的事情，今天也契合這兩個主題，首先我用比較短的時間把城市更新的作用給大家介紹一下，一會兒嘉賓會對城市更新具體的做法做專題演講。我重點是講建議，怎么站在地方角度上讓中央支持地方房地產供給側結構性改革。
　　第一部分的主題是關于城市更新與住房建設，這個就以深圳為例來講一下。深圳這個城市，發展了37年，是一個應該說是在世界歷史上作為一個大城市，發展時間非常短的，經濟和人口兩個因素，人口增長30多倍，但是經濟增長就不是30多倍了，這就是20萬多倍了，經濟增速是非常快的。發展了30多年以后，深圳存在的問題，現在也顯示出來，像耿會長講的，深圳首先是新增的土地基本上是沒有了，但是這個不是說我們沒有地開發，是因為按照我們現在一個約定俗成的的開發邊界，土地用地占用了50％，幾乎沒有什么土地資源可以用了。這種情況下，深圳從增量的擴張開始進入了存量發展的階段，深圳是迫不得已面臨的問題，深圳出現這個問題應該說也是以一個經濟特區歷史性有關系，經濟特區是新的區域，不像國家一些老城市，可以把一些區縣合并起來，可以擴大城市的邊界，對深圳來說，是作為改革開放的樣本，一開始就劃定了固定的區域，沒辦法擴大。30多年就把可利用的建設用地用完了，走入我們現在的城市更新是迫不得已的現象。
　　城市更新的背景有幾個方面，土地稀缺，空間承載逼近極限，我們50％的警界線已經到了，到2020年，深圳可以凈增的建設用地只有8平方公里也有同志提出，為什么是50％呢？50％是有法律依據還是有什么規定呢？50％是目前國家管理的界限，并沒有明文的規定。從世界各國城市發展的情況來看，應該說也沒有這樣一個剛性的規定，像紐約去除水面就是786平方公里，我們還是接近2000平方公里，他們只保留了25％的休閑用地，作為保護生態旅游，休閑這么一個用法，其他的土地基本上也都是作為建設用地用的，這是一個我們對于生態保護的規模，這個邊界到底在哪里呢？這個對于深圳這樣一個人口還不斷聚集，產業不斷聚集，經濟不斷聚集，那么我們的邊界是不是要按照50％來約束呢？但是現在沒有辦法，國家是這么要求的，我們新增用地沒有了。
　　此外，我們空間需求很大，除了產業需求，產業不斷擴張，還需要更多土地以外，城市的住房，公共設施的要求非常大，像深圳最近幾年，到2020年要建十幾所大學，大學是非常需要用地的，你這地從哪里來呢？所以這個對于我們空間的要求是非常大的，這是第一個方面，就是我們土地資源極度稀缺。
　　第二個就是空間，由于資源的稀缺，住房需求在不斷增長，在空間任務規劃上面是非常艱巨的，像深圳人口結構，特區內的解決住房的關系，職是1.4：1，在區域園區里面的人是沒有住房的，他只能離開區域，到園區外去住，深圳一到上下班，我們出特區外有好幾條地鐵線，但是解決不了問題，堵得一塌糊涂，交通壓力是非常大的，汽車更不用說了，除了在園區內你要開車回去，短短幾公里要開一個多小時，出不去。用從地結構上，明顯的工業用地的比例還是比較大，這是我統計的數，這可能跟有些機構不一樣，這是33％，這個我們要是跟國際上的大城市，大都市，紐約東京是沒法比的，因為這些城市，基本上工業用地的比例只有兩位數以下的規模，那么他的居住用地都是接近了50％，但是深圳工業用地占比還是大，居住用地只有22％，23％左右，這種情況下，深圳的居住方面，目前來看，需求是非常大，而且供應非常緊張，有很多的房地產開發的目的，其實動機不是很純的，并不是為了解決產業的發展，很多是在產業發展中配套居住是我們行業比較關心的事情。
　　再有就是住房結構方面，也是存在非常嚴重的問題，功能完善，配套較好的住房比較少，這個餅圖是我們多年來得出的結論，深圳是最早開始開發房地產的，深圳有很多商品房，但是看這個比例，商品住房在深圳的套數是占17％，最大的比例是農民房，深圳農民自建的住房占了48％，然后排第二的是工業區的配套宿舍，因為深圳剛配套的時候，沒人解決住房，央企都是自己給自己提供宿舍，但是那個都是條件比較差的，六個人住，八個人住的，這些人成家了，有孩子了，還能住在集體宿舍嗎？這些從居住需求來看是遠遠滿足不了的，這些只是給剛到深圳的大學生和農民工解決居住問題。恰恰從住房結構上看，這兩塊占的比例是最大的，加起來占了66％，一個城市三分之二都是集體宿舍或者是城中村的方式，大家可以看到這個住房差到什么情況？這也是我們目前房地產市場為什么在深圳這么火爆，就是我們在市場上可以扭轉的，成套的，質量比較好的房子少，所以深圳不僅是新手房緊缺，二手房也緊缺，你到自己手里面可能自己住，不會賣的，為什么二手房成交規模是新房的兩倍，二手房的價格甚至超過了新房，核心問題還是房地產市場發展因素是供求關系緊張，還是這么一個問題。
　　那么在這種情況下，應該說深圳啟動了城市更新，而且城市更新范圍是非常大的，我們從框架圖可以看出來，城市更新對深圳已經不是傳統意義上的舊居住區，老宅區的概念了，它包括工業區的改造，有城中區的改造，就是剛才占比最大的48％的城中村的改造，也有舊城區的改造等等一系列的內容。最近一段時間，深圳地方政府調整了一些政府，把老舊的住宅區這塊，相當一部分是調成了我們棚改范圍內的，棚改也是城市更新的范圍，我們理解的城市更新是房地產企業直接介入通過市場化的方式來推進的方式，只有這樣效率才比較高，比較快的能滿足市場的需求問題。深圳范圍很大，占地我們目前的范圍差不多200個平方公里，從深圳的情況來看，它已經涉及到舊工業區了，所以說你想深圳建設用地一千平方公里的話，居住用地加起來基本上差不多50％了，我們在早期定的范圍還是有限的，以后來看，這個范圍還是要擴大。
　　城市更新的成效，從深圳在2009年開始推進這個城市更新這個工作到16年，為什么說2009年呢？城市更新不早就有了嗎？深圳早就建成這樣了，深圳的城市更新還是講剛才那句話，市場化的推進，這種跟內地的舊改有很大不同，就是當時國家因為廣東，主要是深圳和廣州存在這種老舊住宅比較多，提出了給珠三角優惠的政策，就是三年舊改方案，可以由開發企業直接介入，不用政府介入，作為產權主要的原城中村或者老舊住宅的村民談判，這個舊改政策確實是符合中央十八屆三中全會提出來的，效率是非常高的。這個實施了將近七年以后，我們的城市更新立項超過了600項了，特別是在今年還在增加。那么60％的單元規劃方案已經批過了，此外還有真正通過實施的大概有30％，應該說這個貢獻是比較大的。那么在這個方面，對于我們居住方面增加相應的供應以外，它對產業的轉型升級，從傳統的加工產業，傳統的制造業，那么把它變成了高新技術為主體的產業，對產業的轉型升級，對于城市公共設施的配套，因為這個城市更新解決了原來的城中村的無序自建狀態，他不會考慮消防通道，醫院，學校這些東西的，這些東西的落實現在都起到了很大的作用，這是在深圳城市更新中帶來的綜合的經濟社會效應。
　　城市更新的成效有幾個方面，我就簡單講一下，一個是推進了我們一體化的發展，深圳的發展，15％的地是在原特區內，85％是在原特區外，相當于就是原來的工業狀態，城市形態比較差，現在深圳的形態，特區內外的狀態，通過我們城市更新，特別是科技外的城市更新的推進，產業不斷升級，增加了大量的公共設施，等修到特區外的城市形態出現了比較大的變化，所以促進了深圳特區一體化發展。第二個就是拉動經濟增長，從16年的城市更新投資來看，那么應該說，占不動資產的比例達到了16.7％，這個比例還是比較高的。還有促進轉型升級，更新不但是改住宅，還改了廠房，促進了高新市場的發展，還穩定了房地產市場的供應，它有效供應規模已經達到60％了。
　　那么再有就是優化了城市的空間布局，因為深圳這個城市等下范院長會講，我們的規劃和別的城市規劃是不一樣的，別的城市是一個單核心中心向外擴展，一環兩環三環，深圳的規劃是比較合理的，是符合現在城市的多中心發的，深圳又是個長條地帶，一開始深圳的規劃就是帶狀組環，西部有西部的，東部有東部的，這種帶狀組環做了之后就是填空了，對于就地促進職住平衡，解決交通擁堵，促進城市多中心的有序發展起到了很大的作用，城市更新起的填充作用非常好，特區內有兩個主中心，我們市中心和前海中心，特區外還有一些副中心，那么還有我們我們過去所說的組團中心。那么這些空當的地方，通過城市更新，把原來無序的住房和廠房通過改造，使我們連在一起，基本上軌道交通跟市中心，副中心，組團中心有序的連接起來，城市更新更加合理。我們基本上軌道交通，城市更新的項目都是沿著它走，我們建成的西部的兩條地鐵，往東部的地鐵，城市更新基本上在地鐵線，交通非常方便。
　　第三個方面，就是城市更新對于我們近期的住房建設它的作用和意義也是非常大的，那么近期住房建設主要就是十三五住房規劃，十三五期間的發展了，十三五期間，深圳的住房規劃是我們研究制定的，我們測定的時候，未來深圳的新增住房要達到180萬套，最近北京和上海也公布數了，我們是180萬套，這個數很多人覺得深圳這么個小城市有這么多需求嗎？有這么多人愿意來嗎？其實這個一點都不奇怪，我們最近兩年深圳的新增人口是按照什么速度呢？是按照每年50萬到60萬，相當于內地新增的一個中等城市，十三五我們認為更快，在十三五的深圳規劃，認為深圳十三五要新增加350萬人，深圳人口年輕，按兩個人住一套房，還不考慮單身的因素，都是170萬套，還有改善性需求，很多人來到深圳還沒有買房，這個需求是非常保守的估計，遠遠不止這個數。但是我們能夠解決到什么程度？就是說像購房和租房這兩個方面，其實按需求，你不應該說購房和租房的，買得起就購房，買不起就租房，你只能說總的需求是多少，從深圳來看，供應靠城市更新周期又長，有效供應率非常低，我們按照供應能力分兩類，一類是新增購房需求，一類是新增租房需求，我們只能供應這么多房，而租房需求基本上是存量的，就是大量的城中村還得發揮容納新增人口的作用，這是需求方面。
　　深圳定了一個十三五住房建設總目標，75萬套，商品住宅35萬套，人才保障性住房40萬套，這個人才支持方面的住房是超過商品房的，我們定目標肯定想定高一點，在實施過程中，人才保障房是特別難實現的，找不到地，深圳為了解決中低收入家庭，人才和低收入家庭，我們深圳專門成立了一個企業，叫人才住房集團，這個是一千億的資本，深圳下這個決心拿出來，一千億拿到這個集團，到哪里找地，找不到，這是很麻煩的事情。這是我們定了一個很難以完成的目標。在土地供應方面，我們可以明顯的看出城市更新的作用，城市更新在十三五，我們八個平方公里的居住用地，已經占到56.3％了，已經超過一半了，那么大家可以注意，十三五深圳是五年供地，很多是拆的舊的，新的還不到40％，這是很獨特的現象。咱們在座的可能有很多是副省級城市，像成都，你們的居住用地能有多少？我估計每年你們的居住用地都能達到10平方公里，但是對于深圳來說，5年我們才8個平方公里，一大半是城市更新的。由此可見，深圳從土地角度供求關系多么緊張，深圳房價上漲快不是沒有原由的，其他城市每年供應10平方公里，深圳只有0.5個平方公里，你怎么控制房價上漲，這是非常艱巨的任務。
　　我們從這里頭也可以看出，在不同的用地供應性質中，那么城市更新占的比例比較大，像商品房用地，我們新出讓的商品房用地，5年才是0.36平方公里，連一個都不到，才0.36，還有還給人家的，這些可以作為房地產開發用，大頭還是房地產更新，要去拆，拆了以后做更多的住房。人才保障房我們也看到，我們新增用地可以把用地拿給了保障房，還有企業拆遷安置返還的用地，城市更新1.2平方公里，還是個大頭。這個問題，深圳現在沒有辦法，必須依賴城市更新，人才保障房城市更新是怎么來的？就是配建來的，房地產開發企業在進行城市更新的時候，深圳有一個政策，必須配建20％的人才保障房，這是老城中村，如果你是工業用地，必須配40％的人才保障房，所以說深圳的房地產企業，真的很偉大，不僅要賺錢，還要給政府做貢獻，你看到眼前的地，工業用地改住房用地，這里面麻煩很大，還要有其他的配套。
　　從住房角度來看，商品住房我們有效供應達到26萬套，能夠進入市場買賣的能達到26萬套，這個是占商品住房的供應量74％，城市更新占74％，公共住房通過城市更新配建的13萬套要占到公用住房供應總量62％，我們老百姓買在手里的就靠城市更新這塊。這個就是我們前面講的深圳的城市更新發揮作用，所以從深圳城市更新的數據，深圳是土地，住房，供求關系，在全國，全世界都是極度緊缺的城市，深圳又是人口流動的大城市。所以在這種情況下，深圳的房地產市場的發展是面臨很大的壓力，特別是房地產上漲的壓力，企業來看，面臨很多商機。很多開發企業積極踴躍的加入這個里面，就是靠這個數據，大家通過這個平臺，可以充分的交流經驗，交流信息，來促進企業的成長。這就是我們這個行業應運而生的主要因素。
　　下面第二部分內容我來講下供給側結構性改革，這塊我想還是講主要內容吧，先講我們當前房地產的形勢，因為房地產領域供給側結構性改革，大家可能想到就是供應的問題，怎么增加供應的問題，你不是供求關系很緊張嗎，怎么增加供應，它不是簡單的增加供應的問題，還有一系列的問題，這個房價非常高，五六萬了，誰能買得起這個房子，如何能解決老百姓因為收入差距，特別是大多數人在深圳可能說按照他的收入，90％的人是買不起房的，你怎么解決他這個問題？這就是一個改革的問題，結構性的問題了，我們現在的制度都是導致高房價的制度，價高者得，如果政府能拿出一個地拍賣，他不這樣才怪了，怎么實現房子是用來住的，不是用來炒的，我們土地制度是不是要改革，這個鏈條，內容是非常豐富的。那么還有一個問題就是剛才說到的，房地產市場調控，我們本來控制結構性改革，那是增加供給，優化供給的結構，結果我們去庫存去了一年多，發現不能再搞，為什么呢？大城市房價都漲起來了，現在又在去打壓需求，很多地方限購，限售，限貸，等等手段都用上了，如果這些手段用上，大城市的房地產行業會是什么情況？大家想想12年的暴漲，16年的暴漲，房地產領域的供給側結構性改革要比其他領域復雜得多，不僅是供給側的改革的問題，還有需求側，怎么控制？我們控制不是使房地產行業平穩，這個長期看不行的，必須有一個長效機制，房地產領域的供給側改革非常復雜。
　　我們看現在存在什么問題呢？主要有三個，第一個快速城市化背景下，城市兩極分化，分化成什么程度？全國的657個城市，按過去就是660個吧，實際上已經分化成四五十個城市對600多個城市，這四五十個城市價格持續的上漲，像北京，深圳，上海，實際價格是五六萬，一些二線城市有十幾個，大概是一萬多的樣子，還有不熱點的省會城市，房價開始從六七千奔著向一萬走，剩下就是三五千的城市了，那些城市就上不去了，你覺得到便宜的城市去投資，這個不現實了。像美國一樣，很多城市你名字叫不出來，能叫出名的城市，價格都高，中國的情況就是這樣。這種分化的結果，當然就是說，剛才說的40多個對600多個，主要原因就是資金勞動力技術往這些少數大城市聚集，那么這些城市由于經濟增長預期強，加上實體經濟不景氣，投資又沒有很好的渠道，實際上房地產的保值增值功能在這些40個左右的城市體現出來了。當然這里面，我后面還要講一個因素就是貨幣的問題，這些城市從相當一段時間來看，投機風氣上升，房價快速上漲，泡沫擴大。
　　這里面舉個例子，就是人口的情況，我們國家統計部給的人口數，我認為里面隱含了很多真實的情況，也可能是他們調查不清楚，因為人口是十年一普查，五年一個調查，調查值按1％，不能真實的反映真實情況，從我們的觀察來看，我個人認為，四個一線城市人口近1.2億人，深圳這個例子就是很簡單，深圳我們土地上是1200萬常住人口，實際上是超過2100萬了，公安局有這個登記管理實際人口是超過2100萬了，北京上海也是遠遠超過的。中國現在在城鎮7到8億的人口總量中，超過3億是聚集在40個熱點城市，這些城市能占到40％，人口才是最主要的，你從別的什么經濟活動，經濟增長，做規劃做不出來，你看人往哪兒走，就知道哪里發達，哪個地方房地產需求比較大，關鍵看人口的走向，這是第一個兩極分化。
　　第二個就是熱點大城市土地緊缺，像北上廣深，庫存消化周期不是很科學，是動態概念，拿一年的銷售量來除它很不科學，我們都是拿五年和十年來除，這樣是反映穩定的狀態。短期來看，這個供應緊張了，土地沒有辦法很快跟上，原來是庫存過多，現在供應緊張，要補庫存，大城市就是我剛才講的，土地供應的邊界，城市開發的指標需要國家批，這種情況下，短期內也很難提出土地的調控來。
　　第三點就是熱點城市收入差距加大，普通家庭住房困難突出，我們不承認他不行的，我昨天聽發改委的司長講的，經濟系數是0.46，在大城市是算不了的，各種成本都高，收入可能高，但是房價更高，所以如果從房價比來衡量收入差距的話，那就不得了了，你按照這種水平來看，像北上廣深，廣州還低一點，可能人百分之八九十的人來說都是買不起房的，這種情況下，收入差距是非常大，這種情況下對于這個城市的住房問題，它就導致了比較嚴重的社會問題，實際上呢，背后就是一個貧富差距的問題。這是一個我們在熱點大城市普遍存在的問題，這個結果就是普通居民家庭住房困難。別說農民工了，剛來的大學生，海歸回來的，到了這些城市以后，房子買不起，甚至有些地方想租個好點的房子也租不起，深圳特區內，好的商品房一套月租金都是一萬以上的，這個成本太高了，你說你工資能賺多少去支付這個租金。這是普遍面臨的問題，還有一個數據，我這里面就沒有具體去說我們房地產收入比多高，他們統計的是非常高的，深圳的房地產收入比是38倍，你想想這是多么高的房地產收入比，這個排在前10倍的第一是深圳，第五是北京，上海第六，廣州第九，香港第四，香港有一個什么好處？政府有作為，政府在香港的住房結構中，公共住房占了50％，香港盡管房價很高，原則很小，但是人家基本住房問題解決了，大家是供有所需，只不過住得小一點。剩下的就是公平的問題，我有錢就退掉公房買商品房，你到一定的社會階層就到一定的階層，香港人是比較平衡的，就憑自己的能力了。我們國內的，實際上公共住房太少，基本上還都是市場化靠市場來推動的，這種情況下對于普通家庭，社會公平就是比較大的影響。
　　所以說從前面的這些問題，我們當前的形勢來看房地產的供給側結構性改革，我覺得主要就是這么幾個方面我們要考慮的問題，要從制度變革，結構優化，要素升級三個方面著手，來進行房地產供給側結構性改革。當然這個里頭，我還是認為現在國家在推進房地產優惠政策，現在是管住了，如果一放松，價格又漲上去了，希望有一個長效機制，這個問題我認為也是供給側改革的體現，它不僅局限于供給側的改革，還有需求側的管理，不是非要用行政手段暫時壓住的需求管理。從這三個方面，供給側結構性改革一定是個改革，改革就是改制度，改法律，一定要進行這些事情，制度變革是哪些事情？制度變革最核心的就是住房制度必須優化，尤其是這40個熱點城市，必須要解決一個很好的住房制度體系，特別是要保證中低收入住房，我們這幾年一直在考慮一個問題就是推進國家的住房立法，特別是加快公共住房的建設，要把更多的住房供給要用于建設支撐中等收入，支撐低收入家庭的住房，而要減少房地產市場開發的份額，這是我們做政策研究要立足的一個觀點。
　　第二個就是結構優化，結構優化這個內容就很多了，供應結構的優化，市場細分的優化，供給質量的優化，像深圳我們政府界的還有機構的保障房才9％，這個明顯是政府供給不足，政府缺位，這是我們以后必須要完善的，我們住房當中產權住房太少，只占20％，其他都是沒有產權，或者是產權不確定的，這個東西怎么推進市場化呢？怎么讓住房在市場上流通呢？原因是宿舍太多，企業宿舍太多，這是國家普遍面臨的問題，住房買賣活躍，住房租賃不足，你只要健全整個市場體系，不僅是偏重于二手房買賣市場，租賃市場也同樣該活躍，第三產業比較大，外來人口比較多，短期居住需求也是比較大的，他可能就是短期在這里住，幾年成家在別的地方去買，這種公寓的需求是非常大的，我們現在北京不讓商改住，上海不讓商改住，深圳還好一點，我們有明確的公寓是合法的，但是也要嚴格控制，這個不符合市場的趨勢，商業改居住，在大城市里面是必然的趨勢，是需要考慮的因素，我們有供應市場的品種。還有就是說質量優化，這個在深圳很明顯了，房地產第三個方面供給側改革的內容就是房地產業的轉型升級，就是要給大家提的，我們房地產市場的份額已經相當高了，40個熱點城市人口還不涌入，人口越來越多，但是全國的房地產開發企業已經夠多了，十幾萬家企業，哪有份額給你去做，全國660個城市，只有在這40個城市做，對于企業到底應該干什么，企業也要考慮轉型升級，企業轉型升級，我個人的理解，我們需要的是提高供給質量和供給效率，我們要為工業化和經濟結構轉型做好服務。比如說房地產開發企業不僅僅是為了住宅，商業，金融，教育，文化，旅游，養老都可以涉及，好的房產企業都是這樣做的，深圳的萬科是投到產業機構，都是介入到其他的行業中去。
　　第二個做好城鎮化區域一體化的運營者，不能緊盯著北上廣深這四個城市，也要盯著周邊的城市，做好城鎮住房品質提升的推進者，要推進產業化，推進綠色環保住宅，這是我們要長期做的事情。上面講了供給側結構性改革的三個內容，后面就是它的改革的路徑是怎么改，包括長效機制建設路徑，主要方面點一下，剛才講到住房制度的改革，國家立法，立什么法？就是把基礎性住房制度完善，要高端有市場，中端有支持，低端有保障，我們要建立商品房制度，要建滿足中等收入家庭的安居房制度和基本住房保障制度，一頭一尾兩個有了，關鍵是中間沒有，中間一直推的方法叫什么？公有產權，這并不是住房制度，它真正是安居房制度，要按照市場價5折，7折，甚至3折，2折的情況都可以，但是對它管理要嚴格。所以說住房制度要按照這么一個方式來進行完善，而且對于這兩種，對于中等收入的安居房制度和基本住房保障制度，我們應該從現在就應該著手，以后這些房子應該占到住房供應總量的50％以上，如果地方政府意識不到這些問題，今后你面臨的社會問題會非常大。住房的形勢我考慮到未來的大城市住房的需求，把這個劃分得比較細，大的就是商用住房，小的就是公共住房。商品住房是商品住宅和商務公寓，對公共住房有基本保障住房和安居住房，基本保障住房是人，公共租賃住宅有了，外來務工宿舍還沒有，老年公寓是比較普遍的保障房，這些要加快，這是很重要的保障，安居住房就是對中等收入的支持，主要當前就是人才住宅，可以配套學校，還有人才公寓不用配套學校的，只是短期居住的，今后要完善這塊。
　　后面的內容就不多講了，第二個是發揮土地手段，促進住房發展，這里面關鍵的還是制度改革，改幾方面呢？大城市50％到頂了，可不可以突破？我認為是可以突破的，我們要建議國家支持大城市，自主確定城市間的生態范圍，不要國家一刀切的時候就不好做了，要自己考慮這些事情，像北上廣深這些城市，居住比要高一些，工業比要低一些，還有開發力度，容積率深圳是6倍，香港是8倍，我們內地高的就是兩三倍，對于中國人多，可利用土地比較少的特點來講是很不好的。這是這些方面的建議，然后再一個土地制度，居住用地出讓制度，要改法律，不能價高者得，如果中小城市房價低，市場房價不足可以做一做，但是大城市一定要給特殊的政策，不能地價誰高就給誰了，現在深圳，北京，上海都實現了空地價，再房價，凈配公共住房面積，這是最好的方式，誰給的公共住房多就給誰，既抑制了房地產市場的暴利，也改革了房地產市場，這才讓房子是用來住的，不是用來炒的。還有改革居住用地使用期限，現在房產稅是財產保有稅，我收了你的財產的保護稅，那么房產稅首先財產是你的才行，你必須有明確的產權，現在有了產權證，這個產權是不是你的，為什么？70年后不確定是不是你的。土地國有制的國家都面臨這樣的問題，我跟以色列的專家交流，他們怎么解決？他們只有49年，他們1970年早期出讓土地到期以后，最后一個政策就是可以延期三個49年，147年，那就相當于兩代人就過去了，兩代人基本上土地所有權就是你的，這種情況下你征稅沒有問題，我個人認為，這種經驗是非常可以借鑒的，全國兩會提出，住房可以不用辦手段，可以延期，但是還是給了老百姓一個預期，我們做兩個70年，140年也不錯，這是年期的改革。
　　還有推進城市群的一體化，這個單獨一個解決不了，要一起解決。金融制度的核心問題，從這個表中可以看出一個問題，每當我們在房地產金融的管控方面，我們如何嚴格實施了房地產按揭貸款，那么我們就能夠保持不能平穩，這是一個比較嚴格的問題，金融方面的改革，重點問題就是建議中央放寬各地的房貸管理權限，由各地自主調節本地房借首付門檻這些問題。最后一個關于稅的問題，稅的問題，大家一定不要理解房產稅開征了就是要征我們的住房的投積稅，房產稅就是財產保護稅，就是國家保護你的私有財產，設了警察，設了醫生給你提供公共服務，投機的目的就是轉讓加稅，我們現在在房地產的轉讓上面沒有增收投機稅，才導致了不得不去限購，所以香港，以色列的很多做法值得我們去借鑒，我也是考慮這個問題，我們有稅改的建議，我們對于房地產的稅收，如果是持有三年時間的，可以征收15％到25％的增值稅，這個就很厲害了，你持有的時間越短，你就要交越多的稅，這種還需要限售嗎？還需要兩三年的限售嗎？不用了，大家說這個稅都轉移到買方身上，我們在買房這種不合理的購房也有一種稅，本地購房者和居住一定年限的外地購房者，你可以征收他買家額外的契稅，你如果征到這么高的話，加起來稅收就是50％，為什么還要去買房，這個對投機的辦法要比限購的辦法聰明得多，我們國家的房地產稅制改革應該采用下香港，以色列的方法。還有就是保有環節的稅收，就是我們的房產稅，房產稅還是從它的本義來看還是房產稅，保護稅，這個不應該太高，特別是老百姓第一套房子可以減免，就體現出房子是用來住的，不是用來炒，供給側結構性改革這個是一個比較長期的任務，當前我們要做的是就是剛才講這幾個路徑，在國家像房地產稅制改革，金融制度改革，土地制度改革這個是要趕快做的，如果再不做，熱點城市的房價問題，引發的貧富差距問題，會影響我們經濟社會發展非常重要的問題，所以是希望國家盡快的推進房地產領域的供給側結構性改革，我就講到這里，謝謝大家。