??中房網訊　9月2日，由中國房地產業協會、綠地控股集團有限公司主辦的第十一屆中國房地產科學發展論壇在上海召開。眾多中外專家齊聚，分析數字經濟發展趨勢，展示未來居住技術發展方向，交流會員單位和房地產企業創新經驗。在本次論壇上，中國房地產業協會馮俊會長發表致辭。以下為文字實錄：

中國房地產業協會會長馮俊

??馮俊：各位嘉賓，各位來賓，歡迎各位參加、指導房地產科學發展論壇。

??本屆論壇以數字化與未來居住為主題，目的是推進數字技術在房地產領域的全面應用，推進房地產業轉型，提高發展質量，為人民群眾創造更加美好的居住生活。

??改革開放四十年來，房地產業的發展，為群眾居住條件的改善，為城市面貌的改變，為生產要素市場的完善，為經濟的持續增長，發揮了重要作用，但是也存在許多發展中的問題。我們用十六個字來概括：成績斐然，飽受詬病，風險漸顯，亟需轉型。

??在新的發展階段，我們有幾個認識需要厘清。

??第一，房地產業發展的目的是什么。以住宅為主要產品的房地產業，在過去的四十年里，推動房地產業發展的根本動力是人民群眾改善居住條件的迫切需要；在今后的發展中，人民群眾對美好居住生活的向往，仍然是房地產業發展的根本動力。過去，房地產業的發展解決了人民群眾住房極度短缺問題；今后，房地產業的發展是為了人民群眾居住得更舒適、更幸福。

??四十年里，城鎮居民家庭住房條件改善的同時，居民家庭住房財富的積累也在增加。大體上，城鎮居民家庭的財富中超過70%是住房資產。這些年，以收入衡量的基尼系數在緩緩改善，但是以家庭財富衡量的基尼系數擴大得驚人。我們不能不認識到，住房的投資品屬性在不恰當地膨脹，炒房現象已經成為經濟社會發展中的一個頑癥痼疾。這不僅扭曲了住房的本質屬性，而且對群眾生活條件的改善、消費增長構成巨大壓力，對結構調整、經濟發展構成巨大風險。

??習近平總書記在黨的十九大報告中明確指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。7月30日中央政治局會議再次明確了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產管理長效機制”，同時明確指出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。這一定位彰顯了中央新的發展理念，體現了以人民為中心的發展思想，同時也明確告知社會各界，不會走用房地產拉動經濟的老路。今年年初，房地產市場又出現了潛流涌動，有些企業生怕“踩空”，爭相“搶風口”。作為房地產企業和關聯產業鏈企業會員之家的中國房地產業協會，還是要提請會員，以及廣大的房地產企業，要認真領會中央對房地產的基本政策布局，不要懷疑政府的決心，不要將炒房盛行、房價上漲作為經濟繁榮的標志，不要去“賭”中央放松房地產調控，不忘初心，腳踏實地地為改善人民群眾居住條件、滿足不斷增長的美好居住生活的需要，提供好產品、好服務。

??第二，房地產業為什么人提供產品和服務。我們必須認識到，住房是群眾生活的基本消費品，支撐房地產業發展的是廣大群眾的生活需求。房地產市場是大眾市場，絕不是富裕階層的專屬市場。房地產企業當然要根據消費者支付能力不同，提供不同層次的產品和服務。但如果只把眼光盯在富裕群體上，必然是自我萎縮，自取淘汰。小平同志當年說，讓一部分人先富起來，最終達到共同富裕，我們有些同志只記住了前半句，卻忘了后半句。我們試想一下，如果房地產發展一開始就是為富裕階層服務的，會有我們今天的市場規模嗎？會有我們今天的產業地位嗎？事實上，成功的、發展好的房地產企業，包括供應鏈企業，也是堅守服務大眾這一理念。作為一個企業，可以有目標客戶的定位選擇，因為消費者收入有差異，消費偏好有不同，但是作為一個行業，尤其是為社會提供必要生活資料的行業，必然地要服務于大眾市場，而不是小眾市場。

??這好像是一個簡單的道理，其實不然。我們不少房地產企業的售樓廣告，極力渲染“投資佳選，增值良房”，目標客戶很明確。這一目標客戶的定位，就會使我們的產品設計并不注重居住使用功能，并不注重產品的性價比，并不注重產品的技術進步，并不注重產品的售后服務。因為這些不是投資者所關心的，他們只關心房價增長幅度。這恐怕也是我們的產品技術進步慢的原因之一。住房投資需求并不一定是壞事，如果投資的住房轉化為租賃市場的供應，市場的總供給沒有減少，但相當數量的住房投資是待價而沽，形成空置，這就在一定時期內減少住房的有效供給,而且積累資產泡沫。

??現在有一種頗為惑人的說法，說老百姓住房投資是為了養老，應該鼓勵居民家庭都擁有兩、三套房。我們房地產業發展的目標是讓每個家庭都擁有兩套以上住房嗎？我看絕不是。因為用不著到套戶比達到2，哪怕達到1.5，房地產市場就過剩了，而且是極度過剩了，那一定是房地產市場的悲劇，也是經濟社會發展的悲劇。同時，大家想過沒有，如果真是套戶比達到2，這住房還有投資價值嗎？還能變現用于養老嗎？住房成為投資品的必要條件，是房價上漲比資本價值增值速度要快。靠制造泡沫來推進房地產業發展是不可行的，是危險的。

??所以，我們的產品和服務，目標客戶一定是大多數群眾，而且是滿足他們切實的居住需求。不少房地產企業還承擔建設保障房和租賃住房的任務，要把保障房和租賃住房也建設成高質量的住房，在有限的面積里創造更加舒適的居住生活條件。房地產企業應當積極維護人的居住權，因為它是人的生存發展權利的內涵之一；要尊重人的尊嚴，積極為不斷改善居民居住條件作貢獻。

??第三，房地產業在未來經濟社會發展中要擔當什么角色。就住房發展來說，還有五件事要做，一是為至少兩億從農村轉移的人口提供住房；二是為將近一億在城鎮間轉移就業的人口提供住房，這部分人口就業地的變化，并不增加城鎮居民總量，但產生住房需求；三是要改造現有不成套的、不符合健康標準的住房；四是農村住房需要從比較簡陋進步到比較現代；五是要滿足居民家庭隨著收入增長而產生的改善住房條件的需要。總體上，還需要在相當長的時期里保持現有的住房建設規模。房地產企業仍然要承擔住房供應的重要使命。同時還需要承擔住房配套建筑、配套設施的建設。

??就商業用房、辦公用房的供應來說，雖然這兩種房地產短期閑置有點大，但并不能簡單下結論過剩了，因為存在這兩種房地產經營內容、經營方式轉變的問題。商業用房和辦公用房在于使用，相當數量是投資者持有、供眾多客戶租賃使用，出售的模式不應作為主導。同時，這租賃房屋的服務內容也需要適應消費行為、商業模式、辦公方式的變化。

??智者識勢，凡人識事。我們再不能期望房地產市場的跌宕起伏了，更不能期望亂中取勝了。“搶風口”之舉，會害人、害己。中央明確要求落實房地產管理長效機制。我理解，長效機制是用經濟和法律手段治理市場，輔之以必要的行政措施，實現供需平衡，市場平穩，價格穩定，杠桿適度，風險可控，供應結構合理，需求管理正確。達到這個狀態，當然需要制度與政策保障，同時也需要房地產企業努力做良好秩序的維護者，而不是做攪局者。房地產發展對經濟影響很大，它的發展又依賴于經濟健康穩定發展。房地產發展對經濟發展的不利影響已經顯現出來，泡沫增大，風險積累。皮之不存，毛將焉附？真要經濟出了問題，房地產也難以獨善其身。經濟社會的發展需要房地產市場的良好秩序，房地產企業的發展也需要房地產市場的良好秩序。房地產市場的秩序，影響著市場預期的穩定性，影響著市場主體的可預期能力。事實上，參與房地產市場活動的各類主體，房地產企業、供應鏈企業、銀行、中介機構、消費者，都期望達到房地產市場健康穩定這個狀態。

??房地產業還要為居民家庭消費升級作貢獻。房地產投資繼續較高速度增長的可能性、必要性都不是很大了，但是居民家庭的生活消費有相當部分是與居住生活相關聯的，把住宅的事情做好了，把與居住相關的延展服務做好了，有益于消費的增長。

??在新的發展階段，房地產企業面臨的緊迫任務是轉型。我們講的轉型，不是指企業經營方向的變化或拓展，那是企業轉行或是跨界，而是指房地產發展方式的轉變。就房地產的產品和服務而言，我們面臨的主要問題是，能源消耗大，材料浪費大，建造精度低，生產效率低，健康保障水平低，居住服務能力低。解決這些問題，得依靠技術進步。房地產業的技術進步，重點是三個方面，一是數字技術，二是綠色技術，三是工業化建造技術。

??這次論壇，以數字化為核心，內容涵蓋了上述三個方面。各位演講嘉賓，或是在學術上有造詣，或是在實踐中有創舉。希望通過這次論壇，能為房地產業數字化增添動力，切實轉變房地產業的發展模式。

??謝謝大家。