前瞻2016

還有6大政策可能出臺(tái)

• 一、資金面將繼續(xù)寬松，首付和利率有進(jìn)一步降低空間

  目前，一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)依然承壓，仍需充裕的流動(dòng)性支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；另一方面，人民幣加入SDR，同時(shí)美國(guó)進(jìn)入加息通道，都將加速國(guó)內(nèi)資金外流，央行為對(duì)沖資金外流對(duì)國(guó)內(nèi)流動(dòng)性造成的影響，也將進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性和調(diào)低基準(zhǔn)利率。因此2016年央行仍有降息降準(zhǔn)的可能。房地產(chǎn)行業(yè)也將從中受益，資金面繼續(xù)保持寬松。

  同時(shí)，目前宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍需房地產(chǎn)行業(yè)托底，支持自住和改善型住房需求仍將是樓市政策的主要著力點(diǎn)，商業(yè)貸款首付在政策面仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間，如首套房首付比例降至2.5成甚至更低并擴(kuò)大至限購(gòu)城市，二套首付降至3成等等；而在政策執(zhí)行層面，由于資金面持續(xù)寬松，銀行切實(shí)落實(shí)政府首付下調(diào)政策的可能性更大。

  二、公積金仍是調(diào)控利器，異地互認(rèn)和ABS有望全面鋪開

  公積金制度改革深入推進(jìn)，仍將是地方政府樓市調(diào)控的一大利器，除了首付比例和貸款利率可能繼續(xù)下降外，異地互認(rèn)將是這一政策落地效果的關(guān)鍵，隨著數(shù)據(jù)系統(tǒng)的完善和公積金制度的完善，異地互認(rèn)的范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，部分省市之間省外互認(rèn)有望實(shí)現(xiàn)，全國(guó)實(shí)現(xiàn)全面統(tǒng)一、互認(rèn)指日可待。

  同時(shí)，武漢、常州和上海ABS試點(diǎn)成功給其他城市以很好的示范作用，更多城市或?qū)㈥懤m(xù)效仿，進(jìn)一步豐盈公積金資金池，公積金轉(zhuǎn)商貸貼息力度加大、使用門檻進(jìn)一步降低、范圍再度擴(kuò)大有望實(shí)現(xiàn)，這將有利于三四線城市職工購(gòu)房需求釋放，促進(jìn)庫存去化。

  三、個(gè)稅改革：房貸利息抵扣個(gè)稅有望提前落地

  據(jù)悉，個(gè)稅改革方案在財(cái)政部?jī)?nèi)部已經(jīng)完成，2016年有望上報(bào)。而其中的放貸利息作為個(gè)稅抵扣項(xiàng)的政策，將大幅降低個(gè)稅繳納額，從而提高購(gòu)房者購(gòu)房能力。該項(xiàng)政策，對(duì)于中低收入人群影響不明顯，而對(duì)高收入家庭購(gòu)房能力將有顯著提升，特別是對(duì)于稅前月收入在1-5萬之間的人群對(duì)該項(xiàng)政策的敏感度最高，家庭收入每增加1000元，購(gòu)房能力可提升0.68個(gè)百分點(diǎn)。在各方穩(wěn)定住房消費(fèi)、全力去庫存的當(dāng)前，這項(xiàng)政策或許有望提前落實(shí)。

  四、從嚴(yán)執(zhí)行土地“有供有限”，不排除暫停部分城市土地供應(yīng)的可能

  當(dāng)前，庫存問題尚未解決，而2015年土地財(cái)政依賴又是地方政府落實(shí)土地供應(yīng)有供有限政策的一大障礙。針對(duì)這一矛盾，2016年中央或?qū)⒓哟蟆坝泄┯邢蕖闭邎?zhí)行力度，對(duì)于庫存較高人口外流嚴(yán)重的城市，甚至可以暫停其土地供應(yīng)。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，烏蘭察布、榆林、遵義、鹽城等20個(gè)三、四城市不僅土地消化周期畸高，同時(shí)人口外溢嚴(yán)重，單純的需求刺激型政策對(duì)于這些城市庫存問題可能于事無補(bǔ)。

  

  五、“新市民”購(gòu)房：鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，促進(jìn)三四線城市庫存去化

  12月中旬，中央高層于中央政治局會(huì)議上正式提出，通過農(nóng)民工市民化來擴(kuò)大有效住房需求。住建部也已組織各地房管部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行培訓(xùn)、研究去庫存方案時(shí)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房也是一大主要方向。一方面，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，盤活農(nóng)村土地的同時(shí)，增加農(nóng)民資金來源，為其進(jìn)城提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)此日前財(cái)政部已明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)有浙江、寧夏兩省，擴(kuò)大13個(gè)省份，2016年試點(diǎn)省份將有序推進(jìn)；另一方面，農(nóng)民購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策及配套政策將陸續(xù)落地，如購(gòu)房與戶籍制度掛鉤等方面戶籍制度改革、購(gòu)房稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼及配套的社會(huì)保障和子女教育等等將陸續(xù)跟進(jìn)。

  然而，目前一線和絕大多數(shù)的二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本達(dá)到供求平衡，庫存問題較大的多是三、四、五線城市。這些城市往往又是經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱，人口吸附能力較差的城市。如要依靠鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房來促進(jìn)庫存去化，最根本的問題還在于解決農(nóng)民工在當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題。購(gòu)房鼓勵(lì)政策，短期或能見得一定成效，但最終效果不大不說，也難以持久。而穩(wěn)定的就業(yè)和收入才是農(nóng)民立足城市的根本，也是以上各項(xiàng)政策得以持續(xù)、且真正落到實(shí)處的基礎(chǔ)。因此，長(zhǎng)期來說，還要配合產(chǎn)業(yè)激勵(lì)政策向三、四、五線城市的傾斜，發(fā)展經(jīng)濟(jì)才是根本。

  六、保障房：進(jìn)一步疏通商品房與保障房流通通道，實(shí)現(xiàn)保障和去庫存雙贏

  近來，在住建部的多次內(nèi)部會(huì)議上，部長(zhǎng)陳政高特別強(qiáng)調(diào)，要下決心打通商品房和公租房、棚改房的通道。因此，在全年保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶改造指標(biāo)規(guī)模不變的情況下，加大收購(gòu)存量商品房力度，控制新增保障房建設(shè)規(guī)模將是2016年去庫存的主要手段。同時(shí)繼續(xù)強(qiáng)化棚戶改造貨幣化安置也將是一大政策重點(diǎn)。疏通商品房和保障房的流通通道，實(shí)現(xiàn)住房保障和去庫存雙贏。

  但是，值得我們注意的是，庫存壓力最大的是三、四線城市，而這些城市人口吸附能力差，對(duì)保障房的需求量低，依賴保障房去庫存作用有限。而一線城市和多數(shù)二線城市，目前庫存壓力相對(duì)較小，但對(duì)保障房的需求量相對(duì)較大，以保障房去庫存，一是成本高，二是也無必要。因此，通過打通保障房流通通道去庫存或?qū)齑鎵毫^大的沈陽、長(zhǎng)春、青島、南寧等二線城市有較明顯的積極影響，政策局限性較大。

  七、房地產(chǎn)稅：推出條件尚不具備，短期暫無落地可能

  從立法層面來說，房地產(chǎn)稅立法程序目前尚未完成；從技術(shù)層面來說，不動(dòng)產(chǎn)登記制度全國(guó)尚未全面落實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)2016年也無法正式投入運(yùn)行，房地產(chǎn)稅征收的前提條件尚不具備；再者，從當(dāng)前形勢(shì)來看，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尚需房地產(chǎn)托底，而房地產(chǎn)稅開征對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生抑制性作用，與國(guó)家政策方向也南轅北轍。因此，2016年房地產(chǎn)稅落地暫無可能。

  行業(yè)庫存問題從根本來說就是供需錯(cuò)位，也是當(dāng)前“供給側(cè)改革”核心的有效供應(yīng)不足的問題，產(chǎn)能的區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩，除了繼續(xù)降首付、降稅費(fèi)、取消不合時(shí)宜的行政干預(yù)、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，最根本的是需要從土地供應(yīng)源頭真正落實(shí)“有供、有限”，當(dāng)控必嚴(yán)控才是治理城市高庫存癥結(jié)的根本。

  雖然2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)和需求側(cè)調(diào)控政策均取得了十分顯著成效，然而，一方面，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然不容樂觀，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍需房地產(chǎn)行業(yè)托底；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存問題并未完全解決，特別是三四線城市仍是庫存積壓的重災(zāi)區(qū)，同時(shí)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化趨勢(shì)仍在加劇。因此，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面仍將維持寬松局面，“去庫存”仍將是2016年政策調(diào)整重點(diǎn)，強(qiáng)化“分類調(diào)控”也將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的一大主旋律。